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建築条件付き土地(Part3・選ぶときの注意点)

2018年2月18日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

建築条件付き土地とは、一定期間内に

建物の契約(請負契約のこと)を

取り交わすことを条件としています。

 

ですから、もし建物の請負契約に進まない場合は、

土地の契約は白紙解除となり、

受領している手付金などは返還されます。

 

ところで、

建築条件付き土地は、建物がない状況での契約なので、

あとあと後悔しないよう、以下の点はしっかり確認してください。

 

1.希望に沿った家を建てられるのか

 

広告上、建築条件付き土地は自由設計とはいいながら、

実際には内・外装色しか選べないという業者もあれば、

注文住宅並みに打ち合わせを行う業者もあります。

 

各社対応は異なるので、間取りや設備はどこまでが自由か、

また追加工事費はどれだけかかるのかなど、

事前の確認は必要です。

 

2.土地と建物以外の費用がかかるのか

 

一から建築する場合には、建物工事以外に

水道の市納金や地盤調査代、地盤改良費、外構費用

などの諸経費がかかります。

 

こうした費用が売買価格に含まれているのか、それとも

買主に請求されるのかは、とても気になるところ。 

こうした点も、契約までに確認しておきましょう。

 

いかがでしたか?

建築条件付き土地を選ぶメリットは、土地価格が比較的安いこと。

ただ、あなたが希望する家が建つのか、しっかり確認してくださいね。

 

それではまた。

建築条件付き土地(Part2・メリットデメリット)

2018年2月17日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

建築条件付き土地といえば、単なる土地売りに比べ、

土地の価格が安いことが多いですよね。

 

これは、土地を安く販売しても、

建物の利益がカーバーしてくれるからです。

 

そんな建築条件付き土地ですが

買い手にとって、どんなメリットがあるのでしょうか?

 

まず、注文住宅で建てるときのように、

土地探しと建築業者を別々に探さねばならないという

手間が省けます。

 

つまり、建築条件付き土地では、

はじめから建築業者や設計士、仕様が決まっているので、

土地の契約から建物の引き渡しまでの期間は

かなり短縮できるのです。

 

その一方、デメリットもあります。

 

通常、土地の契約から請負契約(建物の契約のこと)までを

3か月以内という短い期間に決めることになります。

 

つまり、土地契約が終わればまもなく

建物の契約へと進むので

時間的余裕がない中で判断しなければなりません。

 

請負契約を結んだ後は、仕様の中から、

例えば内装では壁紙や床の色、建具やドアの色、キッチンの形を、

また、外壁や屋根の色など選ぶことになります。

 

こうした流れは、注文住宅ほどの自由さは期待できませんが、

仕様であれこれ悩むこともありません。

 

建売り住宅に比べて自由に選択できる箇所もあるので、 

言ってみれば建築条件付き土地は、

建売住宅と注文住宅の中間といえるのではないでしょうか。

 

次回は、 建築条件付き土地を選ぶときの注意点について

 

それではまた。

建築条件付き土地(Part1・その仕組み)

2018年2月16日 | お役立ち豆知識

  

こんにちは、辰川です。  

 

新築一戸建てを探していると、必ずといってよいほど、

「建築条件付き土地」という広告に出くわしますよね。

 

そこには建物プランが載せてあったり、あるいは無かったり、

また土地だけの価格なのか、建物も含めた価格なのか、

ちょっと分かりにくいことも多かったりします。

 

ところで「建築条件付き土地」とは、

売主指定の業者で建築することを条件として販売される土地のこと。

 

つまり、土地契約後、一定期間内に建物の契約(請負契約といいます)を

取り交わすことが売主側の条件です。

 

広告には自由設計とか、フリープランとか記載されているように、

一から建物プランを決めていくことになります。

 

そのせいか、自分の思い通りの住宅が建つものと、

勘違いしてしまう人も多いです。

 

しかし実際は、あらかじめ決められた仕様やプランの中から

選ぶケースがほとんど。

 

業者によっては、標準仕様以外から選べることもありますが、

たいていは標準との差額や追加費用がかかることも多いので、

そこは慎重さも必要です。

 

こうした建築条件付きの土地の仕組みを理解すれば、

予算内で新築一戸建てを手に入れることも可能。

 

さて次回は、建築条件付き土地のメリットデメリットについてです。

 

それではまた。

 

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マンションの天井高は高いほどよい? Part2

2018年2月15日 | お役立ち豆知識

  

こんにちは、辰川です。  

 

前回は、天井高が高いマンションのメリットについて

話しました。

 

ところで今回は、天井高が高いことによるデメリット

についてです。

 

ふつう天井高が高くなると、それに合わせたように、

標準タイプよりも高さのあるハイサッシになります。

 

そうなると、カーテンは既成品では寸法が合わず、

オーダーするしかありません。

これが意外と高くつきます。

 

また天井高が高ければ、当然、窓面積も大きくなるため、

冷暖房の効率もよくないので、電気代もかかります。

 

ところで、マンションの場合、

リビングルームは別として、

各部屋はさほど広くはありません。

 

狭い部屋で天井だけが高いと、開放感というよりも、

落ち着かない空間になりがちです。

 

逆に言えば、狭い空間では

天井高が低いほうが、こもり感があって

気分が落ちつく人も多いのです。 

 

その証拠に、天井高が高いマンションでも、

トイレやキッチンの天井高は220センチ程度に

抑えられています。

 

また、天井高が低くければ、当然に

冷暖房効率も良くなりますね。

 

このように天井高が高いことが

概に良いとは言えなかったりするのです。

 

したがって、

開放感があり、豪華なシャンデリアをつけたい人には、

天井高が高いマンションが合っているといえます。

 

一方で、天井高が低い方が落ち着くとか、

冷暖房費を抑えたい人は

天井高のあるマンションは合わないといえますね。

 

いかがでしたか?

 

天井高は見た目の問題だけではありません。

是非、あなたに合った天井高のマンションを選んでくださいね。

 

それではまた。

マンションの天井高は高いほどよい? Part1

2018年2月14日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です。  

 

マンションの天井高は、従来の天井高より

ずいぶんと高くなってきました。

 

従来のマンションだったら、

天井高はせいぜい230センチくらい。

 

ところで建築基準法では、

天井高は210センチ以上と決められています。

 

でも、新しいマンションの天井高は240センチが大勢。

最近では250センチも増えてきました。

 

 たかだた10cmの違いとはいえ、

開放感には違いが感じられます。

 

ところで、ション事業主の事情があります。

 つまり、マンションは階数を増やすほどに利益を上がるます。ところで、とだから、戸数を増やそうとすれば、天井高は低めに抑えられるというわけです。 ころで、マンションの天井高の違いには、マンション事業主の事情があります。 つまり、マンションは階数を増やすほどに利益を上がるます。だから、戸数を増やそうとすれば、天井高は低めに抑えられるというわけでマンションの天井高に違いがあるのは、 

建てる側の事情があります。

 

つまり、マンションは同じ高さであれば、

階数を増やすほどに

住戸数も増えるので利益が上がります。

 

そのために、天井高は低めに抑える必要があった、

というわけです。

 

ところで天井高が高いと、

一体どんなメリットがあるでしょうか?

 

それは、何といっても開放感ですよね。

部屋にいるだけでリッチな気分を味わえます。

 

 たしかに天井が低いと、圧迫感を感じますから。

 

また天井高があると、

シャンデリアなど高さのある照明機器が似合いますね。

 

ですから、開放感のある空間で生活したい人や、

ラグジュアリーな雰囲気を好む人には、

天井高が高いマンションはぴったりといえます。

 

しかしその一方で、天井高のあるマンションは

メリットばかりではありません。

 

次回は、デメリットについてです。

それではまた。

公租公課(こうそ・こうか)とは固定資産税のこと

2018年2月13日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です。  

 

不動産を所有すると、固定資産税が毎年かかってきます。

 

したがって、不動産売買では物件代金のやりとり以外に、

固定資産税の精算も同時に行われるのです。

 

ふつう「公租公課(こうそこうか)」のうち、

公租(こうそ)は所得税や法人税、府県民税など税金全般を指し、

公課(こうか)は社会保険料などの公租以外の負担金を指します。

 

ところが、不動産の売買で公租公課といえば、

もっぱら固定資産税と都市計画税のことです。

 

さてここで、固定資産税・都市計画税について

触れておきましょう。

 

固定資産税とは?

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に課税される市町村税のこと。

納税義務者は1月1日時点での所有者です。

 

都市計画税とは?

 一方の都市計画税は、市街化区域(いわゆる住宅地)にある土地や家屋が対象。

固定資産税と同じく、毎年1月1日の土地家屋の所有者が納税義務者。

尚、都市計画税は固定資産税と併せて納付するのが決まりです。

 

固定資産税の清算の仕方

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者にかかりますが、

実際の不動産売買では、不動産の所有者が変わった日を境に、売主買主で

日割計算を行います。

 

関西と関東では起算日が違う

大阪や奈良、京都など関西では、日割精算の起算日を4月1日としています。

ということは、仮に5月31日に所有権が移れば、

6月1日から翌年の3月末までの10か月分が買主の負担となりますね。

 

 

一方、関東地方では慣習として、日割精算の起算日が1月1日になります。

つまり、5月31日に所有権が移れば、

6月1日から12月末までの7か月間が買主負担分です。

 

ところで、中古マンションの売買では、この固定資産税と都市計画税の精算以外に、

管理費と修繕積立金の1か月分の精算も行います。

 

いずれにせよ日割精算額を知るには、

引渡し日が確定してからでないと、

キチンと日割り計算はできません。

 

ですから、売買契約書を取り交わす際は、

せめて固定資産税の年額だけは

確認しておきたいものですね。

 

それではまた。

K様、ご契約おめでとうございます。

2018年2月12日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。

 

今朝の奈良は、この冬で一番の積雪となりました。

ふだん慣れない、道路の凍結は怖いですね。

だから、どの車も揃ってトロトロ運転…

 

わたしは途中で車をあきらめて、最寄り駅から大阪へ。

こういうときの電車はありがたいです。

 

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さて今日は、K様の中古マンションの契約日。

 

大阪は平野区にあるこのマンションは、

地下鉄谷町線の最寄り駅から徒歩5分という便利さ。

 

近くには生鮮食品のスーパーや大型店舗も多く、

たいていの日常品は揃うのが魅力です。

 

ただ平野区は分譲マンションは少ないのです。

だから、タイミングがよかったのかもしれません。

 

今、K様は内装リフォームを計画中。

さて、どんな部屋にされるのでしょう・・とても楽しみです。

再建築不可物件の中古住宅(Part3・どんな活用法がある?)

2018年2月11日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です。 

 

前回までは、再建築不可物件のメリット・デメリットについて

話しました。

 

こうした点を踏まえたうえで、

再建築不可物件には、どんな活用法があるのでしょうか?

 

実は、再建築不可物件は安価なマイホームとして、

または賃貸物件として活用する手があります。

 

1.安価で手に入るマイホーム

再建築不可物件は建て替えはできません。

でも、リフォームやリノベーションならOK。

この点さえ割り切れば、掘り出し物に出会う可能性もあります。

 

2.賃貸物件として活用する

最寄りの駅や、バス停から近い場所であれば、

賃貸物件として需要が見込まれます。

 

しかも、リフォームして貸家にすれば、

元の価格が安いだけに利回りも

相当に期待できるのではないでしょうか。

 

ところで、

再建築不可物件を売却しようとした場合、

まず価格面において期待はもてません。

 

しかも、再建築できなくても

固定資産税はかかってきますよね。

 

また万一地震などで建物がなくなると、

負の遺産になる可能性もあります。

 

いかがでしたか?

 

再建築不可物件が割安なのは、

それだけの理由があるからですね。

 

したがって購入する際には、

慎重に判断することが大切です。

 

それではまた。

再建築不可物件の中古住宅(Part2・どんなメリットがある?)

2018年2月10日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です。 

 

前回は、再建築不可物件が一般的な物件と違い、

どんなデメリットがあるのかについて話しました。

 

今回は、再建築不可物件のメリットについて。

 

1.何といっても安価

再建築できなければ、資産価値は非常に低くなります。

そのため、近隣の同じような物件に比べて大変安価です。

 

2:リフォームやリノベーションは可能

建て替えできなくても、

リフォームなど改築という手もありますね。

 

例えば、大規模にリノベーションして、

以前と見違えるほどの家に変えることも可能です。

 

3:固定資産税が安い

資産価値が低くければ、

固定資産税評価額も低めとなります。

 

固定資産税や都市計画税だけでなく、

相続税や贈与税も割安です。

 

 

こうしたメリットに着目して、

再建築不可物件を購入する人もいます。

 

もちろん、その場合の注意点もあります。

 

1.建物自体に問題がないか

再建築不可物件は次の建て替えがきかないため、

今の建物の状態で暮らしていけるのかが重要です。

 

そのためには屋根や外壁、建物の基礎や柱、梁などを、

細かくチェックする必要があります。

 

その際、建物の傾き、雨漏りがないかも

見逃してはいけません。

 

2.どの程度までリフォームできるのか

古い住宅は構造上、思い通りに

リフォームできるかどうかがポイント。

 

そのためには必ず、購入前に施工業者に

確認してもらうことが大切といえますね。

 

次回は、再建築不可物件の活用法について。

それではまた。

再建築不可物件の中古住宅(Part1・まずはデメリット)

2018年2月 9日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です。  

 

不動産広告を見ていると、条件欄に「再建築不可」と記された物件に

出くわすことがあります。

 

さすがに新築一戸建てでは皆無。

 

だいたい築30、40年以上前の中古物件のなかに

ちょくちょく見かけます。

 

ところで、再建築不可物件は周辺の相場に比べても

格段に安価な傾向があり、余計に気になります。

 

もちろん安価だからといって、

消費者がうっかり飛びつくのは危険ですね。

 

でも世の中には、

再建築物件の意味をわかったうえで

購入する人もいます。

 

ならば、再建築不可物件と一般的な物件とは違いや、

メリット、デメリットが知っておきたいものです。

 

そこで今回は、デメリットについて。

 

ふつう家を建てる場合、

何でも自由に建ててよいわけではありません。

 

必ず建築基準法の規定に従うことになります。

 

ところが、再建築不可物件の物件では、

この建築基準法の基準を満たせません。

 

例えば、現在の法律では、

前面道路に敷地が2m以上接して、

住宅を建てなければなりません。

 

でも法律ができる以前に建った住宅は

2m未満でも問題なかったのですから、

違法ではありません。

 

ただ現在の法律に照らすと、

「既存不適格建築物」になってしまう。

 

つまり一旦、取り壊してしまうと

再建築できないということです。

 

 ここでもう一度、

再建築不可物件のデメリットを整理してみましょう。

 

1.建て替えができない

 家が老朽化しても建て替えできないのは、大きなデメリット。

つまり改築するしか手はありません。

 

ましてや地震で倒壊などしたら、

その土地には二度と家は建てられません。

 

2.住宅ローンが使えない

建て替えできない物件に、

融資してくれる銀行を探すのは大変難儀なことです。

 

再建築物件は価格が安いとはいえ、

キャッシュで購入する覚悟もいりますね。 

 

3.売却しにくい

再建築に制限がある以上、なかなか買い手がつきません。

現金購入者に限定されるのも、売りにくい要因ですね。

 

このようにみると、再建築不可物件を購入するのは

なかなか勇気のいること。

 

それでも買いたいという人は、どこに魅力を感じているのか?

 

次回は、再建築不可物件のメリットについて。

それではまた。

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