仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2019年10月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

不動産広告の間取りをみると、○DKとか、○LDKといった

表記になってますよね。

この「L」「D」「K」はそれぞれ、

「L」とはリビング（居間）のこと。

そして、「D」はダイニング（食堂）、

「K」はキッチンを指しています。

一般にLDKは、DKに比べると部屋自体は広いという

漠然としてイメージがあります。 

では、LDKとDKの境い目がどこにあるのでしょう？

そこで今回は、LDKとDKの違いについてです。

LDKは、最低10畳以上の広さがいる 

法律上、LDKとDKの違いについて、何ら決まりごとはありません。

ただ不動産業界では広告を打つうえで、ルールを決めており、

その中でLDKの目安を設けています。

それは、DKは6畳以上、LDKは10畳以上の広さを必要である、

というもの。

つまり、LDKとDKは部屋の広さが違うだけなんですね。

ただ築年数が古い物件では、DKと表示されているケースが

多くなります。 

そのため、LDKの間取りをもった最近の物件に

ついつい良い印象をもってしまいがちです。

使い勝手を重視して 

とはいえ、「DKよりLDKの方が断然いい！」とはなりません。

例えば、いくらLDKでも、いびつな形をしていたら使い勝手は

よくありませんね。

また、LDKの表記をしたい為に、無理矢理10帖以上にした

住宅もちょくちょく見かけますから。

その逆で、たとえDKでも、隣室と一体化できる間取りであれば、

LDKよりもゆったりと使えることだってあります。

ということで、

間取り図を見る時は「DK」「LDK」だけを見るのでなく、

実際の間取りを確認してみることが大切になります。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回、『家事動線』は炊事や洗濯、掃除を行うための

移動経路でした。

一方、『生活動線』とは、家族が利用する洗面や化粧、

トイレのための移動経路のこと。

具体的には、朝起きて洗面室で顔を洗ってから、

ダイニングで朝ごはんを食べる、といった動きです。

この生活動線が長くなってしまうと、移動に時間がかかるので

利便性がよいとはいえませんね。

これが毎日のこととなると、案外大変。

ですから、家を内覧するときは、

家族それぞれがどんな動きをするかを

イメージしてみるとよいです。

ところで動線は、リフォームすることで改善も可能。

判らないことがあれば不動産仲介会社や

リフォーム会社に相談してみることですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

家を購入したら、お気に入りのモノ、家具を置きたい・・

その気持ちはよくわかりますね。

でも、散らかった時のことも考えないといけません。

 「部屋が片づかない」「物を出しっ放しで困る」という家は

たいていは「収納動線」がよくないものです。

使う場所と収納場所がすぐ近くにあるか？

例えば、靴を脱ぐ玄関には下駄箱があり、

鍋や調理器具ならキッチンですよね。

また下着やタオルは、各自の部屋より

脱衣所にあるほうが便利。

このように使いたい場所で仕舞うことは

とても合理的です。 

そして、片付けのための移動も、

できるだけ短いほうがよい。

帰宅後の習慣も意識して

学校や会社から帰ってきたら、

ランドセルやカバンは床に置かれていたり

上着は椅子の背もたれに掛けていませんか？

帰宅してその辺に置いてしまうと、それが習慣になり、

散らかる原因にもなるものです。

何気に床に置いたカバンも、案外、

その場所がカバン収納の適所かもしれません。

物件を内覧では、こうした点も意識してみては

いかがでしょうか。 

次回は、生活動線について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

一戸建てやマンションを内覧する際、

あなたなら、まず何を気にしますか？

リビングの広さ？

部屋数？それとも収納スペースでしょうか？

どれも大切なのですが、

毎日生活する上で、特に気にしてほしいのが『動線』です。

家選びの大切な要素 

動線とは、家の中を人が自然に通ると思われる経路を

線であらわしたもの。

この動線が複雑だと、良い動線とは言えません。

スムーズな動線ほど、

ストレスもなく住み心地が良いと感じるからです。

では、「動線」の良し悪しは、

どう見分けたらよいのか・・

ふつう動線には、「家事動線」「収納動線」「生活動線」

という3つの視点があります。

そこで今回は、「家事動線」についてです。

家事といえば、炊事や洗濯、洗濯物を干す、

アイロン掛けなどさまざまな家事がありますね。

そして、人は家事を行うために、

家のなかをこまめに”移動”しています。

家事の効率が違う 

この「移動距離＝家事動線」を短くすれば、

家事の効率は大きくアップします。

では、家事動線が短い、とはどのようなものなのか・・

例えば、

料理をしながら洗濯の進み具合をチェックしたり

できる。

風呂から出た子供の着替えを手伝ったり、

リビングでアイロンがけをしたり、

子供の宿題を見ることも少ない移動できる。

さらにキッチンがベランダに面していたら、

洗濯物を干すのもスムーズである、などなどですね。

いかがでしたか？

マイホーム選びでは、家事であなたが動く経路のことも

意識してみてくださいね。

次回は、収納動線について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

「安くていいな」と思った土地が、家が建てられないと分かったら

ガッカリしますよね。

そこで今回は、そんな可能性の高い「市街化調整区域」

についてです。

原則、家が建てられない場所！

「市街化調整区域」は、都市計画法という法律によって

住宅を建てることが厳しく制限されています。

ですから、市街化調整区域で安価な土地が出ていても

うっかり手を出さないのが無難。

また現在、そこに家が建っていても、

建て替えができない可能性が十分にあります。

したがって、今後のリスクについて、

納得の上でないと購入してはいけません。

ただし、自治体によっては、厳しい条件をクリアすることで

建築できるケースもあります。

でも、建築許可が下りないかぎり、希望通りに家が

建つかどうかはわかりません。

そのリスク回避策としては、土地の売買契約書のなかで

「建築確認申請が通らない場合は、売買契約を白紙解約する」

という特約をいれておくとよいでしょう。

そのほか、市街化調整区域の注意点 

市街化調整区域は、そもそも家の建築が想定されていないので

上下水道、都市ガスといったインフラが整備されないのがふつう。

またゴミ収集などの公共サービスも期待できません。

住宅ローンの審査も難しい

銀行など金融機関も、調整区域の土地は担保価値がないと見るので、

住宅ローンの融資には消極的です。

そうなると、キャッシュで購入するしかありませんね。

それに付け込んで、悪徳な不動産業者が、

「近いうちに市街化調整区域の指定が外れる」と勧められても

ゆめゆめ鵜呑みにしないこと。

なにより、まず自治体に行って、

自分でしっかりと確かめることが大切ですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

新築一戸建てや 中古住宅を購入し、

晴れて自分のものになっても、家具や家電が入らないと、

大変ですよね。

これは、内覧の際に実際の生活をしっかり

イメージしなかったことが原因です。

こうなると、使ってきたものを捨てないことには、

新居の生活を始められませんね。

内覧時、収納スペースは要チェック 

新居でも使いつづけたい家具、家電があるのなら

事前に寸法を測ってメモしておくのがよいです。

内覧時はメジャーを持参し、売主さんに一言、

「測ってもよいでしょうか？」と了解をもらって

測ってみてください。

大型家電、家具のスペースも 

とくに冷蔵庫、洗濯機などの大型家電は、新居に入るかどうか、

必ず確認することです。

例えば、冷蔵庫がスペースに入らないと、買替えにも

余計な出費が痛いですからね。

また、コンセントやTVの位置も同様。

コンセントに届かったり、TVも置きたい設置できません。

洗濯機はスペースだけでなく高さも大事。

蛇口の位置が低いと、洗濯機の蓋が開けられないことも。

また、ソファーのような大型家具は

実際に置いてみると、部屋が狭く感じられたりします。

そのほか、ピアノを置く場合、

床の補強が必要だったりします。

このように、内見時は、確認しておきたいことも忘れがちです。

家の状態だけに気を取られず、そこに暮らすことをイメージし、

冷静に確認しておきましょう。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホームを持っていると、毎年かかってくるのが、

固定資産税ですね。

その税率は決まっていて、全国どこでも一律。

課税標準額に対して1.4％　かかります。

つまり、土地には課税標準額に対して1.4%、

家屋は課税台帳の価格に対し1.4%の金額を納めます。

新築住宅は最初の数年間だけ軽減あり

ところで、新築住宅は当初の数年間、固定資産税が

軽減されます。　

そして、その期間を終えると、

通常の固定資産税額に戻るのです。

だから、数年前に新築住宅を購入した人は、

税額が急に上がるので、びっくりするわけです。 

建物の固定資産税の計算方法 

ふつう、建物の固定資産税は次のように計算されます。 

・固定資産税評価額ｘ1.4％（標準税率）

ところが、新築住宅の場合、建物部分が通常の半分に

軽減されるのです。 

・固定資産税評価額ｘ1.4％（標準税率）ｘ1/2

ただし、床面積120㎡を超える部分については、

通常の税率になりますよ。

建物の固定資産税　減額期間

軽減される期間については以下の通り。

・一戸建て：3年間

・マンション：5年間   

ですので、新築一戸建て、新築マンションを購入して

上記期間を過ぎると、本来の税率にもどります。

だから、急に固定資産税が増えたように勘違いするわけです。

一方、住宅用土地にも軽減措置

住宅用の土地には、以下の軽減措置があります。

・（敷地200㎡まで）

　  固定資産税評価額ｘ1.4％（標準税率）ｘ1/6　

・（敷地200㎡を超えた部分は）

　固定資産税評価額ｘ1.4％（標準税率）ｘ1/3　

尚、土地については減額期間がありません。

したがって、建物が建っている限り、

この軽減率が適用されるというわけです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

一般に、マイホーム選びで大切なのが、

「資産価値」といわれますよね。

この資産価値の目安として、例えば立地のよさ、駅からの距離、

エリアのブランド価値、建物の築年数などがあります。

さらに、新たに注目されているのが「地域力」です。

地域力とは？ 

「地域力」の概念が生まれたのは、阪神大震災が起こったときの

地域住民の力だったそうです。

つまり、災害など何か問題が起きた時は、

乗り越えていける町かどうかということ。

では、この「地域力」をみるポイントは、どこにあるのか。

それは。以下の3つといわれています。

１．災害や犯罪に強い街 

住民が安心して暮らすには、何より安全が大事。

それには災害に強く、犯罪が起きにくい街であることです。

例えば、自治体の対策からみると・・

・既存住宅の耐震改修費の助成（地震対策）

・空き家解体費の助成（火災、防犯対策）

などがあります。

２．子育て力のある街かどうか 

子供をもつ世帯にとって、安心して子供を育てられる環境かどうかは

「地域力」の大きなポイントですね。

例えば、

・待機児童の数

・公園や児童館など、子供が遊べる施設はあるか？

・保育施設、学校、病院が近くにあるか？

などがあります。 

３．自分の街に愛着を持つ人が多い

自分の住む街に愛着を持つ人が多い街は、

自然とコミュニティが生まれ、

災害時の助け合いにつながります。

住民の意識をみるには・・

１．祭りやイベントが盛んで、住民が積極的に参加している。

２．街に清潔感がある。

３．街灯などが整備され、街を安全に歩ける

４．住民のマナーが良い

などがあります。

いかがでしたか？

その街を知るにはデータも大事ですが、

やっぱり現地に行ってみて、

自分の目で確かめることが一番かもしれませんね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

 中古住宅を内覧すると、フローリングの傷みが

気になることがありますよね。

物件は気に入っても、あまりに傷みがひどいと、

修理費用を考えて物件の購入を躊躇したくなることも・・

諦めるのはまだ早い ？

さて、フローリング自体は木でできています。

だから、物を落としたり、家具を引きずっただけで

床は傷がつきます。

また、窓ぎわの紫外線による色褪せ、結露による傷みが

起きたりします。 

そんなフローリングも、全面貼り替えるとなると、

相当な出費になりますね。

そこで今回は、なるべく費用をかけずに、

フローリングを補修する方法についてです。

小さな凹み、傷、変色の場合 

床の補修業者に依頼すると、穴をパテで埋めて、

木目に合った塗装をしてくれます

職人さんの腕にもよりますが、どこにキズがあったのか

分からないほどの仕上りになります。

費用は1日の仕事で、4～5万円程度。

数枚にまたがる大きな傷の場合

 フローリングを部分的に貼り換えることも可能です。

ただ難点は、交換した部分が周りと微妙に色が違ったりすること。

あまり色の違いが気にならない人は、この方法はお勧めです。

いかがでしたか？

張り替えが必要なほどの大きなキズでなかったら、

フローリング補修を検討するのも、手ですね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回の大規模マンションと違い、小規模マンションでは、

住戸が少ないからこそのメリットがあります。

その一つが、住人同士が顔見知りになりやすいこと。

つまり、アットホームな共同体がつくり易いので 

住人から成る「管理組合」で何かを決めるときも

合意形成しやすくなります。

ただし、住人が少ないため、役職を担当する機会は

多くなるでしょうね。

このほかにも、

次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

・住人同士が顔見知りなので、不審者に気づきやすく防犯面で有利。

・駅周辺や人気エリアであったりする。

・角住戸の比率が高くなる。

デメリット 

・管理費は比較的高めであり、滞納者が出ると

　他の住人への影響が大きい。

・賃貸化されやすく、管理組合の機能低下するリスクも。

・駐車場や駐輪場などが少ないため、利用料が高かったりする。

以上のことから、大規模マンションと小規模マンションのどちらが良いかは、

あなたがどんな生活スタイルを望むかで、変わってきます。

その点を大切にして、ベストな選択をしてくださいね。 

それではまた。

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