仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年5月アーカイブ 2ページ目

かいｓか新築から10年も経たないうちに、洗面台の床が腐っている・・

こんにちは、辰川です。

仲介の仕事で、一戸建てやマンションを内見してときに、ちょくちょく見られる光景です。

さて、昨今の一戸建てやマンションは、床材としてフローリングが好んで使われています。

その理由は、見た目に高級感があるからですね。

なかには、リビングや個室などの居住スペースだけでなく、

水周りにも、フローリングが使われている物件もあります。

ところが、洗面所矢トイレなどは、フローリングの上にマットが敷いてあることが多く、

マットがいつまでも濡れたままであると、木質が水分を含んで腐食しやすくなります。

それに木の腐食はシロアリを呼びこともあるので、困ったものです。

では、どうすればよいのでしょうか。

一番よいのは、水周りには「CF」（シーエフ）を張ることです。

ＣＦというより、“クッションフロア”のほうが分かりやすいかもしれませんね。

ＣＦてとは、ビニール製の床材のことですが、

表面と裏面の間に発泡層をはさんでいるので、衝撃吸収性があります。

しかも水濡れにも強いので、何かこぼしても、雑巾でさっとひと拭きすれば、お手入れもラク。

台所や洗面所、トイレの床に最適なスグレものです。

ただし、ＣＦのイメージは、フローリングやカーペットに比べて、どこか安っぽいイメージがなくもない。

ところが、最近のCFにはフローリング調、大理石調、テラコッタ調、御影石調、など、

オシャレな柄も多く、上質な雰囲気なものが増えています。 

しかも、CFは安価なので１０年に１度は張り替えても、フローリングのことを考えるとずっと安上がり。 

それに水周りは比較的狭い範囲なので、張替は楽です。

いかがでしたか？

今後、 こ新築一戸建て、あるいは、中古住宅を買ってリフォームされる方は、

水周りにCFを検討されるてみてはどうでしょう。

   それではまた。

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かいｓか  

「火災保険に入っていれば、地震保険のほうは要らないですか？」

こんにちは、辰川です。

これは先日、当社の仲介で中古マンションを購入されたK様からの質問です。

誰もがマイホームを買えば、万一にも火災に見舞われたとき、

建物や家財を補償してくれる火災保険に入りますよね。

とくに住宅ローンでマイホームを購入する場合、

銀行は土地・建物を担保にしている以上、建物が火災で焼失すると困るので

債権を保全するために、住宅ローン申込者に火災保険の契約を半ば義務化しています。

ところが、どうしたことか、地震保険については任意加入でよいとしています。

ここで留意すべきことは、

火災保険は地震や津波を原因とする火災の損害については免責扱いです。

つまり補償してくれないということですね。

つまり、地震による火災で自宅を失った場合でも、住宅ローンという負債は残るのです。 

こうした経済的ダメージをカバーしてくれる唯一の手段が「地震保険」となります。 

火災保険の不備を補ってくれるのが地震保険

もう一方の地震保険は、地震などを原因とする火災で損害を受けた人の生活を

安定させることを目的としています。

いわば公共性の高い保険ということですね。

火災と震災では被害エリアのスケールが違う

 なぜ地震保険が公共性があるかといえば、

火災は人災であるために被害の範囲は限定的であるのに対し、

震災は天変地異であり、被害の範囲ははるか広範囲に及ぶからです。

よって、大規模な地震が起こると、もはや民間の保険会社では対応不可能なため、

政府が再保険して大規模災害の補償するのです。

地震保険の補償内容については、建物および家財ですが、

建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。

そして保険金が支払われるのは、建物または家財が全損、半損、または一部損となったとき。

全損では契約金額の100％ 、半損は契約金額の50％ 、一部損は契約金額の5％ です。

ところで、全損というのは、目視で建物が潰れていなくても構いません。

柱など主要な構造部分に損害が生じ、その修復に建物時価額の50%以上のお金がかかれば、

それは全損と認められます。

地震保険からは保険会社は利益をとっていない

地震保険料は、保険会社の利益なしに積み立てられ、再保険として政府に支払われるます。

この再保険料および責任準備金は政府により、一般会計とは区別されて管理されています。 

 いかがでしたか？ 

ところで、この説明のあと、K様が地震保険に入ったのは言うまでもありません。

 地震保険に未加入の人が多い理由も、ひょっとしたら保険会社が地震保険では商売にならないので、

熱心に勧めないからかもしれませんね。

   それではまた。

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こんにちは、辰川です。

家を建てたいエリアが、都市計画法で定められた防火地域や準防火地域であれば、

必ず法令に従わなければなりません。

その意味では、耐火構造について良いも悪いもありません。

しかし、これ以外のエリアで耐火の家にすることも勿論可能ですが

あくまで施主の任意であり、建築基準法とは無関係であり、

「省令準耐火」の仕様で建てることになります。

そもそも省令準耐火とは、ツーバイフォー住宅が日本に導入された頃、

他の住宅と差別化するために、アメリカからの外圧により誕生したものです。

省令準耐火のメリットとは

・何といっても、火災保険と地震保険が約半額になることです。

火災保険の保険料が決まる指標には、T構造（耐火構造）とH構造（非耐火構造）がありますが、

通常の木造住宅はH構造ですが、これを省令準耐火住宅にすればT構造と同じ保険料率になります。

省令準耐火のデメリットとは

・デメリットは火災保険料が安くなっても、省令耐火にするための費用がかかりますから、

ただ保険料を安くしたいために省令耐火にしてもあまり意味がありません。

・省令準耐火の認定を受ける為には、規定の材料を使うだけでなく、

室内も柱や梁に見せてはいけませんから、従来の日本家屋で建てるのは難しくなります。

・火事になって半分以上が燃えても、満額が下りないために、

保険金だけで家を建て替えることはできないといわれています。

以上のように考えると、省令準耐火 とは、ととは、火事の最中に家族が逃げられる時間をかせぎ、

また隣家からの類焼を防ぐという点において、意味のある仕様といえるかもしれませんね。

 それではまた！

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宅建免許番号をみると、知事免許を持つ業者と、大臣免許を持つ業者があります。

あなたはその違いをご存知ですか？

こんにちは、辰川です。

住宅の分譲を行う業者や、不動産仲介を行う業者は、必ず宅建免許番号をもっています。

そして、この宅建免許には「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」の2種類があり、 

前者は「国土交通大臣（○）第○○○号」、後者は「大阪府知事（○）第○○○号」のように表示されます。 

知事免許と大臣免許は価値は同じ

これから家を探そうというような人からみると、知事免許よりも大臣免許のほうが、

どこか権威がありそうな感じを受けますよね。

しかし実際には、2つ以上の都道府県に事務所があれば、国土交通大臣の免許を与えられるに過ぎないということです。

例えば、大阪と奈良に事務所があれば大臣免許になりますが、

大阪だけに複数の事務所があっても大阪府知事免許であるということです。 

要は、大臣免許か知事免許かは、事務所の所在地で決まるだけで、その効力には変わりはありません。

免許番号の数字の大きさは一つの目安

ところで、宅建免許の更新は５年毎に行われます。

これは、免許を受けたばかりの業者は、例えば○○知事（１）１２３４号というように、括弧の中の数字は必ず（１）から始まります。

そして５年後に更新すれば、数字は（２）になります。

つまり、括弧の中の数字が大きいほど、古くから宅建業を営んでいると言うことになりますが、 

ただ、番号が大きいからといって信用出来るかどうかも別問題といえないこともありません。

なかには免許番号が古いだけで旧態依然の営業を行う業者もありますし、

他業者から買い取っただけで実態は新しい業者と何ら変わりがなかったという場合もあります。

その反対に、これは当社のケースなのですが、開業時に法人せずに

8年目になって法人化（株式会社）にした場合、免許番号はもう一度（1）から始めなければなりませんでした。

このように、（ ）内の数字の大きいことは、あくまで一つの目安と考えたほうが無難です。

 それではまた！

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こんにちは、辰川です。

今回はマイホーム購入における、イニシャルコストとランニングコストの話をします。

イニシャルコストは、購入時にかかる初期費用のことをいいます。

例えば、マイホームを購入する際は、新築・中古にかかわらず販売価格以外に、

住宅ローンの諸費用や登記代、火災保険、税金の精算、仲介手数料などが掛かってきます。

中古物件であれば、大なり小なりリフォーム費用はかかりますし、

新居に合わせてカーテン代や家具類を新調することもあります。

これらは、すべてイニシャルコストです。

一方、ランニングコストというのは、住みだしてから掛かってくる費用のこと。

例えば、一戸建てでは、屋根や外壁についてはおよそ10年毎に補修費を見ておきたいですし、

水回りの不具合も起これば、それなりに出費もあるでしょう。

マンションの場合には、一戸建てのように突発的な費用こそありませんが、そのかわりに毎月、

半ば強制的な管理費や修繕積立金、駐車場代などがあります。

またマンションによっては次回の大規模修繕に向けて、増額というケースがあるかもしれません。

このように考えると、住宅購入ではイニシャルコストを出来るだけ抑えようとする人でも、

住んでからのランニングコストまで意識できる人は少ないように思います。 

では、ここで、一戸建てでランニングコストを抑えるには、どのようなものがあるのか。いくつか挙げてみましょう。

・通風を意識して、エアコンは出来るだけ使わないようにする。

・オール電化にした場合の費用対効果を検討してみる

・食器洗い機による省力化を検討する

・外装のメンテナンスを小まめに行う、などがあります。（長い目で見れば安上がりで済みます）

いかがでしたか？

イニシャルコストは抑えたけれども、後々のランニングコストが高くついたとならないように、

バランス感覚を持ちたいところですね。

 それではまた！

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なぜ不動産は４月１日を基点に、固定資産税の精算するのでしょうか。 

こんにちは、辰川です。   

今回は、一般に不動産売買で行われている、固定資産税の精算についてお話します。

不動産の場合、残金決済と同時に所有権も売主から買主に移るのですが、それと同時に、

固定資産税の精算も行います。

というのも、固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されるのですが、 

通常の不動産取引では、たいていは年度の途中で所有権が変わります。

そのときに清算を行わないと、その年の全期間の固定資産税を売主が全額負担することになります。

それでは、売主に不公平感があるということで、引渡し日の前日までが売主の分、引渡日以降が買主の分として、

１年分を３６５日で日割り精算し、各自負担するのです。

決済の日に精算する理由については、残代金の支払いが終わり名義も変わったのに、

もし買主が税金を納めなければ、未納に対する督促は売主にいきます。

そのため、決済時に精算を行い、売主が代表して一括納付してもらうことが通例となっているのです。

ところで、固定資産税を精算するための起算日は、４月１日です。

ただ、これも地域の慣例によって異なるようで、大阪や奈良など関西では、４月１日をもって精算しますが、

首都圏は1月1日で行われているようです。 

新築後５年以内の中古一戸建てや中古マンションでは、固定資産税を２分の１とするような優遇を受けたものがあります。

しかし６年目からは、本来の税額をなることも留意しておきたいものですね。

固定資産税評価額は3年に一度しか見直しされないため、たとえ公示地価が下がっても、

固定資産税は毎年は反映されません。これが、固定資産税が下がらない理由といえますね。

 それではまた！

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 こんにちは、辰川です。 

今回は、いよいよ室内の見学です。

まず間取り図と、実際の間取りとが合っているかを確認しましょう。

私の経験でも、図面上ではキッチン内に壁がないのに実際は壁があって、水屋が置くスペースがなかったということもあります。

ですから、もし内覧の際に、図面と相違する箇所がみつかれば、その場で図面に書き込むようにすれば、

帰宅後に思い出せなかったということもありません。

ドアの幅や、開き方向が違っていると家具を入れる時に困まるので要チェックですね。

それから、内覧はできれば日中に行うとよいです。

明るいうちであれば、窓を開けたときの風通し、日差しの方向、周辺の建物の高さや位置も確認できますよね。

次に、天井や壁にシミなどがないかも見てみましょう。

もし、シミがあれば過去に雨漏りの可能性がありますから、その補修状況も聞いておくことです。　

水廻りについては、内覧時に水道が出るようであれば、

流し台、洗面所、お風呂場などの蛇口の水漏れが無いかどうかもチェックしたいですね。

マンションの場合は、洗濯パンが置かれていますが、今使っている洗濯機のサイズが合うかどうかも確認します。　

そのほか見落としがちなのが、コンセントです。 

冷蔵庫やレンジ用と、各部屋のエアコン用のコンセントがあるかどうか、

さらに家電・家具をおく位置をイメージしながら数を確認しましょう。　

また、テレビのアンテナがあるかどうか、室内への引込状況も確認しておかないと、

入居後に思わぬ出費になります。

いかがでしたか？

居住中の物件の場合は、売主さんの手前、すべて確認できないこともありますが、

それでも気になることは遠慮せずに売主や仲介業者に聞いてみることですよ。  

 それではまた！

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 その物件は、あなたの目的に合致していますか？

 こんにちは、辰川です。  

インターネットやチラシ広告などで、自分が気に入った物件が見つかると、早く実際に見てみたくなりますよね。

でも、その前に確認してほしいことがあります。

そこで今回から3回に分けて、物件を内覧する時の大切なチェックポイントをお話します。    

新居を選ぶ「目的」を再確認しておく

もともと、あなたの家探しのきっかけは何だったのか、思い出してください。

例えば、今の家が狭いからとか、子供の進学、結婚、出産など、さまざまですよね。

自分の選んだ物件が、そうした自分の目的に沿ったものかどうかを整理しておいてほしいのです。

内覧の際、きれいな外観や内装を見て、すっかり気に入って購入したものの、

後で考えると最初の目的と違っていたというケースがあるからです。

そうしないと、後々、また買い換えなければならないということになってしまいます。   

周りの環境も大切 

「物件内覧」と言っても、駅からの距離や、周辺環境、物件周囲の状況も重要な要素です。  

というのは、不動産価格には、土地・建物の価値だけではなく、周辺の環境なども含まれているからです。

部屋の内装は、リフォームによってある程度自分の好みに変えられますが、

周辺の環境や物件周囲の状況などは、自分の思い通りには出来きませんよね。

あらかじめ準備しておきたいもの

内覧にあたっては、物件の間取り図、メジャー、デジタルカメラを用意すれば万端です

仲介業者からもらう物件資料には、間取り図とか方位や交通手段が記されていますが

それらを再確認することができます。

デジタルカメラも内覧後に細意部分を思いだすのに便利です。

ただし、居住中の物件であれば、売主さんに必ず了解を取った上で撮影させてもらいましょう。

メジャーは、今の家で使っている家具や冷蔵庫の設置場所の確認と、

購入予定の家電があれば、前もって測っておくとよいですね。  

次回は、周辺環境の見方についてです。

 それではまた！

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 こんにちは、辰川です。  

中古マンションの広告をみると、専有面積とか共用部分とか、一戸建てにはない用語が出てきますよね。

そこで、今回は、マンションの専有部分と共用部分についてお話します。

専有分とは

分譲マンションは、大きな一棟の建物の中に、いくつもの区切られた居住空間があります。

この個々の居住空間を、「専有部分」といいます。

「区分所有権」とは、この専有部分の所有権のことですね。

専有面積には、2つの測り方がある

１つは、広告に使われる面積であり、もう１つは、売買契約で使われる面積です。

広告での表記は、「壁芯面積」といって、壁の中央線（壁芯）から計った面積であり、 

一方、売買契約のほうは、「内法（うちのり）面積」といって、壁を含まない内側だけを計った面積です。

なお、登記簿上の面積は、内法面積と同じです。

共有部分の専用使用

意外なことに、バルコニーと玄関ポーチ、玄関ドア、窓ガラスも専有部分ではありません。

これらは、区分所有者が排他的に使用できるスペースという扱いになります。

そのほか、専用庭や駐車場も、毎月使用料を払うことによって専用使用できるスペースです。

共用部分とは

マンションには「専有部分」のほかに、個人の所有権がない「共用部分」がたくさんあります。

具体的に挙げると、エントランス、通路、階段、エレベーター、自転車置き場、車庫などですね。

そのほかにも、窓やサッシ、玄関ドアも共用部分なので、好みのデザインを変更したり、

取り外したりすることはできません。

さらに言えば、居住空間を囲んでいるコンクリートも共有部分であり、

例えば、隣り合う２軒を所有していても、壁をくり貫くことはできません。

いかがでしたか？

以上のことから、マンションの専有面積は、登記簿の面積よりも、

チラシ広告の面積のほうが少し広くなっている、と覚えておけばいいですね。

 それではまた！

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 こんにちは、辰川です。  

不動産のチラシを見ていると「新築未入居物件」を見つけることがあります。

「新築で未入居・・」と聞くと、何だか、とてもお買い得！というような気がしますよね。（笑）

では、新築未入居物件とはどのようなものなのか。

まずは新築物件の定義ですが、広告で新築物件と謳うからには、

「建物が完成してから1年以内で、誰も住んだことがない」という条件がつきます。 

完成後、買い手がつかないまま1年以上を経過した物件は、もう「新築」とは呼べなくなります。

ですから、仲介業者が「新築後未入居」の物件を広告販売する場合は、新築ではなく「中古」と表記しなければなりません。 

チラシなどで、新築一戸建て、あるいは新築マンションが「未入居物件」と書いてあれば、

それは完成後に誰も住んではいないが、少なくとも1年以上を経過した物件という意味です。

ところで、この新築未入居の物件には購入時の注意点もあります。

それは、「新築未入居」＝「売れ残り」であったということ。 

勿論、それが理由で、新築当初の価格よりも、ドーンと大幅に下がっていれば、

その未入居物件はお買い得といえますよね。

しかし、もとの価格設定に問題があった場合、

少々下がっていようと、安く買えたことにはなりません。

それから、価格についてはもう1つのパターンがあります。

それは当初の分譲価格で購入した方に気兼ねして、表向きは値下げられないときです。

このケースでは、交渉次第でさらに値下げできる可能性もあります。

いかがでしたか？

気に入った新築未入居の物件があったら、まずあなたのニーズに合うかどうかです。

そして、その販売価格は本当に妥当かどうかをチェックしてくださいね。

 それではまた！

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