「気に入った中古物件が違法建築だった」「建ぺい率がオーバーしていると言われたが、ローンは組めるのか？」といった不安を抱えていませんか？
違法建築物件で住宅ローンを組むのは非常に困難ですが、超過の程度や金融機関の判断によっては審査対象となる場合もあります。
今回は、なぜこうした物件が存在するのかという背景から、購入前に知っておきたいリスクやデメリットまで、詳しく解説します。
違法建築とは？欠陥住宅とは違うのか
一般に「違法建築」と聞くと、人も住めないような欠陥住宅をイメージイメージしませんか？
でも、こうした物件のほとんどは、「建ぺい率」と「容積率」のオーバーによって、違法建築と呼ばれているのです。
建ぺい率・容積率とは？
建ぺい率
建ぺい率とは、「敷地面積に対して、建物を真上から見たときの面積（建築面積）が占める割合」のことです。
火災時の延焼防止や、風通し・日当たりの確保を目的に制限されています。
計算式: 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 ＝ 建ぺい率（％）
容積率
容積率とは、「敷地面積に対する、建物の全階層の床面積を合計した面積（延べ床面積）の割合」のことです。
その地域の人口密度をコントロールし、道路や下水道などの公共施設のキャパシティを超えないようにするために制限されています。
計算式: 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100 ＝ 容積率（％）
なぜ違法建築が存在するのか
かつての大阪や京都などの市街地の地価が高かったために、狭い敷地で家を建てる際に制限を守ると十分な広さが確保できないという事情がありました。
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・吹き抜けの悪用
設計申請時は「吹き抜け（床面積に含まれない）」として届け出、検査後に床を貼って部屋にする。
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・モラルの欠如
当時の不動産会社の意識不足に加え、金融機関も融資を優先して「検査済証」の確認を徹底していなかった時期がありました。
現在は「検査済証」の取得がローン融資の前提となっているため、新たにこのような違法物件が発生することはなくなりましたが、市場には今も多くの中古物件が残っています。
今では違法建築とみなされた住宅の売主、且つ所有者は、違反建築ゆえに住宅ローンが組めないので気の毒な話です。
金融機関は中古住宅について、建蔽率や容積率がオーバーしても10%以内を超える範囲内であれば、住宅ローンの審査対象としているようです。
これは救済措置といえなくもないです。
違法建築物件のデメリット3つ
１.建て替えやリフォーム時に制約がある
そのため、現在建っているものよりも規模の小さい建物にしかできない可能性があります。
2. 住宅ローンの審査が非常に厳しくなる
金融機関はコンプライアンスを重視するため、違法建築物への融資を避ける傾向にあります。
ただし、一部の金融機関では超過が10%以内であれば審査対象とするといった救済措置を設けているケースもあります。
とはいえ、通常よりも選択肢が狭まることは間違いありません。
3. 売却がしにくくなる
自分が購入する時だけでなく、将来手放す時も同様の問題が発生します。購入希望者が現れても、その人が住宅ローンを組めなければ契約に至りません 。結果として、相場よりも安く売らざるを得なくなるリスクがあります。
建ぺい率・容積率オーバー物件は「買ってはいけない」のか？
違法建築だからといって、必ずしも「住むのに危険な欠陥住宅」というわけではありません。
利便性の高い駅近物件など、条件が良いことも多いため、以下のポイントを理解した上での判断が求められます。
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・立地の利便性とリスク
駅近などの資産価値が、将来の制約を上回るかどうか
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・現金購入や特定ローンの活用
ローンに頼らない、あるいは違法建築に理解のある金融機関を仲介会社に相談する
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・リフォームの可否
構造に関わる大規模なリフォームが可能か、事前に専門家に確認する
まとめ
違法建築物件（建ぺい率・容積率オーバー）は、駅近など利便性のよい立地にあったりするので、絶対に買ってはいけないというものではありません。
しかし、住宅ローンの通りにくさや将来の活用法に大きな制約があります。
「知らずに買った」という事態にならないよう、検討中の物件が現在の法規制に合致しているか、どの程度の超過があるのかを正確に把握することが大切です。
「仲介手数料無料ネットなら」では、大阪や京都・奈良エリアの物件調査や住宅ローンのご相談を承っております。
気になる物件がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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この記事の監修者
株式会社ベルジュホーム
代表取締役
辰川 敏広
免許・許可
- 宅地建物取引業免許 奈良県知事（5）第3690号
平成8年7月に株式会社ベルジュホーム設立。大阪・京都・奈良を中心に数々の不動産仲介や住宅建築を手がける。
