こんにちは、辰川です。
今日は、不動産の瑕疵（かし）担保責任についてお話しします。
不動産の取引においては、欠点や欠陥のことを「瑕疵」と呼んでいます。
それだけ、中古住宅や土地、新築一戸建てには、瑕疵の問題は付きものです。
従って、これから不動産を購入しようとする人は、売買契約や重要事項説明のなかで、
瑕疵の説明を受けますから、この際、知っておくととても役に立ちます。
購入する物件の瑕疵の有無については、「物件状況報告書」という書面のなかで
売主が知っている瑕疵については説明をうけます。
ところが、売主自身が自宅に住んでいながら、気づかない瑕疵もあります。
例えば、自宅がシロアリ被害を受けていてもに気づいていない場合などは、
その瑕疵は誰に責任があるのか、という問題がでてきますね。
これを民法上でいえば、買主は瑕疵に気付いて1年以内なら、売主に対して
損害賠償や契約の解除などを請求できることになっています。
しかしそれでは、売主は、自ら知りえない物件の瑕疵のために、引渡し後も延々と、
買主から瑕疵担保責任の追求を受ける可能性が出てきます。
これでは、怖くて自宅を売却しようとする人はいなくなってしまい、
不動産の流通にも支障がでても困ります。
そこで、実際の売買契約においては、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を
入れることで、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮しています。
ただ、この場合、引渡し後に見つかった瑕疵は、売主は責任を取ってくれませんから、
買主としては、契約前にしっかりと物件をチェックする必要があります。
但し、売主もこれで安心とはなりません。
中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていながら、
買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負うことになるので、
売主も正確に瑕疵について自己申告する必要があるのです。
ここまでは、売主が個人（一般消費者）の場合の説明でした。
売主が不動産会社（宅建業者）となると、瑕疵に対する責任の大きさが違ってきます。
売主の瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするといった、買主に不利な特約は無効となるからです。
具体的には、中古物件の売主が業者の場合、不動産の引渡日から最低２年以上は
瑕疵について責任を負わねばなりません。
これが、新築物件になると１０年の瑕疵担保期間が義務化されています。
つまり引渡日から10年間は瑕疵について、売主は責任を負わなければなりません。
但し建物のすべてについてではなく、建物の構造部分と、雨漏りの2点について、
10年間のその瑕疵を修補するなどの義務を負うことになります。
いかがでしたか？
不動産の瑕疵の扱いは、売主が個人の場合と、不動産業者の場合とで大きく異なります。
それだけに、契約前のチェックがとても大切といえるのですね。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
もし、大阪や奈良、京都の不動産の売買で悩んでいるのなら、
私に気軽に声をお掛けください。
無料相談に応じています。→お問い合わせはコチラから
