仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年1月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。   

マイホーム購入を考えるときに、まず最初に悩みが、

「マンションがいいか？それとも一戸建てがいいのか？」というもの。

そこで今回から、マンションと一戸建ての違いについて、お伝えしていきます。

利便性のマンション・環境優先の一戸建て

一般にマンションといえば、駅前といった、通勤通学や買い物など利便性に優れた立地に、建てられることが多いですよね。

勿論、こうした場所は地価も高いですが、一般のユーザーに受け入れられる価格にしなければなりません。

だから、コンパクトかつ効率的なマンションが最適、ということになります。

かたや、一戸建てのほうは、静かで落ち着いた環境を求める人が多いですよね。

駅から少々離れても、徒歩15分程度なら問題ありませんし、バス便も本数があれば、不満は出ません。

一戸建ては、マンションのようにコンパクトに造る必要はありません。むしろ、ゆったりしているほうが好む人が多いですね。

マンションの無駄は×、一戸建ては無駄がむしろ◎

マンションは、そもそも一戸建てに比べて、 延床面積が小さいわけですから、いかに無駄なく、効率的であるかが問われます。

その証拠に、マンションには階段スペースがありません。でも、そのおかげで、階段の上り下りする必要がなく、移動が楽です。

しかも、段差が少ないのでお年寄りや子どもにも安全といえます。

一戸建てのほうは、階段など、無駄なスペースが生じやすくなります。

ただ、その無駄さ加減が、「ゆとりの一戸建て」と言えなくもありませんが。

それに、注文住宅であれば、思い通りの間取りも可能となります。

共用設備を使えるマンション、独自設備を入れられる一戸建て

マンションの設備に関するメリットとしては、セキュリティや宅配ボックスなど共用の設備を利用できることが挙げられます。

逆に、一戸建ての場合、例えば、ガスからオール電化へ切り替えは簡単です。太陽光発電を屋根に設置することも、まったく難しくありません。

これがマンションであれば、住民からなる管理組合員の了承が必要となるので、そう簡単にはいきません。

さて次回は、マンションと一戸建ての住み心地についてです。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

今回は、一般の人にはあまり馴染みのない証明書です。

とはいえ、不動産の取引にはよく利用される書面でもあるので、少しだけ説明をしておきましょう。

「固定資産の評価証明書」とは？

 「固定資産評価証明書」とは、「固定資産（土地・建物・償却資産）に税金をかける際のもとになる評価額」を証明するものです。

これに記載される税額に、固定資産税率の1.4％と、都市計画税の0.3％をかけた金額が、「固定資産税」となるんですよね。

1月1日時点の所有者には「納税通知書」が届きますが、これをもとに、物件引き渡し時に売主・買主の間で固定資産税と都市計画税を日割精算をおこなわれます。

納税通知書を売主さんが保管していれば、通知書に記載されている金額で精算できますが、もし紛失している場合などは、評価証明書から納税額を算出することも可能。

また「固定資産評価証明書」は、登記を申請する際に、登録免許税を計算する根拠として使用します。 

「固定資産の公課証明書」とは？

公課証明は、評価証明書と同じく評価額が記載されていますが、それ以外に公課（実際に課税される固定資産税額）が予め記載されています。

 こちらは、ずばり年税額が記載されているので、不動産の取引の際に、固定資産税を売主と買主で日割り清算を行うのに使ったりします。 

ところで、評価証明・公課証明は、公的な書類でもあり、その不動産の所有者しか取ることが出来ません。しかし委任状があれば第三者でも取得可能です。 

評価額と言っても、あくまで税法上の評価。だから、市場価格とはかけ離れていることが一般的なんですね。

ところで、都市計画税は、都市計画区域の市街化区域内に所在する土地及び家屋で、固定資産税の対象と同じ土地と家屋です。

対象不動産が都市計画区域にない場合は、固定資産税は課税されても、都市計画税は課税されません。また、新築などの場合には固定資産税の減免措置があるため、評価額は同じでも標準課税額が異なっている場合もあります。

いかがでしたか？

評価証明と公課証明の違いは、個人所得の書類に例えることもできます。

「固定資産評価証明書」は「所得証明書」で相当し、「固定資産公課証明書」は「課税証明書」に相当すると考えれば、イメージし易くなりますね。 

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

契約時に添付される資料も、今回が最終回。

今日は、「建物図面」についてです。

建物図面（各階平面図）は大半の建物に備えられている 

私たちが家を新築したとき、必ず登記を行うことになっています。

その際、申請書に「建物図面」を添付するのです。 

そして登記が完了すれば、法務局に備え付けられて、一般公開されます。 

ですから、建物が新築あるいは増築されていれば、「建物図面」は法務局に備えられることになります。

１枚の用紙に「建物図面」と「各階平面図」とが描かれている

「建物図面」には、敷地に対する建物の配置や形状を表わされ、「各階平面図」には各階ごとの形状および登記上の床面積を算出するための計算式などが記載されます。

さらに、敷地内に附属建物がある場合には、主たる建物と附属建物との別も記載されます。

あまりに古い建物は「建物図面」がないこともある

建物の新築や増築による登記が整備されたのが、昭和38年?42年頃のことでした。

ですから、それ以降の建物にしか、建物図面が備わっていません。 

また、建物図面（各階平面図）は、建物図面は外壁の壁芯（かべしん）などで書かれているため、間取りは描かれていません。これは知っておいてもよいですね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

前回に引き続いて、私たちが不動産を購入する際、契約時に添付される資料についてお伝えしています。

今日は、「地籍測量図」についてです。

「公図」は、全国に備えられており、私たちが目的物件の位置関係を知ろうとするとき、とても役立つ地図ですが、精度面ではあまり当てにできないものでした。

それに比べて、「地積測量図」は、その土地の形状や地積（面積のこと）、求積方法、境界点、区画の長さなどが記された、大変に信頼のおける図面といえます。

ところが、法務局にはすべての土地に「地籍測量図」が備え付けられているわけではありません。むしろ地積測量図がない土地のほうが多いといえます。

なぜなら、地積測量図は、過去に分割されたことのない土地については作成されていないからです。

さらに、法律で地積測量図の法務局への備え付け体制が整ったのは昭和40年頃。つまり、それ以前に分筆された土地では、やはり地積測量図が存在しません。

また、近年の土地区画整理事業などが行なわれた土地についても、地積測量図の提出が必要ではないため、その後に、区画割り（分筆）されないかぎり、やはり地積測量図はないのです。

一方で、面白いことに、地積測量図があっても実際には測量されなかった土地もあります。

これを「残地」（ざんち）と呼びます。

つまり、２つの土地に分けるのであれば、片方の土地についてのみ測量および求積を行います。そして、残った片方の土地面積については従来の登記簿面積からの単なる「引き算」だけで構わないとされています。

これは、（残地法）として認められているのですが、当然のごとく、残地は「地積測量図」があっても、面積の信頼性は極めて低くなります。

ですから、あなたが不動産契約時に、「地積測量図」が資料として付いてきたなら、その物件は隣地所有者との間で「境界」の合意があることを前提に作られた、ということで喜ぶべきことかも知れません。

そういう意味でも、「地籍測量図」はたいへん重要な資料といえるのですね。

さて次回は、いよいよ最終回、

建物図面（各階平面図）について。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

法務局には、不動産の「謄本」以外に、土地の境界線（筆界といいます）を明確にするための地図が幾つかあります。

今回は、その中でも、「公図」についてお伝えします。

 「公図」とは、私たちが不動産売買契約や住宅ローン申込みの申請に、必ず添付される資料です。

ところで、公図が作成されたのは、何と、明治時代なんですよね。

元々、地図をつくる目的が、土地からの徴税だったので、公図は日本全国至る所に揃うことになりました。

ただ、今となっての問題は、精度が低いこと。

何しろ明治時代のものですから、現況と大きく異なる場合が起こります。つまり、私たちがこれをもとに、土地の形状や面積を判断することはできません。 

例えば、実際の土地はほぼ正方形なのに、公図でみると、細長い長方形になっていることもあります。ですから、公図上での距離、角度、面積など、その精度はほとんど期待できないんですね。

そんな公図ですが、とても重宝されることがあります。それは、目的の土地に隣接する道路や水路はもちろんのこと、前後左右の土地の地番まで調べることができるということです。

また実際、日本には公図以外に、公的な地図がない地域もたくさんあります。こうした地域では、土地の大まかな位置や形状だけでも明らかにできるという点で、非常に価値があります。

ゆえに、公図は現在も利用され、不動産取引や住宅ローンの申込みの際も必ず添付されることになっています。

さて次回は、「地籍測量図」についてです。 

それではまた。 

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売買契約では、事前に不動産業者より「重要事項説明」の 説明を受けます。

その際、添付書類として手渡されるものに、「謄本」、「公図」、「地積測量図」、「建物図面」などがあります。

これらはすべて法務局で取得できるものであり、仲介業者の担当者より一通りの説明はあります。

しかし、あらかじめ購入者として、それらの内容などをよく理解しておけば安心です。

 そこで今回は、「謄本」についてみていきましょう。

■謄本

謄本にある「表題部」を見て、土地であれば公図とも照らし合わせて、1筆（１つの土地）から成るのか、複数筆（複数の土地）から成るのかを確認します。

また、地積（土地面積のこと）や地目（宅地や山林などの別）を見ます。公簿上での確認であり、現況は「宅地」でも地目は「山林」ということもあり得ます。

権利部に関しては、現所有者の確認します。売主と名乗る人物が所有権者かどうかですね。

同時に、差押えや、不明な仮登記が入っていないか、地上権や賃借権、地役権等の第三者の権利が入っていないかを調べます。

抵当権の有無については、売買前は抵当権が付いていても不思議ではありません。抵当権は決済時に外せばよいものです。

特に気をつけたいのは、前面道路の所有者です。公道であれば何ら問題はありません。もし、私道であった場合は、将来建て替えする場合に何の問題もないかを確認してくださいね。

いかがでしたか？

 「謄本」は、正式には「登記事項証明書」と呼ばれるようになりました。

厳密にいえば、紙の登記簿からコピーを取ったものは「登記簿謄本」です。

そして、 コンピュータからプリント出力したものは「履歴事項全部証明書」と呼びます。でも書かれていることは同じです。

次回は、添付される地図について。 

それではまた。 

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「賢い買い替え成功術」も、今回が最終回。

さて、買い手が決まると、いよいよ契約に向けた手続きですね。

そこで今日は、売買契約から引渡しまでについて。 

売買契約

もし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、金融機関の事前申請で承認をもらうことになります。これにOKが出たら、契約へと進みます。

最後の家の引渡しは、残代金の決済と同時に行います。このとき、住宅ローンの残債があるのなら、受け取った代金で、決済時に返済することになります。

住み替えの場合は、新居の住宅ローンを組むなど、新居への引越しの準備に取りかかることになります。

税金に関しては、売却にかかわる税金として、例えば3000万円特別控除や買い換え特例など、ケースによっていろいろな税制があります。

あらかじめ税務署に相談するなど、準備しておくことですよ。

売買契約での注意点

買い替えの場合では、代金の受け取りと同時に、次の新居の引き渡しを受けるのは現実には困難といえます。

勿論、資金的余裕があれば、新居の住宅ローンを組むなどして、先に引っ越してから自宅を引き渡すこともできます。

しかし大抵の場合、売却代金を受け取ってからでないと、新居の契約手続きがしづらいのが現状です。

その対策としては、契約書に「引き渡し猶予」をつけるのが一般的。

これは、代金は受け取りつつ、引越しまでの数日間、買主に引き渡しを待ってもらうのです。こうした最後の詰めは、不動産会社の担当者と相談して進めるのが賢明ですよ。

いかがでしたか？

上手に住み替えのためのポイント、あなたが住み替える際には是非とも、押さえてください。

そのとき、売却を手伝ってくれる不動産会社の担当者との連携も欠かせませんよ。

それではまた。 

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いよいよ、住まいの販売活動に入っていきます。

自分の住まいを少しでも高く売りたいのは誰でも同じですね。そのためには、見学者に好印象を与えなければなりません。

そこで今日は、見学者に好印象を与える工夫についてお伝えします。

見学者の好印象を与える３つのポイントとは

・綺麗に片付ける

・明るい印象を与える

・セールスポイントを整理し、アピールする

の３つです。

特に綺麗に片付けることは大切ですね。

見学者を迎える玄関が乱雑だと、一気に印象は悪くなります。また、キッチンやトイレなどの水まわりや収納は、必ずチェックされるポイントなので、念入りに掃除すること。

同時に整理整頓して、使い勝手の良さをアピールしましょう。

室内のニオイに注意 

見学者を迎える際に、意外と忘れがちなのが、室内の「ニオイ」。特にペットを飼っていたり、室内でタバコを吸う習慣のある家庭では、居住者が感じる以上にニオイが残ります。

消臭剤でニオイを消したり、内覧中はペットを散歩に連れ出すことも必要かも。また、浴室やトイレの換気も忘れてはいけません。

空家か居住中か、どちらが有利？

一般的には空家状態の方が、売り易いといわれます。しかし、人が住んでいない部屋を観てもピンと来ない見学者もいるので、空家か居住中かで、どちらか有利とはいえません。

むしろ、入居状態で綺麗にしておくなど、いろいろ工夫すれば家を高く売る事ができたりします。これは、部屋に家具が置かれているため、見学者が購入後のイメージをし易いからです。勿論、部屋が汚かったらマイナスの評価になりますよ。

売り手の印象

売主自身の印象も、見学者にとっては決め手になります。いくら部屋の状態が良くても、売主の印象が良くないと、購入意欲は下がります。

何も買い手に媚びる必要はありません。清潔感のある服装で、笑顔で対応するだけで、見学者に良い印象を与えます。

家を少しでも高く売るにはほんの少しでいいので、手間暇をかけてください。

滞在時間で成否がわかる 

見学時間は15分〜30分が一般的です。

ただ見学者の滞在時間が1時間位になると、かなり気に入っているとみてよいです。できるだけ見学時間を長くするためにも、見学者を迎える準備はしっかり整えておきましょう。

いかがでしたか？

内覧で重要なのは、見学者の第一印象でした。少しでも家を高く買ってもらうための努力は惜しんではなりません。

繰り返しになりますが、重要なポイントは清潔感を出す事と、生活感をなるべく出さない事です。

次回は、契約と決済引渡しについてです。

それではまた！

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売り出した瞬間から、あなたの家は「商品」となります。

大切な家であっても、流通市場に乗せて、売らなければなりません。

ここに至るまでは、ある程度の相場観は理解できているはず。

しかし、実際の売り出し価格を決めるとなると、これはこれで不安なものです。

そこで今日は、「売り出し価格」についてお伝えします。

売出し価格を決定権は、あくまで売主にある

売れてから「もっと高い値で売れたのではないだろうか？」と思いたくないありませんよね。 そのためにも、売主としての「最低ラインの価格」と、「売りたい希望価格」を考えておくこと。

最低ラインの価格とは、これ以下の価格で出してしまうと、自己の生活が立ち行かなくなる、という最低ラインです。

具体的には、例えばローンの残高と売却にかかる諸費用、そして持ち出し可能額を足した額、ということになります。大抵の場合、「最低ライン」＜「査定価格（売れる価格）」＜「希望価格（売りたい価格）」 となるはずです。

ちなみに、「最低ライン」より「査定価格」が低い場合は、売却計画自体を見直さなければなりません。 

状況に応じた販売プランを立てる

売却に急いでなければ、相場よりも高値でも構いません。しかし、短期間での売却を望む場合は、相場を度外視した価格はお勧めできません。

最初に高めの価格で売出しておいて、買い手がつかなければ徐々に価格を下げていく方法もあります。しかし、これでは他業者の営業マンから、売れ残り物件と見なされ、相場以下で手放さねばならなくなるなど、けっして得策とはいえません。

いかがでしたか？

不動産の売り出し価格は、あくまで相場を基準にすることなんです。

そこに、自分の状況を加味して、売り出し価格を決定することが、その後の販売活動をスムーズに運ぶコツ。

ぜひ、売却の際の参考にしてくださいね。 

次回は、見学者についての気遣いについてお話します。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。    

不動産会社は売却の依頼を受けると、さっそく販売活動に入ります。

また、これとは別に、「レインズ」というシステムを使って、他社に情報を渡すことで、依頼を受けて物件の早期 ,い売却をはかります。

レインズができる以前は、１つの業者が情報を独り占め？

まだレインズの仕組みがない頃は、売却依頼を受けた業者から、物件情報が広がることはまず期待できませんでした。

なぜなら、当時、不動産業界の営業マンの多くは歩合制に拠っていた為、情報を拡散させることは、同時にせっかく手に入る報酬を自ら手放すことを意味したからです。

だから、その業者とたまたま接触した顧客だけが物件情報を目にすることができたのです。

しかし、こんな状態がいつまでも続くようでは、売主・買主ともに不利益を受けます。

レインズとは何か

「レイン」とは、不動産業者が全国津々浦々の物件情報を手にすることができるデータベースのことです。

このデータベースのお陰で、不動産業者は大阪や奈良にいながら、北海道や九州の売却情報を簡単に手に入れることができるようになりました。

さて、レインズのメリットとは

レインズによって、不動産会社同士は物件情報を共有出来るようになります。その結果、当の業者だけでなく、売主や買主にもメリットをもたらしました。

まず、不動産会社のメリットとしては、他社が売却依頼を受けた物件を自社の顧客に紹介できるようになったことが大きいです。

次に売主のメリットは　依頼した業者以外にも販売のチャンスが広がるわけですから、早期の売却につながる可能性が出てきます。

買主のメリットも、希望する物件情報を得るために、幾つもの不動産会社を渡り歩く必要がなくなりました。

但し、こうした数々のメリットも、売却依頼をうけた業者が「レインズ」の趣旨にそって、販売活動を行うことが前提です。

売却成功のカギは、依頼する業者にかかっている

業者の一部には、売り上げ至上主義で、自社のみで販売行為を完結しようとする会社があります。

つまり、形だけはレインズに登録するが、その実、正確な情報は他社に流そうとしない業者の存在です。そういう業者は、大手、中小に関係ありません。

ですから、あなたが売却を依頼する際は、相手が信頼のおける業者かどうかの見極めがポイントとなるのはいうまでもありません。

次回は、売出し価格はどのように決まるのか、について。

それではまた！

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