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地震保険は入らなくてもよい?

2017年10月 9日 | お役立ち豆知識

 こんにちは、辰川です。

 

地震といえば、大阪や奈良、京都のある近畿地方でも、南海トラフ地震が来るとか来ないとか

ときどき話題に上りますよね。

 

さて。マイホームを買えば、万一に備えて、建物や家財を補償してくれる火災保険には

是非入っておきたいところです。

 

ところが、地震保険となくと、任意加入なので躊躇する人がいます。

 

では、地震保険は敢えて加入しなくてもよいものなのでしょうか?

 

火災保険は地震や津波による火災は免責扱いなので、地震保険に加入しておいたほうがよいです。は地震や津波による火災は免責扱いなので、

 

 なぜなら、地震保険には火災保険では補ぎないきれない内容があるからです。

例えば・・

・地震による火災は、地震保険でないと補償されない

・地震保険金は、被災者の生活資金や仮住まいの家賃に利用できる

・地震のリスクが高まると、損害保険会社が契約を取り交わさない可能性がある

 

 このように地震保険は、地震などを原因とする火災で損害を受けた人の生活を

安定させることを目的とし、いわば公共性の高い保険といえます。 

 

一般的な火災は、人災であるために被害の範囲は限定的です。

しかし地震や津波は天変であり、被害の範囲ははるか広範囲に及びます。 

 

従って、大規模な地震や津波が起こると、もはや民間の保険会社では対応できないので、

政府が再保険して大規模災害の補償するということですす。

 

ところで、住宅ローンで融資する側の銀行は、す。土地・建物が焼失すると困るので

ローン申込者に火災保険の入ることを義務化しますが、地震保険については任意としています。

 

ところが、借り手の側としては、地震で自宅を失うと、住宅ローンという負債が残ります。

そこで、経済的ダメージをカバーする唯一の手段が「地震保険」なのです。 

 

 ところで、地震保険はそれ単体では契約ができません。

必ず火災保険とのセットで契約しなればなりません。  

 

 いかがでしたか? 

 地震保険は、火災保険と同時でないと加入できません。

せっかく買ったマイホーム、火災保険に入るときの参考にしてくださいね。

 

それではまた。

木造を省令(しょうれい)準耐火にするメリットとは

2017年10月 8日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

今回は、一戸建ての火災保険の話をします。 

 

建物が密集した市街地では、防火、防災のために燃えやすい建築をしめ出し、

耐火性能の高い建物を建てるように定めた地域があります。

 

これが、防火地域や準防火地域です。

 

大阪や奈良でも、購入したい物件のエリアが、防火地域や準防火地域にかかっていると、

必ず耐火構造にしなければなりません。

 

その逆で、防火地域や準防火地域以外で、わざわざ耐火仕様にする必要はありません。 

 

ところで、火災保険会社では一戸建ての構造を3区分しており、

それぞれで火災保険料や地震保険料が異なります。

 

まず一般的な木造住宅は、H構造(非耐火構造)と呼ばれています。

次に燃えづらいのが、「省令準耐火」構造。これは、木造住宅が対象です。

さらに燃えづらいのが、準耐火建築物はT構造で、コンクリート造住宅や鉄骨造住宅が該当します。

 

この3つの区分によって、火災保険料が違ってきます。

そして、火災保険料を決める目安となるのが、T構造(耐火構造)とH構造(非耐火構造)。

 

ふつうの木造住宅(H構造)を「省令準耐火」仕様にすると、

火災保険と地震保険が約半額になります。これは、RC住宅と同じ保険料率です。

 

そもそも省令準耐火とは、ツーバイフォー住宅が日本に導入された頃に、

木造住宅と差別化するために、アメリカによる外圧で誕生したものです。 

 

火災保険の保険料を決める目安が、T構造(耐火構造)とH構造(非耐火構造)なのですが

省令準耐火の木造は、T構造と同じで、火災保険と地震保険が約半額になります。

 

ですから、保険料を考えれば、せめて「省令準耐火」の木造にしたいところですね。 

 

ところが、省令準耐火の認定を受けるには、規定の材料を使わなければならないので、

施工費が割高になってしまいます。

 

また見た目にも制約があって、柱や梁などの木部は室内から見えてはならず、

壁で覆い隠さないといけませんので、伝統的な日本家屋では認定は下りません。

 

ですから、保険料を安くするために、省令準耐火にしても大して意味はありません。

 

また万一、火事になって建物の半分以上が焼失しても満額が下りないので、

保険金だけで家を建て替えることはできません。

 

大阪や奈良、京都でも、建売り住宅のなかにはツーバイフォーで建てられて、

省令準耐火の認定を受けたものがあります。

 

この場合、省令準耐火にするかどうかは、事業者(売主)が決めることなので、

買い手のほうには選ぶことが出来ないという事情もあります。

 

このように考えると、木造を省令準耐火にするメリットとは、

火事がおきても家族が逃げられる時間をかせぎ、隣家からの類焼を防ぐという点にあるようです。

 

それではまた。

大臣免許と知事免許の違いとは?

2017年10月 7日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

不動産を購入あるいは売却する際、業者の実績は気になるものですよね。

 

家や土地が高額だからといって、大きな会社が信頼できるとは限らないし、

小さい会社であっても真面目に取り組んでいる業者もたくさんあるからです。

 

ところで、業者の実績をみる目安として、宅建免許番号があります。

住宅の分譲を行う業者や、不動産仲介を行う業者であれば必ず、

宅建免許番号をもっているからです。

 

業者の免許番号を知りたいときは、不動産のチラシや、ネット広告の会社概要欄をみると、

必ず記載されていますから、確認してみてください。

 

例えば、大阪府内に事務所があれば「大阪府知事免許(1)△△△号」などと表示されます。

奈良であれば、「奈良県知事免許(1)△△△号」となります。

 

また大阪の業者が、隣の奈良県にまたがって事務所をもつと、国土交通大臣免許に変更せねばならず

「国土交通大臣免許(1)△△△号」に変わります。

 

 以降、5年が経過するたびに免許が更新されるので、免許番号は開業6年目で(2)、

11年目の場合は(3)となります。

 

また、個人事業者として宅建業をスタートした業者の場合、免許番号(3)であっても、

法人化して株式会社になると、番号(1)から再スタートしなければなりません。

 

ちなみに、当社の場合はこのケースにあたり、開業後10年目で法人格となって、一旦(1)に戻りましたが

現在は(3)となっています。

 

このように、知事免許と大臣免許の違いは、事務所がどこにあるか、2つの都道府県にまたがっているかの

違いでしかありません。

 

ですから、大臣免許が都道府県知事免許よりも価値がある、ということもないのです。

 

ところで、これを逆手にとって、古い免許番号を買い取って不動産業を開始する、

新参の業者の存在がありますので、注意することです。

 

いかがでしたか?

免許番号は不動産会社の信頼度を計る、一つの目安です。

ただそれよりも、業者の接客態度をみて見極めることはもっと大切です。

 

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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窓が多くあることで起きるデメリットとは?

2017年10月 6日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

マイホーム選びでは、日当たりを重要視する人は多いですよね。

 

大阪や奈良、京都といった関西人にも、南向き信仰のようなものがあり、

一戸建てやマンションでは南側道路、南向きのベランダが重宝がられます。

 

それほど、「日当たりが良い家⇒窓が多い家」が好まれるということですね。

 

では、窓の多い家はそれほど良いこと尽くめなのでしょうか?

窓が多いと喜んで住んでみたものの、あとから気づくデメリットもあります。

 

まず、窓がたくさんあることで得られるメリットから考えましょう。

これはもう、あなたもお分かりですよね。

 

・採光が十分なので、部屋が明るい

・冬場でも部屋の奥まで日差しが差し込むので暖かい

 

では、これとは反対に、窓がたくさんあることによるデメリットとは?

 

・カーテン代がかかる。

・窓拭きや網戸の張替えが大変である

・外出のたびに戸締りのチェックが必要になる

・壁が少なくなるので、家具が置きにくい

・壁が少なくなるので耐震性が心配   

・外からの視線が気になる

・冬場に窓ガラスが結露するので窓拭きが大変

・窓は壁よりも断熱性で劣るので、冷暖房費がかさむ

 

ただし、耐震性については、最近の新築住宅であれば、設計段階で

しっかり検討されていることがほとんどです。

 

また。外部からの視線については、窓の位置を工夫したり、

植栽やフェンスの設置により、プライバシーを保つことは可能ですね。

 

そのほか、一戸建ては庇(ひさし)がないと、夏場は暑くて、

窓際に長居できません。

 

その点、新築でも庇を最初から持っている物件は、

売主側の配慮がされた住宅である、ということもできますね。

 

 

いかがでしたか?

窓があると、家が明るくなって、スッと開ければ風もよく通る・・

でも、メリットだけでなく、窓が多いことによるデメリットもよく認識したうえで、

あなたの家選びを成功させてくださいね。

 

それではまた。

建売り住宅と、売り建てはどう違う?

2017年10月 5日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

新築一戸建てといえば、建売住宅を頭に浮べる方が

多いのではないでしょうか。

 

それほど、大阪や奈良、京都で新築住宅を買うとなると、建売住宅というのが

一般的です。

 

建売りの良い点は、何といっても、自分の目で確かめられること。

しかも、建物がすでに完成しているので m、、、すぐに引っ越せますよね。

 

ただ難点としては、工事の過程がわからないことでしょうか。

 

ところで現物を見て、気に入ったら買う、という点では、

マンションも建売住宅もよく似ています。

 

一方、建売りに対して「売り建て」という新築住宅もあります。

 

建売りが契約前から建っているのに対して、

売り建ては、先に土地を契約してから建築するものです。 

 

最初から施工会社が決まっているので、

「売り建て=建築条件付きの土地」といえますね。

 

ところで、売り建ての場合、土地を契約してから着工するので、

使用する建材はほとんどが発注待ちの状態。

 

だから、建材の変更もある程度可能であり、間取りの自由度も多少あるので、

「半注文住宅」といえますね。

 

売り建てには、デメリットもあります。

一から間取りを描くことになりますが、それだけ打ち合わせに時間がかかるということです。

 

さらに設備や仕様について、標準以外のものを選んでいくと、

引き渡しまで半年以上かかることもザラに起こります。 

これでは、急いで入居したい人にはまったく間に合いません。

 

また売主(業者)によっては、バルコニーや小屋裏収納、ロフトなど

建売住宅であれば最初からついているものが、別途工事として

扱っているケースも多く見受けられます。

 

そうなると、当初に想定した以上のお金がかかり、

予算オーバーとなる可能性もでてきます。

 

いかがでしたか?

同じ新築住宅といっても、建売りと売り建ての違いは大きいです。

けっして売り建てがよくないというわけではありません。

完成までの期間と、コスト面をよく考えて、自分に合った新築住宅を選ぶことです。

 

それではまた。

マイホーム、購入前と購入後に掛かる費用 Part2

2017年10月 4日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

前回は不動産の購入時にかかる初期費用についてお話ししました。

 

では、購入後は月々の住宅ローンの返済だけで済むのでしょうか?

マイホームを持つと、ローンの返済以外にいろいろお金もかかります。

 

例えば、家の所有者は毎年4月ごろになると、「固定資産税・都市計画税」の

納税通知書が送られてきます。

これは一括で納めるほか、年4回で分納も可能。

 

またマンションの場合は、毎月、管理費と修繕積立金がかかります。

 

管理費とは、エントランや廊下、階段などの共用部分の清掃や、

エレベーターや機械式駐車場の管理、管理会社の報酬などに充てられるお金です。

 

修繕積立金は、建物の修繕費として積み立てるお金。

 

マンションのような大型建築物でも経年変化への対策は必要です。

そこで、およそ10年ごとのリフレッシュ(=大規模修繕工事)が行われます。

 

尚、マンションによっては積立金額が不足すると、修繕工事の際に

一時金を求められることがあるので注意すること。

 

そのほか、マンションの1階住戸であれば専用庭、最上階であれば

ルーフバルコニーが利用できることがあります。

この場合は、別途にそれぞれの使用料がかかるのが一般的です。

 

一方、新築や中古の一戸建ては、管理費、積立金のような費用は要りません。

それが理由で、マンションではなく一戸建てを選ぶ人も多いですね。

 

でも、管理費や積立金が要らないから安心だと、油断するのは禁物。

 

というのは、一戸建ての場合、点検や修繕を行う判断はすべて、

所有者に委ねられているに過ぎないからです。

 

一戸建ても当然、外壁や屋根などに経年変化が起きますから、

傷んだ箇所を放置しておくと、まとまって大きな出費につながることも

めずらしくありません。

 

 

従って、マンションも一戸建ても、購入後にお金がかかるのは同じということ。

 

大切な不動産の資産価値が下がらないよう、マイホームを手に入れたら、

メンテナンスにも気を配ってくださいね。

 

それではまた。

マイホーム、購入前と購入後にかかる費用 Part1

2017年10月 3日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホームを購入するとなると、物件価格以外の費用もかかってきます。

いわゆる、イニシャルコスト(初期費用)というものですが、

この費用が意外と馬鹿にできません。

 

例えば、車を購入する場合でも、車両代のほかに、

自賠責保険や車庫証明の費用、税金などの諸費用が別途にかかりますよね。 

 

これと同じで、マイホームの購入時も、諸費用がかかってきます。

例えば、登記費用や火災保険料、仲介手数料などです。

 

そのほか、住宅ローンを利用する人であれば、銀行の融資手数料や保証料も

必要になります。

 

諸費用の目安としては、中古物件、新築物件ともに

物件価格の5?10%程度は見ておきたいところ。

(仲介手数料が諸費用に占める割合も、結構大きいですよね)

 

また中古物件の場合、リフォームが必要なこともありますから、

初期費用はそこそこ大きな金額になります。

 

では、こうした初期費用も含めたマイホーム購入費は、すべて自己資金で

まかなうしかないのでしょうか?

 

たしかに自己資金はあるに越したことはないですが、それが無いからと言って、

マイホームの夢を諦める必要はありません。

 

なぜなら、昨今の金融機関は諸費用やリフォーム費用も融資してくれるからです。 

 

例えば、100万円貯めるのに2年や3年、4年もかかるであれば、

現時点で低金利の35年間借りてしまうほうが賢明です。

 

決断をずるずる先延ばししている間に、マイホームの夢をあきらめる人もいます。

気持ちは熱いうちに打っておくほうがよいでしょう。

 

 

さて次回は、マイホームの購入後にかかる費用についてです。 

それではまた。  

 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

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K様、ご契約おめでとうございます

2017年10月 1日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。

 

昨日は、東大阪市にある中古アパートの売買契約を

当社で仲介いたしました。

 

買主のK様は、なんと30代前半の若い主婦。

この年齢でアパート経営なんて、スゴイですね。

 

ところで、K様と当社とは、かれこれ1年以上前からのお付き合い。

本日、ようやく、目にかなった物件を手に入れられたというわけです。

 

K様の良さは、女性ながらその決断力の早さにあります。

そして迷ったときは、プロである当社の見解を素直に聞かれ、

そのうえで判断されます。

 

ちなみに当社の仲介では、必ず売主・買主同席のもとで契約を行います。

(実は、不動産業界は持ち回り契約が多いのです)

※持ち回り契約:売主・買主それぞれが別々の日に記名押印して契約を結ぶこと。仲介業者が、売主と買主の双方に出向いて記名、押印してもらい、契約を完了させる、または、売主と買主それぞれが別の日に来て記名、押印することを「持ち回り」または「持ち回り契約」と呼んでいます 仲介業者が、売主と買主の双方に出向いて記名、押印してもらい、契約を完了させる、または、売主と買主それぞれが別の日に来て記名、押印することを「持ち回り」または「持ち回り契約」と呼んでいます  

 

今回の契約の場でも、K様は売主さんからアパート経営の助言を

訊くことができたようです。 

 

 

K様、はじめてアパート経営、ぜひ成功させてくださいね。 

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