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こんにちは、辰川です。

現行の法律（建築基準法）では、道幅が４メートル以上ないと。

「道路」とは認めていません。

そして「道路」として認められないと、家の新築、建て替えはできません。

ところで、この法律ができる以前から存在した道には

道幅４ｍ以下のものが多くあります。

こうした道沿いで家の建替えができないと、

そこで暮らす人たちは困まってしまいます。

例外規定を設けているのです。

但し、こういった道で家を建てるにあたっては、ある条件を

満たしていなければなりません。

例えば道路巾が３メートルの場合、道路中心線から２メートル後退させるには、

自分の土地と反対側の土地で、それぞれに５０センチ後退(セットバック)すれば、

４メートルの道幅が確保できますよね。

お向かい同志で５０センチずつ敷地を道路側に持ち出すことで、

住宅を建築できることのメリットは大きいはずです。

そのかわり、後退（セットバック）したぶんだけ、

使える敷地も少し狭くなりますが。

その場合には、敷地の中に、建物や車庫はきちんと収まるかどうか、

そこもしっかり見極めることも大切なんですよ。

次回は、公道と私道について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

私たちが一般に「道路」と呼んでいるのは、

人やクルマが往来する道をいいます。

ところが、法律（建築基準法）では「道路」の定義を、

家を建築してよいか否かで決めています。

防災面以外でも、路上には電柱があり、地中には上・下水道管、

さらにガス管なども通っています。

つまり「道路」には建築するためだけでなく、いろんな役割があるので、

最低でも４メートルの道幅を必要としているのです。

軽自動車でも入っていけないような狭い道がありますね。

こうした道のなかには、道路幅が４メートル未満でも

家の建築が可能なケースもあるのです。

ただし、それには、ある条件を満たさなければなりません。

それは・・・

次回は、セットバックについてお話しします。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、土地選びをする場合の話です。

ここで覚えておきたいが「建ぺい率」と「容積率」。

なぜなら、この建ぺい率と容積率によって、

建築できる家の大きさが決まってくるからです。

この２つの数字を押えることは、土地選びの基本中の基本。

まずは、建ぺい率からいきましょう。

建ぺい率とは、「敷地面積の何割を一階部分に使えるか」を表したもの。

ふつう市街地は、用途地域で区分されており、

その場所で建てられる建物の種類、規模、建ぺい率などが決まっています。

例えば用途地域が住居地域（建ぺい率60％が多い）だと、

仮に敷地が30坪の場合、１階部分だけで18坪のスペースが確保できます。

これが第一種低層地域（建ぺい率40％の場合）になると、1階部分は12坪しか取れません。

第一種低層で１階だけで18坪を確保するには、45坪の敷地が必要になります。

このように考えると、住居地域にある土地のほうが利用価値が高いといえなくもない。

でもその反面、住居地域のように建ぺい率が緩い地域では、

建物と建物がピッタリくっつくように建てても違法にはなりません。

それが嫌な人には、そこそこ庭もあり、ゆったり暮らせる、

第一種低層のほうが住み良いという評価になるのかもしれません。

次に、容積率についてです。

容積率とは敷地面積に対する、１階や２階、３階の全床面積の割合のこと。

例えば単純に30坪の敷地に、延べ60坪の建物を建てるとなると、

容積率は200％になります。

しかし実際には車庫や庭といった空き地も要りますから、

3階以上の住宅を建てることになります。

これに対して、第一種低層住居専用地域で容積率が60％なら

50坪の敷地でも１階２階併せて30坪の建物しか建てられません。

ただし角地では、容積率が10％ほど緩和されます。

また建物内に小屋裏収納やロフト、吹き抜け、ベランダ、玄関ポーチは

容積率から除外されるので、広い部屋が欲しいときには、

ぜひ有効活用したいものです。

このように建ぺい率と容積率がわかれば、その土地に

どの位の大きさの家が建つのかわかります。

あなたが土地を検討するときはぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ふつう物件選びにおいては、住みたい場所の決まっている人と、

これから住みたい場所を決めるという人に分かれます。

住みたい場所が決まっている人は、

「今の住まいの近くで探したい」、「実家に行きやすい場所がよい」

という人なので、およそ希望エリアが定まっています。

その反対に、これから住みたい場所を決めるという人は、

エリアに特にこだわりがありません。

後者の場合、自分にとって本当に暮らしやすいエリアかどうかを、

いろんな角度から確認しておきたいものです。

そのため、自分にとって暮らしやすいかどうかは、

その場所がどんなエリアに属しているかを知ることも大事。

例えば古くからある住宅地と、新しい住宅地では、

街の雰囲気にも大きな違いもあります。

３０～４０年前に、同世代が一斉に住み始めた住宅街では、

現在、高齢者が多くなりがち。

さらに建て替えが進んだエリアでは、老若男女あらゆる世代が暮らし、

買い物施設や病院などが充実していたりします。

利便性については、通勤や通学、買い物などの便利さを第一に

考える人も多いですから、

「このエリアに暮らすと、どんな住環境が得られるのか」

を確認しておくのがよいですね。

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こんにちは、辰川です。

昔からよく言われているものに、「購入価格の最低２割は必要」という話があります。

あなたも聞いたことがありませんか？

しかし、親の資金援助がある場合は別として、マイホーム総額の2割を貯めるのは並大抵のことではありません。

そのために、マイホームを諦めるとしたら、本当に残念と言わざるを得ません。

今のような低金利の時代には、頭金が貯まるまで待つよりも、

さっさとローンを組んで買ってしまったほうが得なことも多いです。

では、なぜ購入価格の２～３割は必要と言われているのか？

それは、昔の住宅金融公庫（現フラット35にあたる）では「融資額は物件価格の８割まで」

という条件が付いていたからです。

そのため家を購入するには、必然的に２割の頭金を用意しなければなりません。

しかし、それが全ての人に当てはまるわけではなく、あくまでケースバイケース。

２割の頭金があるに越したことはありませんが、それが無理なら、マイホームは持てなくなります。

ですから頭金がないといって、諦める必要はありません。

現在は民間の住宅ローンにしても、フラット35にしても、頭金ゼロの全額ローンなど、いろいろな商品が選べます。

だからといって、無計画に借りてしまうと、折角、手に入れたマイホームを泣く泣く手放すことにもなりかねません。

だから、慎重に計画しなければなりません。

借りる前に、返済できる見込みをキチンと立てて、事を進めることが大事といえますね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

住宅ローンを早く返済し、楽になりたい・・・

ローンを組んだ人なら、誰もが思うことではないでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンの賢い返し方について。

実は、有利に住宅ローンの負担を減らすためには、3つの方法があります。

それは「繰上げ返済」と「条件変更」、「借り換え」というもの。

まず、繰り上げ返済とは元金の一部または全部を、前倒しして返済することです。

これには返済期間を短縮する場合と、期間はそのままで毎月の返済額を減らす場合が

あります。

最近は、繰り上げ返済にかかる手数料は、インターネットを使用すれば無料という金融機関も増えています。

次に、条件変更とは、今返済中の住宅ローンについて、返済期間や金利タイプを変更するというもの。

例えば、転職で収入が減ったり、その反対に共働きで収入が増えたりしたときなどに検討されるケースが多いようです。

また、借り換えとは、住宅ローンを一旦完済し、別のローンに組み替えることをいいます。

金利の低いローンに借り換えが効果的なのですが、借り換えるためには新たに

事務手数料や収入印紙代、これにかかる登記費用、繰り上げ返済手数料、未払い

利息分を支払ねばなりません。

そのため手軽な繰り上げ返済を選ぶ人も多いようです。

ただし借換えの場合には、住宅ローンの保証料の残存期間分が戻ってきます。

戻った保証料を諸費用に充てることもできるので、金融機関に確認してみることです。

住宅ローンの見直しは、常に悩ましい問題ではありますが

メリットとデメリットも考えたうえで、あなたにとって最も効果的なものを

選んでみることですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住宅ローンの審査は、ふつう2段階で行われます。

これが事前審査と本審査です。

事前審査のほうは、売買契約を取交わす前に申し込むことになります。

金融機関にもよりますが、早くて２、３日程度で結果を出してくれます。

この審査では、申込者の年齢や職業、収入を証明する資料、

現在の借入状況などから、融資の可否や借入額がわかります。

それだけに契約時の手付金も大きな額なので、契約前に

融資の可否をはやく知っておきたいところです。

この事前審査をクリアし、売買契約を結べば、

次はローンの本審査（正式審査）が待っています。

本審査ともなると、印鑑証明書や住民票、売買契約書の写しなどが必要です。

審査にかかる日数は、事前審査よりも長目ですが、事前審査はクリアしていれば

余程のことがない限り、本審査でひっくり返ることはありません。

ただ実際に融資が下りるまでは、住宅ローン以外の借入れや、転職等は厳に慎まなければなりません。

でないと、申込時の条件が変わってしまい、再審査の対象となります。

ところで民間の銀行への申込では、勤務年数の浅い人や自営業で収入が一定でない人には、

審査が厳しい傾向があります。

そんな人におすすめするのが、フラット35です。

フラット35とは、銀行などの民間の銀行と、住宅金融支援機構（旧、住宅金融公庫）と提携している住宅ローンのこと。

安定した収入や勤続年数などに今ひとつ自信のない人でも、フラット35なら審査に通りやすいといえるのです。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

住宅ローンを申し込むと、金融機関はあなたが提出した書類をもとに

審査が開始します。

この審査では、A銀行で通らなかったものも、B銀行だったら通ると

いうことも起こったりもします。

さて、住宅ローンの審査では、「信用情報機関」の登録内容が審査結果に

大きな影響をあたえます。

信用情報機関とは、個々の銀行の審査では限りがあるため、金融機関同士が

情報を持ち寄って共有する目的で設立されたもの。

この信用情報機関に登録された情報をもとに、融資が可能かどうかを

判断されるのです。

さて、申込者が特に気を付けたいのが、住宅ローン以外の借り入れがある場合。

例えば車のローンや、クレジットカードの借り入れがあると、年収に対する

返済比率に響いてきます。

また見落としがちなのが、携帯電話の購入費を分割払いにしているケース。

これも借り入れとみなされます。

奨学金の返済をしている場合も、返済比率には影響しますが、誰が主債務者に

なっているかよっても結果は変わります。

ところで、他に借り入れがあるからといって、住宅ローン申込時にその事実を

隠すことはよくありません。

なぜなら、信用情報機関によって、他のローンの利用状況もすべてわかってしまうからです。

その場合、住宅ローンを申し込む際に融資担当者に現在の借り入れ状況を正直に相談してみること。

そのほうが金融機関も、ローンを通すための方策など、いろいろと相談にのってくれたりするものです。

これが審査結果後では、銀行も相談のしようがありません。

マイホームは人生の大きな決め事です。

そのためにも、融資が通りやすい状況を意識的につくってみることが大切となります。

次回は、住宅ローンの２つの審査について。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

私たちの周りには様々なローンがあります。

車のローンや教育ローン、クレジットなどは借入金額もさほど大きくありません。

それだけに意外とあっさり審査を通ってしまうものです。

ところが、家の購入となると数千万円のお金が必要となるので、金融機関も

他のローン商品よりも厳しい審査基準を設けています。

とはいえ、一般消費者がこれほどの大きな資金を35年にわたり、

しかも低利で借りれるのは住宅ローンだけ。

それほどマイホームは、家族の生活の基盤と見なされているということです。

住宅ローンの審査では、次の２つのことが重要視されます。

まず、長期間安定した収入が見込めるかということ。

次に、安全に返済できるかということです。

そこで、「借入予定額が年収の何倍か」という点と、「返済比率」をチェックします。

ふつう総借入額は年収の7～8倍が限度とされています。

返済比率は銀行により30～40％程度の幅がありますが、

最近は基準が厳しくみる傾向にあるようです。

また自己資金は有るに越したことはありませんが、

昨今の金融機関は自己資金の有無よりも、本人の返済能力が重視する傾向があります。

そのほかで特に注意したいのは、他の借り入れがあるかどうか。

住宅ローンで月々10万円借りられる人が、車のローンを３万円返済中であったら、

月々７万円までしか借りることはできませんね。

そうなると、月７万円という返済額に見合う融資額しか

受けられないということになるのです。

次回も、住宅ローンの話は続きます。ではまた！

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