仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年10月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。   

中古の一戸建て住宅と聞いて、まず頭に浮かぶのはどんなイメージでしょうか？

築年数にもよりますが、傷や汚れなどの経年劣化があること。

お風呂やキッチン、トイレなどの水周りの設備が旧式であること、などが挙げられます。

また30年近く経った物件では、耐震基準が現在の基準を満たしていなかったり、

場合によっては、リフォームや建て替えが必要になるかもしれません。

では、中古一戸建て住宅はデメリットばかりなのでしょうか？

実は中古住宅には、新築にはない数々のメリットがあります。 

・まずは価格です。

木造の住宅であれば、新築から20年を過ぎると、建物の査定価格がゼロになる物件も出てきます。

この場合には土地値に近い価格で、戸建て住宅が手に入ることがあります。

その中古住宅に大幅なリフォームを行ったとしても、300?500万円程度。

キッチンや風呂など水回りを全部やり替えたとしても、高くて1千万円までで済みます。

つまり、中古住宅を新築同様の内外装、設備を全面リニューアルしたところで、

新築一戸建ての8割程度しかかかりません。

それに、家が古ければ、古いほど思い切ったリフォームができるというもの。

単なる箱に住むのではなく、リフォームによって自分の好みの家に変えることも可能。

・親も子もストレスがたまらない

 子供が小さい家庭では、部屋に落書きしたり傷をつけたりすることは覚悟しなければなりません。

新築を傷つけたくない一心で子供を叱るのは、親子ともどもストレスです。

その点、中古の一軒家であれば、カリカリもせず、子供をのびのび育てることができます。

また３０年くらい前の一戸建て物件では、敷地が広く、庭も十分に確保された物件も多いという点で、

車庫の確保や、ガーデニングが好きな方にはなかなか魅力的といえます。 

いかがでしたか？

予算的に手が届きやすいのは中古住宅の魅力。そして、自分好みにリフォームする。

そんな暮らし方もよいかもしれませんね。

次回は中古マンションについてです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。   

建売住宅といえば、広い敷地を数区画に割り振って、同じような家が分譲販売されている。

これが、お馴染みのパターンですよね。

狭い敷地に、昔ならキツキツに家が建っているというイメージがありました。

でも、今どきの建売住宅は、しっかりガレージも付いており、建物自体も手狭な感じはしません。

また、よほど低価格の分譲でない限り、建物のデザイン性や設備も最新のものを採り入るなど、

ヘタな安普請の注文住宅よりも、建売り住宅のほうがずっと良いのでは？と思うことさえあります。

ところで、建売住宅のメリットといえば、何と言っても価格ですよね。

ふつう土地と建物のセット価格（合計金額）で明記されていますから、ある意味、明朗会計。

多くの注文住宅のように、追加工事であとから費用を請求され、顔が真っ青になることもない。

しかも建売りは、土地を買って注文で建てるのに比べたら、はるかに割安感があります。

それほど、個人で良い土地を安価で手に入れるのは、至難の業。

分譲主は、５?６棟分の土地をまとめ購いするから、よい土地を安く手に入れます。

そんな土地は個人にはなかなか回って来ないし、回って来たとしても高くて手がでませんね。

むろん、そんな建売にもデメリットもあります。

それは、完成物件の販売なので、施工中の状態が見れないという点です。

昔の建売であれば、こうした心配もありましたが、今の新築住宅は検査も厳しくなっており、

欠陥の出にくい体制になっています。

これを制度化したのが、「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）というもの。

住宅の欠陥や不具合を「瑕疵」（かし）といいますが、売主がその責任を負うことを定めた規定が、

瑕疵担保責任です。

新築一戸建ての事業主（売主）は、引渡しの日から最低10年間、瑕疵担保責任を

負わなければならないことが法律で定められています。

また、万一10年間のうちに売主が倒産すれば、保証金供託もしくは保険加入のいずれかの

措置を講じており、その上限額は1件あたり2,000万円となっています。

建売住宅の売買契約の際には、こうした説明をよく確認し、さらに住宅の引き渡しを受ける際に、

保険契約書面を受け取るようにしてください。

いかがでしたか？

もし新築の一戸建てを探しているのであれば、予算内に収まり、外観や間取りを気に入れば、

建売住宅は良い選択といえるのかもしれませんね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

不動産は買うにしても売るにしても、最も高価な買い物ですよね。

失敗したからといって、買い替えなどはできません。

ところで、今の時代、自分が欲しい情報はネットを通じ簡単に手に入ります。

不動産情報の入手についても、不動産会社の規模による差はほとんど無くなったといえます。

にもかかわらず、今でも不動産会社のブランド力が重要だと考える人はいます。

不動産売買が上手くいくかどうかは、担当者の技量の負うところが大きいです。

どんなに大きい組織でも仕事のできる人は2割、できない人は8割ですから、

大手業者だからといって安心はできません。 

さて、不動産のように大きな金額の取引で、担当者に求められるのは次の３つです。

・一つは、コミュニケーション力。

コミュニケーションで大切なのがスピード感です。これが遅いと、

コミュニケーションの回数が少なくなり、意思疎通がうまくできないでしょう。

・二つ目は、不動産についての経験や知識が一定レベル以上であること。

当然のことですが、経験や知識がないと顧客の期待にとても応えることはできませんね。

・三つ目は、口が堅いこと。

不動産はその家庭の財産の大きな部分を占めますから、守秘義務を守れない担当者は信用できません。

大手の仲介会社は、組織としては安心感があっても、担当者個人のレベルでは

コミュニケーションに不向きな人もみられます。

できることなら、実務経験の豊富な人が選びたいところですね。かの可能であれば実務経験が豊富で勤続年数が長い社員さんがお勧めです。  有能な社員さんがいる反面、経験の浅い方が多く、その業務結果は大きく異なります。可能であれば実務経験が豊富で勤続年数が長い社員さんがお勧めです。 有能な社員さんがいる反面、経験の浅い方が多く、その業務結果は大きく異なります。可能であれば実務経験が豊富で勤続年数が長い社員さんがお勧めです。  

一方、中小の仲介業者でバリバリ仕事している人のほうが、頼れるケースも多くあります。

というのも、大企業が込み入った不動産問題の解決を、小規模会社に委ねるケースはよくあるからです。   

むろん、中小仲介会社でも当たりはずれはあります。

売買の相談を１?２度してみて、相手方に不信感・不安感・疑問を感じた場合は、早めに縁を切ることも大事。

何より、まず信頼のおけるパートナーを探すことです。

それから、担当者との信頼関係は一方的に成り立つものではありませんね。

信頼できる担当者であることが重要なのと同じ様に、あなた自身が

担当者から信頼されるお客様であることも大切です。

担当者に「このお客様のために精一杯がんばろう」と思わせる態度を、

心掛けてみましょう。 

いかがでしたか？社規模よりも担当者で選ぶ

  仲介は、会社規模よりも担当者で選ぶ  仲介は、会社規模よりも担当者で選ぶことが大切です。

あなたが良い不動産を手に入れるための参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

前回は、持ち家は購入時の初期費用は結構かかるが、ローン完済後は楽になり、

一方の賃貸は老後も、変わらない出費が続くという話でした。

とはいえ、転勤の多い人が家を所有するという決断は、なかなか難しいもの。

その点、賃貸だったら、手狭な家から広い家へ、設備が古くなれば新築物件へと、

引越しするたびに綺麗な家に住むこともできます。

賃貸で問題なのは、退職後も住居費の支出が変わらないこと。

だから、ずっと賃貸に住み続けるには 十分な貯蓄が必要です。

家の広さについても、賃貸はコンパクトな物件が多く、持ち家のように

3LDK?4LDKといったゆったりした間取りを確保するのは困難です。

その一方、持ち家であれば、将来子供に引き継がせることができますし、

建物の価値はなくなったときでも、土地は財産として譲り渡すことも可能。

ペットについては、戸建てはむろん自由。マンションもペット可の傾向にあります。

賃貸にもペット可物件はありますが、家賃も高いうえに飼育するペットに制約があります。

いかがでしたか？

気軽に引っ越せる賃貸と、住居を1か所に固定されるのが持ち家。

その分、持ち家は近所付き合いが必要ですが、気持ちの上で責任感が生まれてきます。 

持ち家か賃貸で悩んでいるのなら、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

若い頃は家なんて、興味ないと思っていても、結婚や子供の成長がきっかけで、

持ち家を意識する人は多いですよね。

その一方、終身雇用制度も崩れたことで、住宅ローンで大きな借金をつくるよりも

一生を賃貸暮らしでも良いと考える人もいます。

では、賃貸と持ち家では一体どちらが得なのでしょうか。 

そこで今回は、持ち家と賃貸の支出面についてお話しします。

賃貸で良い条件の部屋を借りようとすると、敷金や礼金が必要だったりします。

例えば、敷金だけで数十万円は掛かることも・・

賃貸に住むと、自分の不注意でなければ、家主の負担で修理されますが、

汚れや破損があれば、敷金からハウスクリーニング代や修理費を引かれます。

では、持ち家の場合はどうなのか。

今では金融機関で１００%ローンを組めるようになりました。

でも、仲介手数料や登記費用、銀行の手数料、火災保険といった諸費用も馬鹿になりませんから、 

ある程度の頭金を準備したいところです。

それに、持ち家を手に入れたあとも、毎年、固定資産税がかかります。

しかも一戸建ては、建物や設備に不具合がでれば、自分で直さなくてはなりません。

これがマンションになると、自分が直さなくてもよいかわりに、管理費や修繕積立費が毎月かかります。

以上のことから、持ち家を手に入れる場合の支出をみると、

賃貸が圧倒的に安上がりなのがわかりますね。

ところが、そんな賃貸も長く住めば住むほど、得とはいえなくなってきます。

なぜなら、持ち家を手に入れた人は、将来住宅ローンさえ完済したら、

特に大きな支払いはなくなってしまうからです。

その後は、毎年、固定資産税を納付するだけで済みます。

マンションの場合であっても、固定資産税以外に、管理費や修繕費が加わるだけ。

一方、賃貸に暮らす人は、家賃の支払いだけは延々と続きます。

この辺りから、持ち家の人との逆転が始まります。

ある調査によれば、持ち家を住宅ローン３５年間で完済した場合と、同額の家を50年間

借りた場合とでは、持ち家のほうは賃貸よりも２千万円ほど安く済むといいます。

単に支出額だけで、持ち家と賃貸を比較することはどうかと思いますが、

ローン完済後の気持ちのゆとりは、賃貸を借りる場合には得られないのは確かなようです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

最近は、新築一戸建てにせよ、マンションにせよ、洋間主体の間取りになっていますよね。

それでも、大抵は和室が1部屋分は確保されているようです。

やはり、日本人にとって畳の感触は、心落ち着つかせてくれます。

それに、親が訪ねてきたら押入れから布団を出せば、泊まってもらうこともできますね。

ところで、一戸建ての場合、和室のつくり方が微妙に違うのをお気づきでしょうか？

和室なのに、柱のある部屋とない部屋が・・ 

その違いというのは、部屋から柱が見えているか、見えていないの違いです。

一方は柱の綺麗な木目を見せているのに、もう一方は柱が無いのではなく壁の内側にあるのです。 

一寸専門的ですが、柱を見せる造り方のことを「真壁（しんかべ）つくり」といいます。

これは、昔からの日本民家の建て方で、そのかわりに、木目がきれいに出た柱を使わねばなりません。

一方、柱を見せない造り方は「大壁（おおかべ）つくり」といいます。

もちろん、柱は部屋からは見えないだけで、実は壁の内側にちゃんとあって、

壁紙で覆われた仕上げです。

柱は表からは見えなければ、高価な柱を使う必要ありませんね。

構造体の違いによっても決まる

一般的な木造の一戸建ては、柱（縦軸）と梁（横軸）の材木で組まれており、

これを木造の「軸組み工法」 と呼びます。

一方、柱を使わずに、壁（パネル）を使って建てるのが「ツーバイフォー工法」です。

ツーバイ工法は、柱を使わずに建物の強度を確保する造りなので、和室の仕上げも、

大壁つくりになります。

その意味では、鉄筋コンクリートでできた分譲マンションもまた、和室は大壁づくりです。

では、和室は柱を見せる真壁つくりと、柱を見せない大壁つくりとでは、

どちらがよいのでしょうか？

それは、住み人の価値観によって答えは違ってきます。

和室を茶道や華道など趣味の空間として使う人なら、

綺麗な木目が冴える真壁づくりが落ち着いた雰囲気が出します。

その反対に、リビングと隣り合った、畳スペースとつかうのなら、

柱を見せずにクロスで仕上げるほうがお洒落です。

ところで木造の一戸建てなのに、「大壁つくり」にして、柱を見せない場合も多いです。

これには、分譲会社の販売方針の違いでもあるのですが、2つの理由があります。

1つはお洒落にみせたいこと、もう１つは和室に使うような柱は高価なことです。

最近の建売り一戸建て分譲では、和室の仕上げはほとんど大壁のつくりになっています。

それは、ある程度はコストを切り詰めないと、販売価格自体を下げられないという

売り手側の事情があります。

そこに、伝統的な和室の造りよりも、お洒落さを兼ね備えた和室の仕上がりを

求める顧客の要望が幸いなことに一致したということですね。

いかがでしたか？

一戸建てやマンションを見学する機会があれば、この話をちょっと思い出して、

和室を眺めてみてはいかがでしょうか。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

大阪や奈良で仲介の仕事を通じて、ひとつ感じることがあります。

それは、マンションと一戸建ての価格差がなくなっている、ということ。

以前なら、価格面において、マンションと一戸建てでは棲み分けができていました。 

実際、1990年代は一戸建てのほうがマンションより1,000万円以上も高かったからです。 

それほど、マンションより一戸建てのほうが高い、というイメージがありましたから。 

 だから当時は、大阪の一戸建てをあきらめ、マンションを選ぶという世帯が多かったのです。

それでも庭付き一戸建てが欲しいなら、大阪から奈良や三重県などへ引っ越す人もいました。

ところが最近は、同じエリア、同じ年式の一戸建てともなれば、

マンションが同じ価格帯で選べるようになってきています。 

その理由には、マンションの建築資材が上昇したことと、

大阪の地価が相対的に下がってきたことが挙げられます。

そうなると、同じ価格帯で買えるのですから、今度は「一戸建てがよいか、マンションがよいか」

という悩みになりますね。

例えば、マンションは立地がよいけれども、管理費や修繕積立金、駐車場代がかかるという悩み。 

一戸建てであれば、ご近所付き合いとか、ゴミ掃除の当番とか、色々やらねばならないことが多いという悩みです。

また、家のメンテナンスにあまり関心がなければ、一戸建てよりマンションを選ぶほうが

快適に暮らせるかもしれませんね。

その逆で、小まめに建物や庭の世話をできる人は、自分の裁量で手入れもできて、メンテナンスの楽しみがある、

一戸建てのほうがマンションよりもがお勧めです。

そのほか、マンションを選べば、多少は駐車場まで歩かなくてはいけなくなりませんが、

一戸建ては、足腰が悪くなった時に２階に上がるのが、しんどく思うことがあるでしょう。

また、庭の花木に触れあうことが趣味な人は、たとえ高齢になってもマンションは物足りなく感じるものです。

このように、悩みだすと賃貸の頃はそんなことで悩まなかったなぁ、と思うかもしれません。

でも、その一方で、マイホームを持つことでしか得られない喜びもまたあるはずですよね。

いかがでしたか？ 

マンションか、一戸建てかの選択は、自分たちの今の生活スタイルを見つめ、

また将来の姿をいかに見通せるかが大切なのかもしれませんね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産を探し始めると、チラシやネットの広告などの中に、「媒介」（ばいかい）という

言葉を見つけることがありませんか？

媒介は、日常生活ではまず使うことのない言葉。

それもそのはずで、媒介は不動産の専門用語なのです。

さて、通常、不動産の購入や売却を行う際に、

不動産会社が売主・買主の間を取り持つことを「仲介」と呼んでいます。

結局のところ、媒介も仲介も同じ意味なのですが、

とくに売却については「媒介」という言葉を使います。

例えば、自宅を売却したい場合、売主と仲介業者は

売却に関する取り決めを書面で交わします。

この書面を「媒介契約書」と呼ぶのです。

なお媒介契約には専属専任媒介、専任媒介・一般媒介という3つの進め方があります。

その一方で、買主に対しては「媒介」という言葉はまず用いません。

せいぜい、物件を購入する最終段階において、売買契約書や重要事項説明書のなかに、

媒介者という言葉が記される程度です。

ですから、不動産チラシやネット広告、書面などに、媒介という言葉をみつけたら、

それは仲介という意味だと理解してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

物件を内覧してみると、同じ6帖の部屋でも広さに違いを感じることがあります。  

これは地域によって、畳の大きさが違うことが理由にあげられます。 

同じ日本のなかでも、東と西で部屋の大きさが異なりことがあります。

つまり、東と西では、1枚の畳の寸法からして違っているのです。

例えば、

主に東日本の畳は江戸間と呼ばれ、1畳の寸法は176.0cm×88.0cmで、

6帖あたりの面積は9.72平方メートル。

また、西日本の畳は京間と呼ばれ、1畳の寸法は191.0cm×95.5cmで作られ、

6帖あたりの面積は10.94平方メートル。

これをみても、江戸間よりも京間のほうが1.2平方メートルほど大きいことが判りますね。

ただ、近年の新築一戸建てやマンションは、一律的に部屋の広さが決まってきており、

畳の寸法は（約1.8m×約0.9m）なので、6畳間は約3.6m×2.7mとなっています。

ところで、最近の住宅では、琉球畳と呼ばれる半分の大きさの畳が使れることがあります。

琉球畳とは本来、沖縄で生産されたイグサを使用したものですが、

現在では半畳サイズの縁なし畳であれば、琉球畳と呼ぶようになっています。

半畳の畳は、従来の長方形の畳にはない、お洒落な雰囲気が好まれており、

リビングに隣接した和室に採用されることがほとんどです。

いかがでしたか？

築年数が経った中古住宅では、物件ごとに畳の寸法が違うことがあるので、

結局は自分の目で見て確かめることは大切といえそうですね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。 

せっかく買ったマイホームなのに、10年もたたないうちに洗面所の床が腐っている・・

ショックですよね。でも、これって、意外と多いのです。

賃貸に住んでいた頃は、床は全部クッションフロアだったのが、

マイホームに暮らすようになると、床はフローリングに変わります。

ところが木質のフローリングは、扱い方を知らないと、寿命が短くなるので

要注意です。

 昨今、新築一戸建てやマンションでは販売上、買い手に購入意欲を高めるために、

様々な色合い、高級感の溢れるフローリングが使われています。

ところが、床にフローリングが使われるのは、リビングダイニングや各個室はもちろん、

洗面台やトイレ にまで使われることもあります。 

そこで問題となるのは、フローリングは木質系なので水には弱いという事実です。

ふだん、洗面室は風呂から濡れたままで上がるところなので、たいていはマットが敷いてあるものです。

しかし、マットを何日もそのままにしておくと、下のフローリングは水分を含んだままで腐食しやすくなります。

それでなくても風呂場や洗面所は水気があるので、木の腐食はシロアリを呼び込むこともあります。

では、水周りの腐食を防ぐためにはどうすればよいのでしょうか？

 拭き掃除などメンテナンスの楽な、「CF（シーエフ）＝クッションフロア」を貼るのがよいです。

クッションフロア（CF）は、ビニール製の床材ですが、内部に発泡層を挟んでいるので、衝撃吸収性があります。

しかも、水濡れに強いので、水をこぼしても、雑巾でひと拭きすれば、それでオシマイ。

これを台所や洗面所、トイレの床に使わない手はないですね。

 ただ、クッションはどこか安っぽいという人には、最近では大理石調、テラコッタ調、

御影石調、など上質でオシャレな雰囲気なものが増えています。 

しかも、クッションフロアは安価なので１０年に１度は張り替えても、フローリングより

ずっと安上がりですし、水周りは比較的狭い範囲なので、張替は楽です。

いかがでしたか？

家を新築される方や、 中古住宅を購入後にリフォームされる方は、

水周りの床材を勘がるときに是非参考にしてくださいね。

それではまた。