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一戸建て、新築か中古ならどちらがよい? Part3

2018年3月21日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

一戸建ての物件を検討する場合、

新築と中古では見つかりやすいエリアも異なります。

 

新築一戸建ては、大阪の都心部で分譲されることが少ないため、

見つかりにくいです。

 

むしろ手間はかかりますが、売り土地をみつけて、

注文で建てるほうが早いかもしれません。

 

ただし大阪や京都、奈良の都市近郊にいけば

小規模な分譲が行われているので、

物件が見つかる可能性が高くなります。

 

 

一方、中古一戸建てでは、

駅から少し離れたニュータウンなど計画的に開発された住宅地、

あるいは駅近くなど立地のよい場所で

売り出されることがあります。

 

いわば、中古住宅は比較的

どこでも見つけやすいといえます。

 

新築と中古ではコミュニティに違いがある

 

新築一戸建てが複数戸で分譲される場合、

一からコミュニティを作り上げることが可能。

 

とくに子どもの年齢が近い世帯同士は

仲良くなりやすいです。

 

一方、中古住宅の場合、

周辺環境が既に完成しています。

 

ですから、現地見学の際に、

近所の雰囲気などを前もってチェックできるので、 

自分たちに合うかどうか判断しやすいです。

 

ここまで説明したとおり、

新築物件と中古物件では

間取り、資金面、立地などで一長一短。

 

どちらがよいとは言い切れませんね。

 

それよりも、あなたや家族の価値観で、

選択することが大切になってきます。

 

それではまた。

一戸建て、新築か中古ならどちらがよい? Part2

2018年3月20日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

新築住宅と比べると、「中古が安い」といわれます。

 

たしかに、エリアや広さがほぼ同じ条件なら

購入価格は、中古のほうが割安。

 

これは経年変化による価格下落が

中古物件を安くしているからですね。

 

最近は、古い中古物件を安く買って、

浮いた予算でリフォームし、

自分の気に入った住居にしようと

中古を選ぶ人もいます。

 

では、中古一戸建てのリフォーム費用は

どのくらいかかるのでしょう?

 

使い方にもよりますが、築年数が古いほど

内装や水回り設備の交換箇所が増えます。

 

場合によっては耐震改修が必要なケースも

あります。

 

ですから、購入前に大まかにでも

リフォーム費用を把握して

資金計画を立てるようにしてください。

 

最近の住宅ローンは、

「物件価格+リフォーム代」をまとめて、

同じ金利で借りられる銀行もあります。 

 

これは、検討の余地アリですね。

 

なぜなら、入居後のリフォームローンは金利が高いので、

購入時にリフォームしたほうが得だからです。

 

次回は、新築と中古の見つかりやすいエリアについて。

それではまた。

一戸建て、新築か中古ならどちらがよい? Part1

2018年3月19日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

一戸建ての購入に際し、新築か中古住宅かで

迷っている方もいるのではないでしょうか。

 

新築一戸建ては、設備や工法において最新のものが導入され、

中古住宅よりも改良が進んでいると考えられます。

 

また日本は欧米と違い、家をメンテナンスしながら

住み続けるという文化があまりないので、

潜在的に新築住宅を好む傾向があります。

 

一方で、中古住宅で築20年、30年を経っていても、

古さを感じさせない物件もありますね。

 

また、現在の新築よりもお金を掛けて

丁寧につくられた中古住宅も多く、

単純に築年数だけでは判断できないことも。

 

ただし間取りについては、

中古物件ではリビングルームがなかったりするなど、

さすがに時代を感じさせるものが多かったりもしますね。

 

その場合でも、住宅購入後に

リフォームやリノベーションなどを施すことで、

新築以上に自分だけの空間につくることも可能。

 

ですから、

新築か中古を最初から限定しない人の場合、

優先事項を作っておくといいですね。

 

価格なのか、駅徒歩なのか、駐車場があるのか、

学校やスーパーが近くにあるのか、など。

 

ただ、同時に妥協できる条件も考えておくこと。

 

そうしたうえで、最終的に新築か中古かを

判断していくとよいでしょう。

 

次回は、新築と中古の価格について。

それではまた。

土地選び、道幅が4メートルないと家が狭くなる?

2018年3月18日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

売り土地や中古の一戸建ての不動産広告で、

「セットバックあり」と書かれた物件を目にしたことはありませんか?

 

では、このセットバックとは何か?

 

建築基準法では、原則、「家を建てるときは、

道幅4メートル以上の道路に2メートル以上敷地が接すること」

と定められています。

 

ところが、大阪や奈良、京都といった古くからある市街地では、

狭い道に面して、一戸建てがたくさん建っていますよね。

 

すると、こうした家々は将来に新築や建て直しができません。

 

そこで、建築基準法が施行される以前からの道路であれば、

特例として「二項道路」(みなし道路)として

認められたものがあるのです。 

 

つまり、二項道路をみなされたら、道幅が狭くても

新築に建て替えることが違法ではなくなります。

 

ただし、それには条件があります。

 

それは、建て替えの際に、

「セットバック」しなければいけないということ。

 

セットバックでは、

将来的には4mの幅員を確保できるように、

道路の中心線から2メートルの位置を

境界線とみなします。

 

例えば、道幅3メートルであれば、

境界線を今よりも50センチ後退させる必要があります。 

 

また新築するにあたり、セットバック部分を

建ぺい率や容積率には算入してはいけません。

 

ですから、敷地が狭い場合には、さらにセットバックによって

希望する大きさの家が建たなくなる可能性もあり得るということです。 

 

いかがでしたか?

中古一戸建てや土地を買う時は、道幅が4メートル以上あるかどうか…

まずは、これを確認してくださいね。

 

それではまた。

中古マンションはどこで判断すればよい?

2018年3月17日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

中古マンションを検討する場合、

新築のようなモデルルームやパンフレットと

いったものはありません。

 

つまり、限られた情報の中から判断しなければ

ならないということですね。

 

そこで今回は、中古マンションを内覧時の

チェックポイントについて。 

 

さて、中古マンションの魅力とは何でしょう?

 

まず新築物件よりも価格が抑えられている

ということですよね。

 

それに加えて、 

・どんな人たちが暮らしているか、

・管理は行き届いているか、

・築年数が経ってあとも美観を維持できているか、

 

などの資産価値に関わる部分もありますね。

 

また、初めて訪れたときの「第一印象」で

好感が持てるかどうかも大事。

 

例えば、マンション駐車場にファミリカーが多いか、

高級外車が多いかによっても、

暮らす人の層がわかります。

 

こういったことでも、

自分に合ったマンションかどうかも判断できます。

 

次に、室内のチェックポイントとしては…

 

入ったときの第一印象や明るさはどうか?

天井の高さ・空間の広さなどが、

居心地が良いと感じられるか?

などがありますね。

 

さらに、建物自体のチェックポイントでは…

 

エントランスの清掃が行き届いているか?

ゴミの置きっ放しや私物の放置などがないか?

電球切れの照明がそのまま放置されていないか?

などを見ても判断できます。

 

ところで、中古物件の場合は、

売主がまだ居住中というケースもよくありますよね。

 

その場合は、内覧の際に

「夜は静かですか?」

「お隣や上下階にお住まいの方はどんな人ですか」

「ふだんのお買い物はどこに行きますか?」

などの地元情報を尋ねてみましょう。 

 

それから、内覧前にできれば、

一度は自分の足で現地周辺を

見学しておくのもよいことですね。 

 

それではまた。

タワーマンションのメリット・デメリット

2018年3月16日 | お役立ち豆知識

  こんにちは、辰川です。

 

タワーマンションの魅力は何といっても

ステータス、眺望ではないでしょうか。

 

とくに視界を遮るものがない開放感は、

タワーマンションならではの眺望です。

 

大阪の都心部でも、タワーマンションが続々と

建設されていますが、購入前の注意点もあります。

 

そこで今回は、

タワーマンションのメリット・デメリットについて。

 

ふつう、タワーマンションと呼ばれるのは、

20階建て以上のマンションのこと。

 

そんなタワーマンションが

普及するきっかけとなったのが、

容積率の制限緩和でした。

 

さほど広い土地でなくても、

建物の高層化が可能になり

大阪の都心部や再開発エリアに

多くのタワーマンションができました。

 

ところで、

タワーマンションが人気な理由は、

眺めの良さだけではありません。

 

・共用施設が充実している

例えば、シアタールームやラウンジなどが

充実しているのも魅力の一つ。

それに住民しか使えないので

混みあったりすることもありません。 

 

・手厚い防犯対策、防災対策

住戸数の多いこともあり、 24時間防犯設備が整っているので

安心して暮らす事ができます。

 

その反面、共用設備が多さがタワーマンションの

管理費を上がることになります。

 

当初は割安感のあった管理費や積立金も、

年々値上がりすることもあるのです。

 

次にタワーマンションの維持費はどうなのか?

 

・維持費が高め

ふつう、マンションは高層化するほど、

エントランスやエレベーターなど

の共用部分の面積が大きくなります。

 

コンシェルジュ・サービスやラウンジなど

共用施設も管理費が高くなる要因になります。

 

・修繕積立金が不足しがち

タワーマンションの設備は概して、

高性能なものが必要です。

 

例えば、非常用エレベーターは高性能ですし、

外壁も高級仕様であれば特注品。

 

従って、修繕の際は通常のマンションより

お金がかかるということです。

 

ところで、タワーマンションは一棟で、

一団の住宅地ができる世帯数が多いです。

 

そう考えると、世帯数で頭割りすれば、

管理費や積立金もたいした額でないかも知れません。

 

 ただ、スポーツジムやゲストルーム、ラウンジなど

共用施設をあまり利用しない世帯の場合、

維持費がもったいないと感じるかもしれません。今回はタワーマンションならではメリット、デメリットをご紹介しました。ぜひマンション購入を考える際の参考にしてください。 今回はタワーマンションならではメリット、デメリットをご紹介しました。ぜひマンション購入を考える際の参考にしてください。  

 

いかがでしたか?

一度は住んでみたいと憧れるタワーマンション。

あなたが購入を考える際の参考にしてくださいね。

 

それではまた。

中古マンションは何階が住みやすい? Part2

2018年3月15日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

前回は、マンションの低層階、高層階、

最上階の特徴を話しました。

 

中古マンションでも価格を重視すれば、

階数が上にいくほど価格は高くなります。

 

ただし専用庭のある1階は高くなることも。

 

ところで、

共用施設が充実しているマンションでは、

低層階は豪華な施設を利用できる点で

お得といえますね。

 

セキュリティについては、

高層階の方が安全とは言えますが、

侵入者が屋上から雨樋などを伝って来る

ケースもあります。

 

低層階でも高層階でも、

施錠はしっかり行うべきですね。 

 

子供のいるファミリー世帯は、

下階への足音を気にしなくてすむ1階など、

外出しやすい低層階が向いています。

 

騒音から逃れたい人、眺望に重きを置いている人、

ステータス感が欲しい人は高層階や中層階ですね。

 

特に女性の一人暮らしでは、セキュリティの面でも

高層階の方が安心できるでしょう。

 

高齢者など自力で階段を使うのが難しい場合には、

低層階を選びましょう。 

 

もし、どの階層を選ぶか迷ったら、

価格や日当たり、眺望の面でバランスのとれた、

中層階を選ぶという手もありますね。

 

いかがでしたか?

中古マンションは価格面だけで選ばず、

あなたの生活スタイルに合う階層を

選んでくださいね。

 

それではまた

中古マンションは何階が住みやすい? Part1

2018年3月14日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

ふつう、マンションの価格というのは、

同じ間取り、同じ向きであっても、

階数によって変わりますよね。

 

ところで、階層ごとに価格が違うのは、

賃貸物件でも同じ。

 

賃貸物件も上層階にいくほど家賃が高く、

さらに角住戸は高めに設定されています。

 

これは、上層階の方が日当りや眺望がよく、

騒音も軽減されるからです。 

 

ただし予算が十分にあっても、

高層階が自分に合った高さとは限りません。

 

まずはマンションの階層ごとのメリット・デメリットを

理解しておきましょう。

 

 「1階」は人に気を使わずにすむ 

・1階はエントランスや駐車場に近いので、

気軽に外出できる

 

・エレベーター待ちがないので、

とくにベビーカーや大きな荷物がある時は楽である。

 

・忘れ物をしても取りに戻りやすい 

 

・子どもが家の中で走り回っても気にならない

 

・専用庭があることを理由に、1階を選ぶ人も多い。

 

・ただしエレベーターは使わなくても、

維持費は負担することになる。

 

2階以上の「低層階」は程よい住み心地 

・2階や3階もまた、階段を使うことが苦にならないので

エレベーターのラッシュ時にはメリットになる。

 

・1階部分と同様に、車の騒音が聞こえやすいのと、

虫が入ってきやすい。

 

静かで明るいのが「高層階 」

・上の階になるほど周囲に建物が少ないため、明るく、

風通しがよい。

 

・北向きの住戸でも前面に建物がなければ、

日中は電灯をつけなくてもよいほど明るい。

 

・眺望が楽しめ、中には、花火が見られる物件も。

 

・通勤時はエレベーターが混雑するのがデメリット。

 

・夏場は、室内が暑くなりやすい。

 

ステータスのある「最上階」

・高層階の特徴に加えて、ステータス感がある。

 

・本当に必要のある人以外は最上階まで上がって来ないので、

不審者を見つけやすい。

 

・屋上からの熱が伝わりやすく、冷房効率が悪いことが

デメリットといえる。 

 

以上のように、階数によって得られる住み心地は

実にさまざまですね。 

 

さて次回は、中古マンションのおススメ階数について

それではまた。

土地選びは、モノと価格のバランス次第

2018年3月13日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

前回までは、旗状地など変形地の話を

してきました。

 

ところで、土地は建物などと違い、

一般の人がちょっとした見ただけでは、

その良し悪しがわかりません。

 

そこで今回は、土地選びに大切なポイントを

お話しします。

 

土地の形

正方形や長方形といったキレイな形の土地は、

割高だったり、探しているエリアで

見つからないことも多いですよね。

 

変形地など、いびつな形の土地を購入を

検討する場合、事前に建築が判るプロに

見せること。

 

方角

人気のある南向き土地は価格が割高です。 

そんな南向きの家は、リビングや物干しが正面

にくるので生活感が丸出しになりやすいという

短所があります。



その点、北向きの家は道路からの

視線が気にならず生活感を隠せるという

メリットは知っておいてもよいでしょう。 

 

地盤

土地を購入する際には、地盤も大切な要素。 

例えば、今は宅地でもかつては沼地・田んぼ

だったりすると、地盤が緩い可能性があります。 

 

これは盛土されている土地も同じ。

 

近隣の建築計画

検討中の土地の隣りの空き地に、

大きな建物が計画されていないか

確認することも大切です。

 

例えば、誰も住まない中古住宅に、

高層マンションが計画されているかも

しれません。

 

近隣への聞き込み

実際、その場所に住んでみないと

わからないこともあります。

 

そこで役立つのが近隣への聞き取りです。

不動産会社が教えてくれない、

生の情報が聞けることもあります。

 

いかがでしたか?

きれいな形状の東南角地が、

土地選びの正解とはなりません。

 

間口の狭い土地に、十分な広さの家が建てられ

価格も安ければ、それが正解となることも。

 

要するに、土地選びもまた、

モノと値段とのバランスです。

 

それではまた

旗竿地に建築するときの注意点 Part2

2018年3月12日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。

 

売土地には、水道やガスといったライフラインが

敷かれていない場合があります。

 

その場合、当然、そのための工事代が

かかってきます。

 

これが旗竿地だったりすると、

道路から建物までの長い距離があるため

工事費がアップすることがあります。

 

そのほか、中古住宅として

購入する場合でも注意が必要です。

 

例えば、間口が1.95メートルでは

住んでいる間は問題なくても、

将来の建て替えすることが

不可能になります。

 

つまり間口が2m以上か、2m未満かが

建て替えできるかどうかの分かれ道なのです。

 

ところで、旗状地の通路部分は

「道路」ではありませんから

駐車スペースとして活用することができますね。

 

ただし車幅は、軽自動車で1.5メートル、

普通車なら1.7メートルあります。

 

少なくとも2.5?3mの通路幅がないと

日常の車の出し入れは苦労します。

 

その点、通路部分の幅が

3?4メートルあれば、

人も自転車の通行も問題ありません。

 

こんな旗状地だったら

建築用地としては理想的といえるでしょう。

 

ところで、

旗竿地の通路部分を駐車スペースだけではなく

外構的にいろいろ工夫をこらしている家も

多く見られます。

 

例えば、敷石をおいたり、

通路の両脇に花壇を設置したり、

照明で演出するなど

ガーデニングを楽しむこともできますね。

 

旗竿地はあなたが希望するような住宅を

建てることができたらお買い得といえます。

 

いかがでしたか?

旗竿地では、建築費用が割高とならないか、

必ず住宅の専門家に相談してくださいね。

 

それではまた。

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