仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年3月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。 

住宅選びにおいて、一戸建てにするか、あるいはマンションにするかは、

誰もが一度は悩むもの。

それをスッキリ解決するには、一戸建てとマンションのメリット・デメリットを

知っておくことが大切です。

そうすれば、どちらで暮らす方が自分に合っているのかも分かります。

そもそも、所有の仕方が違う 

マンションは小規模なもので20世帯、大規模なものであれば200世帯の家族が暮らします。

各住戸には自己所有の「専有部分」と、他の住戸同士で共有する「共用部分」があるのですが、

とくにマンションはこの共用部分の使い方に、一定のルールがあります。

それに対して、一戸建ては全てが個人の所有ですね。

だから土地建物の使い方は自由。

でも見方を変えれば、全てを自己管理しなければなりません。

その意味では、建物や土地の維持・管理の煩わしいと思う人は

マンションの方が、一戸建てより合っているといえます。

土地が資産価値になるのはどちらか？

一戸建ては築後数十年を経て、建物の価値がなくなっても、土地という資産は残ります。

それに対して、マンションはどうでしょうか？

マンションには「敷地権」というものがあり、

この敷地権は、所有権が土地と建物専有部分にも及んでいます。

ただし敷地権では、土地と建物専有部分と別々に売買することはできないので、

建物が老朽化した場合、土地の資産価値もほとんどなくなります。

そう考えると、マンションよりも一戸建てのほうが資産価値は落ちにくいと言えるのです。

しかし近年、コンクリートなど材料や、施工技術の進歩によって、

マンションの耐用年数が延びています。

立地が良ければ、将来、建て替えに伴って資産価値が高まる可能性さえでてきます。

一方、利便性のよくない郊外の一戸建ては地価が暴落し、

土地の資産価値が購入時より大幅に低下する可能性もあります。

いかがでしたか？

マンションと一戸建て、どちらがよいか

まだまだ悩ましいところですよね。 

次回は、マンションと一戸建てのメリット・デメリットをもう少し掘り下げてみます。 

それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。 

価値が落ちない中古マンションの最終回は、「管理の良さ」についてです。

『マンションを買うなら、管理を買え』という言葉があるのをご存知ですか？

いわば、管理が行き届いたマンションを買えという意味でもあります。

マンションは年数を重ねるごとに修繕工事が大掛かりになるため、

メンテナンスにも相応のお金も必要です。

どのマンションにも、住人の代表からなる管理組合がありますが、

これがしっかり機能しているかどうかが、マンションの価値を左右したりします。

例えば、中古物件を購入する際に、管理費の金額が高く、

修繕積立金が低めであったり、管理費がかなり滞納されているようであれば、

管理組合がしっかり機能していない可能性が高いといえます。

大規模修繕を行おうにも、修繕積立金が不足するなど、

共用部を維持するのがやっとというマンションもあるからです。 

一方、管理組合が主体的に管理しているマンションは、

管理費や大規模修繕の費用が抑えられ、

積立金の残高が大きくなっている傾向があります。

その分だけ物件の資産価値も高くなりますよね。

管理組合が自主的に関わるマンションでは、

ゴミ出しや騒音問題、駐輪場の使い方だけでなく、

入居者のマナーやモラルについても、高いレベルが保たれます。 

ただし、理想的な管理を行うマンションは非常に少ないのが実情です。

よって、ゴミ出しや騒音問題、駐輪場の使い方だけでなく、

入居者のマナーやモラルについても、高いレベルが保たれているなど、 

何か一つでも優れたところのある中古マンションを選ぶべきといえますね。

こうしたマンションは好感を持たれやすく、

売り物が出してもすぐに買い手が現れるということになります。

そういう意味では、価値が落ちないマンションの条件を満たしているのです。

いかがでしたか？

マンションは管理の良さがものをいいます。

ぜひ、あなたのマンション購入の参考にしてくださいね。

それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。

前回は、都心部に近い中古マンションは時間も同時に買っているので、

値が落ちないという話でした。

今回は、マンションの規模についてです。

資産価値という点では、大阪や奈良の中古マンションも大規模になるほど有利になります。

共用スペースの充実度が大規模マンションほど高い

例えば、キッズルームやフィットネスジム、シアタールーム、ゲストルームといった共用施設の充実度は大規模マンションならではのものです。

敷地にゆとりがあれば、中庭、池やせせらぎ、遊歩道などのスペースもあります。

とくに子育てする家族には、便利で遊べる共用施設がマンション内にあれば助かるので、

売り物件として仲介に出しても需要は高いといえます。

大規模であるほど、管理費や修繕費が割安

マンションの場合、戸数に関係なく管理上しなければならないことは同じです

例えば、大規模修繕を行うとなると、各住戸の負担も大きいものですが、

同じ金額の工事を100戸で負担するのと30戸で負担するのでは全く違いますよね。

この点では、 大規模マンションにはスケールメリットが見られるといえます。 

勿論、小規模マンションは共用施設が充実していない分、

管理費や修繕積立金が余計にかからないという点もありますから、

一概に大規模マンションだけが有利といえない部分も知っておきたいところです。

さて、次回は、管理面についてです。

それではまた！ 

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高価な中古マンションは、時間も一緒に買っている。

こんにちは、辰川です。

新築物件で買った物件も、やがては年式とともに価格も下がるもの。

しかし、その中には、いつまでも資産価値をキープしている物件もあります。

一体どんな理由があるのか、気になるところですね。

そこで、今回から資産価値が落ちない中古マンションについてお伝えします。

実は、中古になっても値が落ちないマンションには、次の3つの条件があります。

１．立地に優れている、　２．規模が大きい、　３．管理がよい

今日は、1つ目の「立地に優れている」について。

中古マンションで、最も重要な項目に立地条件があります。

しかし、立地といってもいろいろです。

例えば、買い物にも便利とか、近くに大きな公園があるとかいうのも、良い立地といえますよね。

しかし、交通の便だけはよくないという物件もあります。

交通に不便であると、中古物件として売りに出したときに初めて、買い手を探すことの苦労を思い知ります。

ですから、ここで「立地に優れている」というのは、駅の近さのことです。　

特に、都心部に近ければ、物件価格は高くなります。

30分で都心へ出れる中古マンションと、1時間30分かかる一戸建てであれば、往復にして2時間の違いが出てきます。

2時間もあれば、それを趣味や外食に当てることもできます。しかし、後者では、通勤に費やすのみです。

たしかい都心部に近い中古マンションは高価ですが、時間も同時に買っているということですね。そこに値落ちが少ない理由があります。

一方で問題点もあります。

最寄駅に近く、都心部へのアクセスも良い物件には、当然に住戸の広さに不満がでてきます。

そのときは、徒歩10分圏内の物件を選ぶことです。

そして、同じ様な物件が複数ある場合は、できるだけ人気沿線を選ぶことも気に留めたいところですね。

次回は、2つ目の理由、マンションの規模の大きさについて。

それではまた！ 

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瑕疵（かし）とは、契約後にわかった不動産の欠点欠陥のこと。

こんにちは、辰川です。

今日は、「瑕疵担保責任」についてです。  

瑕疵とは、「欠点」とか「欠陥」という意味ですね。

実は、不動産契約を行うとき、売主でも気付いていない欠陥があります。これが、「瑕疵（隠れたる瑕疵）」です。

例えば、契約後に、床下がシロアリの被害に遭っていることがわかったとき、その責任は誰にあるのかということです。

民法では、売主はその瑕疵について責任を負うことが規定されおり、

買主は瑕疵に気付いて1年以内ならば、

売主に損害賠償や契約の解除などを求めることができます。

しかし、実際の取引を民法の通りにすると、

売主には酷なので次のようなものになります。 

売主が「個人」の場合 

中古物件は年式相応に「経年変化」があって当然なので、

とくに売主が個人の場合は、契約書に２?３ヶ月の期間を設け、

その間だけ売主が瑕疵担保責任を負うという特約を入れたりします。

この特約期間を過ぎると、

買主は瑕疵を見つけても自分で修理することになります。

ですから買主としては、内覧時に雨漏りやシロアリ被害がないか

などをしっかり確認しておくことは大切なのです。

売主が「業者」の場合  

売主が不動産業者である中古物件の場合、宅建業法では原則として、

買主に不利となる特約は無効となります。

ただし、売主業者が瑕疵担保責任を保証できる期間は、

引渡日から2年間」と例外的に認められています。

また、新築一戸建てにおいては、

売主は10年間の瑕疵担保責任を負わなければなりません。

一方で、売主として気をつけたいこともあります。

それは、瑕疵を知りながら意図してそれを隠して契約した場合、

特約に関係なく売主は責任を負わなければならないということです。 

いかがでしたか？

不動産売買の瑕疵担保の扱いは、売主が個人か業者によって異なります。

いずれにしても、引渡し前の物件のチェックはしっかり行ってくださいね。

次回は、中古住宅の瑕疵担保保険についてです。 

それではまた！ 

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重要事項説明とは、「買主」に対して行われるもの

こんにちは、辰川です。

売主・買主で売買交渉がまとまると、双方が契約に向けて進んでいきます。

そこで今回は、契約前に行う「重要事項説明」についてです。

 一般消費者にとって、「重要事項説明書」の説明は、

ふだん馴染みのない不動産用語のオンパレードともいえます。

ただ、この重要事項説明は、「買主」に対して行うものなので、もし理解できなかったり、

納得がいかなければ、取引主任者に尋ねてみることも大切です。 

ここで、重要事項の要点を押さえておきましょう。 

・売買代金だけでなく、固定資産税等精算金の説明はあるかどうか。

・契約解除に関する事項についての説明はあるか。

（手付解除について、売買契約書では手付解除の期限が規定されている一方、

重要事項説明書では「相手方が契約の履行に着手するまで」と記載されていないか）

・金銭の貸借のあっせんの内容について

（予定する金融機関が複数ある場合は、それらすべてについて記載されているか。

また、買主がいわゆる「ローン事務手数料」を支払う場合はローン事務手数料の具体的な額を記載されているか）

・売主業者の宅地建物取引士の記名押印があるのか

・マンションの場合、管理規約の説明はあるか

（重要事項説明書への記載に代えて、管理規約を別添されているかどうか）

・買主の契約の判断に影響を及ぼすような取引条件や、

物件の瑕疵などについては、重要事項説明書に記載されているか。

もし重要事項説明書と売買契約書で内容が違っていれば、

重要事項説明書または売買契約書のどちらかが誤っていることになります。

なお、新築一戸建てのように、売主が業者の場合、

買主に不利となるような手付解除期限を設けることはできません。

いかがでしたか？

買主は重要事項説明を受けることで、購入物件の全体像を知ることができます。

説明を受けても意味が分からないときは納得するまで質問しましょう。

それが後日にトラブルを防ぐたことになります。 

次回は、瑕疵担保責任についてです。 

それではまた！ 

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現金購入の場合、再建築不可の物件は要注意。

こんにちは、辰川です。

不動産チラシなどを見ていると、まれに「再建築不可」という表示のある中古物件がありますよね。

では、再建築不可とはどういう意味でしょう？

将来的に建て替えや、建築できない土地を広告する場合には、

必ず「再建築不可」とか「建築不可」と表示するよう、不動産会社は義務付けられています。

それは、もし消費者が再建築不可などであることを知らずに物件を購入すると、

多大な損失を被るからですね。

ところで、再建築不可などの物件とは、大方は次のような物件です。

1.本来は前面道路に敷地が2ｍ以上接する必要があるのに、その接道義務を満たしていない。

2. 市街化調整区域内の土地・建物

3.建築当時には合法でも、その後の法律改正で不適格建築物になった建物

金融機関は換金性を重視するため、再建築不可物件は担保価値はないとみなし、

住宅ローンの融資を行いません。

よって、こうした物件が不動産市場に出ても、住宅ローンを使おうという人はまず買えませんが、

ここで問題となるのは、現金購入者が知らずに買ってしまうケース。

金融機関の審査というフィルターがかからないので、特に注意が必要であり、

信頼のおける仲介業者を通して購入したいところです。 

その一方で再建築不可の物件にメリットを見出す人もいます。 

不動産業者やアパート経営者、節税対策者などですね。

通常の物件より遥かに割安な物件なので、大して手も入れず賃貸で募集を行います。

家賃さえ安ければば、借りたい人はいるので、投資利回りがよい買い物なのですね。

そのほかには、価値のある古民家などであれば、

リフォームを繰り返すことで住み続けようとする人もいます。

いかがでしたか？

再建築を承知の上で購入する場合はともかく、

将来売却を考えているなら購入は避けるべきといえます。

次回は、重要事項の説明について。

それではまた！ 

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家の延床面積の上限を決めるのが「容積率」。

こんにちは、辰川です。

容積率は、建ぺい率と同様に、家の大きさを左右するものです。

これは、土地に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合を表します。

実際には、都市計画法で決められた「容積率」と、前面道路の幅員で決められた「容積率」とうちで、

厳しいほうの数値がその土地の容積率の上限になります。

古家を建て替える場合で考えてみましょう。

以前の家と同じ大きさなら建てられると考える人も多いのです。

しかし、まれに、その後になって、建ぺい率や容積率が変更になっているケースもあります。 

だから、建て替えの際は、現在の建ぺい率、容積率を確認しなければなりません。

ですから、住宅を建てる前に、所轄の市町村役場の都市計画課へ行って、教えてもらうことが大切です。

その場合も、電話で済ませるのではなく、役所の窓口で地図を見ながら確認したほうが間違いが起こりません。 

自治体によっては、建ぺい率や容積率がわかる都市計画図をホームページで閲覧できたりもします。

そのほか、建物の高さの上限を決めた「高さ制限」、

道路の向こう側から一定の勾配で示された斜線内に建物を収める「道路斜線制限」、

さらに「北側斜線」「隣地斜線」「日影規制」など、さまざまな規制もあります。

いかがでしたか？

土地を買って一戸建てを新築するときや、実家を建て替えするときは、

どんな家にするかも大事ですが、

その前に、その土地に関わる制約を知っておくと失敗がありません。

それではまた！ 

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その土地に家を新築するとき、建てられる家の大きさは決まっています。

では、家の大きさは、何によって決まるのでしょう？

こんにちは、辰川です。

今回は、土地に家を建てる場合のお話です。

自分の土地だからといって、好き勝手に家を建てることはできませんよね。

なぜなら、建築にあたっては様々な規制があり、

これに従わないと違法建築と見なされるからです。

例えば、実家を建て替える場合や、古家付き土地を買って建て替える場合でも、

当時と規制の内容が変わっていることもあります。

そうなると、同じ大きさの家が建てられないとことが起きます。

家の大きさを決める「建ぺい率」と「容積率」について 

土地探しを経験したことがある人なら、建ぺい率や容積率という言葉を聞いたことがありますよね。

いずれも、その土地に建てられる家の大きさの上限に関係しますから、

これから家を建てる人ならぜひとも知っておくべき事柄です。

建ぺい率は建築面積の上限を決めるもの

建ぺい率とは、土地に対する建築面積の割合をいいます。

従って、建ぺい率が分かれば、建てられる家の建築面積の上限も分かります。

例えば、50坪の土地で、建ぺい率が50％の場合は、建築面積の上限は25坪ということです。

ふつう、1階部分の床面積が建築面積となりますが、

2階が1階よりも張り出している場合は2階の張り出した部分も含めます。

また、軒やバルコニーが建物よりも突き出している場合は、

その長さが1m以内であれば建築面積に入れません。

いかがでしたか？

これから建築用地を入手しようという方は、立地や予算だけでなく、その土地にどんな建築規制があるのか

 、、か、ももも仲介業者などきちんと説明を受けることは大切です。 

次回は、もう一つの決まり事である「容積率」についてです。

それではまた！ 

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マンションと一戸建てでは、どちらの資産価値が高いのか。

こんにちは、辰川です。

もし将来、自宅を売却することを考えたとき、

資産価値が思った以上に下がったら困りますよね。

そういう意味では、マイホーム選びで、マンションと土地付き一戸建てではどちらにするかは、

資産価値が重要な要素の一つとなります。

では、資産価値が落ちにくいのはどちらでしょうか？

一戸建て（木造）は、税法上の耐用年数をみると22年であり、

これに対して、マンション（鉄筋コンクリート造等）は47年です。

実際にも、築20年を超える一戸建ては、不動産仲介市場においては、

土地値にしないと売却しにくいことも起こります。

しかし、一戸建ては日頃のこまめな維持管理によって、

税法上の耐用年数を超えて寿命を伸ばすことも可能です。

土地・建物は自己所有なので、たとえ建物の資産価値が無くなっても、

土地の資産価値が下がることにはならず、土地は資産価値を保ち続けることができます。

一方、マンションの資産価値は、利便性に左右されるので、

便利な立地であるほど高めの価格で取引されます。 

ですから、、もし将来マンションを売却する可能性があるのなら、

交通アクセスの良い駅から徒歩10分以内の物件を選ぶのがベターといえます。

ところで、マンションは土地と建物を区分所有することで、専有面積の単価を低く抑えることができ、

築年数が浅ければ売却は容易であり、また建物が存続する限り、賃貸に出せるので収益性が高いといえます。

しかし、マンションは建物部分と土地部分を分離して売却することができないので、

一般に築年数の経過とともに資産価値は下がるのがふつうです。

また建物の老朽化すると、売却自体が困難になるうえに、

建替えには区分所有者の5分の4以上の同意が必要となることも押さえておくべきでしょう。

それではまた！ 

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