仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年9月アーカイブ 1ページ目

 こんにちは、辰川です。

一戸建てとマンションでは、建物の管理についても大きな違いがあります。

そこで今回は、メンテナンスのやり方についてお伝えします。

まず、マンションは毎月、管理費と修繕積立金がかかりますよね。

その代わり、建物メンテナンスはマンション全体で計画的に実施されますから、

個人レベルで行う必要はありません。 

一方、一戸建住宅は管理費や修繕積立金、駐車場代がかからないことは大きなメリットといえますね。

だからといって、メンテナンス費用が要らないというわけではありません。

マンションのように強制的ではありませんが、

一戸建ては自分で計画的に費用をプールしておく必要があります。

そうしておくことで、建物のメンテナンスを自分の好きな時に、好きなように行えるのですね。

ところで住宅の場合、メンテナンスが適切に行われなければ、建物は老朽化の一途と辿ります。

また一戸建てには、家の周りの清掃、植栽の手入れ、草取りなど

自分で行わなければならないことも多く、防犯やゴミ置き場の後始末などもあります。

これらの作業ができそうにない人は一戸建ては向いていないかもしれません。

その点、マンションは建物の維持管理を自分で行う自信がない方には、

管理費を払うだけの価値はあるといえます。

一戸建てに住むことは、建物の維持管理にはよほど意志を強く持たないとできません。

マンションは修繕費の積み立てが行われますが、修繕計画は管理組合によって立てられるので、

住み手は、建物の管理責任から開放されるといえるのですね。

 それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

いよいよマイホーム選びを始めるとなると、

一戸建てかマンションか、どちらがよいか悩む人はたくさんおられます。

今回は、マンションと一戸建ての間取りの取り方やその違いなどについてです。

不動産広告を見ると、同じ3LDKや4LDKではあるのに、

一戸建てとマンションとでは広さ自体が違っているような気がしませんか？

これは、マンションの場合には決まった専有面積の中に、

必要な部屋を効率的に確保しなければならない事情があります。

例えば、LDKをバルコニーに面して配置すると、あとは水周りを確保し、

残りで寝室や子供部屋など各個室を収めることになりますから、

どうしても各部屋は広いとはいえません。

これに対して、一戸建てはほとんど2階建てか、3階建てですから、

各部屋がゆったりと確保されていたり、

一見無駄と思われるスペースもあります。

では、マンションは狭くて暮らしづらいものかいえば、

そんなこともありません。

なぜなら、マンションには

ワンフロアで暮らせるというメリットがあるからですね。

例えば、妊娠しておなかが大きいときや、

年をとって体が不自由になったときなど、

体が思い通りに動かないときは、

階段の上がり降りだけでも大変です。

これがマンションであれば、

エントランスから自宅のあるフロアまではエレベーターがありますし、

家の中はすべてワンフロアで完結していますから、

身体への負担がありません。

ですから、子育て期間は一戸建てに住み、

子供が独立するとマンションに住み替える

という人もいるくらいです。

もちろん、マンションから一戸建てに住み替える人もいますから、

どちらがよいかは、家族の状況で選んでいけばよいと思います。

いかがでした？

あなたがマイホーム選びの際、間取りを見るときの参考にしてくださいね。

次回は、マンションと一戸建ての維持についてです。

 それではまた！

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 こうした

こんにちは、辰川です。

前回は、売却依頼を受けた仲介業者は、その物件をすみやかに指定流通機構(レインズ)へ登録せねばならないという話でした。

レインズ登録によって、物件情報が開示されることで、他の業者も販売活動が可能になるのです。

だから、同じ物件がいろいろな情報サイトに掲載されていることがあるのも、こうした理由からです。

ところが、一方でよくない行為もあります。

それは、専任で依頼を受けながら情報をオープンにせず、自社で自社で客付けしようという会社が一部で存在することです。

理由は、自社で客付けができれば、売主・買主の両方から仲介手数料を手にできるからです。

例えば、3千万円の物件であれば、正規手数料は3％＋6万円ですから、100万円ずつの合計200万円もの報酬です。

つまり情報をクローズし、自社の受け取る報酬を増やそうとする行為は、早期に売却したいという売り手や、物件を探す買い手の意向を無視することでもあります。  

このように考えると、売主にとっては専任媒介よりも一般媒介契約のほうが好ましいような気もしますよね。

ただ、業者の立場からすると、一般媒介ではいくら懸命に販売活動をしても、他業者に契約を持っていかれるリスクもあるため、専任媒介物件ほど積極的に活動しにくい側面があります。

ですから、売却するにあたっては、専任媒介契約を「信頼できる業者」と取り交わすことが大切となるのですね。

けっして大手だから大丈夫とはいえません。これは会社の規模は関係ありません。

ただ、 専任媒介を結んだ業者が信頼できるかどうかを見分ける目安はあります。それは、依頼した業者以外の業者からも広告掲載されていれば、情報が行き渡っていると考えてよいといえます。

今日の話はいかがでしたか？　

また感想もお待ちしています。

 それではまた！

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こんにちは、辰川です。

先日、当社サイトを見られたお客様から、専任媒介の物件でも扱えるのですか？というご質問をいただきました。

今日はその質問にお答えしたいと思います。

正解は、専任物件（専属専任を含めて）・一般媒介物件にかかわらず、仲介が可能ということ。

そこで、まず不動産仲介の基本を押さえておきましょう。

通常の不動産仲介では、2つの業者が売主・買主の間に入ることになります。

要するに、売主側に立つ仲介業者と、買主側に立つ仲介業者の２つですね。

売主は自己の物件を売却にかける際、

専任（または専属専任）媒介か、あるいは一般媒介かのいずれかで、仲介業者に依頼します。

依頼を受けた仲介業者は、その依頼が専任（または専属専任）媒介契約ならば、で　その必ず指定流通機構(レインズ)へ登録を行わねばなりません。

ここで大切なのが、

「レインズ登録する＝他業者に情報開示＝他業者がお客様を紹介できる」ということ。

情報が開示された物件は、どの業者であっても、客付けが可能となります。

そのようにして買主側に立つ仲介業者は、相手側の売主側仲介業者と交渉にあたるわけです。

ちなみに、一般媒介とは数社に売却依頼をかけることが可能です。

1社だけに任せることが心許ない売主は、2社以上に依頼できるのが一般媒介なのですが、

その反面、仲介業者はレインズ登録を義務付けられていません。

この点で、売主としては、ちょっとリスクがあるかもしれませんね。

ただ実際には、一般媒介でありながら、レインズ登録を通じて情報開示する業者もありますから、

このあたりは、業者の姿勢にもよります。

ただはっきりと言えることは、その物件が専任物件であろうと、一般媒介物件であろうと、

情報さえ開示されていれば、仲介業者はすべて仲介できるということです。

こうした仲介の仕組みも覚えておくと、あなたがマイホーム探しを行うときに少しは役に立ちますよ。 

 それではまた！

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 こんにちは、辰川です。

今回は、防犯面をみていきましょう。

、

マンションの場合、建物全体でセキュリティが掛かっているのが特長です。

例えば、管理人の常駐だけでなく、防窓センサーや二重三重のオートロックによる対応。

セキュリティ会社による24時間パトロール体制も珍しくなくなりました。

最近は、オートロックについても指紋認証方式の採用もみられるようです。

もちろん、一戸建住宅においてもホームセキュリティが普及しつつありますが、

マンションと比較すると費用面ではまだまだ及ばないというのが現実のようです。

そのほか、一戸建てとマンションとでは、火災時の安全性に違いがあります。 

というのも、マンションの壁はコンクリート製なので、一戸建てとくらべて延焼の危険性がほとんどないため、

マンションのほうが一戸建てよりも火災保険料が安くなっています。

このように、防犯・火災にかかわる費用面では、マンションが有利といえそうですね。

 それではまた！

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 こんにちは、辰川です。

今回の一戸建てとマンションの違いでは、「音」についてお話します。

それまで賃貸などの集合住宅に住んでいた人は、生活音の問題を挙げる人はけっこう多いですね。

上下階や隣室からの生活音で悩まされたり、あるいは逆に、

小さな子供がいる家庭では、周囲への気兼ねもあるでしょう。

ですから、近所への音を気にしなくてもよい、一戸建てを選ぶケースが多くなります。

ところで、分譲マンションは、賃貸住宅ほどではないにしても、一応はお隣と壁続きなので、

床や壁を通して建物内部の音が全く伝わらないとはいえません。

しかし、最近のマンションは防音性や遮音性に配慮がされてきており、

以前のように隣の住戸の話し声が聞こえるということはなくなっています。

 一方、一戸建ては窓など開口部がマンションに比べてずっと増えますから、

逆に外部からの音が室内に侵入しやすくなります。

お隣と近接している場合には、周囲に対する配慮も必要ということですね。 

ですから一概に、マンションが一戸建てに劣るということもないということではないです。 

 それではまた！

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マイホーム選びでは、最初から一戸建てとマンションの違いが分かったうえで、

探しているひとは少数派ではないでしょうか。

マンションには庭が無いけれども、 一戸建てには庭があるとか、

あるいは、マンションはエレベータがあるけれども、管理費がかかるものと考える人は多いですね。

でも、実のところ、マンションと一戸建ての大きな違いは、所有の仕方や使い方にあります。 

マンションは１棟の建物と、敷地を全住戸で分け合ったかたちで所有しています。

だから、その使い方には一定の決まりごとがあり、皆がそれに従わなければなりません。

そして、マンションが建つ敷地や建物は、管理会社に任せることになります。

一方の一戸建ては、所有権が一軒一軒違うので、

それぞれの住人が、自分の家を自由に使うことができます。

その代わり、土地と建物の管理は自己責任となります。

土地付き一戸建ては、マンションよりも価格が高いと思っている人も多いですね。

それでも、一戸建てはマンションのように管理費や修繕積立金、駐車場代がかからないので、

一戸建てのほうにメリットがあるという考えるようです。

でも、マンションと一戸建ての違いは、まだまだあります。

次回も、マンションと一戸建てのメリットとデメリットについてお話します。  

 それではまた！

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不動産は一生に一度あるかどうかの経験と言われます。

ですから、多くの人にとっては一大決心でもあり、

書類にサインする際には、手がじっとり汗ばむ人もいるくらいです。 

不動産購入申込書（買付け）を経てから契約する

気に入った物件を、内覧などによって物件をしっかりとチェックします。

その上で購入したいとなると、希望条件を仲介業者と詰めることになります。

購入希望価格や引渡し希望時期といった条件が固まると、売り主に対して購入の申し込みをします。

このときの書面が、不動産購入申込書（買付書）です。

不動産購入申込書（買付け）とは とはな

不動産購入申込書は仲介者を通じて、売主に購入の条件を提示されますが、

販売価格より安く購入したい場合などは、購入希望金額（指し値）を記入することで

売主との交渉が始まります。

そして、買主の条件を売主が呑めば交渉成立です。

この場合、売主が買主の希望条件で売ってもよい旨を書面で買主に交付することもあります。これが「売渡承諾書」です。

購入申込をキャンセルできるのか

買付けを売主が受け取った後で、買主が購入を取りやめる場合はどうなるのでしょうか？

買付け自体は、契約前の手続きでもあるので責任追及されることはありません。

ただ、ここに至るまで真剣に交渉してきた相手側（仲介業者や売主）の立場からすれば、

あまり褒められた行為でないのは想像できますね。

買付けへの記入は慎重に

購入申込書は契約の前段階の行為ではありますが、

「買主としての条件を売主が承諾すれば必ず購入します」という意思表示でもあります。

ですから、購入意思があいまいな中で、安易にサインするものではないということですね。

 それではまた！

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今回は、中古住宅が利用できる、「既存住宅売買瑕疵保険」についてです。

私たちが仲介に携わる住宅は、新築だけでなく中古もたくさんあります。  

そこで思うことは、新築住宅を買うメリットは大きいということです。

なぜなら、１０年間の瑕疵担保責任を売主である業者が負ってくれるだけでなく、

業者がなくなったときのために、１０年間の保険制度に加入できるからです。

しかし、中古住宅にはこれに相当する制度はありませんでした。

中古住宅の売主業者は、瑕疵担保責任は２年間となりますが、売主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わないか、

あるいはせいぜい数ヶ月に限定するといった契約がほとんどです。

万一売主である業者が倒産などしたときの瑕疵を担保する保険制度がありません。 

「既存住宅売買瑕疵保険」とは？

既存住宅売買瑕疵保険には、宅建業者販売タイプと、個人間売買タイプの2種類があり、

いずれも保険の対象は、住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分となります。

保険期間は、保険対象住宅の引渡しの日から2年または5年です。

前者は、宅地建物取引業者が自社物件を販売する際に利用するものであり、

後者は、個人が売り主の場合に利用するもので、

売り主が検査機関に対して、費用を負担して検査と保証を依頼します。

これによって、引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、

補修費用のほかに調査費用、転居・仮住まい費用などについて保険金が支払われます。 

事業者が倒産している場合には、買い主が直接保険法人に対して保険金を請求できます。

税制面での特例が受けられる 

既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、

住宅ローン控除、買換えの特例、登録免許税の特例、不動産取得税の特例といった、

税制面でのメリットも大きいです。

また、「すまい給付金」についても、宅地建物取引業者が売主となる中古住宅では、

既存住宅売買瑕疵保険への加入となっています。

すべての中古住宅に適用されない

この制度では、保険の対象住宅は新耐震基準に適合しているなどの要件を満たさなければなりません。

したがって、すべての中古住宅が保険に加入できるわけではないことにも注意が必要です。

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お手頃な価格で手に入る土地も最終回。

今回は、北向き道路に面した土地はお得である、という話です。

ふつう誰もが考えるのが、北向きの土地が日当たりが良くないということです。

だから、北向き土地の価格は、北向きに比べてグンと下がりますし、中には北向きならば安くても要らないという人もいます。

確かに、南側に隣家が接近している場合、庭などの日照が確保しずらくなります。

しかし、建物のプランによっては明るい部屋にもできまし、もともとの土地値が安いので、

採光のために吹き抜けやトップライトを作っても充分に元が取れます、

では、北向きの土地のメリットを整理してみます。

１．北向きにとった部屋の窓からの風景は美しい

太陽を背にすると景色は明るい鮮明な景色となりますし、また大切な家具が色焼けで変色するのを防いでくれます。

２．北向きに家は、南面をすべて居室することができる

北向きの土地は玄関が北側だけでなく、洗面・風呂・トイレなど水周りも北側にまとめることができます。

そうなれば、南面のすべてを居室にすることができて、部屋全体も明るくなります。

３．北向きの家は、つねに庭を綺麗しなくてもよい

南向きの土地であれば、道路から見えるので常に庭をきれいにしておかねばなりないというストレスがかかりますし、

また、そのためにお金がかかります。

いかがでしか？

南向きの土地は、玄関が南側にくるので、南面すべてを部屋にできず、

とくに狭い間口の土地は、思うほどに明るい家とはなりません。

 人気のない北向きの土地ですが、以上のようにたくさん良い所もありますから、

もし予算が厳しい場合は検討されてはどうでしょうか？

それではまた！

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