仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2014年12月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。  

前回は、賃貸と買う場合で、それぞれ老後まで住み続けたときに「総居住費」はどうなるか、を考えました。

では、住み心地はどうなのでしょうか。

それに将来に転勤がある場合や、一家の大黒柱を失ったときの事もありますよね。

■賃貸は小ぶりな間取りが主流

チラシや広告をみても、賃貸は2DKとか2LDKなど小さめの間取りが多いですね。

キッチンとダイニングを合わせたDKにして、居室部分を広めにとります。

一方、買う物件では、3LDKや4LDKが主流であり、

とくに家族の交流の場であるLDKの広さを重視します。

■買う物件が、設備や仕様では優位に立つ。

賃貸はいうまでもなく家主の家賃収入が目的です。

ですから、ふつう建築費が抑えられており、設備・仕様は最低限のものになりがち。

一方、分譲などは数千万円の買い物なので、求められる品質も高くなっています。

■転勤になれば、身軽な賃貸

転勤があった場合に断然有利なのが賃貸です。

これに比べ、持ち家は単身赴任になるか、あるいは家族で引っ越す場合でも、

家を賃貸に出すことも考えねばなりません。

そうなると立地が良くなければ借り手を探すにも一苦労といえます。

■天災地変や、一家の大黒柱に何かあったとき

天災地変の場合も、賃貸は引っ越せば済みます。

持ち家となると万一建物が壊れたら、自己負担で直さなければなりません。

ただ、最近は耐震性を考慮した物件が増えています。

また、一家の主が亡くなった場合はどうでしょうか。

賃貸は家賃の支払いが続きます。一方、持ち家は団体信用保険のおかげで、

住宅ローンは完済されるので残され家族は安心といえますね。

いかがでしたか？

賃貸を選ぶメリットは身軽さにあるようですね。

ただ長いスパンで考えたとき、家族のためにも家を買うのは、良い選択といえます

そのときは、あなたの生活スタイルや資金計画によるのは勿論ですし、 

通勤や通学など立地面の検討も必要ですね。 

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

住まい選びで最初にぶつかる問題に、賃貸に住み続けるべきか、

家を買ったほうがよいのか、ということがありますよね。

たしかに持ち家なら、腰を落ち着けて生活できそうです。

でも、賃貸ならば飽きてしまえば住み替えは簡単ですし、

持ち家と違って毎年、固定資産税を払うこともありません

■老後までの総居住費で考えると…

ところで、頭金を貯めずにすぐに家を買う場合では、

例えば30歳で買って、35年のローンを組めば、65歳の定年までに完済できるのです。

退職金があるのなら、老後資金に充てることができますよね。

あるいは、頭金を5年間貯めた後に、家を購入する場合はどうなるでしょう。

まず5年分の家賃が上乗せされることと、

将来金利が上がった場合に返済負担が増える可能性もあります。

■一番安上がりなのは、安めの賃貸の住み替え

何といっても、総居住費で一番お金がかからないのが、安めの賃貸を住み替えていくことです。

ただし、これには問題もあります。

安い賃貸の場合、居住性に我慢しなければなりません。

しかも定年後も家賃を払い続けるので、老後に十分な蓄えが必要となります。

50年間の総居住費で考えると、持ち家より負担が大きくなります。

賃貸にはもう一つのパターンがあります。

子供が増えるなどの家族構成の変化に応じ、賃貸を住み替えていく人たちです。

ただ、広めの賃貸は数も限られており、あったとしても住居費は明らかに持ち家より高くつきます。

■いずれ買うつもりなら、早目に動くのがおススメ！

いかがでしたか？

賃貸に住み続けるには、安めの賃貸であれば総住居費が安んでも、

広さや居住性は我慢しなければなりません。

それに老後資金の準備も必要です。

そう考えると、もしあなたがいずれは買う予定ならば、

早めに検討するほどベターであるということです。 

次回は、賃貸と購入の「居住性」や「万一の場合の対応」について。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

前回は、小規模型マンションの代表例ともいえる、「中高層型」と「低層型」についてお伝えしました。

今日は、住戸数の多い大規模マンションについてです。

■大規模マンション

このタイプのマンションは世帯数が多いだけに、共用施設の充実しているのが魅力といえます。また、幅広い世代が暮らす、一つの街といえます。

大規模マンションには、都心にある高層の「タワー型」と、都心の比較的近くにある「多棟型」の分けることができます。

■タワー型

100戸以上、総階数20階以上のマンションをいいます。もともと、小学校跡や大企業の社屋跡など好条件の立地に建つケースが多いです。

都心に近いため、通勤通学に便利なほか、買い物施設など暮らしの利便性に優れていることも特徴です。

1LDK?4LDKなど幅広いタイプの間取りがあり、独身者から年配の夫婦まで幅広い世代が暮らしており、エントランスは吹抜けで、コンシェルジュサービスが付くロビーなどを備えるマンションも多くあります。

好立地に建つので、資産性に大きな期待が持てますが、一方で外壁の修繕費などのコスト面で課題も残ります。

■多棟型

このタイプは、最寄駅が急行停車駅であり、バス便の充実や、駅徒歩10分圏であるなど、都心部へのアクセスが良好なマンションのケースが多くなります。

キッズルーム、パーティールーム、シアタールームなど多彩な共用施設や、広大な敷地を活かした住人専用の公園などが整っており、子育てを重視するファミリーに人気があります。

またタワーと比べて、外壁塗り替えなどの修繕費用は割安なケースが多く、管理組合員（住民）の数が多いため、管理費も割安な傾向にあります。

いかがでしたか？

マンションは住戸数が多いか少ないか、あるいは都心に建つか郊外に建つかによって、

その暮らし方にも大きな違いが出てきます。

こうした特長をよく理解した上で、あなたのマンション選びをぜひ成功させてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

マンションと一口に言っても、実際には総戸数によって

「大規模マンション」と「小規模マンション」に分けることができます。

大規模型には、「タワー型」と「多棟型」がありますし、

小規模型では、「中高層型」と「低層型」に分かれます。

これらマンションにはそれぞれに特長がありますが、2回に分けて説明していきましょう。

今回は、小規模マンションについてです。

■小規模マンション　

総戸数100戸未満でのマンションをいいますが、この手のマンションが最も供給数が多いのです。

その小規模型も、立地条件と総階数によって、「中高層型」と「低層型」の2タイプに分れます。

■中高層型

建物の高さ規制があまり厳しくない、駅前や都心部など比較的小さな敷地に立つマンションが多いのが特長です。

周りにも、同じようなマンションがいくつも林立しているケースが多くみられます。

ワンフロアの住戸数が3?4戸と少なめだけに、プライバシーを守りやすく、角住戸率が高くなるなどのメリットがあります。

共用施設は立派ではありませんが、共働き夫婦などは使う機会が少ないので、小規模型を購入するパターンは多いです。 

■低層型マンション

このタイプは駅からは離れますが、公園などが点在する閑静な住宅街の中にあるのが特長です。 

住戸数が少ないだけに住人同士の顔と名前が一致しやすいのは、防犯上もプラスに働くかもしれません。

また低層住居専用地域などに建つので、周囲に高い建物がなく、一戸建のような感覚で住むことができ、間取り自体も一戸建てに近いものが多いのもこのタイプです。

管理組合の活動も、住人数が少なければ合意形成しやくなる傾向があるのはメリットといえますね。 

いかがでしたか？

小規模マンションは、住戸が少ない分、落ち着いた環境で暮らしたい人には向いています。

あなたが長く愛着を持って住み続けたいなら、検討の価値があるのではないでしょうか。

次回は大規模マンションについてお伝えします。

それではまた。

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「ローン契約｣によって、あなたが受ける融資額と金利、決済日等が決ます。

あとは、決済＝物件の引渡しとなります。

■住宅ローンは、決済時に支払われる

マイホーム購入のために、金融機関から借りたお金が支払われることを「融資実行」といいます。

「決済」では、売主から買主に所有権が移るのと同時に、物件の残代金が支払られます。これを「同時履行」といい、このときに融資実行されます。

決済の場所は、住宅ローンを借りる金融機関が原則ですが、最近は事務の簡略化のため、融資を受ける金融機関から、売主の口座に直接に振り込まれるケースも増えています。 

住宅ローンの金利は、フラット35や民間の住宅ローンの場合は、この決済時の金利が適用されるので注意しましょう。

また、土地を買って家を建てる場合では、「融資実行」は家の完成後に行われるケースがほとんどです。

ただそれでは、土地の残金決済や建築工事の契約金や中間金などの支払いが出来ないので、「つなぎ融資」を借りることになります。

ただ、金融機関によっては、つなぎ融資を行わないところもあるので、事前に確認しなければなりません。

■入居の翌年は、確定申告で「住宅ローン控除」を行う

無事に決済が終わって入居しても、忘れてならないのが翌年の確定申告です。 

「住宅ローン控除」は、毎年の年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税の控除が受けられる制度です。

あなたが会社勤めの人であれば、入居の翌年さえ確定申告を行えば、その後は年末調整での対応で済みます。

いかがでしたか。

住宅ローンの事前審査から融資実行まで の一連の流れをお伝えしてきました。

最近は、決済方法が金融機関によってまちまちで、不動産会社の担当者と十分に確認をとり、決済に臨むことも大切といえます。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

ここまでは、事前審査→本審査の流れを説明してきました。

本審査が承認されると、晴れて「ローン契約｣となります。

■住宅ローンの契約 

正式には、「金銭消費貸借契約（金消契約）」といいますが、その際、入物件に抵当権の設定をする契約も同時に行われます。 

このローン契約で気をつけたいのは、契約相手は不動産会社ではなく、融資を受けることになる「金融機関」であることです。 

手続きでは、本審査で承認された範囲内で、実際にあなたが受けたい融資額、返済期間、金利タイプ、決済日を確定しなければなりません。

もし本審査で承認された借入額を増やすと、再度、審査のやり直しになりますから、決済が遅れることがないように注意が必要ですね。

なお、住宅ローンの金利は、決済日（実際に融資を受ける日）の金利が適用されます。本審査や、ローン契約日の金利ではないということです。ローン契約日から多少期間が空くので気をつけて下さい。 

この契約が済むと、あとは引渡し（決済）を待つだけ。売主に代金を支払えば、マイホームは晴れてあなたのものとなります。

いかがでしたか。

住宅ローンは、将来にわたって返済可能な金額にしてください。あなたが家計から試算した返済額を超えないよう、気をつけてくださいね。

次回は、残金決済とローン控除について。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

事前審査にパスすると、いよいよ「本審査」です。

事前審査では複数の金融機関に申し込むこともできましたが、

「本審査」では、あなたが融資を受けたい金融機関を絞ることになります。

提出に必要な書類も、印鑑証明や住民票の写しなど、事前審査時よりはぐんと増えます。 

■本審査の審査内容

本審査の内容は、事前審査と大きくは変わりません。

「年収からの返済比率」、「勤め先からの返済能力」、「個人信用情報の確認」、「既存の借り入れ」の４つを見るようです。

ただし、気をつけてほしいのは、車のローンが返済中であるとか、キャッシング機能の付いたクレジットカードの利用、さらに携帯電話の分割払いがあるときです。

これらは個人信用情報に登録されていることも考えられるので、状況次第では、申込み金融機関から一括清算を求められることもあります。

■融資が実行されるまで、他のローンは組まないこと

事前審査にもいえることですが、本審査が通ったのちは、融資金額が実行されるまで、住宅ローン以外の新たな借り入れや、カードを使った買い物などは避けなければなりません。

そのほかにも、退職や転職などによって申込み時の内容と変わってしまうと再審査を求められます。

その結果、せっかくの融資承認がNGになる可能性なるのは、何とも馬鹿馬鹿しいことなので、くれぐれも注意してくださいね。

いかがでしたか？

住宅ローンの審査では、申込みの内容に隠し立てがないよう、正直に申告するのが賢明です。

そうすることで、もし何か問題が生じそうな場合は、事前に不動産担当者などに相談することです。

それに住宅ローンに取り組む際の最善の方法です。

次回は、決済前の「住宅ローンの契約」について。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

前回までは、住宅ローンの種類、固定や変動など金利の違い、返済総額に影響する要素をお伝えいたしました。

 今回はいよいよ、住宅ローンの一連の流れに入っていきます。

最初の手続きである、「事前審査」について。

住宅ローンの手続きは、不動産を購入する手順と併行してすすめていくものである、ということを覚えておきましょう。

 「やっと気に入った物件が見つかった！資金計画も問題ない。

だがローンの審査が間に合わず、他の人に買われてしまった」

こんな事になるのは、住宅ローンの手続きが遅れたことが原因です。

金利や毎月の支払額といった資金計画は、金融機関の窓口で相談に乗ってもらうとしても、

実際のローン手続きは、やはり不動産会社の担当者に相談しながら進めることが無難といえます。

欲しい物件が現れても、あなたに住宅ローンの審査をパスする可能性がないと、契約まで至ることはできません。

ですから、契約の前段階ともいえる、「買付け証明（不動産購入申し込み）」のタイミングで、

速やかに銀行の「事前審査」を申し込まねばなりません。 

この審査にパスすることで、次の不動産契約へと進むことになります。

では何故、契約前に銀行の事前審査を受ける必要があるのでしょうか。

不動産会社は契約の際に、「重要事項説明」や「契約書の署名押印」、「手付金の授受」などを行いますが、

それら行為が無駄になっては困るからなのです。

さて、この事前審査に必要なものは、それほど多くありません。

金融機関所定の事前審査申込書のほかに、免許証など本人確認書類、源泉徴収票などが買主として用意するものです。

この事前審査を無事に通り、不動産の契約まで漕ぎ付けたら、次はいよいよ「本審査」にはいります。

次回は、「本審査」についてですお伝えします。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。   

住宅ローンといえば、「自分の年収からはどのくらい借りられるだろう」、あるいは「どのくらいの物件が買えるか」ということについ意識がいってしまいますよね。

でも、大切なのはマイホームを買ってから、本当にムリなく返せるのかということ。

実は、住宅ローンには返済額を左右する、いくつかの要素があり、

それさえ知っておけば、あなたにとってベストなローンを選ぶことにもつながるんですよ。     

■金利差が返済額に大きく影響

わずか１％の金利差が、住宅ローンでは返済額を大きく左右します。だから、少しでも金利の低い住宅ローンを選びたいと考えるのは当然ですね。 

変動金利は最も金利が低目のタイプですが、これを利用する場合、将来の金利上昇にも備える必要があります。

なぜなら、現在のような低金利が続けばよいのですが、将来的に金利上昇がないとは言い切れません。金利が上がった場合でも支払っていけるかどうか、金融機関等で一度シュミレーションしてもらうのは良いことす。

■返済期間が短くすれば、総返済額は減る

返済期間が長いと、それだけ利息もかさみます。

ふつう住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、返済期間が長ければそれだけ、利息がかさんで総返済額は増えます。

だから、あなたが総返済額を減らしたいのなら、返済期間は短かめの方でいくことです。 

しかし、返済期間を短くすると総返済額は減りますが、今度は毎月返済額は高くなります。

返済期間を決めるときは家計を圧迫しないことが条件ですから、返済期間を1年単位で設定することも、検討してみる価値はありますよ。

■元利均等払いと、元金均等払い

住宅ローンの返済方法には、「元利均等払い」と「元金均等払い」の2種類あります。 

「元利均等払い」とは、毎回の返済額（元金＋利息）が一定となる方法で、返済額が一定なのでライフプランが立て易いといえます。

ただし、「元金均等返済」と比較すると、借入残高の減り方が遅く利息がかさみ、総支払額は多くなります。

一方の「元金均等払い」は、毎回返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法です。

「元利均等返済」と比較すると、借入残高はより早く減少し、総支払額は少なくて済みます。

ただし、当初の返済額が多いため、必要月収が高くなり、融資額が削られるう場合もあります。

■「ボーナス併用返済」のケース

これは、毎月に加えてボーナス時に多く返済していく方法です。

「ボーナス併用返済」の場合のボーナス部分は、フラット３５の場合は、融資額全体の４０％以内。融資額全体の50％以内となっているケースが多いです。

しかし、ボーナス時返済を多くし過ぎると、万が一ボーナス支給額が減った場合、返済が苦しくなるので、無理のない金額にすることが大切です。

いかがですか？ 

このように、住宅ローンには様々な要素が合わさっているのですが、それでも何十年も先の動向までは予測できません。

ですから、あなたが今マイホームを買いたいなら、今あるなかでより一番お得な住宅ローンを選んで、いかに賢く返済することが考えていくことはとても大切なことです。

次回は、住宅ローンの大まかな流れについて。

それではまた！

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