仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年6月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。   

不動産チラシやネットで、マンションや一戸建てを探すとき、

まず気になるのは住宅の広さ、いわゆる面積ではないでしょうか。

ところが広告をみると、建築面積とか延床面積、専有面積など

いろいろな表し方があるので、ホントにややこしいですよね。 

そこで今回は、マンションや一戸建ての面積についてです。

まずは、一戸建ての面積について。

一戸建てには、「建築面積」と「延べ床面積」があります。

「建築面積」とは、建物の一階部分の面積をいいます。 

ちょうど建物を真上から見たときの面積なので、平屋住宅も二階建て住宅、

三階建ても同じ面積となりますよね。

ところで、この建築面積の値は、「建ぺい率」を知りたいときに必要となってきます。

また「延べ面積」は、各階の広さをあらわしたもの。

各階をそれぞれに１階床面積、２階床面積、3階床面積という言い方をし、

全階の合計を「延べ床面積」というのです。

次にマンションに関わる面積です。

マンションの面積の表し方に「専有面積」があります。

専有面積とは、各住戸の内部空間の床面積を指すものです。

この専有面積の計算の仕方には、、壁芯面積(かべしんめんせき)と

内法面積(うちのりめんせき)と の2種類があります。

壁芯面積とは、一戸建てと同様に、マンションの壁や柱の厚みの中心線で測ったもの。

この壁芯面積は、不動産広告やパンフレットなどに記載されている面積と覚えておくと便利です。

 一方の内法面積は、壁の内側で測られた面積をいいますが、

登記簿で表示される面積＝内法面積となります。 

なお、玄関ポーチやバルコニーは専有面積には含まれません。

なぜなら、玄関ポーチやバルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えても、

法律的には「共用部分」になるからです。

いかがでしょうか？

専有面積とはマンション各住戸の床面積であり、「内法」と「壁心」という２つの面積表示の仕方があります。

あなたがマンション購入を検討されるときの参考にしてくださいね。

、

次回は、建ぺい率と容積率について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

あなたが購入したい不動産が、私道に面しているとわかったら不安になりますよね。 

というのも、私道という言葉が「私有地」をイメージさせてしまうからです。

では、私道と公道にはどんな違いがあるのでしょうか。

まず公道とは、市町村が維持管理をする道路であり、市道や県道などを指します。

  一方の私道は、個人や法人が所有し維持管理をおこなう道路と思えばよいです。

ただし、私道であって住宅が建ち並んでいれば、上下水道など埋設されているので、

こうしたライフラインは大抵、市町村が維持管理をしてくれます。

ところで、公道も私道も、見た感じはどちらも普通の道路。

それでも、両者には簡単な見分け方があります。

私道の場合、通り抜けができず、たいてい行き止まりになっており、すぐにわかります。

例えば、分譲業者が数区画のミニ開発を行う場合、敷地の真ん中に「道路」を確保し、

その両側に家を建てていくケースがありますよね。

この「道路」は通り抜けができないので、公道ではなく私道となります。

（行き止まりの道は、業者が望んでも公道に移管してもらえないからです）

そこで分譲業者は私道に「道路位置指定」の認定を取得することで、

将来にわたり、公道と同じように建築が可能。 

勿論、私道部分は固定資産税も非課税の扱いとなります。

ところで、特に気を付けたいのは「道路位置指定」の認定を受けていない私道です。

こうした私道にある中古住宅は、今の法律ではほとんどの場合で再建築は難しくなっており、 

うっかり買ってしまうと、将来売るに売れない事態に陥る可能性があります。

いかがでしたか？

私道に面した物件では、将来の建て替えも含めて検討してみることです。

少しでも不安に思ったら、信頼のおける仲介業者、設計士などに相談しましょう。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

建築条件付き土地があらかじめ決まった指定業者で家を建てるに対し、

建築条件の付かない土地では、当然、業者の選定も自由となります。

ですから、自分の好みの家を建てたい人にとって、建築条件のない土地に勝るものはありません。

でも、事はそんなに単純なものでしょうか。

ここでの一番の問題は、土地を自分で探さねばならないということです。 

しかも、家を建てるには都市計画法や建築基準法などさまざまな制限がありますから、

ここをクリアしなければなりません。

でないと、せっかく土地を買っても、希望通りの家が建たなかったりするし、

また仕様や設備にこだわり過ぎると予算オーバーなんてことも起こり得ます。

その点、新築一戸建て（建売住宅）や、建築条件付の土地が楽なのは、

売主（事業者）が難しい問題もクリアしてくれるので、買主に大きなリスクはないからです。

そうはいっても、建築条件がなければ、業者の選定も自由だし、建築期間にも縛りがないので、

ゆっくりプランも練れるというものです。

でも縛りがないということは、プランニングに期間がかかり過ぎて、いつまで経っても家が建たなかったり、

予算がみるみる膨れ上がることさえ起こります。

まして賃貸に住んでいる人の場合、家が完成するまでの間は土地代のローン返済、建物の手付金・中間金の

支払いもあるので、資金面での計画性も必要です。

いかがでしたか？

建築条件のない土地から家を建てるには、建築期間と資金面で無理があっては大変です。

自分では難しいと思ったらプロの知恵を借りることも必要です。是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

オーナーチェンジとは、現在既に入居者がいる不動産を、

現オーナーが次のオーナーに転売することをいいます。

一定の家賃収入が定期的に入ってくるアパートやマンションなど中古物件は、

すぐに家賃収入が約束されているので、投資用不動産を探している方には狙い目といえますね。 

特に満室稼動のオーナーチェンジ物件は、すぐにはリフォームする必要もなく非常に魅力的です。 

では、オーナーチェンジの満室稼動物件は即、買いなのでしょうか？

満室稼動物件といえども、未来永劫満室が約束されているわけではないので、

立地や建物についても確認しておく必要はあります。

まず考えなければならないのは、なぜ条件の良いはずの物件を現オーナーは手放すのかということです。 

売主が月々の収入を捨ててまで売りたい事情は何なのか、これは確認する必要がありそうですね。

売主が資金繰りのためにやむを得ず手放す、といった事情であればまだいいですが、

そうでなければ何か問題を抱えているかもしれません。

例えば、購入後すぐに滞納のトラブルに出くわす可能性があるかもしれません。

こうした点も含めてしっかり確認しておくことが大切です。

それに満室稼動のオーナーチェンジ物件なら、室内の下見は基本的には出来ません。

そのため借主が退去後に初めて室内を見てみたら想像以上に痛みが激しく、

すぐにも修繕が必要ということも、可能性としてないわけではありません。

また既に結ばれた賃貸借契約の内容は、新オーナーに引き継がれるので、

借主に対して家賃改定や立ち退き要求、借家人賠償責任保険に後から加入させることはできません。

従って、新オーナーは既に締結された賃貸借契約の内容をチェックすることは重要であり、 

もしも入居者の質が悪いとか、賃貸借契約に不備が多いと感じた場合は、

購入を諦めるぐらいの心構えが大切です。

いかがでしたか？

投資用としては狙い目のオーナーチェンジ物件ですが、

あなたが検討する際は是非参考にしてくださいね

それではまた。

 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆大阪や奈良、京都の不動産売買について無料相談実施中！

購入や売却でお悩みの方は気軽にお問い合わせください。

ご相談はこちらから　⇒　  http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html  

こんにちは、辰川です。

オーナーチェンジ物件とは、賃貸借契約を継続した状態の不動産のことをいいます。

言い換えれば、賃借人がいない空室の状態の物件を、オーナーチェンジとは呼びません。

ところで今回は、オーナーチェンジ物件を自分が居住するために購入できるか、という話です。

まず、これを実現するには、売主（貸主のこと）と借主間の賃貸借契約を途中で、

解約出来るかどうかがポイントとなります。

賃貸借契約さえ解除できるのであれば、買主はオーナーチェンジ物件を購入後、

晴れてその物件に居住することが可能だからです。

でも賃貸借契約が結ばれている中で、そんなことが可能なのでしょうか？

実は賃貸借契約においては、一方的には変更できないのが基本です。

例えば、借主が2年間物件を借りられると思っていたのに、途中で貸主の都合で追い出されては一大事。

したがって、賃貸契約の期間中に、借主または貸主の一方的な意思で契約を終了させることはできません。

どうしても契約期間中に契約を終了させたければ、相手方の同意が必要となるのです。

つまり、貸主借主の双方が同意していれば、期間途中でも賃貸契約を終了させることが可能。 　

とはいえ、相手が同意してくれない場合には困ったことになりますよね。

そこで、ふつう賃貸借契約書のなかに「期間内解約の定め」を設けています。 

これは「何ヶ月か前に告知すれば、契約期間内であっても契約を終了できる」という定めのこと。

たとえば、借主は1ヶ月前に告知するか、または 家賃1ヶ月分を支払うことにより契約を終了できます。 

では、貸主も同じように契約書に定められたルールを守って、賃貸借契約を一方的に終了できるのでしょうか？

結論から云えば、貸主からは一方的に契約を終了させることはできません。

なぜなら、借地借家法の存在があるからです。

借地借家法では、貸主側から契約を終了させるためには、次の条件を満たさなけばなりません。

１、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知を出すこと

２　借地借家法の定める正当事由があること

 しかも、借主に不利な特約は法律上無効だとしていますから、 

貸主のほうから一方的に賃貸契約を終了させることはできません。

借主が快諾してくれれば別ですが、そうでなければ、自己使用の必要性であったり、立ち退き料の提供といった、

いわゆる正当事由が必要になります。

なお、正当事由があるかないかの判断については、貸主の側の事情だけでなく、

借主側の事情も当然考慮されることになるのです。

いかがでしたか？
 

 大阪や奈良、京都でも、自分で買って住みたいなあというオーナーチェンジ物件はありますが、

借地借家法という法律がある以上、自己居住には相当に無理があるということですね。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。 

 土地探しを始めるとすぐに気づくのが、建築条件付き土地の存在ではないでしょうか。 

建築条件付土地とは、売主（不動産業者）が所有する土地を販売するにあたり、

指定する建設業者との間で建築請負契約が成立することを条件に売買される土地のこと。

つまり建売住宅がすでに家が建っているのを購入するのに対し、

建築条件付き土地とは契約後に家を建てるというものです。

 いわば、建売住宅の一種ともいえますが、一から間取りプランを練ることもできますし、

さらにお金を出せば設備のグレードを上げることも可能。

ただその場合、建売住宅と違って、どんどん追加工事を増やしていくと、

当初考えていた予算が狂うことも考えられますから、よくよく注意が必要です。

当然ながら、一から建物を建てる場合には、やはりその業者を信頼できるかどうかが

大きなポイントとなるのは言うまでもありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

ふつう、新築一戸建てを手に入れる場合は、次の3つの方法があります。

１つは、建売りを買う。

2つ目は、建築条件付土地に建てる。

3つ目は、土地を買って注文住宅を建てる。 

もちろん、それぞれにメリットデメリットがあります。

そこで今回は、建売住宅についてお話しします。

建売住宅とは、不動産会社が家を建て、土地とセットで販売されている住宅のことです。

そんな建売のメリットは、価格と立地にあります。 

価格については、最初に価格表示されていますから、

あとから追加で費用が掛かるという心配もないですね。

これとは逆に、土地・建物を別々に買う場合はどうでしょうか？

例えば、土地は個人の売主から買って、建物は気に入ったメーカーで建てる・・

ところが、気に入った土地というのはそう簡単に見つかるものではありません。

よくあるのが、場所が気に入っても、面積が小さ過ぎたり、大き過ぎたり、あるいは値段が高過ぎたり、

道が狭すぎたりと、本当にピッタリくる土地が出てこないというパターンです。 

仮に見つかっても、建物代を合わせると、完全に予算オーバー・・ 

その点、建売住宅は、自分で探してもなかなか出ない場所で販売されることが多いです。

ですから、建売住宅のメリットは３つあります。

まず完成した現物を確認できること、次に価格提示がされていることです。  

さらに土地・建物合わせて、売主が一本化されていますから、

契約後の手続きが楽なのも、建売住宅の特徴です。

その反対に、建売住宅のデメリットとは何でしょうか？

それは最初から仕様が決められていること。 

システムキッチンや洗面台、風呂、内外装の仕様については、自分で選択できません。

たとえ建築中であっても、仕様の変更はまずもって無理なことがほとんどです。

ところで、気になる引渡し後のアフタサービスについては、真面目に対応している業者は多いようです。

もし心配なら契約前にしっかり確認しておくことですね。

いかがでしたか？

大阪や奈良でも新築一戸建ての建売現場は多いですね。

あなたが建売住宅を検討されているのなら、是非参考にしてくださいね。 

次回は建築条件付きの土地について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

 不動産チラシのなかには、まれに住宅ローンが利用できない物件があります。

それはどのようなものかと云うと、いわゆる違法建築の物件です。

一般に違法建築といえば、一戸建てに多いのですが、その主なものは・・

１、建ぺい率・容積率がオーバーしている

２、接道義務に違反（道路に2m以上接していない)

３、増築部分が未登記である 

こうした物件については、銀行は原則として融資したがりません。

ただし、１の建ぺい率や容積率オーバーについては、必ずしも厳格ではなく、

数%程度のオーバーなら融資に応じてくれる銀行もあるのは事実・・

次の２の接道義務に違反するケースでは、それこそ「再建築不可」となり、 

文字通り、住宅の新築や建て替えができなくなります。

これは、当時の法律では問題なく住宅を建てられたものが、

現行法では規制が厳しくなり、再建築できなくなったものです。

こうした物件は、大阪など古い家屋が建て込んだ旧市街地には数多く建っていたりします。 

 ところで金融機関が再建築不可の物件を融資しない以上、結局は現金で購入するしか手立てはありません。

それに買い手も限定されますから、相場より安価になることがほとんどです。

仮に現金で購入できたとしても、将来売却するときは困難を伴うことになりますね。  

ただし収益等の目的で安い物件を狙うお金持ちには、絶好のターゲットになったりするようです。

そうでなければ、やはり信頼のおける仲介会社を通じ、不動産の購入を検討すべきでしょう。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

新築、中古住宅にかかわらず、マイホームを購入する人の80%の方が、

住宅ローンを組むといわれています。

そして、住宅ローンは長期で組むほど毎月の支払いも楽なので、

30年、35年と少しでも長く組む人が多いのも特徴です。

ところで、そんな住宅ローンも、あまりに古い中古住宅では組めないと

考える人は多いようです。 

なぜなら、木造住宅は20年間もたつと、当初の評価額の2割まで償却されるので、

金融機関によっては担保価値をみない場合があるからです。

では、本当に築３０年の中古住宅は、住宅ローンを組めないのでしょうか？

相当に古い一戸建てであっても、50年から実際の築年数を差し引いた期間は、

住宅ローンが組めることがあります。

つまり、築30年の中古一戸建ての場合、およそ20年間のローンは

組めるということですね。

但し、銀行によっては組めない場合もあるので、

そこは前向きに取り組んでくれる銀行を当たるしかありません。

ところで、マンションの場合は、一戸建てとは事情が異なります。

つまり、相当に古い中古マンションの場合は、管理形態によって住宅ローンが組めたり、

あるいは組めなかったりするのです。

例えば、管理会社に全部委託されたマンションなら、35年までのローンが組めるのに対し、

住民による自主管理のマンションでは長期のローンは組めないことがあります。 

要するに、マンションの管理方法によって、不動産の担保評価が異なるということですね。 

このほか、融資申込者の本人の支払い能力によっても、融資内容が変わる場合もみられます。

いかがでしたか？

あなたが買いたい物件は築30年なのでローンは組めない・・と諦めないで、

まずは仲介会社に相談にのってもらうことです。

次回は、ローンが組めない物件について。

 それではまた。

不動産の契約をしたが、後日、売主あるいは買主から契約を解除したら、手付金はどうなるのか・・

こんにちは、辰川です。

例えば、自宅を売る契約をしたものの、その契約金額よりも高く買うという人が現れたために、

契約を解除した場合、受け取った手付金を返すだけでよいのでしょうか？

不動産取引では、原則、特段の定めがなければ、手付は解約手付とされていて、

売主は「手付倍返し」、買主は「手付放棄」をすることで契約の解除が可能となります。

つまり、契約には拘束力がありますから、単に手付金を返すだけでは

契約解除できません。 

ところで、 手付による解除ができるのは、手付解除期限（契約で取決めた期日）までとなります。

つまり、期日を過ぎてしまうと、契約不履行による契約解除の扱いとなるのです。 

契約不履行となると、今度は「違約金」の扱いとなりますから、例えば売買金額の10%というように、

 契約で取決めた違約金を支払うことで、契約解除が可能となります。

しかし、新築一戸建てのように、売主が宅建業者の場合は、その手付がいかなる性質のものであっても、

解約手付とみなされます。

これは、不動産取引では消費者保護の観点から、買主に不利なものは無効となり、

たとえ手付解除期限が設けられていても無効となるのですね。  

いかがでしたか？ 

いずれにしても、自己都合による契約解除となれば、何らかのペナルティーを負うことになります。

契約を締結するときは慎重に行いたいものですね。 

それではまた。