仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年3月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。

不整形な土地の代表として、

「旗竿（はたざお）地」があります。

旗竿地とは、道路に接する専用通路がついた敷地のこと。

旗と竿の形状に似ていることから名付けられたものです。

道路に2ｍ以上、敷地が接していれば、

旗竿地には堂々と家を建てられます。

ところで、旗竿地は、

大阪や京都、奈良でも住宅が密集するエリアで

多く見られます。

折り込みチラシで、やけに価格が安いと思ったら

たいていは旗竿地であることも。

人気エリアは土地相場も高めですが、

旗竿地なら買えるといったケースが出てきます。

では、ここで旗竿地のメリットデメリットを

整理してみましょう。

旗竿地のメリット

・周辺の相場と比べても2?3割は安い。

・竿となる専用通路の部分は、建ぺい率や容積率に含まれる。

・道路から建物までの距離があるので静かな環境を保てる

・設計次第では、形状を活かした住まいになり得る

デメリットとしては…

・通路部分の幅が2ｍ程度だと駐車そのものが難しい。

・道路から見えにくいため防犯上のデメリットになることも。

・周りの住宅との距離が近い場合、窓の位置をずらすといった配慮が必要。

ちょくちょく見かける旗竿地ですが、

これから旗竿地を購入する、または検討中という方には

注意点もたくさんあります。

次回は、旗竿地に建築する場合の注意点についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

正方形や長方形といった「整形地」は、

郊外の区画整理された住宅地に多いですよね。

一方、三角や台形のような「不整形地」は、大阪や奈良でも、  

駅にも近く、商店街や銀行などがあり

生活しやすい場所でみられます。

大阪や奈良、京都の 人気エリアで土地を探すとき、

整形地では無理であっても、

不整形地なら予算内で買えることになります。 

それに、駅に近い利便性のよい場所は、

郊外の住宅地に比べて

建ぺい率や容積率、道路後退距離などが、

緩やかなので、建築にもプラスに働きます。

しかも、固定資産税なども安いです。

土地探しでは、

ややもすると正方形や長方形のような整形地に

気を取られがち。

でも、人気のエリアに住めるチャンスと捉えれば

不整形地もけっして悪くありません。

次回は、変形地の代表ともいえる「旗竿地」について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

土地探しを始めてから気づくのが、

同じ立地、同じ広さでも

土地の形状によって、

ずいぶんと価格が違うということです。

土地はその形状によって、

整形地、不整形地に分けることができます。

整形地とは、正方形や長方形をした土地のこと。

大手住宅メーカーが建てるような四角ばった家は、

整形地でないと収まりません。

その反対が、不整形地です。

台形や三角形、旗状、ウナギの寝床の細長い土地などが、

こう呼ばれています。

不整形地は人気が無いぶん、価格も割安ですが、

よほど上手に設計しないと建物が収まらなかったり

例えば、三角形の土地などでは

無駄な部分が出てきます。

ところで、売り物件として出てくる土地は

平坦地ばかりではありませんね。

値段が安いと思って見に行くと、

傾斜地であった、ということもよくあります。

傾斜地に家を建てるには、

土を切り出す｢切土｣や、土を盛る｢盛土｣など、

重機を使った造成工事が必要です。

特に盛り土部分は、軟弱な地盤であることも多く、

家を建てる前に地盤改良工事が必要になることも。

ですから、造成など費用がかかりそうな場合は

土地の購入前に見積もりを依頼しておくとよいです。

次回は、変形地にもメリットがあるという話です。

それでまた。

こんにちは、辰川です。 

車を使う人が、中古マンションを検討する際、

気になるのが駐車場の空き状況ですよね。

売主が使用していた駐車スペースを

引き継げるのかどうかも気になります。

ところで、新築マンションの場合、

駐車場の利用者を対象に抽選を行います。

では、中古マンションを購入した場合は、

どうなるのでしょうか？

原則、マンションでは引き継ぐことはできません。

というのは、売主がマンションの住戸を売却すれば

駐車場の使用権は消滅するからです。

駐車場は、エレベーターや廊下などと同じく

共用部分なので、一旦は管理組合に返納されるのです。

そのあとは、抽選あるいは順番待ちという方法を

とることが多いです。

もし駐車台数を利用できない場合は、

外部の月極駐車場を借りることも選択肢となります。

ところで、マンションによっては

駐車場の権利が付いたものもあります。

こうした中古物件は、車を使用する人には

歓迎したいところです。

ただ車を持たなくなったときは、

使わない駐車場の固定資産税が

余計にかかってくることになります。

その場合はマンション住人以外で、

駐車場を探している人を募集できるかどうか、

事前に確認しておきたいところです。

いかがでしたか？ 

駐車場に使いたくても、空きがない場合は、

マンション周辺の民間駐車場の空き状態・料金を

同時にチェックしておくとよいですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

大阪の都心部にあるマンションでは、

車を所有せず、もっぱら自転車で十分である、

という人は多いですよね。

また最近は、車の維持費がかからない

カーシェアリングもあります。

とはいえ、車を持つ人にとって、

マンションの駐車場は気になることの１つです。

そこで今回は、マンションの駐車場事情について。

マンションの駐車場といえば、確保できる台数、

料金にも違いがあります。

また、全住戸の駐車台数が確保できないケースも。 

その場合は、敷地外の民間駐車場を借りることになります。

駐車場には３つのタイプがある

マンション駐車場には、大きく分けて３つのタイプがあり

それぞれ平置き、自走式、機械式と呼ばれています。

次にタイプごとにみていきましょう。

１．平置き駐車場

いわゆる、平面の駐車場のことですが

このタイプは屋根がないケースが多いです。

やはり、車の出し入れがしやすいことが

最大のメリットといえます。

２．自走式駐車場

ふつう、マンションとは別棟になっていることが多いです。

その2階や3階へは、自分で運転してスロープを

上って行きます。

３．機械式駐車場

立体駐車場（立駐）とも呼ばれています。

狭いマンションの敷地を有効活用したものです。

盗難などの被害に遭いにくいですが、

入出庫に時間がかかる点がデメリットといえます。

●マンションの駐車場料金は幅がある

マンションの駐車料金は平置き、自走式、機械式に

よって違います。

一般に車の出し入れがしやすい平置き駐車場は高めであり、

自走式は上の階に行くほど安くなります。 

また、機械式はハイルーフ車用のスペースが

割高となる傾向があります。

ところで、

全住戸の台数が用意されているマンションでは、

駐車料金は安めに設定されていることが多いです。

一方で、全戸数分の駐車場が確保されていない場合は、

周辺相場と変わらない月額料金が多くなります。

その場合、民間の月極駐車場と比べても

負担はさほど変わりません。

次回も、マンションの駐車場の話は続きます。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

昨日は、M様がご購入された中古マンションのお引渡しが

無事完了しました。

大阪は箕面市にあるこのマンションは閑静な住宅地の

中にあります。

そして、M様は選んだのは三方バルコニーのある角住戸。

しかも4LDKの間取りです。

引渡しが終ると、玄関の横に土間スペースをつくるなどの

リフォームが始まります。

M様、どんな住まいになるのか、本当に楽しみですね。

こんにちは、辰川です。

昔から住まいといえば、日当たりの良い南向きが良し、

とされてきました。 

だから、南向きの住宅といえば、

人気も値段も高いですよね。

たしかに、どの不動産広告を見ても、

「南向き」をアピールする物件は

よく見かけます。　

一方で、そんな差額を出すほど、

南向きは価値があるのか？

という疑問もあります。 

逆に、南向きにこだわることで、

損をしてしまっている場合はないのかと。

そこで今回は、南向きの物件のデメリットについて。

いくつかの具体例を挙げてみましょう。

１．購入費が高くつく

不動産の場合、物件毎に間取りや敷地の状況が違うはず。 

ところが、ただ「南向き」というだけで、

相場より10?30%アップしている物件もあります。

２．窓やカーテンを開けられない

南側に面した部屋が道路に面していたりすると、

人通りが気になり窓を開けられません。

洗濯物も道行く人から丸見えになるため、

プライバシーは守られにくいといえます。

逆に、北向き玄関の一戸建てはリビングなどを

南側に配しているので、

道路からの人目を気にする必要がありません。

 ３．日差しが強すぎる

冬場はあたたかな日差しが重宝します。 

ところが、これが夏場になると

ただでさえ暑いのに、

窓のそばにはずっと居られません。

特にタワーマンションの場合、日差しによる

デメリットが大きいです。

一般にマンションは気密性が高いので、

寒さは暖房である程度コントロールできます。

ところが、タワーマンションは周囲に遮るものが

一切ないので夏場の暑さは想像に難くないです

そのせいか、昼間は出かけていて夜に帰ってくる人の場合

日当たりは重要ではないので、

北向きや東向きの物件を選ぶ傾向が強いです。

４．家具やフローリングが傷みやすい

採光が良すぎると、家具や、木製フローリング、本などが

日に焼けます。 

ですから、床を張り替えるとかなり高額になるので、

カーペットを敷くなど対策が必要になります。

５．車の騒音、子供たちの遊び声がうるさい

南向き住宅は、部屋が道路に面していることが多いため、

車の走行音や子供の遊び声がうるさく感じられたりします。

わたしも南向きの家に住んだことはありますが、

実際住んでみないとわからないこともありました。

ですから、購入を決めるときは、ただ南向きという

イメージに引っ張られずに、メリット・デメリットを

整理してから決めるようにしてくださいね。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古マンションは新築マンションと比べ、

築年数の経過による心配が全くないではありません。

でも、未完成の新築物件を契約するのと違い、

物件の状態を自分の目で確認できるのは

大きなメリットといえます。

例えば、どんな売主が住んでいるか、

またエントランスやエレベーター、建物周辺などの

管理状況も確認できますね。

しかも、売主が積み立てた修繕積立額を

そっくり引き継げるのも

中古マンションならではの特典です。

ところで、中古マンションの買い時は、

なにも引越しシーズン前だけとは限りません。

中古住宅の場合、

ある程度の住宅用資金の準備ができていれば、

ローンによる利息負担が少なく、

返済期間も短くできます。

しかも、中古住宅の売主が個人の場合、

消費税は非課税。

ですから、中古マンションは、

消費税増税で購入時期を判断しなくてもよく、

自分のタイミングで決めるとよいといえるでしょう。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

最近の住宅市場調査によると、

初めてマイホームを購入した世帯主の平均年齢は

次のようになっています。

注文住宅…39歳

分譲一戸建住宅…36歳

分譲マンション…39歳

中古一戸建住宅…41歳

中古マンション…43歳

特に中古マンションは、購入時の世帯主の平均年齢が

もっとも高くなっています。

そこで今回は、中古マンション購入のタイミングについて。

この調査では、中古マンションを選んだ理由のトップが

「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」でした。

ところで、購入資金の内訳では、

新築と中古では借入金に大きな差があります。

例えば、大阪や奈良、京都では、

注文住宅・新築戸建住宅・新築マンションの場合で、

3,000万円ほどの住宅ローンを組みます。

ところが、中古マンションでは

その半分の約1,500万円となっています。

中古マンションは価格が手頃なこともあり、

住宅ローンの返済期間も短くて済むので、

買い手は購入時期を選びません。

すなわち、予算的に手頃感があり、

買いたいときに買いやすいのが、

中古マンションの良さといえそうですね。

 次回も話は続きます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

市場に出ている中古マンションの間取りは、

1LDKから4LDKまで、本当にさまざまですよね。

ところで、不動産広告でLDKと呼べるのは10帖以上。

それより狭い場合はDKになります。

でも、実際に売り出されているマンションでは

LDKがほとんど。

今では、DKの間取りは30年くらい前のマンションでしか

見られなくなりました。

そこで今回は、家族構成からみた中古マンションの

おススメの間取りについてお話しします。

まずは、1LDK?2LDK

1人暮らしでは、1LDKでも来客時に寝室と、

公共空間のLDKに分けることが可能。

ただし、仕事部屋が欲しかったり、

結婚後も住み続けるなら2LDKも選択肢となります。

子供をつくらない共働き夫婦（DINKS)に向いている

間取りは、1LDKや2LDKです。

2LDKであれば、将来、子どもができた後も

しばらく住むこともできますね。

次に、3LDK~4LDK

夫婦と子どもの3人家族では、2LDK、あるいは3LDKが

向いた間取りになります。

ただし夫婦と子ども2人の4人家族の場合、

広い収納スペースが必要です。

できれば、3LDK＋ウォークインクローゼットか、

3LDK＋納戸の間取りがおすすめ。

尚、仕事用の部屋が必要な場合は4LDKが

向いています。

間取り選びで注意したいポイント

同じ2LDKや3LDKといった間取りでも、

物件によって広さは違いますね。

購入時には夫婦2人の暮らしにピッタリでも、

将来的に子どもが増えたときに、

手狭に感じることがあったりします。

その場合は、

家族構成や生活スタイルに合った物件に 

買い替えていくことも選択肢に入ってきます。

それではまた。