仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年11月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

不動産の購入や売却するとき、必要となるのが「手付金」ですよね。

そこで、今回は手付金についてお話しします。

もともと手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、

売主から返還してもらう性質のものでした。

ただ決済時に、その手続きをするのは面倒なこと。

そこで「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」ことが一般的となっています。

ところで、手付金の授受には、契約の成立を表すという大切な役割もあります。

つまり、買主が手付金を支払い、売主が受け取ることで、売主・買主双方が

不動産の売買について、明確な意思表示をしたことになるのです。

また契約後に、売主か買主かのどちらかが契約を解除したい場合には

手付による契約解除も可能。

つまり、買主は支払った手付金を放棄することで、契約を解除することができ、

また売主は手付金を倍にして買主に返還することで、契約を解除ができるのです。

 ただし、この手付解除が行えるのは、一定期間内に限られているので気を付けること。

さて、手付金といっても、解約手付、違約手付、証約手付の3種類があります。

それぞれの意味については… 

・解約手付とは、買主売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金。

・違約手付とは、契約違反（債務不履行）があった場合の「違約金」としての意味。

・証約手付とは、購入する意思があることを示して、買主が売主に預ける金員。

ただし、不動産の売買契約書に、上記の手付金の種類が記載されていないことがあります。

その場合は、手付金は「解約手付」と解されるのが一般的。

ところで、手付金の額は幾らぐらいが、適切なのか？

たとえば、手付金の額があまりにも僅かだったら、売主も買主も気楽に契約を解除できます。

これでは、手付金を授受する意味がありませんよね。

その反対に、手付金額があまりに大金だと、いざ契約を解除するときに売主も、買主も簡単には

契約解除できません。

このケースも、手付本来の役割からはずれてしまいます。

そもそも解約手付とは、一定のペナルティーを支払うことで契約解除できるものなので、

手付金の額は、やはり売買代金の５％?１０％程度がバランスがとれています。

いかがでしたか？

 もし契約するときに、多額の手付金を求められたら、何故そのようなことになるのか、

仲介業者などにその意図を確認しておくことも大事です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、住宅の住み替えにあたって資金面で不安がある場合、あらかじめ契約書に

「買い替え特約」を入れることを検討したほうがよいという話でした。

しかし、「買い替え特約」がなかった場合、どのように対処したらよいのか？ 

その場合の選択肢としては、３つあります。

１．新居契約の取引期日までに、新たな買い手に売却し資金を調達する。

２．自宅が売却できるまでの期間、金融機関に「つなぎローン」を組んで、購入契約を実行する。

３．契約書の定めに従って、違約金や損害金を支払う。

上記のうち、３はできるだけ避けたいところです。

しかし、購入契約の取引期日が迫ってくると、否応なしに契約違反の状態となります。

その場合、仲介業者に取引期日の延期してもらうといった交渉も必要になるでしょう。 

このように、住み替えの場合、自宅の売却契約が済んでさえいれば安心とはなりません。

自宅の売却計画か、新居の購入契約のいずれかが、予定通りに進まなければ、

資金の目途がつかず、トラブルになる可能性をはらんでいます。

従って、自宅の売却がスムーズにいかず、新居の購入代金が払えない場合に備え、

違約金が発生しないような措置を講じておくことは大切なのです。

まとめてみると、

・不動産契約においては、売却契約と購入契約相互に関連性を持たせる

・売却契約がうまくいかない場合に備えて、余裕をもった資金計画を立てる

いかがでしたか？

不動産の売買においては、万一上手くいかない場合を考えて、対処することです。　

もし住み替えを検討しているのなら、是非参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今住んでいる自宅を売却し、新しい住居を購入することを

「住宅の住み替え」といいます。 

例えば、先に自宅マンションの売却を行い、次に新居の購入契約を締結することは、

資金面でスムーズの事を進めるうえで定石です。

ところが、これが上手くいかない場合もあります。 

それは、自宅マンションの買主さんのローンが承認されず、売却契約そのものが

白紙解除となった場合です。 

不動産の売買契約には、「住宅ローン特約による白紙解除」といって、

買主の住宅ローンが成立しないときには、契約自体が白紙に戻ります。

そうなると、売却契約そのものが無かったことになり、新しい住居の 

代金支払いができなくなります。

では、こうしたことが起こった場合、新居の購入契約も白紙にできるのか？ 

それが出来る場合と、出来ない場合があります。

それが出来る場合は、自宅の売却が契約通りに実行されることが、購入契約の条件になっていたり、

自宅の売却契約の解除が、購入契約の解除の条件になっていたりする場合には、新居の購入契約は

白紙になります。

このような契約条件のことを、「買い替え特約」といいます。

住宅の住み替えでは、資金面で問題が起きないよう、余裕をもった資金計画

を立てることが大切です。

いかがでしたか？

資金面で不安がある場合、契約書に「買い替え特約」を検討してもらうこと。

 新居を契約する際は、参考にしてくださいね。

次回は、「買い替え特約」がなかったときの対処法について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

前回は、「道路」は４メートルの幅員が必要であるという話でした。

ただし、「2項道路」と呼ばれる例外規定があり、こうした4メートル未満の

道路であれば、セットバックすることで建築が可能です。

セットバックとは、道路の中心線より2メートル後退しますから、

自分の土地を余分に「道路」に提供することになりますね。 

これが、いわゆる「私道負担」というもの。

不動産のチラシで、前の道路が私道で「私道負担が約○○?有り」と

広告で見たことがないでしょうか。   

さて、公道と私道の区別については、公道とは国や市町村が管理する「道路」であり、

国道、府道、県道、市道などがあります。

一方、私道とは民間の所有地を、一般交通の便に供している「道路」のこと。 

土地を買う場合、公道なのか私道なのかということも大切ですが、

それ以上に、住宅が建築できるのかどうかが、最も重要になってきます。

なぜなら、私道であっても位置指定道路や開発道路であれば、

「建築基準法上の道路」となります。

大阪や奈良でも、狭い道路沿いに家が建ち並んでいる場所では、

位置指定道路の認定を受けていることが多いです。

こうした建築基準法上の道路であれば、その道路に間口を２メートル以上

接していれば、建築はOK。

ただし、私道の場合、水道や都市ガスといったライフラインの引込みや、

車の通行に、私道の所有者の承諾が必要になることがあります。

それだけ、私道の場合はいろいろと注意点があるということです。 

いかがでしたか？

道路が不動産にとってすごく重要なことが分かりましたか。

土地や中古住宅を買う時は、契約前にしっかり確認しておいてくださいね。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

ふつう、人や車が通れる道を「道路」と呼んでいますが、

建築基準法では、道幅が４メートル以上ないと「道路」とはいいません。

つまり、この「道路」に面していない土地には、家は建てられないということです。

ところが、この法律が施行される前から、当然、道幅４ｍ以下の道路はあるので、

こうした道を使ってきた人は大変困りますよね。

そこで、道幅が４ｍ未満でも「道路」とみなす、例外規定があります。

こういった道は、建築基準法第42条第2項で規定されていることから、

通称「二項道路」と呼ばれています。

二項道路に認定されれば、たとえ3メートルの道幅であっても、この道に

間口を接していれば、建物を建てることができるというわけです。

ただし、それには条件があります。

つまり、この二項道路に沿った土地で住宅を建築するには、「セットバック」

する必要があるということです。

セットバックとは、道路幅が4メートルあるとみなして、敷地を後退させるもの。 

そのやり方には、2つのケースがあります。

一つは、道路の中心線から２メートル後退（セットバック）するというもの。

もう一つは、道路の反対側が崖や河川の場合に、道路端から４メートル後退

（セットバック）するというものです。

道路幅が狭いぶんだけ、使える敷地が狭くなるので、建物や車庫は

敷地内に収まるかどうか、しっかり見極めないといけません。

従って、土地を買う時、その土地が幅員４メートル未満の道に接していれば、

建物の建設計画を見直すことがないように注意することです。 

いかがでしたか？

道幅が4メートル未満の場合の注意点をお話ししました。

気づいたときにはもう遅い・・なんてことにならないようにしてくださいね。

次回は、公道と私道について。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

前回では、法律（建築基準法）上の「道路」であれば、 その道路に2メートル以上接していれば、

基本的には住宅の建築が可能という話をしました。

要するに、「道路」は道幅が４メートル必要ということですね。 

では、なぜ4メートルが基準になるのでしょうか？ 

例えば、大阪や奈良、京都の旧市街地では、軽自動車でも入っていけないような狭い道があります。

こうした場所で火災が起こった場合、消防車や緊急車両は4メートルの道幅がないと入っていけません。

また防災面以外にも、道路には電柱が立っているし、水道管やガス管などライフラインをありますね。 

つまり、「道路」は住宅を建てる為だけでなく、いろんな役割があるということからも、

道路といえば、４メートル以上の道路幅が最低必要とされているのです。

しかし、これで困るのは、4メートルに満たない狭い道幅に面した住宅です。

今は良くても、将来建て替えできなってしまいます。

そこで、法律が施行される前から住宅が建ち並んだ古い市街地では、

道路幅が４メートル未満であっても、「道路」とみなされることもあります。

それには、条件があります。

その条件とは、将来４ｍに拡幅することを条件に「道路」としてみなすというものです。

さて次回は、セットバックについてお話しします。

ではまた。

こんにちは、辰川です。 

私たちがふだん、「道路」と呼んでいるのは、人やクルマが通る道のことですよね。

ところが、不動産の売買においては、「道路」とは単なる交通上の道を指して

いるわけではありません。

つまり不動産では、道路と道を、しっかり区別しているということです。 

では、不動産における「道路」とは、一体どういうものなのでしょうか？

それは、法律（建築基準法）によって、その道路に面する敷地に、

住宅を建ててよいか否かを基準に、「道路」を定義しているのですね。

ちなみに「建築基準法」とは、わたしたち国民が、住宅を建てるうえで、

最低限守らなければならない基準を定めた法律のこと。   

この法律では、都市計画区域内（いわゆる市街地のこと）には、道幅４ｍ以上の道に、

間口2ｍ以上接していなければ、住宅を建築できないと定めています。

ただし、これは原則であって、大阪や奈良の古い市街地に行けば、まだまだ

道幅4ｍに満たないような狭い幅の道路も残っていますよね。

こうした場所では、法律が施行される前の事情を汲んでくれたり、あるいは、

最新の制限に合わせないと建築できないことも起こったりするのです。 

いかがでしたか？

あなたが購入を検討している土地や中古住宅が、どんな道路に接しているのか・・

これは知っておいたほうが良さそうですね。 

次回は、なぜ道路幅は4メートル必要なのかについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

日本では地震など自然災害が多く、この国に暮らしている限り、

避けることは出来ません。

マイホームを手に入れたあとも、もし災害が起きたときに冷静に

対応できるよう、前もって準備だけはしておきたいものですね。 

そこで今回は、自然災害と保険の関係についてお話しします。 

まずは、火災保険と地震保険に加入しているかどうか調べることです。

もし加入している場合はその内容を確認しておきましょう。

住宅ローンを組んで家を購入する場合、こちらが黙っていても

金融機関が火災保険に入ることを条件にしてきます。

一方、住宅ローンを払い終えたら保険を更新しないでそのままにしている方

は多いのですし、キャッシュで購入される方も入らない方が多いですね。

しかも、金融機関が地震保険の加入を任意としているため、

住宅ローンを組む際も、地震保険に入らない方がたくさんいます。

ところが、地震保険は単独では加入できず、必ず火災保険とセットで契約する仕組み。

火災保険だけでは、地震による火災に対して損害を補償できません。

実はその役割は、地震保険が受け持っているのです。 

ところで、地震保険料はどこの会社でも一律。

その理由は、地震保険が政府と損保会社が共同で運営する公共性の高い保険だからです。 

但し、注意点もあります。 

地震保険は、倒壊や焼失した家を建て直すための費用を補填する

ものではないということです。

地震保険は、地震に遭って家をなくしたとき、生活の建て直しに

必要な資金を補填するという位置づけにあります。

これって、被災した立場からすれば、当面生活していくうえで

とても助かることですよね。

ですから、火災保険に入るのであれば、地震保険も是非検討しておきましょう。 

いかがでしたか？

せっかく購入したマイホームも、災害が起きてから後悔してもどうにもなりません。 

今できることを１つでもやっていくことが大切をいえそうですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今年の近畿地方は、10月に大雨をもたらす大型の台風がやってきて、

奈良や大阪の大和川沿いや、山沿いの沿線で大きな被害が出ました。

こうした被害をニュースで見ると、家を買って大丈夫だろうかと

心配になりますね。

では、住宅を購入する際、どんなことに注意したらよいのでしょうか？ 

・建物が何年に建てられたかを確認する

昭和56年に建築基準法が改正されて、耐震基準が厳しくなりました。

昭和56年以前のものを旧耐震基準、これ以後のものを新耐震基準と呼んでおり、 

例えば、昭和56年5月31日までに建築確認を受けた建物は旧耐震基準になります。 

では、旧耐震基準の建物は買ってはいけないのか？ 

そんなことはありません。住宅というのは新しいか古いかだけではなく、

きちんと頑丈に建てられているかが大事だからです。

それに旧耐震基準の建物であっても、耐震補強することで強度を上げることは可能。

今や、耐震工事や耐震診断に補助金を出している自治体も結構多いので、

購入前に調べてみるといいですね。

一方、新耐震基準の家であれば、大地震で倒壊する確率は低くなりますが、

それでも、絶対大丈夫というわけではありません。

家は新しくても、きちんと施工されているかは、とても重要です。 

・津波災害警戒区域や土砂災害警戒区域に指定されているかどうか

例えば、大阪府下の場合、津波災害警戒区域に指定されている場所はありません。

しかし、土砂災害警戒区域に指定されている場所はおよそ8千箇所もあります。

こうした場所は、各市町村が発表するハザードマップによって、調べることが可能です。

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したもの。

大雨で河川が氾濫した時、浸水する恐れのあるエリア、土砂災害などの自然災害に関する

情報などは、ハザードマップに載っています。

ハザードマップは区役所や市役所に行けばもらえますから、

自分が家を買おうとしているエリアがどうなっているのか調べることも大切です。  

次回は、災害と保険について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、いよいよ契約締結の確認事項について。 

まず、契約前に買主は、以下のことを確認しましょう。

１．売主の売却理由の確認

近隣のトラブルの有無、心理的な事情の有無などを確認すること。

２．売買代金以外にかかる費用の確認

登記費用、銀行の諸費用、仲介手数料などがありますね。

３．住宅ローンの条件を確認

どの銀行で借りるか、その際の借入金額など。

４．物件についての確認

内覧や重要事項説明書を通じて、土地建物の現在の状態、

増改築の履歴、法規制、負担金の有無などを確認します。

５．契約の条件・内容の確認

契約書のなかで、物件の表示、売買金額、各種の期日、融資利用や契約解除に関する条項、

瑕疵担保責任に関する条項などを確認すること。

また、できることなら契約の場で売主さんと会って、物件についての詳細について、

直接確かめることも大切です。

 大阪や奈良、京都の不動産業者の場合、契約時に売主・買主が直接対面せず、

仲介業者が契約書を持ち回ることで、各自が署名捺印するケースも多いです。

しかし本来は、売主・買主双方が顔を合わせ、契約書に調印するといった方法が

より確実であり、安心です。

そうしておけば、売主買主は疑問点があってもその場で確かめることができますね。

最後に、不動産の仲介を依頼するに当たっては、単に会社の規模の大小ではなく、

誠実で高い実務能力をもった業者を選ぶことが大切です。

いかがでしたか？

売買契約の場面では、売主と買主が会って直接確かめることが安心・安全の第一歩。

不動産の契約にのぞむ際は、是非参考にしてくださいね。

それではまた。