仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年9月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

住宅ローンで購入する場合、不動産は金額も大きいですから、

僅かな金利の違いでも、支払い総額でみると大変な差になります。

そこで今回は、住宅ローンの金利についてです。

住宅ローンのいくつかの金利のタイプがありますが、

大きく整理してみると、

「固定型」と「変動型」、「固定期間選択型」

という3タイプに分かれます。

それぞれタイプ毎の特徴を見てみましょう。

固定金利型

これは適用金利が一定なので、常に返済金額が変わることがありません。

この安心感が売り物といえますね。

固定型は、全返済期間にわたり適用金利が一定である商品と、

当初10年間と11年目以降で金利の変わる2段階方式の商品の２つから選べます。

固定金利のメリットは、世の中の金融情勢に振り回されないので

生活設計が立てやすくなることです。

その一方でデメリットは、高金利時に固定で借りた場合、

将来にわたって高金利の返済額が確定してしまうことです。

私の妹なんか、無理して固定で組んだものの、低金利が続いために

変動で組まなかったことを後悔していましたが・・

変動金利型

変動型に魅力は、借入当初の金利が低いことがあります。

変動型とは、市場金利の変動に伴い、返済途中でも金利が見直されるタイプで、

原則は半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。

変動型のメリットとしては、

一般に借入時の金利が、固定金利型より低いことが挙げられます。

また、金利が上がる局面でも、前回の1.25倍を上限に収まるように

なっているので安心感はあります。

一方のデメリットは、将来の返済額が確定できず不安が残ります。

半年間の金利の見直しで、金利が上昇した場合は返済額も増加しますが、

その場合は、毎月の返済額を少なめにするなど対策が必要です。

固定期間選択型

これは、「当初５年間は金利○○％」といったように、

返済期間中の一定期間だけ金利が固定されるタイプです。

固定金利期間終了後は、再度、一定期間の固定金利か、

それ以外の金利タイプを選ぶことが可能です。

このタイプのメリットは、一定期間（3年、5年、10年など）は

固定金利で返済額が確定できることにあります。

期間終了後はその時点での金利が適用されますが、前回と異なる

金利タイプを選ぶこともできます。

一方、デメリットとしては、固定金利が終了後に、

金利が上昇していた場合、返済額が増加してしまうことです。

いかがでしたか？

低金利の今、固定型か、変動型かは判断が難しいところですが、

あなたにとって無理のないローンを組むためにも参考にしてくださいね。

次回は、賢い返済の仕方について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住宅の購入資金として、全てを自己資金で賄えないとき、

誰もが利用するのが住宅ローンですよね。

でも、よくよく考えてみれば、世の中で、

不動産ほど高額な商品はありません。

まず、車や電化製品などと比べ、不動産は桁が違っています。

しかも、多くの人が住宅ローンなんて未経験ですから、

「どうやって組めばいいの？」「どこの金融機関に頼めば有利なの？」

と悩むことになるのです。

そこで今回から、住宅ローンについてお話しします。

今日は、住宅ローンの種類から。

住宅ローンの種類としては・・・

まず１つ目は、一般的な銀行の扱う「住宅ローン」、

2つ目は、地方自治体が行う「公的な融資」、

3つ目は、民間・公的の両方を兼ね揃えた「フラット35」、

と大きく3つに分かれます。

当社が大阪や奈良の不動産仲介で関わる中で、

お客様に最もよく利用されるのが、住宅ローンと、フラット35です。

それはともかくとして、上記１?３の特徴を見ていきます。

銀行ローン

銀行ローンを利用するといっても、金融機関には、

都銀・信託銀・地銀・信金・信組・農協・労金というように

実に様々な金融機関があります。

金利など融資条件は各金融機関ごとにまちまちですし、

例えば、繰上げ返済の手数料も無料で行えたりするなど、

各社様々なサービスがあります。

さらに窓口を持たないネット銀行の出現もあり、

店舗を持った金融機関で考えられない、

低金利の住宅ローンも出てきました。

公的な財形融資

これは、財形貯蓄を１年以上継続し、

貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資。

内容は、財形貯蓄残高の10倍の額で最高　4,000万円までの

融資が可能というものですが、

低金利の今、利用する人はほとんど皆無になりました。

フラット35

フラット35の最大のメリットは、長期の固定低金利にあります。

融資額については原則、物件価格の9割迄となっており、

しかも保証料は不要、繰上返済時の手数料も無料です。

これだけでも、フラット35って魅力的ですよね。

ただし気を付けたいこともあります。

それは、銀行ローンでは無料の「団体信用保険料」を

毎年負担しなければならないということ。

中古物件の購入で利用する場合では、一定の技術基準を

クリアする必要があり、適合証明書などの提出を求められます。

また、フラットは住宅金融支援機構によるローンとはいえ、

窓口（金融機関）によって金利もまちまちです。

そのほか、「フラット35S」といって、省エネ性、耐震性、

バリアフリー性、耐久性・可変性という4つの性能基準を満たせば、

最初の一定期間だけ金利が引き下げられる商品もあります。

ただ、これも新築住宅なら容易ですが、中古住宅の場合、

年式によっては対象外になるので注意が必要です。

いかがでしたか？

自分に合った住宅ローンを見つける手間を惜しまないことも大切です。

住宅ローンに明るい仲介業者の力を借りるのも一つの手と覚えておきましょう。

次回は、住宅ローンの金利タイプについて。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・

住宅ローンでわからないことがあれば、気軽にお問い合わせください。

無料で相談に応じています。

TEL：0743?58?5601

メール：web@bergehome.com

こんにちは、辰川です。

今日は、中古住宅は住み替えしやすい、という話です。

買ったときは新築住宅でも、そこに一度住んでしまえば、

れっきとした中古住宅になります。

当社も大阪や奈良で仲介業務をしていて気づくのは、

下がり率が最も大きいのが、新築して間もない物件です。

しかも、築浅い物件ほど住宅ローンの残高が減っていませんから

場合によっては、売却したくても抵当権を抹消できず、

売却できないということが起こってきます。

一方、中古住宅はどうでしょうか。

買った場合は、値下がり率もとても緩やかですし、

もともと格安で買えた中古住宅ですから、

売却時は新築のように落胆させられることもありませんね。

人によっては、マイホームへの考え方も違います。

例えば、一生を同じ家で暮せる物件を探す人もいますし、

家族構成の変化と自己の収入に見合った支払い額で、

次々と住み替えていく人もいます。

また、ずっと同じ場所で住み続けるつもりで買ったものの、

何かの事情で、住み替えることになるかもしれません。

このように考えると、中古物件を選んだほうが、

将来、スムーズに買い替えができるということになります。

次に、今度は買う側の立場に立ってみましょう。

新築でこれから建築にかかる、未完成の物件の場合、

へたをすると、入居まで1年以上待たされることがあります。

ところが中古住宅は、売主の住み替え期間は待つことになるかもしれませんが、

ふつう２、３か月。長くても半年以内です。

そういう意味でも、新生活が早めに始められるという点で、

中古住宅のほうがメリットは大きいといえますね。

いかがでしたか？

人生には浮き沈みもありますし、考え方の変化も起こります。

あなたが不動産を選ぶ時も、柔軟性をもって検討してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

今回は、なぜ中古住宅は自分好みの空間がつくり易いか、という話です。

当然ですが、中古住宅は新築より価格が安いですよね。

その差額があれば、十分にフォーム費用が捻出できると思いませんか？

従来であれば、住宅の選び方は、予算を抑えるために中古物件を選び、

簡単なフォームで終わらせる・・、そんな単純節約型が多かったです。

ところが最近は、自分のこだわりを叶えた空間に住みたいという人が増えました。

多少の費用と工夫、センスは必要ですが、通り一遍の新築住宅の仕様より

はるかに個性のある空間に仕上げることが可能です。

例えば・・・、

「玄関ホールに広い収納スペースをつくりたい」

「モダンな内装クロスを貼って、部屋の雰囲気を変えたい」

「2つの部屋を仕切る壁を取り去って、大きな1部屋にしたい」

「今より大きなユニットバスにしたい」etc.

このように、新築より安く購入できた分で、自分の理想の空間を

実現できたら素敵ですよね。

新築住宅は販売上、個性的なものより万人受けする仕様にせざるを得ません。

そこで、自分だけのオリジナルな住まいを実現しようとすると

最初からリフォームして入居するのが近道です。

これなら、高いお金を払って新築物件を買うことも

無駄に思えてきます。

ある意味、これが、中古住宅の魅力といえますね。

ところで、中古の土地付きの一戸建てであれば、

大概のことはリフォームで可能ですが、

マンションで大幅な改装を行う場合、気を付けてほしいことがあります。

それは、マンションの構造壁を取り去ることはできませんし、

キッチンや浴室など水回り設備の位置を変える場合も、

上下階の配管の関係で難しいケースもあります。

リフォームに際しては、必ず管理規約に目を通すことをお勧めします。

いかがでしたか？

中古住宅を買って、余ったお金を旅行や趣味に使う。

そのほうが人生は充実します。

あなたもぜひ参考にしてくださいね。

次回は、中古住宅はなぜ住み替えに有利なのか、について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

商品を買うとき、カタログで見たイメージと、

買ってから実物では全然違っていた・・。

あなたは、そんな経験はありませんか？。

私なんかは衣服や古着などをネットで買っては失敗し、

どれだけ無駄遣いをしたことか・・。

でも、住宅となると価格自体が桁違いです。

失敗なんて、とてもできませんよね。

だからマイホーム選びでは、誰もが失敗したくないと悩むわけです。

特に新築物件の場合で、未完成の一戸建てや分譲マンションがこれに当たります。

とにかく、実物が見れないのですから、何をどう見て判断するかです。

一方の販売側もモデルルームを用意したり、

何種類かの間取りプランや仕様をみせて、判断してもらおうとします。

買い手側もそれはそれで、まったく不安がないわけではないでしょうが、

あとは事業者を信用し購入に踏み切ることになります。

そんな未完成の新築物件に対し、

中古物件の良さは何といっても、自分の目で確認してから買えるということですね。

部屋の状態、外観、構造、日当たり具合、窓を開けた時の風通し、

駐車スペースなども、その場で確認できます。

中古マンションであれば、窓やベランダからの眺望、エレベータ、廊下、

駐車場など共用部分がどのように管理されているかも一目瞭然。

売主が居住中のケースでは、そこでの暮らしぶりや、近所の情報などを

直接に質問することも可能です。

また中古住宅は、建築後数年から、数十年が経っているので、

住民も環境も落ち着きを見せているはずです。

内覧の際は物件の室内・外観だけを見るのでなく、

同時に周辺環境や人を、自分の目でしっかりみておくことです。 

また時間帯や曜日によっては、車の通行量が異なる場合もありますし

昼間は人通りが多くても、夜間は街灯もなく極端に人通りが少なくこともあるので、

一緒にチェックしたいものです。

いかがでしたか？

中古住宅は実物を見れるのが最大の強み。

大阪や奈良でいい新築物件がなかったら、一度

中古物件を検討されてもよいかもしれませんね。

次回は“中古住宅はリフォームできる”です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マイホーム探しも最初の頃は、誰もが新築物件に憧れます。

システムキッチン、洗面台、お風呂などは最新設備ですし、

壁紙もフローリングも真っ新の状態。これって、本当に気持ちがいいものです。

特に日本人は、人の手垢がついていない状態を有り難がるものですし・・

ところが、最近は状況も変わってきました。

中古物件の価格面や立地面での有利さを評価し、自らすすんで、

中古物件を選ぼうとする人がどんどん増えています。

そこで今回から、中古住宅を選ぶメリットについてお伝えしていきます。

価格の手頃感

マイホームを考えるとき、一番に気になるのが「価格」ですよね。

新築当時は高根の花であっても、年数の経過とともに価格は値下がりし、

中古物件として市場に出たときは相当な割安感があったりもします。

では、新築物件の価格はどのように決められているか？

新築として売り出すときの販売経費は、

一戸建てにせよ、分譲マンションにせよ、相当な費用がかかっています。

モデルルームの建築費、現地スタッフや営業マンの人件費、チラシなど広告宣伝費、

そのほか販売に必要な費用が加算されていき、新築価格が決まります。

これに対して、中古物件は、売主は個人であることが多く、

新築時のような経費が上乗せされていません。

単純に「土地」と「建物」のみの価格となります。

物件数の多さ

不動産市場をみたとき、中古物件は物件数の多さで、新築を圧倒します。

築年数や程度、立地、広さなど様々な物件が市場にはあり、

買い手からみても選択肢が増え、また仲介業者からみても

勧めやすいということがあります。

中古マンションだけのメリット

新築マンションは、引渡し時に数十万円程度の「修繕積立基金」が徴収されます。

そして入居後は毎月、修繕積立金を強制的に支払っていくことになります。

マンションの売買では、売主は修繕積立金を次の所有者（買主）に

継承させなければなりません。

これが買主にとっても大きなメリットといえますね。

いかがですか？

新築物件もいったん住んでしまえば、中古物件です。

大阪や奈良の不動産選びで、新築だけでなく

中古物件も選択肢に加えたら、

マイホームの取得はさらに身近になります。

次回は、中古物件は現物を見てから買える、について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は内見のチェックポイントの最終回。

土地の見方についてです。

用途地域の確認

まず、検討する土地が「市街化区域」か「市街街化調整区域」かは大事ですね。

なぜなら後者なら、農家の跡取りでないと、家は建築できないからです。

前者の市街化区域であれば、用途地域が設定されており、建築は可能ですが、

建物の種類や大きさが規定されているので注意はしてください。

前面道路の確認

敷地と接している道路を確認します。もし道路幅が4ｍに満たなかったり、

私道の場合は建物が建たないこともありますから。

また建てられたとしても、セットバックにより有効に使える面積が

減ってしまうこともよくあります。

河川が近くにある場合

道路よりも敷地が低い物件や、近くに氾濫しやすい河川があれば、

大雨が降ると、土地が水につかる可能性もありますね。

万一を考えて、道路や河川などから高い段差の土地を選びたいものです。

上下水道やガスの配管の引き込みがあるか

更地として売りに出ていても、以前に建物があった場所であれば、

当時の上下水道の施設がそのまま利用できたりします。

しかし、新たな造成地で引き込む必要がある場合は、

費用負担がでてくる可能性があります。

ですから、現地に上下水道やガスの配管があるのかどうかは確認してください。

道路に「下水道」と書かれたマンホールがあれば、

下水道の整備がされた地域である可能性が高いので安心です。

しかし、下水道が整備されていない地域であれば、

「合併式の浄化槽」を設置することになるので、

市町村の補助金があるかどうかも調べましょう。

地盤は大丈夫か

地盤が柔らかいと、建築前に地盤の改良工事が必要になります。

この点について、整地される前の状況が、どのような場所柄であったのかがポイントといえます。

例えば、田んぼ、池や沼地を埋め立てた所であれば、当然に地盤は柔らかいですし、

山林や丘陵地であっても、造成時に切土と盛土の部分が出てきますから、

敷地が盛土の部分に当たれば軟弱地盤の可能性があります。

いかがでしたか？

価格や広さ、立地面などで100％条件を満たす土地は出てきません。

ただ自分が妥協できる点をあらかじめ決めておけば、

多くの土地の中から自分に合った土地と出会えるものです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

今回の現地見学のチェックポイントは、中古マンションです。

中古マンションの場合も、中古の一戸建ての場合と大きな違いはありません。

例えば床の傾きや、ドアなど開口部の建付けに異常がないかといったところは確認が必要です。

それからマンションの場合、居住空間である「専有部分」と、

住民全員が共有する「共用部分」とに分かれます。

マンションを購入すると、共用部分にも補修費用の負担が生じるので、

併せてチェックしておきたいところです。

専有部分のチェックポイント

まず、仲介業者から間取り図をもらい、現状と違いがないか確認すること。

私の経験でも、キッチンの壁の位置が違っていたことがありました。

それから、ドアや窓サッシ、扉など開閉できるものは全部動かしてみてください。

グラグラしたり、閉まりにくいようであれば、調整に思わぬ出費がかかります。

家具の後ろや部屋の隅にカビが発生していないかどうかも確認してください。

黒ずみやカビがあれば、施工状況に問題があるかもしれません。

古いマンションでは、床材がカーペットからフローリングに変更していることもあります。

その場合は階下への音の問題も考えられます。

共用部分のチェックポイント

建物の共用部分については、正常な経年劣化の状況なのかどうかを見ます。

例えば、廊下や天井、外壁などにクラックがないかどうか、

コンクリートやタイルの欠け落ちた箇所がないかどうか、

異常な汚れがないかどうかを確認してください。

マンションの場合、共用部分の大規模修繕を10年?15年周期で行ないます。

ところが、修繕積立金が安く設定されているマンションでは、

大規模修繕を行う際、積立金では足りず、

１住戸あたり数十万円の一時金を負担するケースもあったりします。

したがって、修繕積立金は十分なのか、一時金は必要ないのか、

長期修繕計画書が作成されているか、などは管理組合に確認しておきたいところ。

いかがでしたか？

内覧では部屋の中ばかりを気になりますが、マンションの場合は共用部分の

チェックを忘れてないでくださいね。

住んでからも負担がかかるか、かからないかをしっかりチェックすることですよ。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、中古一戸建てのチェックポイントについてです。

一戸建てで特に注意したい点は、構造体の劣化の状況です。

内装や床はいくらでも、やり直すことができますが、

柱や梁、土台、基礎は建物を支えるものなので、

やり変えにはお金もかかります。

それだけに、しっかりチェックしちものです。

ただ、居住中で家具などが置いてある場合は、

劣化状況を確認しづらいということはありますが、

以下の点に注意すれば、十分に判断材料となります。

・スリッパを履かずに歩いてみる

室内を見てまわるときにスリッパを履かずに素足で歩いてみると、

床の傾きや、凹みに気づくことがあります。

床下の木材が年月とともに痩せていることが原因であれば、

新しい木材に取り替えれば、大して費用もかからず、元通りになります。

大きな傾きや歪みがあれば、やはり専門家の意見を聞くことが一番です。

・次に、動かせるものは実際に動かしてみる

ドアやサッシ、扉など、動かせるものは全て動かすことです。

ドア枠とドア、サッシ枠とサッシが平行でなく、隙間があれば、

建物自体が傾いている可能性があります。

・建物のぐるりを一周する

外壁にクラック（ひび）がないか、異常な汚れがないかを見ます。

壁の細いクラックは問題ありませんが、基礎部分に大きなクラックがある場合は要注意です。

異常な汚れがあれば、雨漏りが壁を伝って腐食している可能性もあります。

・点検口を覗いてみる

床下収納庫や洗面所の下には点検口があります。

床下を覗いてみて、水漏れしていないかどうか、水漏れした跡はないかを確認しましょう。

当時の設計図など建物資料が残っている場合は、

現状の建物に変更が加えられていないかどうか確認できます。

また、過去に修繕の履歴があれば、

売主さんにどの部分なのか聞いてみることもできますね。

いかがでしたか？

内覧には時間をかけ、わからない点があれば、

売主さんにも尋ねてみることも大切です。

是非、内覧時の参考にしてくださいね。

次回は、中古マンションのケースについて。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

不動産の内見では、物件の種別によっても、

注意しておきたいポイントは変わります。

今回は、「新築一戸建て」について。

建売住宅などの場合は、すでに完成しているか、未完成なのかによっても、

確認したいポイントは変わります。

完成物件の場合

新築の完成物件の良さは、何といっても、自分の目で確かめられることですね。

部屋の広さ、設備の充実度なども一目瞭然。

内見の際は、実際に自分たちがそこで生活していることをイメージしてください。

例えば、家具を並べたときのスペースかどか、女性ならキッチンから洗面室や浴室までの

家事動線も問題ないか確かめることです。

また窓から見える眺望だけでなく、

道路からも視線もチェックしておきましょう。

未完成物件の場合

モデルルームを見学できるようなら、購入物件との違いを確認しておくことは有意義です。 

例えば、キッチンや浴室などは、同じ仕様なのかどうか、

またオプション装備があるのかどうかも係員に確認しておくこと。

周辺を歩いてみる

仲介業者の案内をうけたら、後から自分だけで物件周辺を歩いてみて、

ご近所にどんな人が暮らしているのかをチェックすることをお勧めします。

車庫の車や、自転車、物干しの洗濯物などをみれば家族構成もわかりますし、

 m庭のにニアw庭の状態もヒントになります。

実際に自分が暮らしてみて違和感がなければ、まず大丈夫です。

いかがでしたか？

大阪や奈良でも、新築住宅は施工中の検査のおかげで

昔のような違法建築はみられなくなりました。 

後は、あなたの目でしっかりチェックしてくださいね。

次回は、中古一戸建てのケースについて。

それではまた。