2017年6月 5日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日は、K様所有のテラスハウスが無事ご成約となりました。
テラスハウスとは、あまり聞きなれない言葉ですが、いわゆる、連棟建ての住宅のこと。
このお家の場合、4戸で1つの建物になっています。
当テラスハウスは、奈良市内の大規模ニュータウン内にあり、近鉄学園前駅へはバスで10分足らず。
住環境がよいことも手伝って、内覧2組目のお客様にご成約いただきました。
実は、K様とは当社が新居購入をお手伝いしたご縁で、ご自宅の売却をご依頼いただいたもの。
とはいえ、これほど早くご成約いただけるとは、販売する側としても嬉しい限りです。
K様、良かったですね。おめでとうございます。
2017年6月 3日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
マイホーム購入後、 入居した途端に雨漏りがしたり、シロアリが見つかったりしたら、
契約前にそんな話は聞いていなかったよ、と言いたくなりますね。
住宅の売買では新築住宅・中古住宅にかかわらず、
売主の瑕疵（かし）担保責任が問題となることがあります。
「瑕疵」とは、見えない欠陥や不具合のこと。
見えている欠陥や不具合があれば、売主も気づいていますから買主に伝えられます。
しかし売主にもわからない、気づかなかった欠陥もありますから、この場合は隠れた「瑕疵」といえます。
その逆で、買主が瑕疵と知りながら購入した場合は、売主の担保責任は問われません。
ところで、民法上の瑕疵担保の扱いはどうなのか。
民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内であれば、
売主に対して損害賠償を求めることができる、とあります。
例えば、買主が引渡しを受けてから10年後に瑕疵を発見して、
そこから1年以内であれば損害賠償の請求も可能となるのです。
そうなると、売主は自己所有の不動産をおちおち売ることもできなくなりますから、
当然、中古不動産の流通は滞ってしまいます。
それでは社会問題になりますから、実際の売買契約においては、
瑕疵担保責任の期間を次のように取り決めています。
１．売主が不動産会社である、新築住宅や中古住宅については、引渡しから2年とする。
２．売主が個人の場合は、 瑕疵担保責任を負わないという特約も可能。
ただし上記２については、取引の内容次第で１?3ヶ月の瑕疵担保責任期間を設ける場合もあり、
本当にケース・バイ・ケースといえます。
ところで、売主の瑕疵担保責任が免責されているからといって、
必ずしも不良物件ではない、ということは留意すべき点といえます。
なぜなら、売主は「建物は大丈夫であるが、責任は負いたくないから」という理由で、
瑕疵担保責任免責とすることもまた多いからです。
さて、次回は、瑕疵担保責任の及ぶ範囲について。
それではまた。
2017年6月 2日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回お話ししたように、マイホームの購入を後押ししてくれる住宅ローン控除でした。
ところが、この制度も、住宅を購入する人すべてにメリットがあるわけではありません。
なぜなら、住宅ローン減税で戻ってくる金額は、支払った所得税・住民税が上限となるため、
所得が少ない人にとっては、大してメリットがないからです。
そこで、こうした人の負担を減らすために設けられたのが、
すまい給付金という制度なのです。
すまい給付金は、2014年4月の消費税率8％アップに伴い、
住宅購入者の負担を減らすことを目的に設けられました。
ですから、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて、消費税が8％の家を買うと、
最大30万円から10万円の範囲で支給されるのです。
但し注意しておきたいのは、この給付制度の対象が、
購入物件の売主が宅建業者である場合に限られる、ということ。
具体的には、新築の一戸建てやマンション、あるいは、宅建業者が売主となる中古住宅は
消費税がかかっているので、すまい給付金の対象物件となります。
ということはすなわち、個人が売主である中古住宅の場合、買主は消費税は支払っていないので、
当然、すまい給付金を受け取ることはできません。
また、本来、すまい給付金の対象となりうる中古住宅であっても、
次の条件を満たしている必要があります。
１．中古住宅購入のために、住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買かし保険への加入していること
２．中古住宅購入のために、住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50才以上の者が取得すること
３．年収510万円以下の世帯が対象である。
尚、上記３については、年収510万円以上の所得であっても、扶養家族の人数や控除額のよって、
受けられるケースもあるので、市町村役場が発行する、「住民税の課税証明書」のなかに記された、
「府県民税の所得割額が93,800円以下」になっているか確認しておくことです。
なお、今後に消費税が10％になるときは、すまい給付金は収入の目安が775万円以下の方を対象に
最大50万円を給付されるということです。
いかがでしたか？
すまい給付金の対象物件は、売主が業者である物件すべてに支給されるわけではありません。
もし分からないときは、仲介業者か、住まい給付金の申請窓口で確認しておくことです。
それではまた。
2017年6月 1日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
住宅ローン控除については、木造の築20年を超えたものや、RC造（鉄筋コンクリート造り）の
築25年を超えたものは、原則、利用できません。
それでも、一定の緩和措置によって、住宅ローン控除を利用できる方法が２つあります。
前回は、「既存住宅売買かし保険」を付保する方法をご紹介しましたが、
今回は、もう1つの方法である、耐震基準適合証明書の取得について。
さて、耐震基準適合証明書とは、その中古物件が新耐震基準へ適合していることを証明するものです。
とくに昭和56年6月以前の建物は、耐震基準を満たさないケースが多く、
こうした物件で耐震適合証明書を取得するには、それなりの補強工事が必要となります。
ここで特に注意したいのは、耐震基準適合証明書は売主に対して発行されるということです。
つまり、買主が中古住宅の引渡をうけたあとで、耐震基準適合証明書を取得しても
ローン控除は受けることはできません。
ではどうすればよいのか。
まず事前に売主に事情を説明して、理解を得る必要があります。
売買契約の締結後、仲介業者を通じて売主の承諾をもらうことが大切です。
そして、引き渡し前に耐震診断を受診し、耐震改修費を確認しておくこと。
リフォームを計画している場合は、耐震改修工事を同時に行えばよいですね。
また耐震改修費とリフォーム費用を併せて、住宅ローンで対応したい場合は
事前に金融機関への打診も忘れずに。
さて次回は、すまい給付金についてです。
それではまた。
弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
