こんにちは、辰川です。
家を売りに出したのに、何か月たっても、引き合いがない・・
もっと酷い場合は、見学者さえ来ない・・
こうなると、売主にとって非常に困った事態といえますね。
ところで不動産の場合、まったくニーズのない物件などあり得ません。
なぜなら、どんなに条件のよくない物件でも、価格さえ下げれば、
必ず欲しいという人は現れるからです。
そうはいっても、売主も売却に踏み切るだけの理由があるわけですから、
余程のことでもないかぎり、価格を見切ることはできません。
それよりも、自己の不動産が売れない原因を分析し、対策することのほうが先決。
ところで、家が売れない理由には、どのようなものがあるのでしょうか。
実は大きく分けて3つあります。それは・・・
１．売値に問題がある
２．物件に問題がある
３．仲介会社に問題がある
上記１の「売値に問題がある場合」は、当初の売出し価格が適正でなかった可能性があります。
よくあるのは、不動産会社が媒介契約を取りたいがために、売主の気を引いて、
相場よりも査定価格を高めに設定したときです。
しかし、真剣に家を探している人ほど、毎日のようにネットや紙媒体を通して、
気に入る物件がないか探しています。
相場を度外視した物件は当然に敬遠され、いずれは物件自体の鮮度が落ち、見向きもされなくなります。
次は、２の「物件に問題がある場合」です。
現状で売れないのですから、物件に何かしら手を加えるなど、対策をとらねばなりません。
ただし費用をかけてもその分高く売れたらいいのですが、そうはいかない場合、
最低限のリフォームを行うとか、それが無理なときには
クリーニングで見栄えをよくする努力も必要です。
というのも、購入希望者には見た目の印象は重要で、
特に女性の場合、キッチンなど水回りをしっかりチェックするからです。
そのクリーニング費用は水周りで5万円くらい、家全体なら10万円程度が相場。
大きな負担ではないため、内覧時の購入意欲を高める経費と割り切ることも必要です。
ところで、売主の身勝手な主観で行うリフォームは、逆効果となり、
買い手の購入意欲を削いでしまうこともあります。
むしろ、その分を値下げしてあげるほうが余程効果的です。
売却したい物件をリフォームする際は、費用対効果をよく考えることですね。
３の「仲介会社に問題がある場合」については、
販売状況の連絡がない不動産会社はそもそも問題外。
不動産会社に売却を依頼すると、専属専任媒介は1週間に1回、
専任媒介は2週間に1回の定期報告義務があります。
また一般媒介では売主に対して報告義務はないのですが、
それでも一向に報告してこないような不動産会社は、そもそも売る気があるかどうかも疑問。
いずれの媒介契約でも、きちんと現状を報告してくる不動産会社を選ぶことです。
ところで、複数の不動産会社に競わせる一般媒介契約は、
売却までのスピードが速いという考える売主もいます。
しかし、これも不動産会社からすれば、いくら営業経費を使っても他社で決まれば無駄になるわけです。
そのリスクから販売活動も消極的になりがち。
仮に一般媒介契約を結ぶとしても、せいぜい2社か3社程度にしておくべきです。
それから、どのような広告でもそうですが、第一印象は写真で決まることが多いので
売主も広告に使われている写真は必ずチェックしましょう。
自分の家の特徴が表れているか、明るく撮られているかなど、
チェックするべきところが多いはずです。
それから、間取り図についても、家の内部がイメージしやすいかどうか、買主視点で見ることも必要ですね。
いかがでしたか？
家は土地と違って、売るタイミングを逃せば、含み損が増えていきます。
従って、いかに見学者を増やすかを考えることが大事です。
それではまた。
