仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年9月アーカイブ 3ページ目

 こんにちは、辰川です。

 

今回から、不動産の現地での見方をお話します。

 

検討したい物件があれば、いよいよ現地に出向き、物件を内見することになります。

 

その際、建物外観や室内の状態を見て、良し悪しも判断していきますが、

 

実は、それだけでは十分ではありません。

 

というのは、住んでから「こんなはずではなかった！」と後悔することがあるからですね。

 

内見の際は物件の状況を見るだけでなく、ほかに確認しなればならないもいろいろあります。

 

例えば、周囲の町並み、最寄り駅まで道のりや所要時間、バス便の本数、スーパーの有無、学校までの距離など・・。

 

こうした情報は、広告から読み取れますが、やはり自分の目で確かめれば間違いがありません。 

 

ここで、物件を見るときのチェックポイントを挙げてみましょう。

 

 

・周辺環境をみる

 

駅までの利便性、住宅地としての環境、買い物施設を確認するだけでなく、

 

物件の周囲を歩いてみて、ゴミ屋敷など嫌悪施設の有無も調べます。

 

隣接地に大きな空き地があれば、近い将来、大規模な建築物が建つ可能性があります。

 

その場合、空き地に建築予定建物を告知する看板や標識がないかどうか確認してください。

 

 

・時間帯や曜日を変えてチェック

 

昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が変わることもあります。

 

雨の日などは水はけが悪い場所かもしれません。

 

交通量が変化することもあるので、曜日や時間帯を変えて、周辺を歩いてみるのもいいですね。

 

そのほかでは、学校の通学路や、いざというときの病院の有無などもチェックしておくこと。

 

いかがでしたか？

 

住んでから周辺環境は変えらません。そのことを肝に銘じて、

大阪や奈良であなたに合った物件選びを成功させてくださいね。

 

 

次回から、物件タイプ毎のチェックポイントを見ていきましょう。

 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 

昨日は、M様のリフォームローン申込みにご一緒してきました。

 

Mさまが当社の仲介で購入されたのは、奈良市内にある中古の一戸建て住宅。

すでに、物件自体の本審査はクリアされているので、

今回はリフォームローンの本申込みです。

 

この銀行の場合は、住宅ローンとリフォームローンは2本建てになっており、

別々に手続きする必要がありますが、

それでもリフォームローンが本体の住宅ローンと同じ金利、同じ期間で

借りることができるのは、M様には大きなメリットです。

 

銀行によっては、住宅ローンに比べて金利が割高だったり、

償還期間も短かいこともありますから、銀行の選択も、

慎重になったほうがよさそうですね。

 

築30年近い一戸建てですが、大事に使えば，20年、30年は持ちます。

今回のリフォームは、当社でご依頼をいただいたものですが、

先日、キッチン等の機種も決まりました。

 

物件引渡し後は、システムキッチンと洗面台の入れ替え、クロスの張替え、

車庫の拡張工事を行う予定です。

 

それではまた！

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◆もし、大阪や奈良で、中古住宅の購入、リフォームでお悩みでしたら、

どんなことでも気軽にご相談ください。

お問い合わせは下記から↓

http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

 

 

こんにちは、辰川です。 

 

不動産広告の見方も最終回となりました。

今回は、中古マンションの見方について。

 

 専有面積

専有面積とはいわゆる居住空間にあたります。

ただし壁の中心線から測った壁芯面積というものなので

実際の空間よりは広めになりますね。

 

これとは別に、登記面積があります。これは謄本に表記された面積で、

壁を含まない正味の面積です。

 

なお、バルコニーは共用部分なので専有面積に含みません。

 

 

建物の構造と、階建て

マンションの構造はふつうＲＣか、SRCとなります。

RC造とは、鉄筋コンクリート造りの意味で、

骨組みが鉄筋とコンクリートで出来ています。

 

SRC造は、上記のRCに対して、さらに鉄骨が組まれたもので、

高層のマンションや大空間の建物に採用されています。

 

そのほか、マンションには、例えば10階建てマンションの8階部分、

という表示の仕方をします。

 

 

建築年月

これは、マンションが竣工（完成）した年月で表示されます。

 

新築後、未入居期間が1年以上になる物件は、新築として

表示できない決まりになっています。

 

 

 

管理費と修繕積立金 

これもマンションだけの特徴ですが、

1ヶ月分の管理費と、修繕積立金が表示されます。

 

・管理費とは、管理組合（全住民）で決定された金額であり、

マンションの共用部分を維持管理するために経費に使われます。

 

・修繕積立金は、10?15年毎に1回行うことになる、大規模修繕費を

毎月積み立てる金額です。

 

中古マンションを購入するメリットの一つに、

前所有者（売主）の修繕積立金を引き継げる、ということがあります。

但し、売却時には積み立てた分は放棄し、次の所有者に引き継きます。

 

管理形態

常駐と日勤、巡回、自主管理の４つがありますが、

たいていのマンションは常駐か日勤です。 

 

・常駐とは、管理人がマンションに常駐するもので、大規模なマンションで見られます。

 

・日勤とは、管理人がサラリーマンのように毎日通勤するもので、

マンションはこのケースがほとんどです。

 

・巡回は、管理人が複数のマンションを巡回するもの。

数十戸の小規模マンションに多いです。

 

・自主管理の場合は、管理人自体がおらず、

管理組合員だけで維持管理をしているマンションといえます。

 

マンションは一戸建てと違うのは、共用部分を持つことでした。

だから、マンションの場合には「管理を買え」と言ったりもするのですね。

 

いかがでしたか？

不動産広告の表示は多岐にわたりますが、それぞれ全てに意味があります。

しっかりポイントを押さえて、あなたのマイホーム選びに是非活用してくださいね。

 

それではまた。

 

 

 こんにちは、辰川です。 

 

中古の一戸建ては、マンションのように一定の相場が形成されているわけでもなく、

１つ１つの物件で価格や築年数、面積もまちまちです。

 

そこで今回は、「中古一戸建て編」について、お話します。

 

 

一戸建て広告の特徴としては、マンションと違い、

敷地や道路に関する表示が増えることことです。

 

とくに中古住宅になると、現状の建物はもちろんですが、

将来に建て替えで利くかどうかも重要ですよね。

 

次に、押さえておきたいポイントをいくつか挙げてみましょう。

 

 

・私道負担があるかどうか

 

敷地に私道部分が含まれる場合があります。

その場合は、敷地面積とは別に、私道負担の面積も表示されます。

 

私道で他に共有者がいる場合は、

｢私道○○?、持分○分の１｣というような表示になります。

 

 

・建物面積

 

建物面積は、１階と２階の面積のほか、合計した延べ床面積で表示され、

地下車庫が含まれる場合は、その面積が表示されます。

 

・図面

間取りの表示は、仲介業者が作成してものを使う場合と、

建築当時の図面を流用する場合があります。

図面と現地で差異があったときは、現状を優先することが常です。

 

・車庫

「車庫付」とあれば、車が納まることのできる建物でなければなりません。

カーポートは、屋根と支柱のあるだけの普通のガレージを指しますが、

車庫付と表示はできません。

 

・建築年月

 

建物が完成した年月を表示するものですが、築○○年という表示はできません。

 

また新築でありながら未入居のまま1年を超えた物件は、

広告上は中古物件の扱いとなるので、「新築」と謳うことはできません。

 

・所在地

物件の所在地は、法務局で登記簿に記された「地番」か、

郵便物の届く「住居表示」で表示されます。

実際には、売主のプライバシーの問題もあり、

詳しい住所まで表示しなくてもかまいません。 

 

 

いかがでしたか？

 

稀に、大阪や奈良では、建て替えのきかない中古住宅が売りに出されることがあります。

広告をみても、素人では見抜けない場合もありますから、

不動産の購入では、仲介業者選びも重要となってきます。

 

次回は、中古マンションについて。

 

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

 

不動産広告には、一戸建てやマンションという物件種別によっても、

見るべきポイントが変わります。

 

今回は、新築一戸建てについてです。

 

新築一戸建ての場合、中古住宅のように単発的に売りに出されることはなく、

同じ場所に一度にたくさんの物件が販売されるものです。

大阪や奈良には、そういった分譲地はたくさんあります。

 

そんな現場では、広告表示にも特徴があります。

 

・総区画数と今回販売区画数

 

「総区画数」は、分譲地全体の総区画のことであり、

分譲地の規模を推し量ることができます。

 

一方、「今回販売区画数」とは、販売時期を区切るケースで、

広告掲載時に販売する区画数が表示されています。

 

 

 

・分譲価格

 

新築分譲地で、販売戸数が多い場合は、最低価格と最高価格、最多価格帯と

、さらに各価格帯に属する物件数を表示しています。

 

また分譲価格には、上下水道や都市ガスといった設備に要する費用も含まれます。

 

 

 

・用途地域

 

用途地域とは、第一種住居地域とか、第一種低層住居専用地域といった、

地域ごとの土地利用を定めたもの。

 

これにより、分譲現場における「建ぺい率」、「容積率」などがわかりますよね。

 

 

 

・設備の概要

 

分譲地の設備に関する説明がされています。

例えば、上水道、下水道か浄化槽かの別、都市ガスかプロパンか、

それともオール電化かの別がわかるように表示されます。

 

 

 

・入居予定年月と、建築年月

 

建物が未完成であれば、入居予定年月を表示され、

完成物件であれば建築年月が表示されています。

 

 

 

・手付金等の保全機関

 

これは、売主が業者（不動産会社）であるとき、契約時に授受される手付金が一定の額を超える場合は、

保全措置を講じなければならないというものです。

 

例えば、売主は受け取った手付金が、

未完成物件であれば、代金の5％または1,000万円を超えるときに、

また完成物件であれば、代金の10％または1,000万円を超えるときに

保全措置を講じることになります。

 

 

・広告の有効期限

チラシ広告等では、紙面の末尾に、取引条件の有効期限が表示されていますが

ネット広告のほうは、情報更新日が表示されることになります。 

 

 

いかがでしたか？

新築分譲地は、全体と部分を間違わないよう把握する必要がありそうですね。

戸数の多い現場で新築住宅を検討される場合は、ぜひ参考にして下さい。

 

 

 

次回は、中古マンションの見方について。

 

それではまた！

こんにちは、辰川です。

 

大阪や奈良だけでも何千、何万という物件が広告されています。

 

その中には、「本当にこの場所、この広さで、

こんなに安い物件があるのか？」

という物件を出くわすことがあります。

 

でも、問い合わせてみれば、商談中もしくは売却済みという返事。

その代わり、違う物件を紹介されてしまった・・。

あなたは、そんな経験ってありませんか？

 

もし、これが故意の広告だった「おとり広告」となります。

 

そこで今回は、「おとり広告」について。 

 

実際に取引できない物件を広告掲載し、消費者を誤解させることで、

他に売りたい物件に誘導するための広告を、

「おとり広告」といいます。

 

そのほか、比較広告や誇大広告、虚偽広告も、

不動産取引において 行ってはいけない広告表示とされます。 

 

では具体例を挙げてみましょう。

 

・「特選」「業界初」「最上級」という用語は使ってはいけない。

 

・バス便の物件では、駅からのバスの所要時間と、バス停からの徒歩所要時間を記載する。

 

・私道がある場合は、敷地面積と私道負担分を分けて表示する。

 

・建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければ、

　「建築不可」や「再建築不可」と表示する。

 

・ 車庫を建物面積に含めることはできない。

 

・室内が「広い」「明るい」という主観的表現はいけない。

 

・公園や図書館など公共施設のを表示は、距離を明示すること。

 

・取引態様が「売主」「媒介」「代理」のいずれに該当するのかを明記する。

 

意外なことかもしれませんが、不動産の広告は他の業界に比べても

相当に厳しい規制がかかっているといえます。

例えば、身近なところでは、住宅建築業界などはまだまだ甘い部分がみられます。

 

それでも不動産は他の商品と比べ、圧倒的に高価な商品であること

には違いはなく、簡単に買い替えが利かないことからも

消費者の誤解を受けない広告表示は必要といえるのです。

 

いかがでしたか？

不動産広告は大切な情報ですが、なかには誤解させて、購入を促す広告もあります。

情報の入り口である広告には、十分に注意を払ってくださいね。

 

次回は、物件種別ごとの広告の見方です。

それではまた。