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違反建築に住宅ローンは使える?

2014年7月24日 | つれづれ日記

 

こんにちは、辰川です。

 

今回は、住宅ローンの番外編となります。

 

違法建築に住宅ローンを使えるか、についてです。

 

 

さて、あなたは違反建築と聞くと、どんな建物を想像するでしょうか?

人がろくに住むこともできない、

欠陥だらけの家が浮かんだりするかもしれませんね。

でも、違反建築のほとんどは、「建ぺい率」と「容積率」のオーバーです。

 

当時、大阪や奈良など市街地では、地価が高いことがありました。

だから、狭小地に大きめに住宅を建てたいという要望も多く、

行政や金融機関もそれを黙認してきたという経緯があります。

 

 

もちろん、建ぺい率や容積率が守られていないことは良くありませんが、

欠陥住宅には相関性はありません。

 

金融機関は、建蔽率や容積率にオーバーがあっても、

一定の範囲内に収まるのであれば、住宅ローンの融資してくれます。

その一方で、違反建築には融資をしないという金融機関があるのも事実です。

 

ただ、新築時に融資をしながら、中古住宅になったら融資をしないというのは、

少し不条理を感じないわけでもありません。

そうした場合は、他の金融機関を当たるしかありません。

 

いかがでしたか。

今は新築を建てると、「検査済み証」の発行を受けることになります。

昔は、それがなくても融資は大丈夫でした。

ですから、中古住宅を購入する場合は、

建ぺい率や容積率の超過の度合いにもよりますが、

住宅ローンを使う場合、注意が必要です。

 

  それではまた。 =================株式会社ベルジュホーム

代表  辰川 敏広email   web@bergehome.coml/fax 0743-58-5601 / 0743-55-5695

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住宅ローンの流れを知るPart1

2014年7月22日 | お役立ち豆知識

   

 こんにちは、辰川です。

 

マイホーム購入といえば、

多くの人が利用するのが「住宅ローン」ですね。

 

そこで今回は、

あなたが不動産業者さんの手を借りずに済むよう、

住宅ローンの一連の流れについてご説明します。

 

住宅ローンを利用するとなると、

金利面から、変動や固定金利、そしてフラット35など、

それぞれの特徴だけでも知っておくべきですね。

 

ただ、住宅ローンと聴くと、何か面倒くさいような気もしますから、

業者さんに任せてしまう方は結構多いです。

 

あなたが、そんなことにならないように、

まず、住宅ローンの一連の流れを説明すると、次のようになります。

 

? 事前審査→ ?本審査 → ?金消契約 → ?融資の実行

 

今回は、上記の流れの中でも、

今日は、?「事前審査」についてお話しします。

 

この審査の特徴は、

あなた(申込者)の属性について行われるということです。

たとえば  ぜ収入、支払い能力、勤め先、勤務年数、借入れ歴などを審査します。 

 

事前審査は、たいてい不動産の売買契約前に行われるます。

その理由として、

もし契約したあとで、事前審査に申し込んだ結果、融資利用が否決となると、

売主は契約時に受け取った手付金を、買主に返さなければなりません。

 

ふつう不動産業者は、そうした手間を極力を省きたいので、

事前審査をパスしたあとでないと、契約行為には入りません。

 

今日の話はいかがでしたか?

 

最近は、ユーザー自身が住宅ローンを申し込む機会が増えています。

また銀行も、以前と違って、ユーザーに丁寧にアドバイスしてくれるようです。

とてもよい傾向ではないと思いますね。

 

 

さて、次回は、

「本審査」についてお話します。

 

  それではまた。 =================株式会社ベルジュホーム

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値引き分をリフォーム費用にあてる

2014年7月20日 | お役立ち豆知識

   

 こんにちは、辰川です。

 

 

 やっと見つけた中古物件。

 

あなたはそのまま住める物件を選びますか?

 

それとも、リフォーム前提で物件を選びますか?

 

 

とくに新築は、そのまま住める物件の代表選手のようなもの。

 

一方の中古物件は、程度も本当にさまざまですよね。

 

 

さて、中古住宅では、大まかに2つに分かれます。

 

一つは、そのままの状態で住める物件。

 

もう一つは、リフォームしないと住めない物件です。

 

 

リフォームしないといけない物件は、

 

築年数の古い住宅をイメージしがちです。

 

ですから、リフォームにお金を使いたくない人は、

 

あまり古い物件を探しませんね。

 

 

 

ただ、築浅といっても、すべてが傷みの少ない物件というわけではありません。

住み方次第で、畳やフローリング、壁紙、網戸などの取替えが

要な場合があります。

 

リフォームが必要な物件ほど、売主さんも価格交渉に応じてくれやすい傾向があります。

勿論、すべての物件が、そう期待できるわけではありません。

でも、頭に入れておいてよいと思います。

 

 

建物の構造さえしっかりしていれば、

購入価格&リフォームを、

予算の範囲内で納めるという、考え方もおススメです。

 

あなたのイメージで改装して住まいで暮らすのも、

楽しいのではないでしょうか。 

 

今日の話はいかがでしたか?

 

ぜひ、あなたのマイホーム獲得の参考にしてくださいね。

  

それではまた。 ======================株式会社ベルジュホーム

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建築条件付土地で注意すること

2014年7月16日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です 

 

あなたは、「建築条件付土地」と、「建売住宅」の違いをご存知ですか?

 

実際、この両者はよく混同されているようです。

そこで今回は、建築条件付土地だけでなく、

仲介手数料との関連についてもお話します。

 

■建築条件付土地とは、

「土地契約」と「建築契約」という2つの契約を

1セットにして取り交わすもの。

 

つまり、建築条件付土地は、土地取引という捉え方もできます。

まず土地契約を結び、そのあとで建築契約を結ぶからです。

実際には、土地・建物の契約を同時に取り交わすケースが多いです。

 

建物はまだ建っていないのですから、

売主は建物の仕様や見積書を添付し、

「その仕様でこの金額で建てます」という約束のもとで、

買主と建物契約を交わすことになります。

 

一方、「建売住宅」とは、

どちらかといえば、「分譲マンション」と似ています。 

 

なぜなら、建売住宅は完成済みであったり、

建築確認申請の通りに建築中であることがほとんどだからです。

マンションと同様に、

建物がメインであって、土地は建物に付随したものと捉えることができます。

 

 

■問題なのは、仲介手数料

業者の中には、はじめ土地・建物を別物として契約しながら、

建築確認(建物の許可)が下りた後、

一つの契約に差し替えてしまうことがあります。

 

これは、建物分も含めて、仲介手数料を請求しょうとするものです。

 しかし、「建築条件付土地」が土地取引であるならば、

建物代を含めた仲介手数料を請求することには、違法性があるんですね。

 

 さて、今日の話はいかがでしたか?

 

もし、あなたが 建築条件付土地を検討されるときは、

そのメリットとデメリットをよく認識した上で商談をすすめてくださいね。

 

それではまた!=====================
 

 

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価格交渉を成功させるコツ

2014年7月12日 | お役立ち豆知識

 

 こんにちは、辰川です。

 

不動産は人生で一番高い買い物ですよね。

食品や日用品を買うのとでは、訳が違います。

 

でも、不動産って一体どれくらい値引いてくれるのか?

ただ漠然と考えている買主さんは多いです。

 

少しでも安く買いたいのが人情ですから、

売主はどのくらいで折り合ってくれるのか、大いに気を揉みます。 

 

さて、そんな買主に代わって、値引き交渉を行うのが仲介業者。

実際は、売主側にも仲介業者が立つことが多いですから、

価格交渉も業者同士が行うことになります。

 

気になる不動産の値引き交渉ですが、

最終的にはどのようにして値段がきまるのでしょうか?

 

ここでまず、頭に入れておきたいのは、

中古物件の売主の多くは、買主と同じ立場の消費者ということです。

 

そうなんですよね。

あなたの同じ立場の人ですから、売却する理由も本当にさまざまです。

だから、値引き交渉が比較的スムーズに運んだり、あるいは、うんと難しかったりします。

本当に、売主次第なんですね。

 

ただ、「値引き交渉」で言えることは、

きちんと住まわれてきた物件(中古住宅)ほど、値引き額が小さい傾向があります。

掃除や維持管理のために、常日頃、時間やお金をかけているので、

当然といえば当然ですよね。

 

この場合、売主は愛着を持って住居に接してきており、

買主もその点を評価するので、たとえ値引きが引き出せなくても、売買がまとまるケースが多くなります。

 

一方、あまり手を入れてこなかった物件ほど、比較的値引きが通りやすい傾向があります。

しかし、この場合も、住宅ローンの残債が多く残っていれば、

売主が値引きに応じたくても応じられないというケースも起こります。

 

上記以外では、

売り急ぐ売主は交渉に応じてくれやすいですし、

逆に、売り急がない売主は値引きには渋くなりがちです。

しかし、そうかといって、すべてがこれに当てはまる訳ではありません。

 

また実際に交渉するのは、

売主買主を代理する仲介業者である以上、

交渉事が上手くまとまるかは、その業者の手腕にかかっているともいえます。

 

今回の話、いかがでしたか?

不動産の取引は大きなお金が動くだけに、確かに駆け引きも大切です。

でも、仲介業者が買主や売主それぞれの気持ち、心情を理解できないと、

取引自体が円満にまとまりません。

 

もし、あなたが、いつか売主か買主の立場で行動するときは、

業者の規模ではなく、あなたのことを考えて動いてくれる、

そんな仲介業者さんを選んであげてくださいね。

 

 

それではまた。 ======================株式会社ベルジュホーム

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用途が事務所ではローンが下りません

2014年7月 8日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

最近は、自宅の一部を事務所にして、本人か家族が仕事をしようとする人が増えています。

 

はたして、こういうケースで住宅ローンは利用できるのでしょうか。

 

ネットなどで調べると、事務所(店舗)部分が家全体の半分以下なら、住宅ローンが使える、とかいう情報も見受けられます。

 

実際には、金融機関によって審査基準は本当にまちまちです。

なかには、審査するどころか、検討さえしない銀行もあるので、ネットの情報も鵜呑みにできません。

 

よくよく考えれば当たり前のことですが、本来、「住宅ローン」は、本人や家族が居住する用途に融資が行われるもの。

一方、事務所や店舗は、「設備資金」として融資・調達すべき性格のものです。

 

だから、あなたが不動産の購入のために住宅ローンを利用するには、「居住用」であることが条件です。

金融機関に申し込む前に、それを気をつけておかないと、ふつうに通る融資も通らなくなります。

 

ここは、しっかり覚えておいてくださいね。

 

それではまた。  

 

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代表取締役:辰川敏広

弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。

これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。

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