仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年9月アーカイブ 1ページ目

マイホーム選びでは、建物の新しさをとるか、土地の広さをとるか、

悩ましいところですよね。

 こんにちは、辰川です。

昨日は、奈良市学園前にある、中古一戸建てのお引渡しを

無事完了しました。

買主のT様にとって、同じ予算であれば、新築一戸建ても

手に入れることは可能です。

でも、T様が選択したのは中古の一戸建てでした。

その理由は、最寄りの近鉄学園前駅から徒歩圏という利便性と、

100坪という敷地の広さにありました。 

新築一戸建てなら、この半分の敷地も望めなかったことでしょう。

立地の希少性を考えたら、今回の選択で正解だったと思いますね。

このあと、T様は水周りを主体としてリフォームを計画されており、

来年1月の入居を目指されます。

素敵なお家で末永く、快適に暮らしていただきたいものです。

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こんにちは、辰川です。

前回は、住宅ローンは数あるローンの中でも、審査が厳しいという話をしました。

でも、事前に準備さえしておけば、それほど難しいものではありません。

住宅ローンを利用するには、2つの審査を経て、お金が融資されます。

2つの審査とは、「事前審査」と「本審査」です。

事前審査は、物件の契約前に行うものであり、この審査がクリアしないことには

契約には進めません。

事前審査とはどういうもの？

まず、申込者の信用や返済能力を審査します。

いわば、物件を購入することに無理がないかどうか。 

事前審査に必要な資料もいたって簡単なものですから、

以下の書類は前もって準備しておいてもよいでしょう。

１．収入を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書など）

２．本人確認書類（運転免許証・健康保険証など）

３．他に返済中のものがあれば、契約内容やローン残高がわかる書類

この中でとくに、３については見逃しがちです。

金融機関は申込者の個人信用情報機関に照会し、他の借入れや返済状況などを確認できますから、

隠し事はまず出来ないと考えるべき。

ですから、現在返済中のカードローンや自動車ローンがある場合は、

銀行の窓口担当者に伝えておいたほうが審査もスムーズに進みます。

そのほか、契約金額や借入希望額、返済期間、物件の所在地・面積・建物構造などの

情報は、仲介業者に協力してもらいましょう。

事前審査自体は早ければ2~3日程度で審査結果が出ます。 

これさえクリアできれば、あとは売買契約書を取り交わし、本審査を申込みます。

 本審査

本審査とはどういうもの？

事前審査は金融機関だけが行うものですが、

「本審査」では金融機関と信用保証会社の両方が行います。

必要な書類としては、売買契約書や重要事項説明書、印鑑証明書、

住民票などの証明書類なども提出します。

本審査では、購入物件の担保評価や申込者の健康状態などを確認しますが、

審査にかかる期間は1週間程度。

無事にクリアできれば、あとは申込者と金融機関との間で

正式な「ローン契約」を結ぶという流れになります。

ところで、事前審査は通ったのに、本審査は通らなければどうなるのか？

せっかく売買契約を結んでも、家を購入できないということになります。

その場合は、勿論、他の金融機関の申し込むべきです。

それでも本審査が通らないときは、売買契約の「融資利用の特約」により、

契約そのものは白紙解約となり、手付金も返還されます。

ところで、住宅ローンが承認されないケースとして、「その他の借り入れ」があるために

返済負担率が高くなり、ローンの返済は難しいと判断されることがあります。

そんなことにならぬよう、返済中のローンがあれば一括返済を行うなど、

事前の対策も必要といえます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

私たちの周りにはいろいろなローンがありますよね。

例えば、車のローンや教育ローン、はたまたリースで物を手に入れる人もいます。

こうしたローンは、意外とあっさり審査を通ってしまうものです。

では、住宅ローンも同じように簡単に借られるものなのでしょうか？

マイホームを住宅ローンを利用して購入する場合、

他のローンよりも厳しい審査基準をクリアする必要があります。

なぜなら、不動産は最も高価な買い物といわれます。

大阪や奈良、京都でマイホームを求めるとなると、数千万円のお金は必要ですね。

一般消費者がこれほどの大金を低利で、しかも35年にわたって借りられるのは、

住宅ローンだけ。

つまり、住宅というものが、家族の生活の基盤とみなされているからといえます。

ところで、住宅ローンの審査では、次の2つが重要視されます。それは・・

・長期間安定した収入が見込めるか

・安全に返済できるかどうか

では、具体的に何を審査するのかといえば・・

申込者の年齢、勤続年数、年収にたいする返済額の割合、

他の借り入れ状況、自己資金等があります。

年齢については、ローンの完済年齢を79歳とする金融機関であれば、

あと何年ローンが組めるかという目安がわかります。

勤続年数は長いほうがよいですが、最近は1、２年程度でも審査してくれます。

また自己資金は有るに越したことはありませんが、昨今の金融機関は自己資金の有無よりも、

本人の返済能力が重視する傾向があります。

特に気を付けたいのは、他の借り入れがあるかどうか。

本来住宅ローンで月々10万円借りられる人が、車のローンを４万円返済中であれば、

月々６万円までしか借りれません。

そうなると、６万円に見合う物件しか購入できないことになり、

希望するマイホームが手に入らないということになります。

そのほか、クレジットカードの利用状況や、過去の滞納履歴があったかどうかも、

審査の対象となります。

このように、住宅ローンの審査では、金融機関は借り手の信用力を洗い出します。

これに対して借り手のほうも、マイホームを手に入れるためには対策も必要です。

例えば、他のローンは組んでいれば返済しておく、カードローンは利用しない、

一定の勤務年数は満たしておくなど準備は怠らないことです。

いかがでしたか？

マイホームは人生の大きな決め事だけに、

融資が通りやすい状況を意識的につくることも大切といえますね。

次回は、住宅ローンの2つの審査について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。   

不動産を持つと、毎年かかってくるのが固定資産税ですよね。

固定資産税とはその年の1月1日の所有者に対して、1年度分が課税される税金のこと。

不動産を買ってしまうと、名義も変わるのですから、その年の固定資産税は

誰が負担するのか気になりますね。

ふつう不動産の取引では、売買代金の授受とは別に、

公租公課（こうそこうか）の精算を行います。

公租公課とは、国や市町村に納める税金のこと。

つまり、不動産における公租公課とは、固定資産税や都市計画税を指します。

さて、固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日に、固定資産課税台帳に登録されている人。

そして、不動産がその年度の途中で売買されようが、 1月1日にその不動産を所有している人が、

1年分の固定資産税を払う義務があります。

ところが、不動産の売買は、引渡し日を1月1日に合わせて行うわけではないので、

 売主が1年間の固定資産税を丸々負担することには不公平感が出ます。

 そこで、不動産の売買においては、1年間の固定資産税を

売主・買主間で日割り計算することになります。

その方法は、売主が引渡し前日までを負担し、買主が引渡日を含めた以降の分を負担する。

その精算は、残金決済日＝引渡し日に行なわれますが、

あとは売主が責任を以って、固定資産税を一括して納付することになります。

 ところで、固定資産税評価額は3年に一度しか見直しされません。

つまり、たとえ公示地価が下がっても、固定資産税には毎年は反映されないということ。

これが固定資産税がすぐに下がらない理由といえるのですね。 

では、また。

こんにちは、辰川です。 

今回は、物件内覧時の外回りのチェックポイントについて。

まずは、一戸建ての外回りからです。

敷地の境界線を 確認します。敷地には四角形、台形、変形地といろいろありますが、

ここではお隣との境界ポイントを確認すること。

自己の敷地がどこからどこまでか知っておけば、そこに住んでから、

お隣さんと境界トラブルになることもありませんね。

次に、水はけの状態を確認。

雨天に道路の水が側溝からあふれてくるようなら、大雨の時、冠水する恐れがあります。

その場合、水抜き工事も検討しなければならないかも・・

さらに、敷地内の土間コンクリートに水たまりはないかどうかもチェック。

もし、敷地に適切な勾配が取られていないと、水が側溝に流れないことで水はけが悪くなます。

雨が降るたびに駐車場が水びたしで、常に湿っぽい庭になる可能性も・・ 

ところで、マンションの場合も、外回りにもチェックすべきポイントはあります。 

例えば、玄関ドアの外にあるポーチの場合、専用で使えるのはどの範囲までか、知っておきましょう。

また、駐車場に空きがある場合でも、駐車位置や、入庫できる車の大きさ、高さ、

入れやすさも確認しておくこと。

同時に、中古マンションの戸外にある「共用部分」を確認しておきます。

例えば、エントランスや廊下、階段、エレベーターが該当しますし、

さらに、駐車場や駐輪場の清掃状況などをチェックポイントです。

いかがでしたか？

内覧では重箱の隅をつつくような細かな部分まで、チェックする必要はありません。

要所要所をしっかり押さえ、是非、納得のいくマイホームを手に入れてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、内覧時に確認しておきたいポイントについて。

まず、仲介業者からもらった間取り図を見ながら、室内をゆっくり見て回ります。 

このとき、間取りと現況が一致しているかどうか確認すること。

新築はともかくとして、中古住宅では売主が改築している場合があります。

例えば、間取り図ではキッチンの後ろに壁があるのに、実際には壁は取っ払われてしまっている・・

壁がないと、水屋がそこに置けないこともありますよね。

ですから、図面と相違する箇所がみつかれば、その場で図面に書き込むようにします。

そうすれば、帰宅後に思い出せない、ということも起こりません。

実際の内覧では、自分がそこに住むつもりで見学すること。

できれば、風通しや日当たり、設備や収納の使い勝手などもチェックします。

また中古物件の場合、建物に傷みがないかどうかチェックします。

床に傾斜やきしみがあったり、柱や開口部（窓や玄関にゆがみがあると

構造部分の問題があるのかもしれません。

これに対して、表面的な傷や汚れは、入居前のハウスクリーニングやリフォームで修復できるので、

それほど神経質にならなくてもかまいません。

内覧時刻については、できれば日中に行うとよいです。 

外が明るいうちは、窓を開けたときの風通し、日差しの方向、

周辺の建物の高さや位置関係も確認できるはず。

室内では、天井や壁にシミなどがないか確認します。

もし、シミがあれば雨漏りの可能性がありますし、また現在雨漏りが治っていれば、

その補修状況も聞いておくことです。　

水廻りについては、流し台、洗面所、お風呂場などの蛇口の水漏れが無いかチェックします。 

マンションには洗濯パンが置かれていますが、今使っている洗濯機のサイズが合うかどうかも確認してくださいね。　

そのほか、各部屋のコンセントは必要な分だけあるかどうか。

できれば、家電・家具をおく位置をイメージしながら数を確認すること。　 

また、テレビアンテナの引込状況も確認しておかないと、入居後に思わぬ出費になりますよ。

いかがでしたか？

居住中の物件では、売主さんの手前、見学も遠慮がちになりますね。

でも売却を望んでいる売主さんは、あなたのどんな質問にも答えてくれるものです。

気になることはどんどん売主や仲介業者に聞いてみることですよ。  

では、また。  

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こんにちは、辰川です。  

不動産の物件情報などに気になる物件があると、

すぐに実物を見たくなるのが人情ですよね。

キレイな外観、お洒落なリビング、広いバルコニー、そこに暮らす自分・・・

物件を見た途端、舞い上がってしまうかもしれません。

でも、その前に確認してほしいことがあります。

それは、あなたの家探しの目的は何だったのかということ。

マイホームを購入するきっかけは、人それぞれです。

結婚、出産、子供の成長、進学、転勤など、いろいろありますね。

ところが、このことを忘れてしまい、綺麗な建物や内装をすっかり気に入り

購入してしまう・・

そうしたら、数年後にまた買い換える事態になるとも限りません。  

ですから、目の前の物件が当初の目的に適っているかどうか、また適わない場合でも、

あとから後悔せずにすむのかどうか、自問することは必要です。

ところで、もう１つ、不動産選びで見過ごしてはならない要素があります。 

それは、周囲の環境です。 

具体的には、最寄り駅からの距離、物件周囲の住環境、買い物施設、教育環境など。  

物件価格には、土地代と建物代以外に、こうした周囲の環境の含まれている

と考えるべきです。

ある程度お金をかければ、建物の内外装や庭の整備などは どうにかなるものです。

しかし、周辺の環境は自分の努力だけではとても無理。

さらに内覧では、間取り図のほか、メジャー、デジタルカメラを用意しておけば準備万端です。

デジタルカメラも内覧後に細意部分を思いだすのに便利なツールとなります。

ただし、撮影にあたっては、売主さんの了解を取ることは忘れないように。

メジャーは、現在自分が使っている家具や電化製品が置けるかどうかを

確認するのに役立ちますね。

また、購入予定の洗濯機や冷蔵庫などがあれば、置き場所の寸法を測りましょう。

いかがでしたか？

見学する物件が、本来の自分の目的と乖離していないかどうかは大事なポイント。

以上のことを理解したうえで、物件の見学に臨んでみたいものですね。 

次回は、マンションの内覧について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

去年あたりから、不動産の購入あるいは売却の動機が、

実家の親の高齢化であるケースが増えています。

例えば、住宅の購入では、実家の親の介護のために、

実家の近くで家を買い替えるケースがあります。

一方、売却の場合には、親が老人ホーム等施設へ移るなどの理由で、

実家を売却するというケースもまた増えています。

そこで今回は、認知症等の診断を受けた親の不動産の売却についてです。

昨今の高齢化社会を反映して、成年後見の制度が利用が増えており、

それに伴って、不動産の購入や売却もまた増えています。成年後見の審判を受けている高齢者につき、成年後見人が、本人に代わって居住用の不動産を売却するには、法的な制約があるでしょうか。 成年後見の審判を受けている高齢者につき、成年後見人が、本人に代わって居住用の不動産を売却するには、法的な制約があるでしょうか。 成年後見の審判を受けている高齢者につき、成年後見人が、本人に代わって居住用の不動産を売却するには、法的な制約があるでしょうか。  

ここで気を付けたいのは、成年後見人（子供）が本人（親）に代わって、

自宅を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要であるということ。

つまり、家庭裁判所の許可を得ずに、成年後見人の一存だけで、

子が親の不動産を売却した場合にはその売買契約は無効となります。

では、裁判所が一体、何を問題視しているのでしょうか？

それは、子供（成人後見人）が親（被成人後見人）の不動産を

処分せねばならぬ必要性があるかどうか、ということです。

というのも、裁判所が不動産の売却を許可する判断基準が、

不動産の処分が被後見人（親）の為に行われているのかどうかが、

大きなポイントとなっているからです。

つまり、推定相続人（子供）の意向とは無関係に、

不動産の契約内容である売買価格や買主等も検討されるのです。

従って、親族の相続税対策といった、本人以外の利益につながるような

売却であってはなりません。

言い換えれば、「親のものは子供のもの」という

考え方はないということ。

ですから、万一、子供が親の成人後見人になる場合には、

この点をしっかりふまえた上で、実家を売却する必要があるということです。

では、また。

こんにちは、辰川です。 

昨日、M様の新居となる、中古マンションの契約がありました。

大阪市平野区にある、このマンションはおよそ築25年。

部屋には、和室の月見障子など凝った造りが所々みられ、

当時のゆったりした間取りもまた魅力。

ところで、M様の場合、マンションからマンションへの住み替えです。 

よって、現在のお住まいの売却は、当社のほうでご依頼をいただきました。

当社では。お客様の大切なお住まいの情報を、自社だけで囲い込まず、

他業者にも広く開示することで、早期の売却を目指しています。 

あとは、良い買い手さんをM様にお引き合わせするだけです。

こんにちは、辰川です。  

ふつう一戸建てと言えば、土地・建物は個人の所有物であり、

近所の人と共有するということはありませんよね。

だからこそ、そこに住む個人がどう住もうが、あるいは売却しようが、

まったく個人の自由。

ところが、マンションの場合はちょっと違います。

一戸建てであれば、単に「所有権」と呼ぶところを、マンションでは一棟の建物を区分して

所有しているので、「区分所有権」といいます。 

しかも、マンションはいわゆる「専有部分」と呼ばれる個人の居住スペースと、

「共用部分」と呼ばれるエレベーターやエントランス、廊下、駐車場といった

全住人の共有財産に分かれています。

ところで、「専有部分」は、一体どこからどこまでを指しているのか、

ややこしい部分もあるので、ここで整理しておきましょう。

まず専有部分の範囲といえば、壁の中心線より内側を指します。

ということは、バルコニーやポーチ、玄関ドア、窓ガラスは、専有部分ではありません。

従って、リフォーム工事を行う際に、窓をペアガラスにしたり、二重サッシに勝手に取り替えることは

管理組合の許可でも下りない限り、まず無理と考えましょう。

ところで、マンションの居住空間の面積の表し方には、２通りあります。

一つは、「専有面積」と云って、壁の中心線で囲まれた面積（壁芯面積）を指します。

これは、新築分譲時のマンションのパンフレットに載っている面積、

不動産広告にも壁芯面積を表されます。

一方、壁の内法（うちのり）で測った面積の表し方があります。

これは、壁の厚みを含まない面積の表し方なので、当然、専有面積よりも若干狭くなります。

ちょうど登記簿の面積が、内法面積になっています。 

それではまた。