お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

マイホームを購入するにあたり、

住宅ローンを利用する人は多いですよね。

そこで今回は、『ローン特約は買主保護のためにある』

という話をします。

ふつう売買契約後に、もし住宅ローンの審査が否認されたら、

残念ですが不動産の購入ができません。

その場合、契約時に支払った手付金はどうなるのでしょうか？

もしお金が戻ってこなかったら心配ですね。

そのために、不動産の売買契約では、

「ローン特約」なるものを付けています。

この特約は、万一、金融機関が住宅ローンを審査を否認したとき、

売買契約そのものは白紙となり、さらに

同時に売主に渡った手付金は、無利息で買主に返還されるというもの。

つまり、ローン特約は買主保護の仕組みでもあるわけです。

ただし注意すべきは、これにも例外があります。

それは、買主は融資手続きを怠ったり、仮審査後に転職した場合などは、

この特約は適用されないということ。

車のローンを組んで、返済比率オーバーで住宅ローンが否認された場合も

同様です。

従って、買主は売買契約後は速やかにローンの手続きをし、

融資が下りるために最善を尽くすことが大切なんですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

 マイホームを手に入れると、毎年、固定資産税がかかってきます。

これが賃貸と違うところですね。

当然、あなたが購入しようとする物件も、売り主さんが

固定資産税を納付しています。

さて、固定資産税は毎年4月1日になると、

その年の税額が決まります。

ところが、不動産売買は ほとんどほとん通常、その年度の途中で

行われることがほとんど。

そのため、固定資産税もどこかの時点で

清算せねばなりません。

 この清算の仕方については、売買契約書のなかでは、

『公租公課等の精算』といいます。

 公租公課（こうそ・こうか）とは、「固定資産税と都市計画税」のこと。

この税金を、決済・引渡日を境に、売主買主間で日割清算するのです。

大阪や奈良など関西圏では、4月1日を

固定資産税の起算日として清算します。

一方、関東圏では１月１日を起算日としています。

さて関西の物件は、４月１日が起算日ですから、

例えば、物件の決済・引渡しを4月20日とするなら、

4月19日迄が売主負担となり、20日以降が買主負担になります。 

このように、不動産売買においては、

固定資産税の支払いも公平になるよう、

取り決められているので安心といえますね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古物件の場合、室内に照明器具やエアコンなどが

そのまま残されていることがあります。

物件の引渡し時には、こうした機器はどう扱うのか、

買主としてもとても気になるところ。

また、ガスコンロや給湯器なども使用できるのか心配ですよね。

設備の有無、あるいは故障の有無などは、

契約前に扱いを決めておかないと、引渡後にトラブルになることも・・

では、実際の不動産取引ではどうするのか？

そのためには、まず契約締結時に

「付帯設備表」や「物件状況確認書」を取り交わします。 

また同時に、雨漏りやシロアリの害、

給排水施設の故障に付いても確認しておきます。

ところで、付帯設備表や物件状況報告書は

作成を義務づけられているものではありません。

とはいえ、主だった設備機器については、

契約時までに不具合や故障がないかを

しっかり確認しておくことですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホーム購入にかかる費用は、

何も物件価格だけではありません。

というのも、購入に際して、

様々な諸費用が発生するからです。

こうした諸費用を把握しておかないと

気が付けば、予算オーバー

ということになりかねません。

では、一体どのような費用があるのでしょうか？

主なものを挙げてみましょう。

１．仲介手数料

「仲介手数料」とは、仲介に入った不動産会社に支払う手数料のこと。

通常、販売価格が400万円を超える物件では、

その仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」という

計算式で算出できます。

例えば、3千万円の物件を購入したときの仲介手数料は、

「96万円＋消費税」なので、100万円にもなってしまいます。

２．登記費用

不動産を売買すると、登記簿の所有権の保存や移転に伴って、

登録免許税が課されます。

また、法務局での登記申請は、通常は司法書士に依頼するので

その報酬もかかります。

３．ローン借入時の費用

 住宅ローンを組む場合には、銀行など金融機関に対して、

保証料や事務手数料が必要になります。

４．火災保険料

せっかく購入したマイホームを守るために、

火災保険・地震保険などの損害保険の加入も必須ですね。

その場合、保障範囲によって保険料も違ってきます。

５．引越代や家具購入費、リフォーム費用 

新居への引越し費用や、家具・エアコン・照明器具といった

購入費用も考えておかねばなりません。

また中古住宅でリフォームを希望すれば、

リフォーム費用もかかってきます。

いかがでしたか？

こうして費用をすべて足すと、結構な金額ですよね。

住宅購入を検討される際の参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、物件の内覧・申込みから売買契約までの流れを

簡単にお話しましょう。

１．購入の申し込み

物件の内覧を経て、いよいよ購入を決断すると

 申込みを行うことになります。 

購入申込書（買付証明書）には、買い手が購入条件を記入し、

不動産仲介会社の担当者に渡すことで申込みが完了します。

なお、購入希望者が複数いる場合には、大抵は先着順で申込みが

受付けされます。

２．住宅ローンの事前審査

物件購入にあたり、住宅ローンを利用したいときは、

まず銀行の事前審査を通しておかねばなりません。

事前審査には、源泉徴収票や健康保険証、運転免許証のコピーを

あらかじめ準備しておけば、事がスムーズに運びます。

そして銀行からは、早ければ、３、4日で審査結果がもらえます。

申込みと事前審査を経て、いよいよ契約へと進みます。

３．重要事項説明を受ける

売買契約に入る前に、説明を受けるのが『重要事項説明』です。

重要事項説明では、購入物件についての詳細な説明が

宅地建物取引士によって行われます。

４．売買契約を交わす

買主は重要事項説明を受けると、

次に売買契約書に署名・捺印することで契約が成立します。

あとは、物件を引渡しを待つばかり。

いかがでしたか？

実際には不動産会社の担当者が詳しく教えてくれますので、さほど心配はいりませんが、契約までの大まかな流れは押さえておきたいところです。  実際は、不動産会社の担当者がいるので、

さほど心配はいりませんが、

大まかな流れは押さえおきましょう。 

 それではまた。

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こんにちは、辰川です。

火災保険とは、住宅が火災や自然災害で損壊したとき

その修繕費を保険金で受け取れる制度のこと。

とくに住宅ローンを利用して購入した場合は、

火災で家を失くしても住宅ローンは残ったままです。

そうなると、火災保険への加入も必須となりますね。

ところで、新築でも中古でも

火災保険の保険料はあまり違いがありません。

なぜなら、火災保険は建物の時価ではなく、

再調達価格で評価するからです。

といっても、火災保険料を安くするコツはあります。

それは・・

不要な補償を外す 

火災保険は補償内容が充実しているほど保険料が高くなります。

不必要な補償は外して保険料を安くするのが得策です。

家財の保険金額を見直す 

家財保険の支払上限額が必要以上に大きくなっていたら、

見直しことです。

免責金額を高くする 

免責金額とは、いわば自己負担金額のこと。

この負担額を高くすれば保険料は安くなります。

許容できる免責金額を設定してみましょう。

いかがでしたか？

あなたがマイホームを購入したとき、

火災保険に加入する際の参考にしてくださいね。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。

まず初めに、仲介手数料がどういうものなのか

確認しておきましょう。

仲介手数料とは、契約成立による成功報酬 

不動産会社を介して、

新築一戸建や中古住宅、土地などを購入すると、

仲介手数料が発生します。

その仲介手数料とは、不動産会社が営業活動や

事務手続きを行った結果、売買契約が成立したときに、

不動産会社に支払われる「成功報酬」のこと。

ところで、仲介手数料の金額は、次のような簡易な計算式で

求めることができます。

それは・・ 

仲介手数料＝購入価格の3％＋6万円＋消費税

例えば、3000万円の物件なら、仲介手数料は105万6000円です。

ところが、仲介手数料の下限はないので、

不動産会社の中には、仲介手数料を安く設定していることもあります。

当社はこれに該当しますが・・。

では、一旦、売買契約が成立した後に、

何らかの理由で契約を解消した場合、

仲介手数料の支払いはどうなるのか？

この場合、原則、買主都合で契約を解消しても、

契約が成立しているので、仲介手数料は発生します。

住宅ローン特約をつけておく

 「住宅ローン特約」とは、

買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合

売買契約が白紙撤回されるというもの。

この場合には、仲介手数料は発生しません。

ただし、買主がローンの書類準備などを怠ったことで

ローンが否認された場合は、

たとえ「住宅ローン特約」が付いていても適用されません。

この点は、注意してくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

日本では長い間、

「家の寿命は30年で価値がなくなる。だから、手をかけても無駄」と

あきらめる人も少なくありませんでした。

ところが近年、この考え方も変わってきています。

つまり、『古くなったら建替える』から

『家を長持ちさせて住み続けよう』というふうにです。

そこで欠かせないのが、計画的なメンテナンス。

というのも、一戸建ては分譲マンションと違い、

『修繕積立金』のようなものがありません。

そのため、一戸建てを購入したら、

計画的にメンテナンスに備えておくのがベターなんですね。

適切な時期に行うメンテナンスは、家を長持ちさせるだけでなく、

新築時より住み心地を高めることも可能。

ですから、家を購入したら、早い時期に自分なりの

「長期修繕計画」を立てておくのがよいでしょう。

そうすれば、メンテナンスにかかる費用も分散されて

、急で多額の出費も避けられますよね。

ところで、メンテナンスの時期は、部位や内容によって

異なります。

例えば、屋根の防水や外壁の塗り替えなど、足場を組んで行う工事は

10～15年ごとが目安。

これらは工事費がかさむので、いっぺんにまとめて行うほうが

費用面でも無駄がありません。

 そのほかでは、

・外部の木部・鉄部の塗り替え・・・5年ごと

・内部材の貼り換え・・・10年ごと、

・給湯器・浴室・洗面所・キッチンなどの設備交換・・・15年~20年ごと

となっており、早期対処が長持ちのコツといえます。

ところで、建物の状態は、築年数が同じでも、

住まい方によっても、ずいぶんと変わります。

例えば、雨漏りは、発生してから室内に影響が

出るまでに数カ月かかります。

ですから、自分で点検できない箇所や、判断が難しい箇所は、

建物検査の専門家に依頼しておくのがよいです。

それではまた。

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前回に引き続き、中古住宅の壁紙選びにコツについて。

今日は、売却物件の壁紙の貼り替えの話をします。

さて、自宅を売却しようとするとき、

「売主がリフォームする必要があるのでは？」と考える人は多いです。

でも実際には、その必要性が少ないといえます。

なぜなら、売主がリフォーム費用をかけても

売却価格に反映されることは少なく、

また買い手が自分好みのリフォームを希望することが多いからです。

但し、例外もあります。

それは物件の状態によっては、簡単なリフォームをした方がよい場合です。

当たり前のことですが、内装の傷みがあまりにひどいと、

見学者は物件に好印象をもちません。

例えば、壁紙が大きく剥がれていたり、結露やカビで真っ黒、

タバコやペットの臭いが染みついている・・。

こうした場合、クロスや畳を変えたり、ハウスクリーニングを行うだけでも

見た印象がずいぶん違ってきます。

せっかく、立地や物件を気に入ってもらっても、内装の状態で

パスされたらもったいないですよね。

ちょっとした工夫や、コストをかけることが早期売却への

近道になることもあります。

もしあなたが自宅を売り出す場合、売却を依頼する不動産会社さんに

いろいろ相談してくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古住宅のリフォーム工事で

最もイメージが変わるのが、壁紙の交換ではないでしょうか。

というのも、壁は部屋の中で大きな面積を占めるからです。

それだけに壁紙選びで失敗はしたくないですよね。

そこで今回は、壁紙選びのコツをいくつか紹介しましょう。

リビングと個室では違う

住まいには家族全員が利用する「リビング」と、

各人が使う「個室」がありますね。

リビングは家族の憩いの場所。

だから、居心地のよい空間にすることが大切です。

一方、個室は使う人の好みで

自由に決めるのがよいでしょう。

色、柄、素材がポイント 

壁紙選びでは、色や柄、素材の3点をしっかり

おさえておくと便利です。

まずは、色について。

例えば、リビングを温かみのある雰囲気にしたいならベージュ系がいい。

都会的で雰囲気を目指すならグレー系という具合です。

もし気に入った家具があれば、その色を基準にするのも良し。

ところで、サンプルは光の当たり方で色の違ってみえます。

だから、必ずサンプルを壁に当ててみることですよ。

また、狭い部屋には小さな柄を選び、

広い部屋には大きな柄を選ぶのがコツ。

なぜなら、狭い部屋に大柄の壁紙は、狭く感じられますし、

広い部屋に細かい柄ではどこか落ち着きません。

ただし、いずれの場合もアクセントクロスとして使うなら

おしゃれな雰囲気にもなりますよ。

さて次回は、売却時の壁紙の張替えについて。 

それではまた。

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