仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年11月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

昨日、Ｋ様が中古一戸建ての契約を無事終えられました。

 今回、当社が仲介に入らせていただいたのは、

奈良市の閑静な住宅街にある、このお家です。

 

ちょうど、世の中がバブルに入る直前に建築された住宅であり、 

年式なりの経年変化はみられますが、 

これまで一度も雨漏り、シロアリ被害もなかったそうです。

 

 ご入居前に適切なリフォームを施せば、

これから20?30年は十分現役で通用するお家といえます。

 

ところで、この家の最大のウリは何といっても、

裏手からの眺望！！

 

K様にとっても、これが大きな決め手だったといいます。

 

眼下に大きな公園の芝が広がり、さらに向こう側の住宅地には

K様の今の自宅が見えます。 

当然、むこうの自宅の窓からも、こちらの家を眺められるそうです。

 

ところで、この家が売りに出されてから半年。

実はその間にいくつか商談があったそうですが、

どういうわけが、最近、内覧されたK様が手に入れられました。

 

自宅から眺めておられたからかどうか分かりませんが、

やはり、この家にご縁があったということでしょう。

 

K様、おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。 

 

今日は、不動産の瑕疵（かし）担保責任についてお話しします。

 

不動産の取引においては、欠点や欠陥のことを「瑕疵」と呼んでいます。

それだけ、中古住宅や土地、新築一戸建てには、瑕疵の問題は付きものです。

 

従って、これから不動産を購入しようとする人は、売買契約や重要事項説明のなかで、

瑕疵の説明を受けますから、この際、知っておくととても役に立ちます。

 

購入する物件の瑕疵の有無については、「物件状況報告書」という書面のなかで

売主が知っている瑕疵については 説明をうけます。

ところが、売主自身が自宅に住んでいながら、気づかない瑕疵もあります。

 

例えば、自宅がシロアリ被害を受けていてもに気づいていない場合などは、

その瑕疵は誰に責任があるのか、という問題がでてきますね。

 

これを民法上でいえば、買主は瑕疵に気付いて1年以内なら、売主に対して

損害賠償や契約の解除などを請求できることになっています。

 

しかしそれでは、売主は、自ら知りえない物件の瑕疵のために、引渡し後も延々と、

買主から瑕疵担保責任の追求を受ける可能性が出てきます。

 

これでは、怖くて自宅を売却しようとする人はいなくなってしまい、

不動産の流通にも支障がでても困ります。

 

そこで、実際の売買契約においては、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を

入れることで、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮しています。

 

ただ、この場合、引渡し後に見つかった瑕疵は、売主は責任を取ってくれませんから、

買主としては、契約前にしっかりと物件をチェックする必要があります。

 

但し、売主もこれで安心とはなりません。

 

中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていながら、

買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負うことになるので、

売主も正確に瑕疵について自己申告する必要があるのです。

 

ここまでは、売主が個人（一般消費者）の場合の説明でした。

 

売主が不動産会社（宅建業者）となると、瑕疵に対する責任の大きさが違ってきます。

売主の瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするといった、買主に不利な特約は無効となるからです。

 

具体的には、中古物件の売主が業者の場合、不動産の引渡日から最低２年以上は

瑕疵について責任を負わねばなりません。

 

これが、新築物件になると１０年の瑕疵担保期間が義務化されています。

つまり引渡日から10年間は瑕疵について、売主は責任を負わなければなりません。

 

但し建物のすべてについてではなく、建物の構造部分と、雨漏りの2点について、

10年間のその瑕疵を修補するなどの義務を負うことになります。

 

いかがでしたか？

 

不動産の瑕疵の扱いは、売主が個人の場合と、不動産業者の場合とで大きく異なります。

それだけに、契約前のチェックがとても大切といえるのですね。

 

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もし、大阪や奈良、京都の不動産の売買で悩んでいるのなら、

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こんにちは、辰川です。 

 

不動産を売買するにあたり、物件の内容や取引の条件といった、必要な情報が

記載された書面が「重要事項説明書」です。

大阪や奈良、京都の仲介業者は、「重説」と略する呼ぶこともあります。

 

 

実際の不動産の売買では、売主買主間で売買契約書が取り交わしますが、

契約の前に、買主は取引主任士より「重要事項説明」を受けることになります。

 

本来、重要事項説明は、不動産知識のあまりない一般消費者が、物件内容をよく

知らないままに契約し、あとから思わぬ損害を被ることがないようにする制度。

 

従って、重要事項説明は、売買に関わる仲介業者がその不動産の買主に

対して行われますが、売主には行われなくてもよいとされます。

 

ところで、過去に不動産購入の経験のある人ならわかりますが、 

重要事項説明では馴染みのない不動産の専門用語がたくさん出てきます。

 

そこで、売買のケースにおける、重要事項説明の主な項目を整理してみました。

 

・土地・建物の登記簿に記載された事項

 

・法令に基づく制限

 

・敷地と道路の関係、私道負担の有無

 

・上下水道、ガス、電気などライフラインの整備状況

 

・マンションの場合は、建物と敷地の管理に関する事項

 

・売買代金以外に授受されるお金について

 

・契約の解除に関する事項

 

・損害賠償や違約に関する事項

 

・手付金などの保全措置の概要

 

ところで不動産仲介会社は、重要事項説明を行うために、詳細な物件調査を行うのですが、

業者独自の調査だけでは、すべての事項を調査することはできません。

 

そのため、売主も不動産会社に対して、売却する不動産について知り得る情報や、

気になる情報をできる限り提供することで、精度の高いの重要事項説明を

行なえるようになります。

 

いかがでしたか？

 

重要事項説明で分かったぶりは禁物。

資格を持った取引主任士が説明するので、不明なことや疑問に思うことは、

遠慮なく質問し、分からないことをそのままにしないことが大切ですよ。 

 

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

 

大阪や奈良、京都の不動産の広告をみると、稀にですが、

「再建築不可」とか「建築不可」の物件に出くわすことがあります。

 

こうした物件は、現状は更地であったり、建物が建っていても、

将来の建て替えや、家を新築できません。

 

だから、もし 知らずに買ってしまうと、たいへんな損をしてしまいます。 

ではなぜ、建て替えや新築できないような中古住宅、土地があるのでしょうか。

 

それには、大体、次のような理由があります。

 

・接道義務に違反している・・・　建築基準法では、前面道路と敷地が2メートル以上

　接していないと家は建築できません。

 

・市街化調整区域内の土地である・・・　この地域はもともと、居住用住宅が建つことを

　抑制しなければならないエリアなので、原則、建築の許可は下りません。

 

・既存不適格建築物である・・・　現状の建物は、当時の法律では合法だったが、

　今の建築基準法では許可されない建物である。

 

ところで、新築や建替えできない物件と聞けば、多くの人はたとえ最寄り駅から近くても、

そうして物件は購入候補からはずしますね。

 

しかし不動産価格が安ければ、購入しようという人も現れたりします。

 

それは、再建築ができなくても、ふつうに住むことはできるからですね。

さらに増改築やメンテナンスすることで永住できる家もありますから。

 

勿論、その一方で再建築不可物件を購入するリスクがあります。

 

まず、住宅ローンを利用して購入しようとする場合、銀行は需要のない物件は

担保価値を低くみなしますから、ローン利用は不可。

現金で購入できる人に限られます。

 

 次に、再建築不可物件を購入後、火災や地震にでも遭ったら、

もう二度と再建築はできませんね。

 

こうなると、二束三文で手放すしかありませんが、再建築できない土地は

建物が消失すると、なかなか買い手は見つかりません。

 

そうは言っても、再建築不可の物件は、周辺の物件の相場にくらべ

圧倒的な割安感があります 

 

自分で住まなければ、借家にすることで家賃収入を得る方法があります。

 

周辺の相場で売りに出される物件に比べても、かなり安価で購入できる分、

収益率も高くなるので、投資家には魅力があるかもしれません。 

 

ところで、不動産会社と通した仲介で、こうした物件を購入検討する場合、

業者担当から説明がなされます。

 

しかし、個人間の不動産の取引などでは、こうした説明は省かれがちですから

特に注意が必要です。

 

 

いかがでしたか？

 

現状の建物に、収益目的のように何らかの価値を見出す人があれば、

購入する意味もあります。そうではなく、単に自己居住のためという

のであれば、あまりお勧めできません。