こんにちは、辰川です。
今日は、契約前に知っておきたい３つの注意点の最終回。
「瑕疵担保責任」についてお話します。
瑕疵（かし）とは、あまり聞き慣れない言葉ですね。瑕疵とは、「欠点」とか「欠陥」という意味に使われます。
通常の不動産取引では、売主が知っている瑕疵があれば、買主は契約前の「重要事項説明書」の中でその説明を受けます。
ところで、売主でも気付いていない欠陥もあります。これを、「瑕疵（隠れたる瑕疵）」といいます。例えば、契約後に雨漏りやシロアリの被害に気がついた場合、その瑕疵に対する責任は誰にあるのか？
民法上は、不動産の瑕疵（欠陥）は、売主がその瑕疵について責任を負うことが規定されおり、買主は瑕疵に気付いて1年以内なら、買主は売主に損害賠償や契約の解除などを請求できる、とされています。
売主が個人である、中古物件を購入するケース
実際の不動産取引では、売主が「個人」の場合は注意が必要です。
なぜなら、中古物件は築年数相応の「経年変化」があっても不思議ではありません。だから、契約書の中に「瑕疵担保責任を負わない」という特約を入れることが一般的です。
万一、契約後に瑕疵を発見した場合には、買主自らが費用を負担してその瑕疵を修理しなければなりません。
こうした事態を防ぐためにも、契約前にしっかりと物件をチェックし、雨漏りや水漏れの形跡、シロアリ被害など、瑕疵の有無を確認しておくことは大切といえるのですね。
売主が業者である中古物件を購入するケース
一方、売主が不動産業者（宅地建物取引業者）の場合は、扱いが異なります。
宅建業法では原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外的に認められています。
つまり、中古物件の売主業者は、引き渡しの日から少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。（新築においては10年間です）
もっとも、契約時に瑕疵を知りながら意図的に隠していた場合は、特約の有無に関係なく、売主は責任を負わなければなりません。
いかがでしたか？
中古物件は、瑕疵に対する扱いが、個人の売主と、業者の売主とで大きく違ってきます。ですから、個人の売主の場合は、引渡し前の物件のチェックがとても大切です。
もし、あなたが中古物件の購入で悩んでいるのなら、私に気軽に声をお掛けください。無料相談に応じています。
それではまた！
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