仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年8月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。  

先日、Y様からこんな質問をいただきました。

「購入したい中古の一戸建てに根抵当権が付いていますが、大丈夫でしょうか？」

不動産には何らかの担保権がついているのはよくあることです。

例えば、売主に住宅ローンの残債があれば、登記簿には銀行の「抵当権」が

付いたままになっています。

 さて、抵当権以外に、「根抵当権」というものが付いているケースもあります。

根抵当権とは、会社での借入金など、継続的な取引から生じる不特定の

債権を一括して担保する抵当権のことをいいます。

例えば、A社に融資を行うM銀行は、A社所有の不動産に担保権を

設定しようと考えます。

ところが、M銀行がA社に融資するたびに都度、抵当権を設定することは、

登記費用だけでなく、時間や手間もかかってしまいます。 

そこで、極度額をあらかじめ決めておき、その極度額の範囲内で有れば、

いつでも借入と返済を可能としているのです。

実際には、根抵当権が設定されていても、債権が弁済されてゼロということも

あり得るのですが、根抵当権は消滅しません。

なぜなら、根抵当権は、将来発生するかもしれない債権を担保するために

存続するからです。

ところで、根抵当権のついている物件を購入しても大丈夫かという質問については

抵当権と同様、売買契約の履行までに抹消すれば、問題はありません。

ふつう、売買契約時に仲介業者から、重要事項説明を通じて、

残金決済日に担保権を抹消する旨が説明されます。 

そして実際の取引では、残代金の決済日に司法書士が立ち会って、

抵当権や根抵当権の抹消書類を確認出来た段階で、残金決済となります。

従って、契約時に根抵当権が付いていても問題はないということですね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古住宅を購入する際、建物の安全面はとても気になりますよね。

勿論、内見の際には、雨漏りがないか、建物の傾きはないかなどは、

大切なチェックポイントといえます。

ところで、実際の契約にあたって、仲介業者の取引主任士から、

その物件の重要事項説明をうけることになります。

その際、「この建物には検査済証はありません」と言われることがあります。

こんな説明を受けたら、この家を買って本当に大丈夫なのか、 

違法建築なのでは？と心配になりますよね。

勿論、重大は違反建築はとてもお勧めしませんが、

検査済証のない物件のなかには、さほど問題視しなくてもよいケースがあります。

まず、家を新築する際は、建築確認申請という手続きを経て、建物の工事にかかり、

建物が完成すれば、「検査済証」の交付を受けることになります。

ところが、１５年くらい前までは、最後の完了検査を受けなくても、

銀行の住宅ローンが利用できた時代があったのです。

ということは、大阪や奈良には、中古住宅で検査済証の交付を受けずに、

住宅ローンの融資を受けた建物がたくさんあるということです。 

さすがに住宅金融公庫融資といった公的融資では、検査済証は必要でしたが、

民間の金融機関であれば、検査済証の有無は問題視されなかったのです。

では、当時、なぜ完了検査を受けなかったのか？

その理由の１つには、敷地が狭い場所に建築する場合、建ぺい率や容積率をオーバーして、

満足な居住空間を確保しようとする事業主（あるいは施主）がいたからです。

一方、当時の銀行も、こうした行為を黙認していたフシがあり、

検査済証の提出をあえて融資の条件としなかったことにあります。

勿論、今日の銀行は、こうした新築住宅に対しては融資を行いません。

しかし、中古住宅の住宅ローンに関しては、過去の経緯を踏まえた上なのか知りませんが、 

建ぺい率や容積率の超過が１０%以内で収まれば、融資に前向きな銀行が多いようです。

さすがに重大な違法建築の場合、購入を検討するのは論外ですが、

 当時、適法に建てられた住宅であっても、住宅公庫など公的融資を受けない場合は、

検査済証がないことは知っておいてよいでしょう。

また、購入したい中古住宅に多少の建ぺい率あるいは容積率オーバーがある場合は、

住宅ローンの融資が可能かどうか、金融機関とよく相談の上、検討するのもよいでしょうね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、給湯など設備機器が故障したケースについて。

中古物件の場合、引渡しを受けた後で、設備機器が機能しないケースが稀に起こります。

これは買主には困りますよね。

では、その修理代は売主に求めてよいものでしょうか？

これは売買契約の内容によっても異なり、必ずしも、

売主が負担すべきものとはとは限りません。

ところで、買主としては中古物件といえども、設備が機能しているという

前提に立って購入するケースがほとんどだと思います。

そこで、中古住宅の契約時には「付帯設備の状況表」という書類を作成します。

この書類によって、売主は設備の故障の有無を申告することになります。

一方、買主はこれを前提に買い受けることになりますから、

設備に故障無しとあるのに、引渡し後にこれが機能していなければ、

売主は修繕費用を負担せねばならないこともあり得るのです。 

但し、売主が修理代を負担するにしても、引渡し後7日間のものに限る

とされるケースがほとんど。

従って、買主としては引渡しを受けたら、できるだか速やかに

設備が機能するかどうか、確認しなければなりません。

ところで、売主が個人の場合、「現状有姿渡し 」という特約もまた可能です。 

これは、引渡し後に設備の不具合が起きても、売主は一切の責任を負いません。

こうした特約は、建物が古い場合や、値引き幅が大きい場合に

売主がこうした特約を、契約の中に求めることが多いです。

いずれにしても、売主買主がともに個人の場合は、契約も双方の合意で成り立ちます。

設備機器の故障についても、互いが納得の上であれば問題ないとされています。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

昨日は、当社が売却のご依頼をうけた、中古マンションの契約がありました。

写真は、大阪市福島区にあるタワーマンション。

T様宅のリビングからは、梅田都心部が一望できます。

当社が、売却のご依頼を受けて2か月目に、良い買い手さんが見つかり、

昨日、無事契約となりました。

T様、本当に良かったですね。おめでとうございます。

それまでふつうに使われていた設備機器が、中古物件の引渡しをうけたとたん、

故障で使えなくなった。こんなことがあったら、困りますよね。

こんにちは、辰川です。

例えば、冬場に給湯機が故障したら、台所の給湯は何とか我慢できても、

寒い夜にお風呂に入れない日が、数日間、続くのは辛いこと。

新築住宅ではまずあり得ないことですが、

中古物件の場合は、ちょくちょく聞かれる話です。

何故、こんなことが起きるのでしょうか？

その理由の１つが、製品自体の寿命です。

住宅設備全般にいえることですが、製品の寿命が１０年~１５年になっています。

なかには２０年間、機能している給湯器もありますが、これは珍しいことです。

しかも、中古住宅として市場に出ている物件は、たいてい築１０年以上を経過しています。

だから、築２０年、３０年を経過した物件の場合、１度は機器が交換されたケースも多く、

そうでなければ、引渡しをうけたとたんも故障することもあるのです。

そして、もう一つの理由は、空き家の期間がある場合。　

設備機器類は、常日頃から使用しているから調子がよいのです。

ところが、売りに出されている物件は、空き家も結構多いですよね。

この空家期間が長いほど、引渡し後に給湯器が動かない可能性もおきます。

 ですから、中古物件をリフォームする予定のある人は

同時に古い給湯器も交換することを検討してもよいですね。

ところで、ガス給湯器は給湯能力（お湯をつくる能力）を「号数」で表します。

そして、一般家庭では10号から24号が使用されています。

「号数」とは、通常時水温15℃ ＋25℃のお湯を1分間に、何リットル作れるかを表しています。

たとえば、10号給湯器なら、毎分10リットル。

16号給湯器なら、毎分16リットル

20号給湯器なら、毎分20リットル

24号給湯器なら、毎分24リットル

ただし、上記の数値は、通常時水温15℃ に 満たないこともあるので、あくまで目安。 

また、住宅によっては、追い炊きがついていないお風呂も見られますが、  

では、追い炊きできない給湯機を、追い炊き付きにすることは可能でしょうか？

追い炊きできない給湯器を、追い炊き付きの給湯器に簡単に交換することは出来ません。 

その理由は、追い炊き用の配管になっていないからです。

既存の浴室をそのまま使用するケースが難しいため、 一戸建て住宅では 

ユニットバス交換時に追い炊き付き給湯器も交換するのがよいです。

これがマンションとなると、壁に配管用の穴をあける必要があります。

ただマンションの管理規約上、施工できないことがあるので注意が必要です。 

次回も、給湯器の話を続けますね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

住宅ローンの返済方法には、2種類あるのをご存知ですか？

それは、「元利（がんり）均等」と、「元金（がんきん）均等」という方法というもの。

 そこで今回は、どちらを選べば有利なのかについてお話しします。 

まず、それぞれの“違い”を整理してみましょう。

・元利均等払い　（左の図）

最もポピュラーなが、元利均等です。

これは、元金と利息の合計額が均等になる返済方法。

元利均等払いのメリットは、毎回の返済額が一定のため、支払い計画が立てやすくなることです。

一方のデメリットといえば、返済当初は返済額に占める利息の割合が大きくなるので、

完済までのスピードは遅くなり、後で述べる「元金均等払い」よりも返済総額は増えます。

 ・元金均等払い　（右の図）

元金均等は、元金を均等割にした額に、利息を足していく返済方法です。

当初の返済額が多くなりますが、元金の減りに比例して、利息分も減っていきます。

年々、返済額が減少していきますから、完済までのスピードは速くなります。

そのため、元利均等よりも返済総額は少ないです。 

では、元利均等と元金均等ではどちらが有利なのでしょうか？

それは、その世帯の生活スタイルによって、答えも違ってきます。

たとえば、今は夫婦共働きでも、将来子どもが生まれたら奥様が退職するケースでは、

奥様の収入がなくなるので、返済額が一定である「元利均等」を選ぶことが無難。

これに対して、すでに教育費のピークは過ぎており、当面は高収入が継続するようなケースは、

元金均等払いを選択してもよいですね。

ただし銀行によっては、「元金均等」を扱わない場合もありますから、住宅ローンの申し込みの際は確認が必要です。

いかがでした？

無理なく返済したいのなら「元利均等」、返済に余裕があれば「元金均等」がよさそうですね。

あなたが住宅ローンの返済方法を選ぶ際、ぜひ参考にしてくださいね。

 それではまた。

こんにちは、辰川です。

ネット銀行を利用して住宅ローンを組みたいという人が増えています。

その魅力は、低い金利にあります。

では、単純に低金利というだけで飛びついてしまってよいものか？

まず、ネット銀行のデメリットも理解したうえで、自分に合っているかどうか判断すべきです。 

ところで、ネット銀行の住宅ローン金利が低さには、当然ながら理由があります。 

それは、実店舗を持たないために、コストを圧縮できること。

そのため、ネット銀行には次のようなデメリットもあります。

１．審査時間が長い

基本は郵送による書類のやりとりとなるので、実店舗のある銀行に比べて、

日数を要します。

２．実店舗が近くにない

銀行の担当者と対面してのやりとりができないので、書類にミスがあっても

その場で確認することができません。

３．初期費用が高い

ネット銀行の多くは、保証会社を利用しないので、保証料はかかりませんが、

その一方で事務手数料が借入額の2%程度かかります。

４．自分で手続きをしないといけない

ネット銀行を利用する場合、不動産仲介会社に頼らずに、自分で手続きを行わないとなりません。

住宅ローンの手続きは煩雑で面倒だと感じる人は、避けた方が無難です。

そのほか、ネット銀行が保証料無料であるのにも、理由があります。 

というのは、ネット銀行は保証会社を使っていないからです。

一般的な住宅ローンでは保証会社を使いますが、万が一、利用者に支払いの遅延した場合に

金融機関は保証会社に支払いを請求します。

しかし、ネット銀行では保証会社を使わないため自社の対応となります。

そのため、未払い分の回収を自社で行えばコスト増加につながるため、ローンの審査を厳しくなっています。

 これに対して、実店舗のある銀行ではどうでしょうか。

•店舗に出向いて、顔を合わせて話せる

•何かあったとき、親身になって相談にのってくれる

•個別の対応にも多少の融通がきく

このように、多少金利は高いですが、利用者にとって、数字に表れないメリットがあるのです。

いかがでしたか？

ローンは借りる際の条件だけを重視しがちですが、後々のことも考えておきたいもの。

あなたがネット銀行を検討しているならば、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

いざ自宅を売却しようとしたとき、大きくは2つの方法にわかれます。

一つは不動産業者に仲介を依頼する方法であり、もう一つは不動産業者に買い取って貰う方法です。

前者は、ネットやチラシに売り物件として広告し、仲介業者が買い手を見つけることになります。

そして、後者は広告することもなく、短期間で売却が可能な方法といえます。

つまり、仲介に出した場合の買い手はあくまで一般の消費者ですが、

買取の場合の買い手は、即金で買える不動産業者となります。

このように考えると、いつ売れるかわからない仲介に出すよりも、

業者に買い取ってもらう方が断然楽といえそうですね。

では、売り手にとって、買取りは良いことばかりなのでしょうか？

買取り価格が相場よりも安くなることを除いては、ほぼその通りといえます。

なぜ買取価格が安いかといえば、不動産会社が即金買取を行なう目的が２つであるからです。

それは１つは集客（＝仲介）にあり、もう一つは利益にあります。

集客が目的の場合は、表面上は買取を謳っていても、値段が折り合わないなどの理由をつけて、

売却の仲介をしようとします。

一方、利益が目的の場合では、その不動産を転売することで利ざやを稼ぎます。

そのため、買取価格はできるだけ低く抑えねばなりません。

一般的には、買取価格は、市場で売却できる価格の60％?70％だと言われています。

では、なぜ買取の場合はそこまで安いのか？

それは、不動産業者が物件を購入した場合、買い取った状態では販売することは

滅多とないからです。

まず、その物件をリフォームするなど付加価値をつけてから、再販をかけることになります。

当然、再販価格には、リフォーム費用や、企業利益が含まれていますから、

これら費用を差し引いて、買取価格を算出しているのです。

従って、仲介を通じて売却するよりも、どうしても買取価格は低くなるわけです。

しかし、どうしても売り急がねばならない状況下では、買い取りを選択せねばならないこともあるでしょう。

その際に気を付けたいのは、足元を見られて、価格を叩かれないことです。

いかがでしたか？ 

敢えて買取り業者を利用すべきか、それとも仲介に出すべきか、よく検討する必要がありそうです。

あなたが家の売却を思い立ったときは是非、参考にしてくださいね。

それではまた。  

こんにちは、辰川です。

人生で最も高い買い物といえば、不動産ではないでしょうか？

だから不動産を買うなんてことは、人生で一度が二度という人が多いのですね。

ところで、不動産を売買するときは、やはりプロである仲介業者に依頼することが常。

でも、こうした仲介業者の役割を知らない人もまた多いですね。

そこで今回は、仲介業者の役割について。

不動産を買う場合、あなたが直接に売主と交渉することはありません。

たいていは、不動産会社が間に入って、売主と商談が始まります。

ところで、売主・買主の間に入る仲介業者は必ずしも1社だけとは限りません。

というのも、通常の仲介においては、売り手側に立つ業者（元付け業者）と、

買い手側に立つ業者（客付け業者）があるからです。

元付け業者と客付け業者が、それぞれ売主・買主に代わって交渉し、

価格面や引渡し時期などで折り合いがついたとき、売買契約が成立します。  

ところで、元付け業者の役割は、売主から売却の依頼をうけると速やかに、

指定流通機構（レインズ）に登録し、他の仲介業者へ情報を開示します。

一方の客付け業者は、元付け業者の情報をもとに、広告等を使って購入希望者を探します。

そして買い手が現れると、住宅ローンや契約から引渡しまでをサポートしてくれます。

勿論、元付け業者も買い手を探すための販売活動を行うことになります。

では、無事に売買取引が成立したとして、

報酬（仲介手数料のことですが）は誰に対して、幾ら支払えばよいのでしょうか？

まず、売主は仲介業者（元付け業者）に正規手数料（売買価格の３％＋6万円）を支払い、

買主は仲介業者に（客付け業者に）に正規手数料（同上）を支払うことになります。

また、元付け業者が買い手を見つけることもありますから、

そのときは、買主からも手数料を得ることができます。

その場合は、実に2倍の報酬を手にすることも可能なので、

業界では、これを「両手数料」と呼んでいます。

但し、この正規手数料（3%＋6万円）という報酬も、あくまで法律で決められた上限なので、

その範囲内の報酬額であっても、とくに問題はないとされているのです。

いかがでしたか？

あなたのために、いろいろ動いてくれるのが仲介業者です。

その役割を知ることで、あなたと仲介業者との信頼関係にもつなげてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一戸建てやマンションを購入すれば、こんどは建物や庭の維持管理をしなくてはなりませんね。

さて、一戸建てといえば、その持ち主が維持管理を行うことは理解できます。

では、マンションの場合は一体誰が行うのでしょうか？

そこで今回は、管理組合と管理会社の違いについて。 

管理組合とは、マンションの住民全員で構成されています。

つまり、所有者であれば、管理組合に加入する義務があります。

ちなみに投資目的で購入した場合でも、同じです。

ところで、管理組合の役割は、共用部分であるエレベーター、廊下、駐車場、

外壁など共用施設の維持管理、管理費や修繕積立金等の管理・運用などが主となります。

但し、管理組合といっても、マンション管理についてはほとんどが素人。

そこで、マンションの専門的、技術的な管理ノウハウを持つ管理会社に業務委託するのです。

一方、管理会社は管理員の派遣・事務管理・建物の清掃・設備管理と点検といった

管理業務を引き受けます。

従って、マンションの所有者が負担する管理費は、管理会社に支払う費用に

充当されることになります。 

このように、マンションを管理する主体は管理会社ではなく、

管理組合ということは押さえておきたいものですね。

ところで、タワーなど大規模マンションでは、様々なサービスを

管理会社は提供するようになりました。

例えば、クリーニングや宅配便などの取次ぎをしてくれる、

コンシェルジュサービスなどはその典型といえます。

いかがでしたか？

管理組合と管理会社は名前こそ似ていても、その役割は全然違います。

 今後、マンションの購入を検討されるのであれば、是非知っておきたいものですね。

それではまた。