お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

 昨今、マイホーム購入を検討するとき、中古住宅もひとつの選択肢

とする人が増えてきました。

 ところで、物件価格がどのように決まるのか、気になる人も

いるのではないでしょうか。

まず新築住宅ではどうか… 

新築物件では土地代や建築費のほか、広告宣伝費と売主の利益が

プラスされて販売価格が決められます。

一方、中古住宅の場合では、一般に「取引事例比較法」が

用いられています。

取引事例比較法とは、条件が類似した物件を参考に、

販売価格を決める方法のこと。

たとえば、標準相場を100とし、立地や建物の状態を加点・減点して

おおまかな販売価格を提示しながら、

あとは売主の要望をもとに販売価格を決めます。

したがって、値引きを想定して少し高めに値段設定したり、

また売主の事情で早く手放したいときには、

相場よりも安く設定するのです。

似た物件でありながら、販売価格に違いがあるのは、

こうした売主の事情もあるということですね。

さて次回は、中古物件の価格交渉のコツについて。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

今回は、住宅ローン控除期間13年の特例措置が、

2022年12月入居分まで延長されるという話です。

さて「ローン控除」とは、住宅ローン利用者であれば、

借入残高の1%を所得税から控除するというもの。

その期間は通常なら10年です。

ところが、2019年に消費税10％が適用されたことを受け、

2020年12月末日迄に入居すれば、控除期間が13年となる

特例措置がありました。

それが、今年は新型コロナの影響により、

2022年12月末まで入居すれば適用されることに！

ただし、次の点は注意が必要です。

１．契約の期日

注文住宅なら、2021年9月末までの契約

分譲住宅なら、2021年11月末までの契約

上記の契約では、2022年12月末までの入居が対象です。

２．延床40㎡～50㎡未満の物件では…

延床面積40㎡～50㎡未満の物件を 購する場合は、

世帯合計所得が、1000万円以下であること。

もしあなたが新築一戸建て、あるいは注文住宅を

を検討中あれば、契約期日を意識してみては

いかがでしょうか。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・  

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古戸建、中古マンション

の購入なら安心してお任せください。

ムダな費用を掛けず、間違いのない物件選びをお手伝いします。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

今回は、「建築条件付き土地」を購入する場合の

注意点について。

文字通り、「建築条件付き土地」というのは、

売主が条件を付けて土地を売ることです。

具体的には、売主が指定する建築業者と一定期間内に

建物請負契約を結びことが条件となります。

その期間内に請負契約が成立しなければ、

土地契約そのものは白紙となります。

ところで、まだ建ってもいない建物を、

「建売住宅」として販売することはできません。

プランも決まり「建築確認申請」が出ておれば

「建売住宅」ですが、

フリープランとあれば、「建築確認申請」が出ていないということ。

ですから、建築条件付土地の場合、

「土地の契約」と「建築の契約」という2つの契約を

別個に取り交わすことになります。

建物はまだ建っていないので、

売主の「その仕様でこの金額で建てます」という約束のもと、

買主と建物請負契約を交わすのです。

さて、ここで注意したいのが、業者に支払う仲介手数料。

本来、建築条件付土地はあくまで土地取引。

よって、土地の契約分については、仲介手数料が発生します。 

ところが、悪質な不動産業者は、土地と建物を別個に契約しながら、

建物完成後、土地建物一体の契約書に差し替えます。

こうすることで、買主に対して、建物分の仲介手数料を

請求しようとするわけです。

もうお分かりのように、「建築条件付土地」では、

建物の仲介手数料を支払う必要はなく、このケースでは

仲介業者に違法性があるわけです。

いかがでしたか？

もしあなたが 建築条件付土地を検討されるときは、

こうした点も認識したうえ、安全に商談をすすめてくださいね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

「不動産って一体どれくらい値引いてくれるのか・・」

漠然と考えている買主さんは多いですよね。

マイホームは、人生で一番高い買い物だけに、

車を買うのとでは、訳が違います。

それだけに、少しでも安く買いたいのが人情。

買い手としては、どこで値段が折り合うのだろうかと

気を揉むことでしょう。

そんな買い手に代わって、売主と値引き交渉を行うのが

仲介業者です。

実際は、売主側にも仲介業者が立つことが多いですから、

価格交渉は業者同士が行うことになります。

では、気になる不動産の値引き交渉は、

どのようにして値段がきまるのか・・ 

不動産の価格を最終的に決断するのは、

あくまで売主です。

しかし、価格交渉を直接買主が行うことはないので、

実際には不動産会社に任せることになります。 

それだけに、交渉窓口の不動産会社の担当者に

交渉力がないと値引きも難しいといえます。

また、値引きにはタイミングも大事。

買うかどうか迷っている状況では、当然に

売主側には本気度は伝わりませんよね。

そこで購入者に求められるのは、

まずは購入意思を固めること。

「この家に住みたい」という強い意思が

売主の心を動かすこともあるからです。

ところで、中古物件の売主もまた、買主同様、一般消費者なので

売却理由も実に様々。

値引き交渉がスムーズにいくこともあれば、

逆に難しいこともあります。

一般に言えることは、しっかりメンテナンスされてきた物件ほど、

値引き額が小さい傾向があります。

それは、日常の掃除や、傷んだ箇所の修繕などに、

時間やお金をかける売主ほど、家に愛着をもっているからです。

買主がこの点を評価すれば、たとえ大きな値引きがなくても、

売買がまとまるケースが増えてきます。

その反対に、あまり手入れがされてこなかった物件ほど、

値引きが通りやすい傾向があります。

無論、その物件に多額のローンの残債があれば、

売主も値引きにも応じられないということもおこります。

また、売り急ぐ売主ほど値段交渉に応じてくれやすく、

売り急ぐ必要のない売主は値引きにも渋い傾向があります。

とはいえ、すべてがすべて、

これに当てはまることもありません。

さて、実際に不動産の価格交渉するのが、

不動産仲介業者である以上、

交渉の成否は業者の手腕にかかっています。

それには、担当者が売主や買主の心情を理解しながら、

取引を円満にまとめようとする気概も必要になります。

いかがでしたか？

不動産を上手に購入したいときは、不動産業者の規模ではなく

あなたのことを考えて動いてくれる仲介業者を選んでみることです。

それではまた。  

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古戸建、中古マンション

の購入なら安心してお任せください。

ムダな費用を掛けず、間違いのない物件選びをお手伝いします。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。  

「自宅を建てて、お店を開きたい・・」

今回は、そんな人のために店舗兼住宅を建てるときの

住宅ローンの組み方についてです。

さて「店舗併用住宅」とは、

居住部分と店舗部分が一体化したものですが、

ローンでは通常の住宅とは違ったルールが適用されます。

というのも、本来、住宅ローンする利用には、

「居住用」であることが条件になるからです。 

つまり、店舗部分は「事業用ローン」の扱いとなってしまう。

とはいえ、住宅ローンは事業用ローンよりも金利が安く、

長期間借りれるので、月々の返済額も低くなります。

金融機関によっては、店舗面積が半分以下であれば

住宅ローンとまとめて申し込めるところもあります。

勿論、店舗部分を自己資金で用意できれば、

通常の住宅と同じように

住宅ローンの審査を受けられますが・・

ただし、「フラット35」を利用する場合は、

借入対象は住宅部分のみとなります。

しかも、建物面積の二分の一以上は

居宅でなければなりません。 

いかがでしたか？

もし店舗兼住宅を購入したいときは、

資金面の対策を押さえておきたいものですね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築建売住宅、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

待望の住宅を購入すると、次に考えねばならないことは

いかに大事なマイホームを維持していくかということ。

例えば、一戸建ての場合では、

外壁や屋根などを修繕するにも、それなりの出費が伴います。

ましてや、突然の出費となれば、慌てることに・・

そして、修繕するしないの判断は当の所有者が決めねばなりません。

一方、分譲マンションの場合は、エレベータや廊下、階段、

エントランス、外壁などの共用部分が沢山あるため、

大規模な修繕工事となり、多大な費用がかかります。 

そこで考え出されたのが、長期修繕計画にもとづいた、

「修繕積立金」という仕組みです。

修繕積立金とは、長期間にわたりマンションを維持管理するのに

必要な費用を、管理費とは別に積み立てられるお金のこと。

１２～１３年に一度の大規模修繕を行うにあたり、

各住戸に一度に多額の費用を負担させないように、

毎月一定額を積み立てることになります。 

そんな修繕積立金ですが、自宅マンションを売却する際には、

売主は修繕積立金の返還を請求することができません。

というのも、一旦、納めた修繕積立金は、管理組合の財産となり、

来たるべき大規模修繕のために使われるからです。

したがって、中古マンションの購入者は、 売主が積み立ててきた

修繕積立金をそのまま引き継ぐことになります。

いかかでしたか？

もし、あなたが中古マンションの購入を検討するのであれば

是非参考にしてくださいね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古戸建、中古マンションの購入なら

安心してお任せください。

ムダな費用を掛けず、間違いのない物件選びをお手伝いします。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。 

不動産を購入するには、当然のことですが

売買契約を結ぶことになります

ところで、その契約に進む前に、まず「その物件を購入したい」という

意思表示が必要になります。

購入の意思表示を行う 

では、その意思表示はどうやって行うのか？

この意思表示は口頭ではなく、

購入申込書（買付書）という書面をもって、売主側に伝えます。

購入申込書とは、「この条件なら購入します」という内容を記したもの。

つまり、購入希望価格や手付金の額、引渡し時期などを記入します。

これをもとに、不動産仲介会社の担当者を介して、

売主側と交渉を行うわけですね。

そして、売主・買主間で商談がまとまれば、

売買契約へと進んでいきます。

購入申込者が重なったときはどうなる？  

せっかく、不動産の購入を決めたのに、タッチの差で２番手といわれた・・

中には、こんなケースもでてきます。

通常、不動産購入は申込順が原則です。

したがって、 購入希望者が重なった場合は、

１番手の人が交渉の優先権を持つことに。

ただし、2番手以降の人の方が売主にとって条件が良ければ

2番手の人が買い手に決まることもあるのです。

購入申込みはキャンセルできる？ 

購入申込み自体は、売買契約とは違い、法的な拘束力はありません。

したがって、契約までにキャンセルしても金銭的なペナルティはなし。

とはいえ、購入申込み後にキャンセルするということは、

すでに売買契約の準備に入った相手方（売主）に

迷惑をかけることにもなりますよね。

 ですから、購入申込みは、よく検討したうえで、

行う必要があるといえます。

いかがでしたか？

あなたがマイホーム購入を計画しているのなら、

こうした契約までの手順をぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・  

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築建売、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

先日、こんな質問をいただきました。

「畑が安価で売りに出ています。

ここを購入して、家を建てられますか？」

 自然がのこる環境で、自宅を建て、

広い庭で土いじりをする・・

そんな暮らし、どこか憧れますよね。

さて、畑や田んぼは、自由に売買できたり、

宅地に変えることは可能なのでしょうか？

農地は、簡単に売買できない

というのも、 農地には「農地法」による制限が

かかっているからです。

つまり農地は、住宅地のように自由に売買したり

農地から宅地に変更するにも、

地元の農業委員会の許可をもらわねばなりません。 

農家以外の人が、家を建てることは難しい

さて、農地といっても、そのエリアが

市街化区域と市街化調整区域でも、その扱いが違ってきます。
 

・市街化区域の農地

農地法をクリアできれば、さほど問題はありません。

・市街化調整区域の場合

このエリアでは、原則的に建築はムリ。

ただし、農家の跡継ぎ以外の兄弟で、例外的に家を建ててもよい

というケースがあるくらいです。

いかがでしたか？

畑や田んぼが、いくら安価だからといって、これを買って、

家を建てることは難しいと覚えておきましょう。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.htmlださい。

住宅のプロが、あなたをしっかりサポート致します。 

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

 そそれ

 住宅こにこんにちは、辰川です。

住宅選びの情報を探していると、相場に比べて、

とても格安物件を見つけることがあります。

よくよく詳細をみると、「定期借地権」「定借」なる記載があります・・。

では、定期借地権とはどういうものなのか？ 

そこで今回は、割安なイメージがある、

定期借地権付きの物件についてです。

そもそも定期借地権とは？ 

定期借地権とは、平成4年制定された期間限定の借地権のこと。

かつての旧借地権では、人に土地を貸すとなかなか戻ってこない・・

それが、この定期借地権によって、土地所有者は安心して

土地を貸せるようになったのです。

一方、借りる人も所有権より割安な価格で借りることができます。

例えば、一般定期借地権のマンションの場合、

存続期間は50年以上。

ただし普通借地権のように更新はないため、契約終了後は更地にして

地主に返還する必要があります。

とはいえ、契約期間が50年以上と長いため、そこに永住する予定でなければ、

一般的な居住期間は借りることが可能。

また、定期借地権では、土地代金を払わなくてもよいので、 

物件価格が２割程度安くなったり、戸建ての場合は敷地も広くなります。

定期借地権付き物件のメリット、デメリットとは？

 まずはメリットから・・

１．物件価格が安い 

定期借地権付きの物件は、保証金など一時金がかかるものの

所有権付きの土地より安く購入できるのがメリットですね。

例えば、定期借地権付き住宅の場合、建物価格と一時金の合計購入価格は、

相場より一戸建てが6割前後、マンションが8割前後になるケースも。

２．固定資産税がかからない

定期借地権付き物件は、月々の地代を支払うことになりますが、

そのかわり固定資産税や都市計画税がかかりません。

次に、定期借地権付き物件のデメリットには何があるのか？

これには、自分が所有しないことによるデメリットがあります。

１．月々の地代がかかる

地主に毎月地代を支払う必要があります。

２．期間満了後は更地に戻して地主に返す

普通借地権と違って、更地にしたうえで地主に返さなくてはなりません。

例えばマンションの場合は、居住者全員で解体費用を毎月積み立てるのが一般的。

一戸建ての場合も同様です。 

どんな人に向いている？ 

契約期間が満了すれば、土地を返還するため、

子供に資産を残したいという人には不向きといえます。

一方で子供がいなくて土地を相続する人がいない、

50年も住めれば十分と考えている人には、

期間が決まっていることはネックにならないかもしれません。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古戸建、中古マンション

の購入なら安心してお任せください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

今回は、中古マンションを見学する際に見ておくべき

チェックポイントについて。

マンションの場合では、物件の室内だけでなく、

それ以外のも見ておきたい箇所があります。

まずは、部屋に入る前に・・・

 １．マンションの顔ともいうべき「エントランス」

エントランスは来客を迎える大切な場所でもあります。

だから、清潔感が保たれているかどうかを確認すること。

これには築年数には関係なく、たとえ古いマンションでも

清潔感があれば高評価といえるでしょう。

２、ゴミ置き場がキチンと整頓されているか

ゴミ置き場をみれば、そのマンションの管理の良し悪しが

分かるというものです。

３、掲示板の張り紙を確認する

掲示板には、住民が見ておくべき、

注意事項が張られています。

その内容を読めば、そのマンションの

現況を知るヒントになります。 

次は、いよいよ室内です・・ 

４．マンションでは、室内の広さよりも「動線」が重要 

単に部屋数や、狭い広いだけを見ているだけでは、

気付きません。

動線を意識するには、間取り図を見ながら

室内を歩いてみることです。 

５．明るい時間帯に見学し、陽当たり具合を確認

また窓やベランダから、周辺の建物や環境もチェックすること。

隣りに空き地があれば将来建物が建つかもしれません。

６．水廻り

キッチンや風呂、洗面、トイレなどは交換となると高額。

だから、水の出具合、排水管の漏れなどを目視し、

劣化の度合いを見てみましょう。

７．最後に、ドアやサッシの開閉ぐあい

ドアや扉などの建具がスムーズに開閉できるかどうかも大事です。

最後に忘れず、確認しておいてくださいね。 

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築建売、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html