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中古マンションは何階が住みやすい? Part2

2019年2月28日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マンション選びにおいて、価格を重視すると、

階数が高い住戸ほど高くなります。

 

ただし、専用庭のあると、

中層階より1階の方が高くなるケースもでてきます。

 

また、共用施設の充実したマンションでは、

低層階を選んでも、豪華な施設を利用できるという

メリットもありますね。 

 

セキュリティは、高層階でも油断できない

防犯面で気になるのが、低層階といわれます。

 

とはいえ、高層階でも空き巣が屋上から雨樋などを

伝ってくるケースも考えられます。

 

ですから、低層階でも高層階でも、

施錠は怠ってはいけませんね。

 

生活スタイルに合わせて選ぶのがよい

高層階に行けば行くほど、

車の騒音や通行人の話声は遠ざかり

静かな環境が得られます。

 

眺望やステータス感を求める人も

高層階や中層階が向いていますね。

 

特に女性の一人暮らしは、

防犯面で、高層階の方が安心できるでしょう。

 

ただし、上階にいくほど遮るものがないので、

日射しが強すぎて室温が高くなりやすいです。

 

 

一方、低層階は、

気軽に公園などに外出しやすいため、

子供のいる世帯は1階、2階が向いているでしょう。

 

また災害時に避難しやすいという点でも

低層階に利がありますね。

 

高齢者など自力で階下まで降りるのが大変な場合は、

低層階が無難です。

 

もし、どの階を選べばよいか迷ったときは、

価格や日当たりの面でバランスのとれた、

中層階を選択するのも手かもしれません。

 

 

いかがでしたか?

予算が十分でも、高層階がベストとは

一概にいえません。

 

あなたがマンション選びで迷ったときは

ぜひ参考にしてくださいね。

 

それではまた。

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中古マンションは何階が住みやすい? Part1

2019年2月26日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

 マンションは同じ間取りであっても、

階数によって価格が違ったりします。 

その根拠は何なんでしょうか?

 

それから、階数による暮らしやすさの違いも

知っておきたいものですね。

 

マンション価格はどのように決まる?

ふつう、マンションの新築時の分譲価格は、

大体、次のルールによって決まります。

 

1.階数が高くなるほど、価格は上がる

2.角住戸は採光がよいので、価格が高くなる

3.ベランダの向きは、南向き→東・西向き→北向きの順番に価格は下がる

4.専用庭付き住戸の価格は高めになる

 

では、階層によって暮らし方は

どう変わるのでしょうか?

 

階層ごとの特徴をみていきましょう。 

  

高層階の場合

高階層のメリットとしては、

周囲の建物の影響を受けにくいため、

採光に優れ、眺望も期待できます。

 

一方、デメリットでは、

エレベーターの待ち時間が長いので、

外出がおっくりになることも。

 

また、停電でエレベーターが停止すると

階段の上り下りがしんどくなりますね。

 

低層階の場合

1?2階ならエレベーターを使わなくても

階段を利用すれば、外出しやすいです。

 

それに1階住戸や、

階下が車庫やロビーである2階住戸は、

子どもが走り回っても気になりません。

 

一方、デメリットでは

隣接する建物が近くにあると、

日当たり・眺望がよくないことも。

 

価格決定のルールが当てはまらないケース

中古マンションでは、ベランダが北向きでも、

眺望が良ければ、

価格は下がらないことがあります。

 

また、タワーマンションの高層階は

南向きが暑すぎて、むしろ

北向きに人気が集まったりします。

 

専用庭のある1階住戸の場合、

一戸建て感覚で暮らせるため、

中層階より価格が高めなのがふつうです。

 

いかがでしたか?

中古マンション選びは、自分に合った階層選びも、

意識したいものですね。

 

次回は、階層による暮らしやすさについて。

 

それではまた。

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キッチン・タイプで使い勝手はどう違う?

2019年2月23日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

物件内覧で、とかく女性が気になるのが

キッチン周りではないでしょうか。

 

そこで今回は、キッチンの使い勝手について。

 

キッチンといっても、

その配置によって、I型からアイランド型まで

いろんなタイプがありますよね。

 

ここでは、タイプごとに

キッチンの特徴をご紹介しましょう。

 

I型=もっとも一般的なタイプ

I型とは、シンクと調理台、コンロが

横一列に並んだタイプのことです。

 

I型はあまりスペースを取らないので、

狭い部屋でも使いやすく、また種類も豊富です。

 

  L型=作業し易いキッチン

L型とは L壁の一面、もしくは二面を利用して、

L字型に配置したキッチンのこと

 

このタイプは、身体の向きを少し変えるだけで、

多くの作業を行えることです。

 

体の移動距離が短ければ、

料理の時間も短縮できますからね。

 

一方、デメリットはL字のコーナー部分に

どうしてもデッドスペースができるので、

モノが取りにくくなります。

 

 コの字型=広いスペースが必要

このタイプのキッチンは「Uの字型」ともいわれ、

手の込んだ料理をつくる人や、大家族向きです。

 

たしかに機能性に優れますが、

広いスペースが無いと設置できません。

 

 対面型=料理中も家族とコミュニケーション

別名カウンターキッチンとも呼ばれ、

キッチンが壁付きではタイプのこと。

I型のほか、L型も設置可能です。

 

料理をしながら、カウンター越しに

家族とコミュニケーションがはかれます。

 

ただし、カウンター内はある程度のスペースが必要なので

ダイニングやリビングにシワ寄せがこないよう配慮すべきです。

 

アイランド型=開放的なキッチン

キッチンが海に浮かぶ島のように、

四方が壁から離れているタイプです。

 

開放的なキッチンなので、

何人かで一緒に料理できるのが魅力。

 

ただし、アイランド型は四方から丸見えなので、

掃除が苦手な人にはオススメ出来ません。 

 

ところで、どのキッチンのタイプが良いかは、

その人の生活スタイルにもよります。

 

いかがでしたか?

物件内覧の際は、あなたにとって、

使い易いキッチンかどうか意識してくださいね。 

 

それではまた。

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中古住宅の耐震性と、その見分け方 Part2

2019年2月21日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

中古物件は、新築と比べて価格面や物件数の多さなど、

中古ならではのメリットがありますね。

 

そんななかでも、見落としがちなのが

耐震性といえるでしょう。 

 

等級が耐震性の目安になる

耐震性の目安になるものに、「耐震等級」があります。

 

耐震等級とは、2000年に制定された「品確法」の中にある、

住宅性能表示制度という任意の制度の一つ。

 

つまり、耐震等級は「建築基準法」とは関係ないため、

必ずしも取得せねばならないものではありません。

 

ただ、等級が判れば、1つの目安にはなります。

 

耐震等級の各等級の内容とは…

【耐震等級1 

耐震等級1というのは、簡単にいうと、

新耐震基準を満たしていることを示す等級です。

 

要は、これを基準として

ほかの等級が定められています。

 

【耐震等級2  

耐震等級1の1.25倍の強度を示します。

つまり、新耐震基準が想定した強度を「耐震等級1」とすれば、

その1.25倍耐えうる建物だということです。

 

【耐震等級3  

耐震等級1の1.5倍の強度を示します。

つまり、「耐震等級1」の1.5倍耐えうる建物だということです。

 

等級の表示がないからといって、強度が低いわけではない

あくまで耐震等級は任意の制度なので、

等級表示がないからといって

強度が低いというわけではありません。

 

とくに一戸建て住宅(2階建)の場合、

構造計算の必要がないので

そもそも耐震等級を取得していないケースがほとんど。

 

耐震等級を取得した建物は、ハウスメーカーなどが販売上、

耐震性の目安に利用していると捉えることもできます。

 

とはいえ、マイホームを選ぶときはどうしても

築年数に目が行きがちです。

 

建物の管理状況にも左右される

 でも、築年数よりも大切なのが、

維持管理の状況といえます。

 

というのも、築30年を超えるような古い建物でも、

耐震性に何の心配もない物件もあるからです。

 

つまり、キチンと維持されてこなかった住宅は、

想定よりも劣化が進みます。

 

またその反対に、定期的に経年劣化をチェックし、

例えば、壁のクラックなどを修理していれば、

建物の耐久性は増します。

 

従って、築年数よりも、維持管理がしっかり

行われているかどうかが重要といえます。

 

例えば、中古マンションの場合では、

大規模修繕の修繕履歴などを確認したり、

管理体制をチェックするとよいでしょう。

 

それではまた。

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中古住宅の耐震性と、その見分け方 Part1

2019年2月18日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

中古住宅の購入を検討する場合、

その耐震性を心配する人は多いですよね。

 

そこで今回は、中古住宅の耐震性について。

 

中古住宅の耐震性を測る目安

もともと耐震基準とは、関東大震災の翌年に

日本が世界に先駆けて施行されたもの。

 

その耐震基準も、1981年(昭和56年)には大きく改正されて、

「新耐震基準」が誕生します。

 

そこで、昭和56年6月1日以前に建築確認を受けた建物を

「旧耐震」といいます。

 

また、それ以降に建築確認を受けた建物を、

「新耐震」というのです。

 

ところで、一戸建の場合は完成まで普通3~5か月間、

また分譲マンションだと1年半?2年は要します。

 

つまり、昭和56年6月1日以降の新築住宅であっても、

建築確認申請がそれ以前に終わっていれば、旧耐震となります。

 

ですから、

その建物の建築確認日を確認しておくことも大切ですね。

 

新旧の耐震基準に見分け方

では、昭和56年を境にして、

新・旧でどのように基準が変わるのでしょうか。

 

旧耐震基準では、

「震度5程度の地震で倒壊しないこと」と

いうのが基準でした。

 

一方、新耐震基準では

「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないこと」

「震度6〜7の大地震で倒壊しないこと」

が基準になりました。

 

つまり、旧耐震基準では、中規模地震に耐えられても、

大規模地震に対するチェックはされていません。 

 

旧耐震だから弱いというわけではない

 

 では、旧耐震の中古物件は、

耐震性を諦めなければならないのでしょうか?

 

そんなことはありません。

というのも、「災害に耐えうる強度を持つかどうか」は

個別に耐震診断してみないとわからないからです。

 

住宅の場合、構造や形、地盤によっても

強度は異なります。

 

例えば、サイコロのような正方形の建物は、

複雑な形の建物よりも、ずっと頑強といえるからですね。

 

それではまた。

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新築か、それとも中古住宅か?

2019年2月16日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホーム選びでは、新築か、中古で

迷われている方は結構多いもの。

 

「新築はいいけど、中古住宅のお値打ち観もまた捨てがたい…」と。

 

そこで、国交省の「住宅市場動向調査」を参考に見てみましょう。

 

新築を選んだ人が「中古住宅にしなかった理由」

「新築のほうが気持ちが良いから」

「リフォーム費用が割高になるから

「隠れた不具合が心配だから」

「耐震性や断熱性が低そうだから」

などなど。

 

では、その次に中古住宅を購入した方の場合は…

 

中古住宅を選んだ人が「中古住宅にした理由」 

「価格が手ごろだったから」

「新築住宅にこだわらなかったから」

「リフォームすれば快適に住めるから」

などなど。

 

ところで、新築住宅では、引渡し後10年間は、

売主業者は重要な欠陥について保証する義務があります。

 

ただしその分、価格は高くなることや、住みたいエリアに

新築住宅が分譲されないというデメリットはあります。

 

品質に問題ない中古住宅も数多い 

中古住宅のすべてが品質的に劣っているか、といえば、

そんなこともありません。

 

また、購入前にある程度、不具合箇所を把握していれば

リフォーム代金なども含めたとき、

新築住宅に比べて得かどうかを判断もできます。

 

いかがでしたか?

新築住宅を探してみたが、適当な物件が見つからないときは

中古住宅も検討対象にいれてみては。

 

それではまた。

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親か資金援助を受けるときのポイント

2019年2月14日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

自己資金だけでマイホームを購入できたら

理想的ですよね。

 

でも現実には、なかなかむずかしいもの…

 

ただ最近は、国が税制面で資金贈与を

後押ししていることもあり、

 親や祖父母から資金援助で

住宅を購入する人も増えています。

 

そこで今回は、親から資金援助を受ける場合の

注意点についてです。

 

「暦年贈与の非課税枠」とは 

贈与税とは、親から現金や有価証券、不動産など財産を

贈与されたときに支払う税金のこと。

 

ただし、1年間で110万円以内の贈与ならば、

贈与税はかかりません。

 

つまり、550万円を一度にもらうと、

550万円ー110万円=440万円が課税対象になります。

 

ところが、110万円ずつ5年間贈与を受けると、

全額が非課税になるのです。

 

これを「暦年贈与の非課税制度」といい、

贈与金の用途は問われません。

 

「住宅資金贈与の特例 」とは

さらに住宅資金を目的とした贈与に限り、

非課税の特例があります。

 

この特例を受けるための条件は

次のようなもの。

 

1.20歳以上で直系尊属(両親・祖父母)から贈与される場合に限る。

 但し、配偶者の親や祖父母は認められません。

 

2.省エネ・耐震対応の住宅では「1200万円」、

  それ以外の一般住宅は「700万円」。

 

 ということは、「暦年贈与の非課税枠」と「住宅資金贈与の特例」を合わせれば・・

 省エネ対応住宅で1310万円。

それ以外の一般住宅で810万円が非課税に。(但し、2016年1月~2020年3月末) 

 

3.対象となる住宅

ここで気をつけたいのは、どんな住宅でも非課税ではないということです。

この対象となるのは…

 

・自己が居住する家であること。

 ただし店舗併用住宅では床面積の2分の1以上が居住用であること。

 

・床面積が50?以上240?以下。

 だから1LDKのマンションなどは要注意。

 

・中古住宅の場合は、木造住宅は築20年以内。

 マンションは築25年以内。

 

なお、現金でなく、住宅そのものを贈与された場合は対象外です。

 

「相続時精算課税制度」とは?

 贈与額2500万円までは非課税になる、

「相続時精算課税制度」もあります。

 

ただし、贈与してくれた親の相続が発生した時に、

贈与額を「相続分」に含めて精算し、相続税を計算します。

 

なお、「住宅資金贈与の特例」と併用が可能ですが

「暦年課税の非課税制度」との併用は不可です。

 

親から資金を借りる場合の注意点

一方、贈与ではなく、親から借金をして

住宅資金に充てる場合は、贈与税はかかりません。

 

ただし気をつけたいのは、親子間であっても

正式に借用書を交わすこと。

 

また現金の手渡しではなく、返済事実が客観的にわかるよう

振込口座にしておくことです。

 

そうしないと贈与とみなされて、

課税対象になったりします。

 

以上、住宅取得資金贈与で分からないことがあれば、

最寄りの税務署に相談してみましょう。

 

それではまた。

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「現状有姿渡し」の注意点(Part2・買主からみた現状渡し)

2019年2月12日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

「現状有姿渡し」とは、

不動産の契約の場面ではよく出てくる言葉です。

 

ところで、現状有姿とは、単に「あるがまま」という

見た目の問題ではありません。

 

現状有姿とは、あるがままの状態で引渡し、

修理や補修が必要な時は買主が負担し、売主に保証や請求を

求めないということです。

 

「現状有姿」の引渡しならどうなる?

では、売主が一切の欠陥についての責任を負いたくないと思い、

「現状有姿で引渡す」と契約書に明記した場合にはどうなるのでしょうか?

 

それでも、売主が知らなかった欠陥については

損害賠償を免れない場合があります。

 

「現状有姿」とは、売主が知っている状態のものを、

そのまま引き渡すということ。

 

ということは、

売主が知らない「瑕疵」(隠れた欠陥)については、

現状有姿は適用されません。

 

瑕疵担保免責とは 

売主が引渡し後一切の欠陥についての責任を

負わなくするには、どうすればよいのでしょうか?

 

その答えは、契約書に、

瑕疵担保責任を負わない(瑕疵担保免責)と

明確にいれておく必要があります。

 

こうすれば、引渡し後、

売主が知らない隠れた欠陥が発見されても

売主は損害賠償を請求されずに済みます。

 

(但し、むやみに瑕疵担保免責にすると、

買い手に敬遠される可能性がありますが…)

 

では次に、売主が雨漏りがあることを知りながら、

「雨漏りはない」と申告した場合はどうなるのか?

 

この場合は、瑕疵担保免責にしていても、

損害賠償を請求されることになります。

 

瑕疵とは「隠れた欠陥」という意味なので、

売主が欠陥を知っていた場合は、

瑕疵ではないからです。

 

売主は正直に申告すべし 

従って、売主は、不具合を知っている箇所は、

契約時に買主に正直に申告しておかねばなりません。

 

でないと、損害賠償を請求される可能性が出てきます。

 

つまり、不具合を正直に申告していれば、

買主はそのことを承知のうえで購入するわけですから、

引渡し後に損害賠償を請求されることはありません。

 

瑕疵担保責任免責であること自体は、

不動産取引の慣習上よくあることなので、

それ自体は問題はありません。

 

買主からみた現状有姿

現状有姿渡しや瑕疵担保免責の条項が契約書の中にあれば、

引渡し後、欠陥があっても修繕費用を売主に請求できません。

 

したがって、買主はしっかりと売主に内容を確認し、

納得したうえで売買契約を締結する必要があります。

 

売主にとってのインスペクション

一方、売主は自宅の売却にあたって

ホーム・インスペクションを行うことで

欠陥が見つけ、買主に正確に申告できますね。

 

これによって売主も、後から損害賠償を請求される

リスクを減らせるのですから、ホームインスペクションを

有効利用するのも1つの方法といえるでしょう。 

 

それではまた。

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「現状有姿渡し」の注意点(Part1・売主からみた現状渡し)

2019年2月10日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

不動産の取引で、「現状有姿渡し」をご存知でしょうか?

 

現状有姿渡しとは、売主が物件を現状のままで

買主に引き渡すという意味です。

 

実際、中古住宅の取引のうち、約6割は、

現状有姿渡しと言われています。

 

ところで、現状有姿渡しというと、

売主は引渡し後に一切の責任は発生しない、と考えがち。

 

でも、実際には、注意すべき点もあります。

 

売主の瑕疵担保責任

民法上では、たとえば、引渡し後に雨漏りが発見された場合、

1年以内であれば売主に損害賠償を請求することができます。

 

これって、売主にとって大変不利な条件といえます。

 

というのも、発見してから1年以内といえば、

10年後でも損害賠償を請求される可能性があるからです。

 

そこで、通常の中古住宅の取引では、

売主が個人の場合であれば、瑕疵担保責任の有無は、

当事者同士の取り決めでよいとされます。

 

一般的には、個人が売主の場合、

引渡しから2ヵ月から3ヵ月を瑕疵担保責任の期間と

見なすケースが多いです。 

 

「瑕疵担保免責」とは

また、築年数が古い建物では、

瑕疵担保責任を付けない契約もあります。

 

いわば、瑕疵担保責任を付けない=「瑕疵担保免責」

となるわけです。

 

これに対して、売主が業者の場合は厳しくなります。

つまり、新築一戸建てでは、瑕疵担保責任は引渡しから10年間です。

 

また中古住宅の売主が業者であれば、引渡しから最低2年間です。

つまり、「プロなんだから、2年間責任もちなさい」となるわけですね。

 

次回も、現状渡しの話は続きます。

 

それではまた。

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住宅ローン控除。税金はいつ戻る?(Part2・必ず1%戻るわけではない)

2019年2月 7日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

住宅ローン控除とは、ざっくり言えば、10年間、

ローン残高の1%に当たる税金が戻るというもの。

 

でも、同じ金額のローンを借りても、

実際に戻ってくる金額は人によって違います。

 

税金はいつ戻るか

さて、控除を受けたとして、

税金はいつ戻ってくるのか気になるところ。

 

まず1回目は、現金で国から直接入金されます。

(3月中ごろ)

 

そして、2回目以降?10回目は、

会社の年末調整12月の給与で支給されます。

 

支払った「所得税」が上限

住宅ローン控除では、例えば

2千万円の住宅ローン残高に対しては、

20万円が控除されます。

 

しかし、実際に振り込まれた金額を見て、

ショックを受ける人も少なくないはず・・。

なぜでしょうか。

 

10年間で最大400万円は、あくまで「最大」控除額

毎年40万円が戻ってきたら、それこそ家計にとって大助かり。

 

しかし、全員が最大控除額の400万円を

還付してもらえるわけではない…。

 

最大控除額が適用されるには、

ローン残高が10年間4000万円を超えていて、

なおかつ、年間の所得税と住民税で

40万円を納めている必要があります。

 

つまり、所得税を10万円しか支払っていない場合、

税金は10万円しか戻ってこないということなのです。

 

繰上げ返済したらどうなる? 

ここで注意したいのは、

返済期間が10年以上必要なことです。

 

では、途中で繰り上げ返済して、

残りの返済期間が10年を切るとどうなるのか?

 

この場合、ローン控除の対象ではなくなります。

これ、覚えておきたいですね。

 

いかがでしたか?

もしあなたがローン控除でわからないときは

最寄りの税務署で訊いてみることですよ。

 

それではまた。 

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