仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年4月アーカイブ 2ページ目

 こんにちは、辰川です。

今回は、いまさらながら「建売住宅とは何か」という話をします。

さて、「建売住宅」と「分譲住宅」って、よく混同されます。

いずれも、不特定多数の購買者を対象にした住宅には

違いありません。

分譲住宅とは、かつて、電鉄会社が沿線の利用者（人口）誘致を目的に、

大規模な住宅地開発を行ったもの。

ですから、数戸?数十戸程度の小規模な建売住宅とは、

かなり趣を異にしたものといえます。

ところが今日では、建売住宅と分譲住宅は

ほとんど区別されずに用いられています。

ところで、建売住宅の定義とは何でしょうか？

土地と建物をセットにして販売されるものを

建売住宅といいます。

この場合の建物は、購入者が決まる前に

設計され、建築されますから、

当然ですが購入者の意向が入る余地はありません。

その代わり、親のもつ土地や、新たに土地を購入して、

注文住宅を建てる場合に比べると、

建売住宅のほうが、時間やお金が節約できることが多いです。

実は、分譲マンションも建売住宅と同じ考え方。

マンションも基本、購入者の希望を意向を入れずに

つくられますからね。

ところで、こうした建売り方式は、大きなメリットが生み出します。

事業主のメリット

まずは、建設費を大幅にコスト削減できます。 

例えば、同じ仕様の家を10軒建てれば、

1軒あたりの建設コストが安くなりますね。

設計費用も安く抑えられ、キッチンなど設備機器も、

まとめて注文すれば安く仕入れることが可能。

買主のメリット

一方、購買者にとってもメリットはあります。

それは、建売住宅が現物を見て選べるという安心感です。

それに土地探しの煩わしさからの開放されるという点も大きいです。

いかがでしたか？

あなたが、新築一戸建ては欲しいが予算は抑えたい…

土地を探す手間が大変だ、というのであれば、 

建売住宅を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

駅そばと言えば、大概が土地の値段も高く、

広い土地に一戸建ては望めませんよね。

ところが、3階建てであれば、

狭い土地でも、

必要なだけの部屋数を確保できます。

というのも、利便性の良い立地は

規制が緩やかなので、同じ広さの敷地に建てるにしても、

2階建てより3階建ての方が有効に使えるからです。

ところで、3階建てと聞くと、

・家事動線が長い

・冷暖房は効くのか

・家具の搬入が大変

・体力が衰えたときが心配

といった、ネガティブな要素を思う浮べませんか？。 

しかし、3階建ての間取りを冷静に見ると、

1階が作業中心のスペース、

2階が家族の集まる空間（リビング）、

3階が各居室部分、

というように、間取りにもメリハリがありますね。

この点は、3階建てのほうが、2階建よりも

スパっと割り切っています。

また、体が衰えたときの不安については、

階段があるのは2階建も 同じ。

3階建のほうが 3階建上がりあがり　上がり下りするための筋肉がつく、

という考え方もあるでしょう。

地震に強いのはどっち？ 

ところで、3階建てに有って、二階建てにないのが

「構造計算」です。 

２階建ての一戸建て住宅は、建築確認の審査を

簡略化することが認められています。

これに対して、3階建ての住宅では、

2階建てよりも厳しい構造規定が設けらています。

というのも、3階建ては「構造計算」が必須であり、

地震や台風、雪の重みなど外部の力に対して、

建物が耐える必要があるからです。

価格面ではどうか？

建築コストを考えたら、上記のような構造上の理由もあり、

3階建てのほうが2階建より割高です。

しかし、土地の面積が小さくて済むので、

土地・建物を併せた価格では逆転し、

2階建てよりも割安になります。

 いかがでしたか？

便利な立地で3階建てにするか、それとも

閑静な場所で２階建てにするのか、

あなたが一戸建てを選ぶ際の参考にしてくださいね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

一戸建てといえば、庭付きの2階建を

イメージする人は多いですよね。

でも、大阪の市街地に行けば、

3階建てもたくさん見られます。

とくに、3階建て住宅は、

駅に近い場所や、広い通りに近い場所などに

建っています。

その理由は、建築するための条件が厳しい場所

（閑静な住宅街）では

3階建住宅を建設されにくいからです。

なぜなら、閑静な住宅街（＝第1種住居専用地域）は、

建ぺい率や容積率が厳しかったり

高さ制限もあるなど、

3階建ては建設されにくくなっています。

しかし、これが比較的繁華な場所となると

事情も変わり、3階建てが建てやすくなります。 

ところで、大阪でも駅に近い場所や、

商店街のそばなどは「住宅地としての落ち着き」よりも

「活気がある」ことを求められます。

そのため、建物に関する規制もゆるくなり、

3階建て住宅が建築可能となるのです。

したがって、

「駅近で、便利な立地にマイホームを買いたい」

と考える人が、

マンションより一戸建てのほうが好ましい

と思っていたら、3階建ての建売住宅は、

まさに打ってつけの物件となるのです。

それではまた。

 こここんにちは、辰川です。

マイホームの購入で避けては通れないのが、

お金の話ですよね。

住宅ローンを借りて、35年で完済するまでの総返済額は、

利息が上乗せされるため、借入額の1.5倍以上になることも。
 

例えば、金利3％で35年返済だったら、借入額1000万円に対して

およそ600万円もの利息を支払うことになります。

繰上げ返済で利息を劇的に減らす

そこで、住宅ローンの利息負担を減らすために

そこそこまとまったお金をローン返済に充てる、

「繰上げ返済」が有効になります。

繰り上げ返済とは、

ローンの元金返済分を前倒して（繰り上げて）

返済していくことです。

前倒しして元金を減らせば、その分の利息が減りますよね。

これこそが繰り上げ返済の効果。

繰上げ返済の方法としては、２つあります。

１、月々の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」

２、返済期間をそのままに月々の返済額を減らす「返済額軽減型」

ふつう、繰り上げ返済と言われるのが、前者の「期間短縮型」です。

ただし、注意点もある

例えば、貯蓄のすべてを繰上げ返済に充ててしまうと、

手元のお金がなくなり、

冠婚葬祭などの想定外の出費に対応できなくなります。

住宅ローン自体はは最も低金利な商品なので、

あとから教育ローンや車のローンを借りたら、

本末転倒。

 

それに、いったん繰上げ返済をしてしまうと、

元どおりの返済期間に戻せません。

ですから、病気やケガで働けなくなるなどのリスクも想定し、

最低3?6か月分の生活費は残しながら

繰上げ返済を活用してのが理想です。

いかがでしたか？

繰り上げ返済はとても有効な手段。

でも使い方を間違わないよう、上手に利用してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

終の棲家のつもりで購入したマイホームでも、

手放さざるを得ないケースもあります。

例えば、子供の出産や成長、親の介護といった生活上の変化、

あるいは転職・転勤といった仕事の都合…

マンションの場合、売却する可能性を視野に入れながら、

物件選びをすれば、リスクを抑えて

快適な暮らしが手に入ります。

そのためのポイントは、

売却したときにローン残債が出ないように、

値崩れしにくい、資産価値のある物件を選ぶことです。

マンションの資産価値は立地条件で決まる？

交通の利便性では、最寄り駅から近く、

都心部やターミナル駅へ

アクセスがしやすいことが理想。

生活の利便性では、スーパーなどの買い物施設や

病院、学校などが周辺に揃っていることに

着目してください。

いかがでしたか？

将来住み替えを考えているなら

売却の可能性も見据えた物件選びをしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

同じ予算でも、特にエリアを絞るでもなく、

とにかく自分たちに合ったマイホームを

手に入れたいという人は多いです。

このときに悩むのが、マンションが良いか、

それとも一戸建てが良いかというもの。

そこで今回は、マンションと一戸建ての

メリットデメリットについて。

一戸建ての場合、マンションのように上下階、両隣の音に

配慮する必要はありません。

周囲の家と離れているので、生活音の問題も起こりにくいですね。

メンテナンス費用はどちらもかかる

マンションでは管理費・積立金・駐車場代などが掛かりますが、

一戸建てはこうして定期的な支出はありませんよね。

ただし、一戸建てはメンテナンス費用を

自分で貯めておく必要があります。

マンションでは、１階で専用庭のある物件もありますが、

一戸建てなら庭を設けることも可能。

さらに敷地が広ければ、

増築をして子ども部屋を増やすといったこともできます。 

利便性のよい立地を手に入れたいなら

 マンションには、セキュリティに配慮した物件が多いです。

例えば、オートロックや防犯カメラの設置といった

ハード面だけでなく、管理人・警備員が待機するといったソフト面でも、

安心できる物件が多いのが特徴。

これに対して、

一戸建てはセキュリティを高めようとすると、

個人が警備会社と契約することになります。

またマンションには共用スペースがありますね。

大阪の都心部にあるタワーマンションや大規模マンションでは、

キッズルーム・多目的室・ゲストルーム・フィットネスジムと

いった共用施設も充実しています。

また、立地条件が同じ場合には、

取得費用は一戸建てより、

マンションの方が安いことがほとんど。

ということは、利便性のよい立地を望むのなら、

マンションが狙い目といえますね。

資産価値の比較では

一戸建ては建物の価値が下がっても、

土地の価値が残るので優位といわれます。

一方、立地条件のよいマンションの場合、

築年数が少々古くても価格が安定しているので、

売却となると一戸建てよりも流動性は高くなります。

いかがでしたか？ 

将来売却の可能性があるのか、

また独身女性で防犯面を考えるのかによっても、

一戸建てかマンションかの選択は

変わってきそうですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

一戸建てのリフォームで、もう一つ気をつけたいのは、

建物の構造です。

つまり、家の造りかたによっては、

出来ないリフォームもあるということ。

例えば、二部屋をつなげて大空間をつくりたいと思っても 

不可能になることがあります。 

これは、ツーバイフォー工法で建てられた住宅で 

切実な問題といえるのですが、 

壁自体が、建物を支える役割を果たしているので、 

うっかり壁をはずすこともできません。 

そこを考えずに、壁をはずすと（そういう業者もいます） 

建物を支えられなくなり、大変危険です。 

ふつう木造住宅の場合、柱（縦軸）と梁（横軸）が組み合った

構造であれば問題ありません。

見学したときに、室内に柱がしっかりあれば、

壁構造（ツーバイ構造）ではありません。

ところが、柱が見えないようであれば、

壁構造の可能性があります。 

なかには、一見、柱に見せた「付け柱」（構造的に意味を持つ柱ではなく、

意匠的に設けた柱のこと）もあるので注意すること。

ただし、ツーバイフォー工法の家が決してよくないと

いうわけではありません。

新築時の間取りのままで住み続ける分には

何ら問題はありません。

ただ将来、改築するときは難しいという問題と、

先で売却するときに、間取り変更など改築を希望する買い手には

敬遠される可能性があります。

したがって、中古や新築一戸建てを購入するときには、 

「将来リフォームをするとき、家を大きくできるのか」 

また出来ないとしたら、「なぜ出来ないのか」を 

確認しておくことは大切です。 

それではまた。

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 こんにちこんにちは、辰川です。

今回は、一戸建てのリフォームの話をします。

一戸建て住宅の利点として、

将来的にリフォームがしやすいことが挙げられますよね。

というのも、マンションであれば

外壁やバルコニーなどは共用部分であるため、

リフォームできるのは専有部分（室内）だけに限られます。

しかも、リフォームの内容によっては

上下階や両隣への配慮から、

管理組合への届け出が必要となることも。

これに対し、一戸建ては土地と建物が自己所有であるため、

増改築も自由に出来ますね。

 、、　 

ところで、

一戸建てだから「何でも自由にできる」のかといえば、

そういうわけでもありません。

なぜなら、建ぺい率や容積率、高さといった制限だけは

守らねばならないからです。

したがって、こうした制限を知らずに購入すると、

将来、増改築したくてもできなかったり、

さらに思うように建て替えが出来な伊ということも起こります。

ですから、契約前には、建築の制限などについて

仲介業者からキチンと説明を受けておくことは大事ですね。

次回も引き続き、一戸建てのリフォームについて。

それではまた。

それｄじかｋ

そのほか、もう一つ気をつけたいのは、

一戸建ての構造によっては

リフォームできないこともあります。

例えば、建物の壁をむやみに取り外すと、

二部屋をつなげて大空間をつくりたいと思っても

不可能になることがあります。

これは、ツーバイフォー工法で建てられた住宅で

切実な問題といえるのですが、

壁自体が、建物を支える役割を果たしているので、

うっかり壁をはずすこともできません。

そこを考えずに、壁をはずすと（そういう業者もいます）、

大変危険なことになります。

したがって、新築一戸建てや中古戸建を購入するとき、

「将来リフォームをするとき、家を大きくできるのか」

また出来としたら「なぜ出来ないのか」を

確認しておくことが大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マンションの向きがどれが良いかの最終回は、

北向き住戸について。

北向きのマンションといえば、日当たりを重視する人にとっては

住みにくいというイメージがありますよね。

湿気によって結露によってカビが生えやすいということもあります。

でも、こうした寒い・湿気・日当たりの悪さといったデメリットは、

空調や暖房などの機器である程度カバーすることが可能です。

北側は勉強や作業に向いている

南向きには直射日光が差し込んでくるのに対して、

北向きの部屋は一日中、安定した光が長時間続くのが特徴です。

そのおかげで、勉強や読書などには向いています。

実際、学校の教室は北側にあった方が良いといわれています。 

窓からの景色がきれい

眺望という点から見てみても、

窓から眺めた時に、景色が美しく見るのは北向きの部屋です。

とくにマンションの高層階などで、窓の外の視界を遮るものがなく、

カーテンを開け放すことができる環境であれば、

暑さの厳しい南向き住戸より好ましいという人は多いです。

いかがでしたか？

南向き信仰の強い日本ですが、本当にそれが必要かどうか、

その対価に見合うほどのメリットがあるかどうかも含めて

よく検討してみてくださいね。

それではまた。