仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年9月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

住宅選びの初めの頃は、賃貸にしようか、持ち家にしようかと

悩んだりしませんか？

というのは、私が大阪や奈良で仲介の仕事でお会いする方に

そのような方がちらほら見受けられますからです。

賃貸であったら大して悩むこともありませんよね。

飽きたら次の賃貸に住み替えればよいだけですから。

それに家を買うように、頭金のことまで考えなくてもいいですし、

毎年、固定資産税を払うこともない・・

なんとも気楽ではありませんか。

これが持ち家となるとどうなるか。

じっくり探す必要はありますが、その分、

家族が何十年と腰を落ち着けて、暮らすことができます。

さて賃貸とはいっても、2つのパターンがありますね。

１つは、安めの賃貸に住み替えていくことパターン。

これが、最も居住費が安上がりにすむのですが、

当然、居住面ではかなり我慢を強いられるはず。

もう１つは、子供の成長に合わせて、広めの賃貸を住み替えていくパターン。

ただ賃貸で広めの物件といっても、それほど数多くありませんし、

仮にあったとしても、住居費は持ち家より高くつくこともあります。

こうした賃貸での暮らしを50年間続けるとしたら、

その総居住費は一体どうなるのか、気になりますよね。

その前に、持ち家に手に入れるケースを考えてみましょう。

・頭金を貯めずに住宅を購入する場合

例えば30歳で頭金なしで家を買い、35年のローンを組めば、

65歳の定年までに完済できます。

退職金があれば、老後資金に充てることも可能でしょう。

・一方、頭金を5年間貯めたあとで、家を購入する場合

まず5年間の家賃が上乗せされるうえ、購入時点で金利が上がっていれば

返済負担が増えてしまいます。

ということは、いずれ家を購入するのであれば、

早目の行動がベストということがわかりますね。

一方、気軽に住み替えられるのが賃貸の良さでしたが、

老後も今と同じだけの支出があることを覚悟しなければなりません。

 これはこれで、相当しんどいことですよね。

いかがでしたか？

賃貸か購入かの選択は、人生を左右する、重大な決断です。

あなたが住宅選びで悩んだときは、ぜひ参考にしてくださいね。

次回は、賃貸と持ち家で、一家の大黒柱に何かあった場合を比較してみます。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

写真は、奈良市内の閑静な住宅地にある、中古一戸建てのお住まい。

今回は、Mさまから購入の仲介を任せて頂き、同時に改装のご依頼もいただきました。

今でこそ、車が２台ある家庭は少しもめずらしくはありませんが、

30年前となると普通車1台分のガレージがあれば十分、という時代です。

案の定、Mさまの要望も「ヴィッツと軽の2台が入れる車庫にしたい！」というもの。

でも、この車庫はもともと勾配がきつくて、車1台でも女性の車庫入れは大ごとなんですよね。

しかも、前の道路は坂道ですから・・・

そこで、コンクリート土間を削り取って、緩やかな傾斜にやり替えです。

車庫の扉や塀、古いカーポート、使われていない花壇も全部撤去し、

さらに入口部分を隅切りし、小さな車2台が出し入れできる車庫が完成です。  

 キッチンも、この際、最新のシステムキッチンを新調することになりました。

ついでに、キッチン側からお皿などをテーブルにいる家族に手渡しできるよう、

広めのカウンターを低い目の位置に新設します。

そのせいか、明るく広々としたダイニングキッチンに変わりました。

この日は、キッチンと洗面台の設置と、引っ越し日が重なったのですが、

すべて段取りよく進み、夕方にはガスの開栓も無事完了。

M様も本当にお疲れ様でした。

食器洗い乾燥機をどんどん使って、家事と仕事、頑張ってくださいね。

こんにちは、辰川です。

今回もマンションの共用施設についてお話します。 

先日も仲介の仕事で、大阪の中古マンションの内覧にお付き合いしました。

そこは全戸数200余りのマンションでしたが、

来客が宿泊できるゲストハウスやパーティルームなどが備わっており、

共用施設の充実ぶりには思わず目を見張ったものです。

勿論、共用施設が豪華だからといって、すべての住民に役立つものでは

ありません。ただ、自分にとって有益な施設があれば喜ぶべきですね。

それでは、前回に引き続き、マンションの共用施設を紹介していきます。

・パーティルーム

自宅ではたくさんの人を呼んでパーティなんて、まず不可能ですよね。

キッチン付きのパーティルームの場合、一戸のLDKの何倍もの広さがあり、

複数のファミリーであっても安心して楽しめます。

・ゲストルーム

親や親戚など訪ねてきたとき、困るのが泊まる場所。

それが可能なのがゲストルームです。

ゲストルームの特徴は、畳のある和室が比較的多いということ。

和室があれば押入れもくっついていますから、布団を引っ張り出せば

簡単に寝室になり、布団を片付ければ客間になります。

ゲストルームがあれば、親が泊まれるようにわざわざ和室を設ける必要も

ありませんし、料金設定もホテルより安くなっています。

そのほか、マンションは建物外にも共用施設があります。

例えば、敷地内の公園、駐車場、駐輪場などです。

・敷地内の公園

広大な敷地をもつ大規模マンションの場合、所々に緑地を増やし、

そこにベンチを設け、住民の憩いの場として使われています。

小さな子供のいる家庭では、安全に遊ばせることができる公園が

すぐ目の前にあるのは助かるのではないでしょうか。

・駐車場、駐輪場

大阪の都心部に建つマンションであれば、車を使わないという選択も可能ですが、

ただ、奈良のように郊外型マンションのように買い物に行くにも、

車を使わなければならない場合、十分な駐車台数が確保されているかどうかです。

いかがでしたか？

新しいマンションでよく見かける共用施設をご紹介してきましたが、

仲介業者と一緒に中古マンションを内覧する場合、できれば

物件の居室だけでなく、共用施設も見学させてもらうことです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

マンション暮らしのメリットの一つに、「共用施設」の存在があります。

共用施設とは、マンションに住む住人が共同で使用する施設のことですが、

これは一戸建てにはないものなので、時として大変有難みを感じるはずです。

 その一方で、共用施設の維持管理は、月々の管理費で住人全員が負担しており、

あまり利用しない施設がたくさんあると、時には不満に感じることがあるかもしれません。

そこで、当社がお客様を仲介する際、大阪や奈良の中古マンションの内覧で気づいた、

共用施設のメリットをまとめてみようと思います。

今回から2回にわけて、比較的新しいマンションの共用施設についてご紹介していきます。

・エントランスは、マンションの顔である

マンションの玄関口でもある、エントランスホール。

ここは、そのマンションのステイタスを演出する役割を担っているといえますね。

高級マンションでは高価な大理石などをふんだんに使われ、まるでホテルのように豪華です。

その演出は贅沢なように見えますが、もしこの空間が手狭であったり、

安っぽい仕上げになっていると、マンション全体のイメージを損ないます。

また、エントランスホール近くに設けられるロビーは、来客があった時に

自宅に通さず用事が済ませられる場所になります。

またロビーは雨の日に子どもたちの遊び場と化すこともあり、

ムダを感じてしまう人もいたりするようです。

・フロントサービスとコンシェルジュの存在

大規模なマンションでは、エントランスホールにに受付があり、

そこに住人のお世話をしてくれるのがコンシェルジュです。

これって、まさにホテルのフロントのイメージですね。

ここでは、クリーニングの取り次ぎ、宅配便や郵便物の発送、

コピーサービス、写真の現像などを取り次いでくれます。

そのほか、カギを忘れた時に対応してくれたりするので

とくに子供のいる家庭や、一人暮らしの人は安心感があります。

・宅配ロッカー

忙しくて昼間留守がちな家庭には、今では必需品ではないでしょうか。

特にネットを使った商品を購入する人には便利この上ないですよね。

・フィットネススタジオ

最近の健康志向からフィットネススタジオやジムを、マンション内に取り入れているケースもあり、

仕事帰りにちょっと寄ったり、少しの空き時間に利用できて便利なものです。

・集会室

この場所は、住民の話し合いをする時に必要なスペースですが、それ以外の時間は

キッズスペースや趣味のサークル活動の場となるケースも多いです。

・ライブラリー

ライブラリーとはその名の通り、小さな図書館といえますね。 

静かな場所で本を読みたくなった時、マンション内にライブラリーがあれば重宝します。 

いかがでしたか？

中古マンションを検討する場合、あなたにとって「あると便利」な

共用施設を考えてみるのも楽しいものです。

共用施設については次回も引き続きご紹介していきます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

前回は、小規模型マンションといわれる、「中高層型」と「低層型」の特徴をお伝えしました。

今日は、大規模マンションについて。

ふつう大規模マンションといえば、100戸数以上の分譲マンションを指す場合が多いです。

では、大規模マンションのメリットは何かといえば、

まず共用施設が充実していることが挙げられます。

例えば、スポーツジムやキッズルーム、宿泊施設などですね。  

そのほか、管理人が常駐しているなどセキュリティで安心感があります。

ところで、大規模マンションといっても大きく2種類あり、

都心部にある高層の「タワー型マンション」と、

都心に比較的近い「多棟型マンション」とに区別できます。

タワー型は大阪の都心部だけに見られますが、

多棟型は大阪や奈良に多くみられます。

次にそれぞれ特徴をみていきましょう。

・タワー型の特徴 

タワー型とは、総階数20階以上のマンションをいいます。 

立地としては、小中学校跡や大企業の社屋跡など好条件の場所に建てられることが多く、 

通勤通学、買い物施設など利便性に優れていることが特徴です。  

また、タワーの高層階などは賃貸・売却時の需要が期待できます。

新築分譲時は、低層住戸と高層住戸で価格差があるほか、

間取りも1LDK?4LDKなど多彩なタイプの間取りが存在します。

従って、独身者から年配の夫婦まで幅広い世代が暮らしており、

なかには、エントランスホールに吹き抜けを設けたり、

コンシェルジュサービスを備えるマンションもあります。 

タワーは好立地に建つので、資産としても期待が持てますが、その反面、

外壁の修繕費などのメンテナンス面で課題もあります。

・多棟型の特徴

このタイプのマンションは、最寄駅が急行停車駅であるケースが多く、

バス便の充実していたり、駅徒歩10分圏であったり、

都心部へのアクセスが良好なことが多いです。

 共用施設にも、キッズルーム、パーティールームや、

広大な敷地を活かした公園などが整っており、

子育て重視の家族に人気があります。 

またタワー型と比べて、外壁塗り替えなどの修繕費用が安くて済みますし、

住戸数が多いおかげで、管理費も割安な傾向にあります。 

いかがでしたか？

大規模マンションと小規模マンションでは、管理費や共用の施設に大きな差がある一方で。

利便性優先であれば小規模を、また共用施設重視であれば大規模という選び方もできます。 

こうした特長を理解し、あなたにピッタリのマンション選びをしてくださいね。

次回は、マンションの共用施設について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

これから中古マンションを探そうとしたとき、大阪や奈良では、小規模マンションから

大規模マンションまでさまざまなマンションがありますから、

その選択も大変ですよね。

マンションはその規模によって、メリットデメリットを持っています。

今回は、小規模なマンションの特徴についてお話します。

ふつう小規模マンションというのは、総戸数100戸未満でのマンションをいいますが、

不動産市場で最も多いのもこのタイプです。

特徴としては、駅前など利便性が高い場所にあることが多く、

戸数が少ないこともあり、住居者同士の親密度が高く、

管理組合の運営がスムーズです。

無駄な共用施設が少ないために、管理費などの負担が少なくて済みます。

その一方、管理人が常駐していないケースが多く、

セキュリティ面で不安がありますし、わずか数戸でも管理費滞納があると

大きな影響を受ける可能性があります。

小規模マンションも総階数によって、

「中高層型」と「低層型」の2タイプに分けることができます。

中高層型は、建物の高さ規制が厳しくない、駅前などの比較的小さな敷地に建てられています。

ですから、付近には同じようなマンションがいくつも建っていることが多いです。

ワンフロア当たり３?５戸と少なめだけに、プライバシーを守りやすく

角住戸が売りに出る確率は高いのも、このマンションならではですね。

戸数が少ない分、共用施設は立派ではありませんが、共働き夫婦などのように、

利用する機会が少ない家庭では、あえて小規模マンションを購入するケースが多いです。

低層型マンションがどちらか言えば、駅からは離れ、

低層住居専用地域のような、 閑静な住宅街の中にあることが多いです。

ですから、周囲に高い建物がないので、一戸建のような感覚で住むことができ、

間取り自体も一戸建ての平屋住宅に近いものが多いです。

超高層マンションのような派手さはありませんが、根強い人気があります。 

ところが、大阪や奈良でも低層マンションがほとんど見られなくなっています。

その理由として、建売住宅分譲と低層マンションの建築費を比べた場合、

マンションのほうが高くなるため、両方が同じエリアで販売されると、

低層マンションに勝ち目がないからです。

またマンションデベロッパーも、低層では１戸あたりの土地代負担に高くつくので、

一戸建て住宅地に低層マンションの建設を見送っているのが現状です。

いかがでしたか？

小規模マンションは、駅前の中高層あるいは、郊外の低層型という違いはあるものの、

どちらかといえば、落ち着いた環境で暮らしたい人にはお勧めといえますね。

あなたのマンション選びの参考にしてくださいね。

次回は、大規模マンションについてです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回のローン契約（金銭消費貸借契約）によって、融資額と金利、決済日等が決まると、

あとは決済・物件引渡を待つだけとなりました。

そこで今回は、融資の実行と、住宅ローン控除についてです。

・融資が実行されるのは、物件引渡し時

住宅購入資金として、金融機関から借りたお金が支払われることを

「融資実行」といいます。

決済は、売主から買主に名義（所有権）が移るのと同時に、

物件の残代金が支払われる「同時履行」になりますから、

このときに融資が実行されます。

融資金はいったん、買主の口座に振り込まれ、

そこから売主に支払われます。

決済が行われる場所は、融資を受ける金融機関支店などが一般的ですが、

大阪や奈良では店舗を持たないフラット３５が増えており、

こうした金融機関では、売主の口座に直接に振り込まれるケースもあります。

・土地と建物を別々に融資を受ける場合

土地と建物の支払い先が別々になる場合は、いわゆる２段階融資となります。

土地の売主に対して１度目の融資がおこなわれ、建物の完成時には

建築業者に対して２度目の融資が行われます。

中には１回しか融資しない銀行もありますが、その場合は土地代金や、

建物着手金や中間金は、「つなぎ融資」として借りることになります。

ただ、つなぎ融資を行わない銀行もあるので事前の確認が必要です。

・住宅ローン控除

無事に決済・引渡が終われば、新居で生活が始まりますが、

最後に忘れてならないのが「住宅ローン控除」ですよね。

新築・中古の一戸建てにせよ、中古マンションにせよ、

融資を受けた翌年は確定申告することで、住宅ローン控除を受けましょう。

住宅ローン控除とは、毎年の年度末の住宅ローン残高に応じ、

所得税の控除が受けられる制度です。

会社員であれば、入居の翌年１回だけ確定申告を行えば、

その後は年末調整での対応だけでOKとなります。

いかがでしたか？

住宅ローンの申込から決済までの手続きは、不動産の購入手続きと

平行しながら行われるものです。

あなたが住宅ローンを利用する際は、仲介会社の担当者との連携が

とても大切なので是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

本審査をクリアしたことで、住宅ローンも大きなヤマ場を越えたといえます。

でも、決済までにもう一つだけ、手続きが待っています。

それが、ローン契約です。

今回は、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）についてお話します。

不動産の売買契約の相手側は、売主ですよね。

ところが、ローン契約の相手側は、融資を受ける銀行（あるいはフラットなど金融機関）となります。

つまりローン契約とは、買主と銀行との間で結ばれるものです。

手続きとしては、前回の本審査で承認を受けた範囲内で、

希望する融資額、返済期間、金利タイプ（変動型や固定型など）、決済日、

引落日などを取決めます。

もし金利タイプで迷ったときは、窓口で返済のシュミレーションを確認したうえで、

決めればよいです。

ただし、承認を受けた以上の融資額を希望すると、再度、

審査のやり直しになりますから注意が必要です。

決済の土壇場になって、お金が不足することがないよう、

本審査に入る前に、不動産仲介会社の担当者とよく相談しておきましょう。

金利については、ローン契約時に提示されますが、

実際の金利は、決済時（融資を受ける日）の金利が適用されます。

ですから、ローン契約日と決済日の期間が空きすぎると、

金利が変わってくるので気を付けてください。

ローン契約は申込人（本人）が手続するのが原則です。

代理人（奥さんや親）が変わって手続きできませんし、

銀行支店で営業日（平日）に行う場合などは、日程の調整も必要になります。

大阪や奈良にある銀行のローンセンターで手続きを行う場合、

仲介業者を通す必要がありますが、土日でも可能になります。

なお、ローン契約時には、抵当権を設定する契約も同時に行われます。 

この手続きが終わると、あとは決済・物件の引渡を待つだけです。

いかがでしたか。

ローン契約の場で、融資額、返済方法など、全てのことが決まるので、

将来にわたって返済可能な金額にしておくのが大切です。

ぜひ、あなたがローンを組む際の参考にしてくださいね。

次回は、残代金決済とローン控除について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回からいよいよ、住宅ローンの流れについてです。

人生で不動産を購入する機会なんて何度もありませんよね。

だから、住宅ローンがさっぱり分からないのも当然です。

でも、最初から仲介業者に頼ってしまえば、余計な手間代を

業者に支払うことになったりします。

これって本当にお金の無駄であり、住宅ローンの申し込み程度のことは

自分でやれないこともありません。けっして難しい手続きではないからですね。

大阪や奈良で不動産仲介に携わっている当社の場合では、お客様が自ら、

銀行の窓口に行かれ、申し込みをされるケースがどんどん増えています。

住宅ローンの事前審査は、仮審査とも言いますが、

不動産の内覧・契約と併行しながら進めていけば

スムーズに行えるということは覚えておきましょう。

なぜなら、内覧でようやく気に入った物件が見つかっても、

資金計画のめどが立たないと、

不動産のの契約行為に入っていけないからです。

タイミングよく事前審査を通しておけば、気に入った物件を

ほかの人に買われてしまうということも起こりません。

あなたに一戸建てやマンションの仲介を取り持ってくれる仲介業者と

よくよく相談しながら、ローンの手続きを進めていくことが大切です。

具体的には、契約の前段階である、買付け証明を出すタイミングで、

金融機関１行でもよいので、事前審査の承認を速やかにもらうこと。

そうすることで、売主側との交渉もスムーズにいきますし、

無理なく売買契約へ進めていくことが可能になります。

では、もし事前審査の手続きを踏まずに、売買契約を取り交わしてしまうと

どうなるか？

売買契約の際には、重要事項説明書や契約書など一連の書面に署名押印し、

併せて、手付金の授受が行います。

しかし、あとから事前審査結果をクリアしていないと判明すると、

契約自体を無かったことにしなければなりません。

手付金も戻してもらわなければなりませんし、

まったく時間と労力の無駄にほかなりませんね。

さて事前審査の話に戻りますが、

申し込みは銀行所定の申込書に必要事項を記入します。

その際、源泉徴収票、健康保険証、運転免許証などのコピーが必要です。

前もって準備しておきたいですね。

あとは売主と売買契約を取り交わすことになりますが、その際、

契約書面に「住宅ローンの融資特約」が入っているかどうか

必ず確認すること。

これは万一、ローンが否決されたときに手付金が返してもらう

ためのものですから非常に重要な特約です。

いかがでしたか？

住宅ローンの事前審査は決してむずかしいものではありません。

金融機関の担当者も協力的ですから、あなたもぜひ挑戦してみてくださいね。

次回は、住宅ローンの本審査について

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

低金利の今、マイホーム資金を住宅ローンで借りることは極々普通にことになりました。

大阪や奈良の不動産仲介に関わっていてとくに感じるのは、 

100％ローンや諸経費ローンも一般的になったということです。

それでも、多くの人にとって、住宅ローンは初めての経験ですから、

「一体自分はいくら借りれるのだろうか？」とか、「金利はどれくらいだろうか？」

など、いろいろ疑問がは出てきたりするものですよね。

そこで今回は、賢い住宅ローンの返済方法について。

住宅ローンを利用するにあたり、最も大切なことは

「きちんと無理なく返済していけるのか」ということです。

そのためには、住宅ローンには返済額を左右する、

いくつかの要素をしっかり押えることが必要です。

将来の金利上昇に備える

不動産は高額なだけに借入額も大きくなります。

従って、僅か１％の金利が返済総額を左右するので、

少しでも金利面で有利な銀行を探そうしがちですが、

一つ忘れてはいけないことがあります。

それは、変動金利で組む場合に、将来の金利上昇にも

備えておく必要があるということです。

できればファイナンシャル・プランナーの助言を受けたり、

それが無理な場合は、金融機関の窓口に行って、

一度、支払いのシュミレーションをしてもらってください。

返済期間が短かいほど、総返済額は減る

返済期間が長ければ長いほど、利息がかさんで返済総額は増えます。

従って、返済総額を減らしたければ、返済期間を短くする必要があります。

しかし無理に短くすると、月々の返済額が一気に増えますから、

家計を圧迫しないように、５年とか１０年単位とかで短くするのではなく、

１年単位で検討していけばよいでしょう。

２つの返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等払い」と「元金均等払い」があります。

元利均等払いの良さは、毎月の返済額が一定なので、生活設計が立てやすくなります。しかし、借入残高の減り方が遅いため、総支払額は増えてしまいます。

その一方、元金均等払いは、毎回返済する元金が一定にし、そこに利息を上乗せするため、当初の返済額が多めになります。その分、借入残高が減るスピードは早く、総支払額は少なくなります。

ボーナス併用返済

これはボーナス時に多い目に返済する方法です。

万が一、ボーナス支給額が減った場合、返済が苦しくなるので、ボーナス時の返済を多くし過ぎないことがコツです。

いかがでしたか？

住宅ローンの何十年も先の動向まで、さすがに予測はできませんが、

あなたにとって、一番有利な住宅ローンを選ぶことの参考にしていってくださいね。

次回は、住宅ローンの流れについて。

それではまた！