購入したい不動産に、「仮登記」の記載がある・・
そのときあなたは、どうしますか？
こんにちは、辰川です。
今回も、引き続き、登記の話になります。
まず、あなたに質問です。
「もし、あなたが購入を検討している不動産があって、その登記簿に、
売主から別の人（第三者）への仮登記（所有権移転請求権仮登記）が付いていました。
さて、このまま取引してもよいのでしょうか？」
これはちょっと、難しかったですか？ では、正解をいいますね。
「取引自体は可能ですが、危険だから止めたほうがいい」です。
「仮」であって、所有権は移転していないのだから取引しても問題ない、と考えてはいけません。
購入対象から除外するか、あるいは、売主に第三者への所有権移転請求権仮登記を抹消してもらうよう要求し、
それが済んでから購入しなければなりません。
仮登記とは、一体どんなもの？
仮登記には、所有権に関するものとして、次の2種類があります。
・1つ目のケースは、
例えば、BがAから中古住宅を買い受ける契約を締結し、実際に所有権も移転しているのに、
Aが登記済権利証を紛失しており、AB間の移転登記申請の際に添付できない場合に行う、仮登記です。
・2つ目のケースは、
例えば、AがBに対する借金返済を確実なものにするため、返済できないときに金銭の代わりに
その物（土地）を提供するという、予約（代物弁済予約）にする仮登記です。
この場合は、債務を完済すれば代物弁済予約も不要になるので、抵当権抹消と、所有権移転請求権仮登記抹消の書類を
抵当権者(金融機関など債権者)から受け取ることができます。
それぞれ、登記の目的としては、
前者が「所有権移転仮登記」、後者が「所有権移転請求権仮登記」です。
なぜ仮登記を放置してはいけないか
仮登記の目的は、将来生じる本登記の順位を確保しておくことにあります。
登記というものは原則早いもの勝ちだ、というルールがありましたよね。
つまり、先に登記を入れた者に、優先的に「対抗力」があるということ。
しかし、仮登記はあくまで「仮」なので、所有権を有していることにはならず、対抗力はありません。
そこで、仮登記の出番です。仮登記の目的は、「順番の保全」。条件が整っていなくても、
とりあえず仮登記を入れることで、順位が保全されます。
仮登記は、条件が整ったあかつきには、本登記（通常の所有権移転登記）にすることができます。
仮登記が本登記になれば、仮登記した日にさかのぼり、本登記と同じ効力が生まれます。
そして、その仮登記の順位が優先されるので、仮登記より順位が後のものは、
なんと登記官（法務局）の職権で抹消されるのです。これって、コワいですよね。
一例をあげると、
ある土地の登記簿に、Ａへの所有権移転仮登記と記載されていたとします。
その後、Ｂへの所有権移転、さらにＣへの所有権移転されました。
この場合、所有者はＣですが、Aの仮登記が本登記になると、Ｂ、Ｃは職権により抹消され、
Ａは仮登記をした日にさかのぼり所有権を有し、所有者はＡとなってしまいます。
つまり、仮登記さえしておけば、この登記が本登記になるまでの間、
その物件になされた第三者の登記を否定されてしまうのです。
ですから、名義の書き換えをする前には、きちんと仮登記の抹消登記をしておかねばなりません。
勿論、仮登記の抹消には、仮登記をした人の協力も必要。もし仮登記の名義人が亡くなり相続の結果、
現在の仮登記名義人が誰かわからないということもあり得るのです。
いかがでしたか？
もしあなたが購入を考えている不動産の登記簿に、「仮登記」とあれば、くれぐれも注意してくださいね。
それではまた！
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