こんにちは、辰川です。
中古住宅を購入する際、建物の安全面はとても気になりますよね。
勿論、内見の際には、雨漏りがないか、建物の傾きはないかなどは、
大切なチェックポイントといえます。
ところで、実際の契約にあたって、仲介業者の取引主任士から、
その物件の重要事項説明をうけることになります。
その際、「この建物には検査済証はありません」と言われることがあります。
こんな説明を受けたら、この家を買って本当に大丈夫なのか、
違法建築なのでは？と心配になりますよね。
勿論、重大は違反建築はとてもお勧めしませんが、
検査済証のない物件のなかには、さほど問題視しなくてもよいケースがあります。
まず、家を新築する際は、建築確認申請という手続きを経て、建物の工事にかかり、
建物が完成すれば、「検査済証」の交付を受けることになります。
ところが、１５年くらい前までは、最後の完了検査を受けなくても、
銀行の住宅ローンが利用できた時代があったのです。
ということは、大阪や奈良には、中古住宅で検査済証の交付を受けずに、
住宅ローンの融資を受けた建物がたくさんあるということです。
さすがに住宅金融公庫融資といった公的融資では、検査済証は必要でしたが、
民間の金融機関であれば、検査済証の有無は問題視されなかったのです。
では、当時、なぜ完了検査を受けなかったのか？
その理由の１つには、敷地が狭い場所に建築する場合、建ぺい率や容積率をオーバーして、
満足な居住空間を確保しようとする事業主（あるいは施主）がいたからです。
一方、当時の銀行も、こうした行為を黙認していたフシがあり、
検査済証の提出をあえて融資の条件としなかったことにあります。
勿論、今日の銀行は、こうした新築住宅に対しては融資を行いません。
しかし、中古住宅の住宅ローンに関しては、過去の経緯を踏まえた上なのか知りませんが、
建ぺい率や容積率の超過が１０%以内で収まれば、融資に前向きな銀行が多いようです。
さすがに重大な違法建築の場合、購入を検討するのは論外ですが、
当時、適法に建てられた住宅であっても、住宅公庫など公的融資を受けない場合は、
検査済証がないことは知っておいてよいでしょう。
また、購入したい中古住宅に多少の建ぺい率あるいは容積率オーバーがある場合は、
住宅ローンの融資が可能かどうか、金融機関とよく相談の上、検討するのもよいでしょうね。
それではまた。
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