こんにちは、辰川です。
マイホーム購入後、 入居した途端に雨漏りがしたり、シロアリが見つかったりしたら、
契約前にそんな話は聞いていなかったよ、と言いたくなりますね。
住宅の売買では新築住宅・中古住宅にかかわらず、
売主の瑕疵（かし）担保責任が問題となることがあります。
「瑕疵」とは、見えない欠陥や不具合のこと。
見えている欠陥や不具合があれば、売主も気づいていますから買主に伝えられます。
しかし売主にもわからない、気づかなかった欠陥もありますから、この場合は隠れた「瑕疵」といえます。
その逆で、買主が瑕疵と知りながら購入した場合は、売主の担保責任は問われません。
ところで、民法上の瑕疵担保の扱いはどうなのか。
民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内であれば、
売主に対して損害賠償を求めることができる、とあります。
例えば、買主が引渡しを受けてから10年後に瑕疵を発見して、
そこから1年以内であれば損害賠償の請求も可能となるのです。
そうなると、売主は自己所有の不動産をおちおち売ることもできなくなりますから、
当然、中古不動産の流通は滞ってしまいます。
それでは社会問題になりますから、実際の売買契約においては、
瑕疵担保責任の期間を次のように取り決めています。
１．売主が不動産会社である、新築住宅や中古住宅については、引渡しから2年とする。
２．売主が個人の場合は、 瑕疵担保責任を負わないという特約も可能。
ただし上記２については、取引の内容次第で１?3ヶ月の瑕疵担保責任期間を設ける場合もあり、
本当にケース・バイ・ケースといえます。
ところで、売主の瑕疵担保責任が免責されているからといって、
必ずしも不良物件ではない、ということは留意すべき点といえます。
なぜなら、売主は「建物は大丈夫であるが、責任は負いたくないから」という理由で、
瑕疵担保責任免責とすることもまた多いからです。
さて、次回は、瑕疵担保責任の及ぶ範囲について。
それではまた。
