お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

今回は、建物の耐震性について。

中古物件には価格面をはじめ、中古ならではのメリットがあります。

でも、意外と見落としがちなのが耐震性能。

家の倒壊や家具が倒れるなど、とても心配ですよね。

さて、中古住宅には設備・仕様に関する説明がない場合が多いため、

そのぶん耐震性能を見極めることも大事です。

では耐震性を考えた時に、

特に注意しなければならない建物とはどんなものでしょう？

そこで次に、建物の耐震性をみるときの効果的な

チェックポイントをいくつか挙げてみましょう。

①１９８１年以前に建てられた建物かどうか。

１９８１年６月以降は建築基準法が改正され、震度6程度の地震でも

倒壊しないことを前提に建てられています。

②１階部分より２階部分が飛び出ている建物

つまり２階部分を１階の柱だけで支える建物のことであり、

構造的に不安定な家になりがちです。

③一階に壁面が少ない建物

1階部分に大きな窓がたくさんあると、そのぶん壁が少なくなるので

耐震性に欠け、1階部分だけが倒壊という危険性があります。

④構造が老朽化している

例えば、建物土台や柱などが腐ったり、シロアリ被害にあっていたり、

雨漏りがあるのに、メンテナンスがされていないと強度面で不安が残ります。

上記のことに当てはまる場合でも、キチンとした構造補強を行えば、

耐震性も増し、寿命も長くなるものです。

いかがでしたか？

あなたが今後、住宅の耐震性をみるときの参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホームを購入する場合、

最初にぶつかるのが、予算の問題がありますよね。

新築のように、すべてが真っさらで住むのは気持ちがよいもの。

でも昨今、何が何でも新築で、ということもなくなりました。

中古物件の良さを見出し、予算面や立地などで

妥協できればという人も増えてきているからです。

そこで今回は、あらためて「新築と中古」。それぞれのメリットとデメリット

を整理してみましょう。

■まず、新築のメリット・デメリットからです。

メリットとしては、何といっても、仕様すべてが最新のものなので、

設備機器についても6～10年は何ら問題なく使えること。

また、ご近所の方も同時期での入居が多いので、気兼ねはいらないでしょう。

一方、デメリットでは、やはり中古と比べて価格が割高であること。

そして一般に、中古に比べて、購入後の値下がり幅が大きかったりもします。

■次に、中古物件のメリット・デメリットから

住宅の場合、築10年前後からは下落率が縮小していきます。

また古くても建物価値はゼロにはなりません。

設備や内装が古ければ、リフォームが必要となりますが、

もともと購入価格が安いぶん、思いきって自分好みのリフォームができますね。 

さらにリフォームにお金をかければ、新築同様の住み心地も可能です。

また中古マンションの場合、売主の修繕積立金を引き継ぐことができます。

いかがでしたか？

もしあなたが、住宅選びで新築か中古で迷ったときには、

参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホームを検討するとき、

「購入か、賃貸か」で

悩む人も多いのではないでしょうか。

さて購入か賃貸かは

それぞれに一長一短があります。

例えば、子どもの教育環境を重視する場合は、

「購入」がよいのかもしれません。

一方、転勤の多い人なら、

「賃貸」を選ぶのももっともな話です。

ところで住宅を購入するとなると

頭金が必要だったり、諸経費もかかります。

それに住宅ローン以外に固定資産税や

マンションであれば管理費もかかってくる。

そんなこともあって、

最近はマイホームを持たず、賃貸のままでよいという人も

増えているとか。

その一方、賃貸住宅においては

「高齢者は借りにくい」とも言われていますよね。

その理由は、高齢者はリタイヤ後に定期収入がないことや

健康面のリスクが高いことがあるからです。

もちろん大家さんによっては、高齢者の受け入れ方も

違うかもしれません。

しかし大方の場合、借り手としては将来的な

難しさも考えておく必要はありそうです。

他方、マイホームを所有している場合は、

住宅ローンが終われば、住居費が一気に軽くなる。

そう考えると、購入か賃貸かという問題は

今の楽を取るか、先の楽を取るか、

という話なのかもしれませんね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、違法建築でも銀行融資が可能かどうかについて。

さて、あなたは違反建築と聞くと、どんな住宅を想像しますか？

雨漏りがひどくて、床が傾いたような欠陥住宅を

イメージしているでしょうか。

でも、「違反建築＝欠陥住宅」というわけでもありません。

というのは、違法建築のほとんどは、

「建ぺい率」と「容積率」のオーバーであり、

欠陥住宅とは相関性はないからです。

今では、新築住宅を購入すると「検査済み証」の発行を

受けることになります。

しかし、昔はそれがなくても銀行は融資してくれたのです。

違法建築が建てられた時期は、地価が高かった時代と重なります。 

地価が高いゆえに、狭い土地でも大きな家を建てたい・・

多くの人がそれを望んだ時代です。

そうすると建蔽率や容積率といった規制を超えしまうのですが、

当時の行政や金融機関はそれを黙認してきたという経緯がありました。

勿論、建ぺい率や容積率が順守されないことは良くありません。

中古住宅については、当時の経緯もあり 金融機関は

建蔽率や容積率にオーバーがあっても、一定の範囲内に収まるのであれば、

住宅ローンの融資してくれます。

その一方で、違反建築には融資をしないという金融機関があるのも事実。

ですから、融資を申し込んだ金融機関で難しい場合は、

あきらめず、他の金融機関を当たってみてください。

むろん、耐震性などで問題がないか、安心して住める建物かどうか、

しっかりチェックする必要はありますよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

不動産の売買で、時折相談をうけるのが、

市街化調整区域にある物件です。

こうしたエリアにある中古物件は、

自然環境に恵まれていて、広い敷地があり

しかも価格はとても安い。  

では、どうしてそうなるのか？

その理由は、

市街化調整区域では、原則、農家以外の人は、

原則として建築ができなからです。

つまり売地があっても、家を建てるのはまずムリ。

ところが、そんなエリアでも、

たまに中古住宅が売りに出ています。

人が住んでいるだけに、水道やガスも通っている…

建物さえあれば、そのまま住めばよいだけ。

買う側にとっては魅力のある話ではないでしょうか。

でも、良いことばかりではありません。

将来の建て替えたいとき、都道府県知事の許可がなければなりません。

農家の跡取りでもない限り、とても難しいといえるのです。

また、購入にあたって、住宅ローンの審査もきつい・・

なぜなら、

『建て替えが難しい＝土地の担保評価が低い』ですから、

市街化区域に比べ、銀行の審査がかなり厳しいわけです。

したがって、

自然環境に恵まれている、土地が広い、値段が安くても 

住宅ローンの審査は通りにくいのです。

もしあなたが郊外で物件を探す際は、

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回までは、住宅ローンの「仮審査」、

「本審査」についての話でしたね。

今回は、いよいよ本審査後の、

「金銭消費貸借契約」についてです。

金銭消費貸借契約書とは、

いわば申込者と金融機関の間で取り交わされる、

正式なローン契約のこと。

ここでは、実際のローン借入額、

返済期間、変動金利か固定金利かの決定、

銀行口座の開設を行います。

ところで、住宅ローンで適用される金利は、

ローン契約時の金利ではありません。

あくまで融資が実行されたときの金利。

ここは注意したいところですね。

この手続きが終われば、

あとは融資の実行（残金決済）を待つだけです。

いかがでしたか？

一見、煩わしくみえる住宅ローンの手続きですが

一連の流れを知れば、スムーズに進められます。

是非参考にしてくださいね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

金融機関による事前審査といえば、

物件自体の審査というよりも、申込人の属性を

審査するという性格があります。

例えば、申込人の年収や勤務年数などです。

また、この事前審査は、

不動産売買契約に入る前に行うことが

今では一般的になっています。

さて今回は、「住宅ローンの本審査」について

お話しします。

事前審査（仮審査）では、

主として申込人の属性を審査したのが、

本審査では購入物件の担保力を審査していきます。

とはいえ、すでに事前審査をクリアしていれば、

購入物件が相場より高すぎるとか、担保価値が無い場合を除き、

本審査でつまづくことはまずありません

そのほかで注意しておきたいのは、

カーローンやクレジットローンを返済中であれば、

住宅ローンの審査に入る際に、必ず自己申告しておくこと。

でないと、金融機関の担当者も

何を返済中なのか判らない場合、

審査自体を進まないこともあります。

この自己申告をうっかり怠って、

住宅ローンを利用できなかったら、

もったいない話ですよね。

いかがでしたか？

今はクレジットで簡単に買い物できる時代。

でも住宅ローンの審査では、意外な落とし穴があることも

注意してくださいね。

さて次回は、いよいよ「ローン契約」についてです。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は、事前審査とはどのようなものかについて

話しました。

そこで今回は、事前審査に落ちる理由と、

その対策についてです。

年収や勤続年数などの条件がクリアしていても、

住宅ローンの事前審査に落ちることがあります。

それには、どんな理由があるのでしょうか？

 ●一つは信用情報に傷がある、

いわゆるブラックリストに載っている

例えば、クレジットカードやスマホの引き落としが延滞すると、

住宅ローンの審査には通らない可能性があります。

というのも、ブラックリストに登録されると5年～10年という

期間が過ぎないと登録情報は残るからです。

●返済中の自動車ローンなどがある

事前審査では、「返済額が年収の何割になるか」という

年収比率を審査します。

この年収比率には、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードの返済も

合計するので、比率を超えると事前審査で落ちるのです。

ただし現在返済中であっても、融資実行時までに完済すれば

審査に通ることもあるので、審査前に担当者に相談してみてください。

では、上記のことを踏まえ、事前審査に通る確率を上げるためには、

何に気を付ければよいでしょうか？

１．返済中のローンを把握しておく。

でないと、審査の際に『隠していた』と捉えられて

審査の評価を下げることがあります。

２．返済や支払いはきちんと行う

信用情報に傷がつかないよう、クレジット払いの支払いが

キチンとされるよう、銀行口座の残高に注意すること。

３．大きな買い物をしない

マイホーム購入前に車のローンを組むと年収負担率に

影響しますから、避けるのが賢明ですね。

４．転職や独立をしない

長期間、安定して返済できる人かどうかを審査するので、

転職・独立をするなら家を購入したあとにすべき。

５．健康に留意する

銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）に加入できる

健康状態が求められます。 

ところで、もし審査に落ちてしまったら、

どうすればいいのでしょうか？

仮審査に落ちた理由が希望借入額に届かなった場合は、

購入物件を価格の低いものに変更するのも選択肢の一つ。

また落ちた理由が不明なときは、自分の信用情報をCICや

JICCといった信用情報機関に依頼すれば開示してくれます。

仮審査に落ちた理由がわかれば、

マイホーム取得に近づくことができるというものですね。

 さて次回は、住宅ローンの『本審査』について。

 それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

マイホームの購入にあたり、

多くの人が利用するのが「住宅ローン」ですよね。 

ただ住宅ローンと聞くと、何かと面倒くさいような気もして、

業者さんに任せてしまう方は結構多いようです。

そこで今回は、住宅ローンの一連の流れについて

カンタンにご説明してみましょう。

さて、住宅ローンの一連の流れとは、

およそ次のようになります。

『事前審査→　本審査　→　金消契約　→　融資の実行』

まず最初の手続きが、『事前審査』（仮審査ともいう）というもの。

では、事前審査では、どのようなことを見るのか…

この審査の特徴は、ローン申込人の返済能力や

購入物件の担保価値が審査されます。

例えば、完済時の年齢や収入、勤め先、勤務年数、

借入れ歴などですね。

銀行の住宅ローンの場合は、仮審査にさえ通れば、

本審査はまず通ると考えてよいです。 

そして、仮審査の結果が出るのは1週間以内が目安。

1～2日で結果がわかることもあります。 

ただし、クレジットカードの延滞があると、融資が受けられないと

いう結果が短期間で出ることも。

また、個人事業主や借入希望額が高額の場合は、

1週間以上審査に時間がかかることがあります。

一方、フラット35の場合は、担保評価に時間がかかるので、

2週間程度と考えておきましょう。 

ところで、不動産の売買契約前までには、

この事前審査をクリアしておくのがよいです。

なぜなら、売買契約を締結したあとで、

事前審査が否認されてしまうと、

売主は受領した手付金を買主に返却せねばなりません。

不動産業者も返却の手間を省きたいので、

事前審査をクリアしたうえで売買契約に進むというわけです。

さて、次回は事前審査に落ちないための

対策について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、中古住宅の価格交渉についての

話をしましょう。

さて、販売中の中古物件ならどれでも、

値引きができるというわけではありません。

ただ、値引きが成立しやすい物件というもの

があります。

例えば、周辺相場より割高な物件とか、

売り出しから長い期間が経過している物件です。

相場とかけ離れた価格で売りに出ている物件なら、

具体的な金額提示をすることで交渉できたりもします。

また、売り出してから長期間が経過した物件では、

価格交渉に応じてくれるケースも。

さて、実際の値引き交渉では、実に有効な手段があります。

それは…

「この金額なら買いたい」という意思を売主側に伝えること。

もちろん、希望金額がそのまま通るというわけではありませんよ。

しかし、金額を提示したことがきっかけで、

売主と買主双方が歩み寄り、取引が前進しやすくなります。

なぜなら、売主からみれば、

買うかどうかわからない人よりも、

購入意欲をもった買い手を重要視するからです。

また、物件の値引交渉では

買い手側の誠実さも必要となります。

無茶な価格を提示すれば、交渉自体が上手くいかないことも

起きます。

ところで、実際の値引き交渉では、

売主買主が直接交渉するのではなく、不動産会社が双方の間に入って

交渉することがほとんどです。

したがって、交渉の成否は、担当者の交渉力にかかっています。

ですから、信頼できる営業担当者に値引き交渉をしてもらうことも

大事なポイントとなります。

それではまた。

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