仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年5月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。     

住宅ローン控除は、不動産の購入を検討している人にとって、年末ローン残高の1％が、

所得税から控除されるという、 実に有難い制度といえます。

ただ、折角のこの仕組みも、築年数が古い中古住宅では利用できないことがあります。

具体的には、木造住宅の築20年を超えたものや、マンション等に該当するRC造

（鉄筋コンクリート造り）の築25年を超えたものは、原則、ローン控除が使えないからです。

ところが、こうした年式の中古物件でも、一定の緩和措置によって、

住宅ローン控除を利用できる場合があります。

そのための方法は２つ。

１つ目は「既存住宅売買かし保険」を付保すること。

そして、2つ目は「耐震基準適合証明書」を取得することです。

今回は、1つ目の「既存住宅売買かし保険の付保」についてお話しします。

「既存中古住宅かし保険」とは、いわば、中古住宅の検査と保証がセットになったもの。

住宅専門の保険会社が、対象物件の検査を行うことで、万一、

引渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合に保険を引き受けます。

この保険に加入すると、構造耐力上主要な部分、雨漏りについて、

補修費用のほか、調査費用、補修工事中の転居費用などが支払われます。

ところで、この保険に加入するには、住宅の基本的な性能（主要構造部・雨水の侵入・給排水管等）

について、検査に合格しなければなりません。 

また、物件の引渡しまでに、保険の付与証明書をもらっておく必要がありますから、

売主が検査について了解しない場合などは、この保険に加入できないケースも出てきます。 

いかがでしたか？

築20年を超えた物件でもローン控除を使える可能性があります。

今後、中古住宅の購入を検討している人は参考にしてくださいね。 

次回は、もう1つの緩和措置である、耐震基準適合証明書の取得について。

それではまた。

こんにちは辰川です。  

いざ家を購入するとなると、何千万円というローンを組むことになります。

これだけ大きな額は、借りるにも勇気がいるものですよね。

そんな揺れる気持ちを後押ししてくれる制度が、住宅ローン控除です。 

つまり、住宅ローン控除とは、年末ローン残高の1％が、

所得税から控除されるという仕組み。

具体的には、控除期間は10年間。控除額は年間最大40万円ですから、

10年間で最大400万円が所得税から戻ってきます。

ただし気を付けたいのは、全員に400万円を還付されるわけではないということ。

つまり最大控除額が適用されるには、ローン残高が10年間4000万円を超えていて、

なおかつ年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要があるのです。

これでは、全ての人に当てはまらないわけですね。

しかも、途中で繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切ると

ローン控除の対象から外れてしまうので要注意。 

ところで、ローン控除をうけるには、

次の条件を満たしている必要があります。

・住宅取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいる

・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下である

・家屋の面積が50?以上で床面積の2分の1以上が自己居住用である

（増改築の場合は増改築後の面積が50?以上）

・10年以上にわたって分割返済する借入金がある

・マンションなど耐火建築物は築後25年以内。木造住宅は築後20年以内である

・耐震基準に適合しない中古住宅は、居住日までに耐震改修工事を完了し、耐震基準に適合することが証明できる

それから、住宅ローン控除は、いわば住宅ローンの金利の補填とも云えるものなので、

現金で購入できる人が、ローン控除を受けるために、わざわざ住宅ローンを組む必要はありません。

いかがでしたか？

ローン控除をうけるには確定申告が必要ですが、うっかり忘れていた場合でも5年間の猶予があります。

その間にしっかり手続きしておきましょう。

次回は、ローン控除の緩和措置について

それではまた。

こんにちは、辰川です。    

住宅ローンは最長で３5年という長期にわたるもの。 

それだけに、

「無事に完済できるのだろうか？」「ローンの返済中に、一家の大黒柱に万一のことがあったら・・」

と考えだすと、とてもマイホーム選びどころではありませんね。 

そんなときは助けとなるのが、住宅ローンの利用者が加入できる保険や税制の優遇です。 

そこで今回は、団体信用生命保険（略して、団信といいます）について。

住宅ローンは長期にわたり返済するので、借りてとしては不動産の購入後も

安心して住み続けることのできる保険が必要ですよね。

団体信用生命保険（略して、団信）は、そんなときのためにあります。

団信とは、住宅ローンを借りた人が亡くなってしまったり、高度障害になったときに、

金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるという保険です。

 民間金融機関である銀行では、この団信の加入を住宅ローン借入れの条件となっており、

その保険料は金利に含まれているので、別途に保険料を支払う必要はありません。

ただし健康状態が良好でない場合は、団信加入を断られることがあるので要注意。

そんなときは、不動産の購入を断念せざるを得ないのか？

いえいえ、諦めてはなりません。 

というのは、団信なしでも借りることができる、フラット35があるからです。 

フラット35自体は原則は団信加入なのですが、実際には

加入しなくても住宅ローンを利用可能。

ただし、借り手としても住宅ローンに対する保障が必要ですから、

遺族年金や生命保険の保険金などで遺族の生活がカバーできるか調べてみること。

とくに問題なければ、団信なしの借入も検討できるますよね。

そのほかでは、住宅の購入に伴い、生命保険の見直すことも有効。

なぜなら、すでに生命保険に加入している人が団信に加入すれば、 保障が重複するからです。

これまでの生命保険の保障を見直せば、減額した分の保険料を

住宅ローンの繰上返済に廻すこともできますね。

いかがでしたか？

団信は、住宅ローンで不測の事態に陥ったときのための保障。

もし 加入できない場合は、フラット35も検討してみてくださいね。

次回は、住宅ローンの減税制度について。 

それではまた。

 それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住宅ローンの金利には、大きく分けて2つのタイプがあります。

すなわち、「変動金利型」と「固定金利型」です。

さて、住宅ローンを組むときに誰もが悩むのが、

変動か固定かという選択ではないでしょうか？

そこで、今回は変動と固定、それぞれのメリット、デメリットについてです。

 まず、変動型金利とは、半年に一度、金融情勢の変化に応じて

金利が見直されるタイプ。

この変動型のメリットは、概して固定金利型よりも金利が低水準にあることです。

しかも銀行によっては、優遇キャンペーンでさらに低金利が期待大。

逆に変動型のデメリットは、借入れの段階では総返済額を計算できないことです。

それだけに、将来金利が上がった時の備えも必要かもしれませんね。

一方の 固定型金利は、借入時の金利がそのまま最後まで変わりません。

 ですから、固定型のメリットとは、借入れ段階で、総返済額がわかること。 

将来にわたり金利が見直しされませんから、安定した返済が可能といえるでしょう。

 逆に固定型のデメリットは、変動型に比べ、概して金利が高いことです。

ということは、高金利時に借りると、最後までずっと高金利のままで推移することに・・

では、変動金利、固定金利、どっちの住宅ローンが得なのか？

実は、お金の貸し手側である銀行は、全期間固定金利の住宅ローンの貸出を嫌がります。

なぜなら、固定金利は貸し手側が金利変動リスクを負っているからです。

逆に言えば、変動金利の住宅ローンは借り手側が金利の変動リスクを負っているといえます。

従って、変動金利で貸したほうが銀行にとっては有利になります。

さて、借りる側にとって、変動と固定のどちらが得かという疑問ですが、

実際にはローンを完済してからでないと分からない、というのが正直なところです。

あなたが住宅ローンを返済し終えたとき、金利が上がっていなかったら、変動金利を選んで正解だったでしょうし、

その反対に、当初より金利が上がっていれば、固定金利を選んだことが正解となるのです。

いかがでしたか？

 変動と固定、それぞれのメリット、デメリットをよく検討し、

ぜひあなたに一番有利な住宅ローンを選択してくださいね。

次回は住宅ローンの減税について。 

 それではまた。

こんにちは、辰川です。

平成29年5月もあと、5日間を残すだけとなりました。

この日の大阪はまるで初夏の陽気。

そして本日、I様ご購入の新居の残金決済、鍵の引渡しが完了です。 

上の写真は、I様がご購入された東成区の中古マンション。

駅まで徒歩1分という絶好のロケーションにあり、

しかもこの辺りは、売り物も少ないのです。

ところで、I様のように結婚を控えたカップルが住宅ローンを組む場合、

銀行が持ち出す条件も様々です。

A銀行はローン契約までに入籍することを条件に付けてくると思えば、

B銀行とC銀行はそんなことは一言も言ってこない・・

また、B銀行は希望通りの融資額の承認が下りたのに、

C銀行はそれほどでもない・・

本当に、住宅ローンは結果がでるまでわかりません。

また結果をみれば、いかに銀行の審査基準が統一されていないのかがわかります。

もしかして、融資ノウハウの蓄積の違いかもしれませんが・・

ともあれ、I様が選んだのは、もっとも条件のよかったB銀行。

I様も、はじめてのマイホーム選びで分からないことも多々あったと思いますが

最後までよく頑張られました。本当におめでとうございます。

こんにちは、辰川です。     

不動産を現金で買おうという人は、全体の2割に達しません。

ですから、大部分の人は住宅ローンを利用しているということですね。

ただ家を買うとなれば何千万円ものお金が必要。

人生でそれほどお金を30年にもわたって借りることは、ふつう住宅購入以外には考えられませんから、

あとあと、後悔しないためにもローンの知識はある程度身に付けておきたいもの。

そこで今回から、住宅ローン金利の話をします。

今日は、将来的な住宅ローンの金利の動向について。

住宅ローン金利とは、国債の10年物の金利をベースに、そこに手数料を加えたものです。 

かつて10年国債金利は、バブル期では8％と高い時もありました。

しかしそれ以降は金利が下がり続け、とくに平成24年以降は1％以下という「超低金利」となり、

更に昨年からは「マイナス金利政策」により0%前後になっています。

この金利動向に強く影響を与えているのが政府・日銀ですね。

政府はデフレ経済からの脱出をはかるため、市中にお金が回りやすいように、超低金利にしています。

しかし大きな問題もあります。

それは日本の財政が赤字国債の発行に頼っていることです。

国債残高がすでに1,200兆円を超えており、これが1,600兆円以上あるという日本の富を超えた時に、

国債の格付けが悪化し、利率が急騰する可能性があるといわれています。

その一番の要因が、団塊世代が後期高齢者入りする2025年問題。

2025年になると社会保障費が50兆円を超えてしまい、国債格付けが悪化して利率が上がるといわれています。

ですから、長期的にみれは、住宅ローン金利が上がるのは確実で、

現在の住宅ローンが「史上最低金利」というのは間違いないのです。

いかがでしたか？

このように、今後の金利動向を考えれば、今が「借り時」といわれるわけです。

現在、住宅購入を検討している人は是非参考にしてくださいね。

次回は、住宅ローンの金利について。 

それではまた。   

こんにちは、辰川です。   

長らく賃貸に暮らしてきた人も、ある程度の年齢になると、

自分も持ち家を持ちたいという衝動にかられるといいます。

これって、今はよくても将来に対する、漠然とした不安感からくるのかもしれません。

ところで終身雇用制度も崩れた現在、無理して住宅ローンを組むよりは、

一生賃貸で暮らすという選択肢もまた一方であるわけです。

そうなると、いよいよ持ち家か、賃貸かで悩むことになりますよね。

では、費用面を考えた場合、一体、持ち家と賃貸ではどちらが得なのでしょうか？

初期費用だけで考えると賃貸が安くて圧倒的に有利といえます。

しかし住まいは長い目で見る必要がありますから、持ち家が断然有利になってきます。

なぜなら、住宅ローンの月々返済額と家賃が同額の家に50年間住むと仮定したとき、

住宅ローンが35年で完済すれば、賃貸よりも２千万円ほど安くて済むというデータがあるからです。

たしかに、いざ住宅を購入するとなると、頭金のことを考えなくてはなりませんし、

購入金額以外に登記にかかる費用や仲介手数料といった諸経費も必要です。

さらに暮らし始めると、毎年固定資産税もかかりますし、

とくにマンションの場合では管理費や修繕積立費もかかってきます。

また建物のメンテナンスも必要。

外壁や屋根の傷み、設備の故障があれば、修理も自己負担です。

その点、賃貸は初期費用が安くて、次に引っ越すときも楽ですよね。

しかも自分の不注意で汚したり破損させたもの以外は、たいていは大家さんの負担で直してくれます。

ところで、持ち家は住宅ローンの支払いを完済させたあとが楽です。

一戸建てであれば固定資産税だけ。マンションの場合でも固定資産税に管理費や修繕費が加わるだけで済みます。

これに対して、賃貸はどうでしょう？　住み続ける限り家賃が発生し続けます。  

つまり、賃貸の最大のデメリットは、一生家賃がかかり続けること。

次に引っ越す場合も、敷金と礼金が必要な物件のほうが、優良物件に巡り合えることが多くなりますが、

敷金などで数十万円の負担が出てきます。

それに、働いている間は問題なくても、年金暮らしになると家賃は大きな負担。

しかも高齢になるほど借りにくくなったり、ひとり暮らしの人には多額な保証金を求められるケースもあります。

これに対して、持ち家は家が財産として残ります。

建物は古くなると資産価値は減りますが、土地の価格は大きく下がることはないので財産として子供に残せます。

ローン完済後は、家の維持も楽ですね。

 ところで、持ち家は、「何歳までに家を買わなくてはならない」という決まりはありません。

しかし、頭金を貯めるのに何年もかけるようでは不動産購入の時機を逸してしまいますから、

その場合には１００%ローンを利用すればよいですね。

高齢の方は多少ローンは組みにくくなりますが、それでも家は購入は不可能ではありません。 

もし、あなたが持ち家か賃貸で悩んでいるのであれば、ぜひ参考にしてください。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マンションの場合、前回の構造面も大切ですが、

共同住宅ならではの管理規約も側面もわすれてはなりません。

つまり、マンションのリフォームは一戸建てのように、個人が勝手に工事を進めてよいものではなく、

常に『管理規約』や『細則』によって制限を受けるという話です。

さて、分譲マンションの場合、個人の資産であり居住スペースのことを「専有部分」といい、

全住民の資産である廊下やエレベーター、外壁などを「共用部分」といいます。

つまり、個人がリフォームできるのが「専有部分」だけに限られるということです。

といっても、一見、専有部分を思える箇所も、実際には変更不可であったりするので気を付けねばなりません。

この際、スッキリ整理してみることにしましょう。

リフォームできる箇所

・壁紙や室内ドアなどは交換自由

・玄関ドアの内側を塗り替えること

・風呂やトイレ・キッチンを交換すること

・天井は共用部分であるコンクリートの内側まで

リフォームできない箇所

・玄関ドアの外側は変更不可

・給排水管やガス管などは共用部分なので移動不可

・サッシは共用部分なので不可

・バルコニーは共用部分なので不可

そのほか、ベランダ側や廊下側に、エアコン設置用の穴を開けることも原則できまんし、

隣家を買い足して、その間にある壁を取っ払うことも禁止されています。

また室内の床材についても、一定以上の遮音等級を有するフローリングでないと許可されません。

そのほか、壁紙や畳を交換する程度の軽微なリフォームであれば、難しくありませんが、

間取りや水回りの変更を伴う大掛かりなリフォームは、設計士やプロの施工業者に相談したほうが安心といえます。

いかがでしたか？

 マンションのリフォームできる部分とできない部分をしっかり頭に入れて

あなただけの暮らしやすい空間づくりに生かしてくださいね。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古マンションを安く手に入れて、自分好みにリフォームする人が増えています。

リフォームには、単に壁紙や畳、床材を変更するだけの簡単なものと、

間取りそのものを見直すものとがあります。

もちろん、劇的に変化するのが、後者のケースですね。

古いマンションの場合、立地には十分満足していても、

小部屋ばかりで使いにくい、収納が足りない、水周りが古めかしいということがあります。

そんな時には思い切って、リフォームで間取りを大幅に改装を考えてもいいですよね。

ただし、マンションは構造面で注意しなければならない点があります。

 それは、マンションの構造が、一戸建て土地と違って、鉄筋コンクリート造（RC造）であることです。

つまり、室内にある壁や梁は構造体なので、リフォームによって動かすことはできません。

ですから、壁を取り去ることが可能なのは、部屋と部屋を仕切る間仕切りが、合板でできている部分だけです。

合板の間仕切りを取っ払うことができれば、例えば、４DKの間取りが3LDK、2LDKへと大きく変えることも可能。

そのほかにマンションには、キッチンや、お風呂など水周りの設備の移動させる場合に、

配管関係の問題があります。

マンションの床下に配管が通っていない所にキッチンを移動させる場合、

新たに給排水の配管を設ける必要があり、床の高さが変わることも念頭にいれなければなりません。

また天井の照明器具を移動させる場合も、天井裏の空間が無いマンションではその辺の検討も必要です。

このように、マンションでは室内の構造を確認することが大切で、

専門の業者、設計士などに見てもらって、リフォームできる範囲を知ることが必要です。

いかがでしたか？

中古マンションは価格が手ごろな分、自分好みにリフォームすることも可能。

そんなことを考えながら、中古マンションを検討してみてはいかがでしょうか？

次回は、管理形態からみた注意点について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住宅の購入となれば、人生のなかでもせいぜい1度か2度の経験です。

だから、どんな手順ですすめていけばよいのか、分からなくて当然ですね。

一連の手続きを、不動産仲介業者に任せておけばよい、という考え方もありますが、

買い手のほうもポイントさえしっかり押さえておけば、途中で不安を感じたり、戸惑うこともありません。

そこで今回は、不動産購入の流れについてです。

今後、マイホームの購入に向けて行動される人はぜひ把握しておきましょう。

１．物件の情報収集

今はネットを使えば、自分が希望するエリアにどんな物件があり、いくらで売られているのかを調べることが容易です。

ある程度、相場観が身に付いたら、気になる物件をチェックしていきましょう。

2．問い合わせと、内覧の依頼

不動産は現物をじっくり見ないことには最終判断はできませんね。

ネットやチラシで「もっと詳細を知りたい」と思える物件があれば、早速、仲介会社に問い合わせしてみることです。

完成済みの新築一戸建てや、中古住宅で空家の物件はすぐにも内覧は可能。

ただし、居住中の中古物件の場合、すぐに見れないんで、仲介業者にを通して、内覧日時の調整をお願いすることになります。

３．購入申込み

内覧後に購入を決断すると、書面で購入申込みを行います。

申込みによって買い手が購入するための条件を売主側に打診するのですが、

売主がその条件を呑めば、双方が契約へと進むことになります。

４．住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する場合、契約前に事前審査を通しておくことです。

なぜなら、売主は確実に決済ができる人を望みますから、あとから現金購入できる人があらわれたとき、

そちらと売買契約してしまうということも起きかねません。

ですから、内覧後に購入を決断したら、速やかに事前審査を申込むことが大切です。

５．契約

 不動産の契約では、まず仲介会社の取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受け、その後、「売買契約書」を取り交わします。説明をうける際、疑問点や分からないところがあれば必ず質問をするなどして、納得のうえで署名押印することです。

契約後に買主の都合で解約すると手付金は戻らなくなくので注意が必要です。

６．ローンの本審査

 契約が成立したら、金融機関に本申込みを行います。既に事前審査をクリアしていれば、

本審査でひっくり返ることはまずありません。

ただし決済までに別の借入をしたりや転職等は再審査の対象になるので慎まねばなりません。

本審査で無事に承認が下りたら、後日に金融機関との間でローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。

７．残金決済と物件引渡し

残代金の決済と、物件の引渡しとは、同時履行が原則です。

決済日に、購入価格から手付金を差し引いた額を売主に支払うと同時に、買主は鍵を受け取ります。

決済に立ち会った司法書士は当日中に、買主名義で登記の申請を行います。

いかがでしたか？

以上が、不動産を購入する場合の流れですが、

実際には契約から決済までを仲介業者があなたをリードしてくれます。

ただ買主として、一つ一つのポイントだけは押さえておけば、急に慌てることはありません。

それではまた。