こんにちは、辰川です。
不動産を売却するにあたっては、まず自分に適した、
3種類の媒介契約から選ぶことになります。
いわゆる、「専属専任媒介」と「専任媒介」、「一般媒介」という
3つの契約の中から、１つを不動産会社と結びます。
「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社だけに依頼するものですが、
「一般媒介」は複数の不動産会社へ依頼できるもの。
そこで、今回のテーマは、３つの媒介契約
それぞれのメリット・デメリットについてです。
はじめに、3つの媒介契約を整理しておきましょう。
・専属専任媒介契約
この媒介契約で依頼できるのは１社のみ。
不動産会社は媒介契約締結後５日以内にレインズに登録し、その後は１週間に１回以上、
売主に販売状況を報告しなければなりません。
【メリット】
依頼された会社は成功報酬を得られる確率が高い為、
広告費などにコストをかけた販売活動に力を入れる傾向が高くなります。
また窓口が１社なので、売主は煩わしさがありません。
【デメリット】
自社のみで客付けする業者は、他社に情報を開示しない傾向があり、
売却期間が無駄に長くなります。
こうした業者は大手・中小に関わらず存在します。
それから、売主が自ら購入者と勝手に売買契約を結ぶことはできません。
・専任媒介契約
こちらも依頼できるのは不動産会社１社のみ。
依頼された業者は、媒介契約締結後７日以内にレインズに登録し、
売主に２週間に１回以上、販売状況の報告義務があります。
【メリット】
大方、専属専任媒介契約と同じですが、
売主が自ら見つけた買主と売買契約を締結できます。
【デメリット】
専属専任媒介契約と比べると、状況報告の頻度が若干少ない位で、
ほとんど変わりません。
・一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結べます。
ただ他業者への情報開示は任意であり、
また売主に対する販売状況の報告義務もありません。
【メリット】
複数の不動産会社に依頼できるので、
販売チャンスが広がります。
【デメリット】
不動産会社からみれば、他社で決まると全く報酬を得られず、
それまでに掛けた広告費さえ回収できません。
それゆえ、販売活動も消極的となります。
ところで、不動産の売却を考えている方から、よく尋ねられる質問があります。
それは次のようなもの・・
「専属専任媒介や専任媒介と違って、一般媒介は2社以上に依頼できるので、
高値で早期売却が可能になるのでは？」
たしかに、業者同士を競う合わせようとする気持ちも分からないではありませんが、
ほとんど効果はありません。
業者は何より効率を重視しますから、二股、三股を掛ける売主よりも、
自社のみに依頼する売主を大事にします。
たとえ一般媒介で依頼する場合も、精々2?3社までに留めておくべきです。
それ以上になると、節操のない売主とみなされて、販売活動も思うようにいきません。
一方、最も有効的な媒介は、1社のみに売却を依頼することになる、
「専属専任媒介」と「専任媒介」です。
この２つの媒介契約は、売却までに要した広告費などコストが、
仲介手数料としてほぼ確実に戻ってくる可能性が高いので、
営業マンのモチベーションも維持されるからです。
不動産会社の規模の大小は、問題ではありません。
誠実な業者であれば自社の報酬の多寡よりも、
売主の為に早期の売却を優先させてくれるものです。
いかがでしたか？
不動産の販売活動も、売主と業者が二人三脚で協力し合うことが大切。
そのぶん、不動産会社選びは慎重に行ってくださいね。
次回は、不動産の「売り出し価格の決め方」についてです。
それではまた！
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