仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年5月アーカイブ 2ページ目

本審査が無事パスすれば、物件の引渡し（決済）まであと少しです。

もう一つ、最後の手続きが待っています。

こんにちは、辰川です。 

最後の決済を目前に控え、「ローン契約」を結ぶことになります。

正式名称は「金銭消費貸借契約」といい、金融機関から大きなお金を借りるときは必ず行う手続きです。

この契約相手は、売主や業者ではなく、金融機関となります。

手続きでは、申込人の実印と印鑑証明書、家族の住民票を用意せねばならず、

ローン返済のために通帳も作るので、銀行印も必要です。

ローン契約では、あなたが住宅ローンで悩んできたことをすべて決めることになります。

例えば、融資額や返済期間、固定金利か変動金利でいくのか、融資実行日、引き落とし日などですね。

ローン契約の手続きは、原則的に、金融機関の窓口で行われますが、

あなたがどの金利を選べばよいのか迷っていたら、シュミレーションしてもらうなり再確認しましょう。

また場合によっては、変動と固定の組み合わせもありですね。

いずれにしても、納得のいく選択をすることです。

次回は、待ちに待った決済。融資の実行についてです。

それではまた！   

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ようやく売買契約まで辿り着きました。

不動産を現金購入できる人は別として、

ここからは、住宅ローンの利用するための手続きに入ります。 

こんにちは、辰川です。 

すでに住宅ローンの事前審査は済ましていれば、

次は「本審査」の申し込みが待っています。

■本審査とはどのようなもの？

事前審査と本審査との違いとは、事前審査が不動産の契約前に申し込むのに対し、

本審査は契約後の申し込みとなります。

ですから、本審査の申し込みでは、契約書や重要事項説明書の写しなども提出することになります。

審査の項目自体は、事前審査と大きく変わりません。

ただ銀行と保証会社の両方が審査を行うので、少し期間がかかります。

ふつう２週間程度は要するようです。

また、ネット銀行を利用する場合は、契約後でないと事前審査も始まりません。

ですから、店頭をもつ金融機関に比べて、審査期間は長くなるので注意しましょう。

審査で指摘されやすい項目

事前審査に問題がなければ、本審査はすんなり問題することが多いです。

しかし、次のようなケースは本審査に引っかかることもあります。

 ・クレジットカード。とくにキャッシング機能の付いたクレジットカードの複数所有している。

・携帯電話の分割払い。携帯電話の分割払いが返済負担率に加味されることもある。

・自動車ローンなどの自己申告漏れ。そのほか電化製品、家具なども注意です。

もし、これらが原因で、返済比率にかかわる場合は、一括清算を求められることもあります。   

本審査後は自己条件を変えないこと

本審査が無事パスすると、融資が実行されるまで、審査時点と条件をけっして変えないことです。

なぜなら、新たなローンを組んだり、カードの支払いが遅れたり、あるいは退職や転職してしまうと

本審査のやり直しの対象となるからですね。

こうして本審査が無事に終わると、融資実行（決済）までにもう１つ。

「ローン契約」という手続きが残っています。

次回は、その「ローン契約」についてです。

それではまた！   

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 うりぬ  

不動産購入申込を受けた売主と、購入条件で折り合いがつくと、いよいよ売買契約です。

こんにちは、辰川です。

今回は、不動産の購入の流れの中でも、もっとも重要な「売買契約」についてです。

不動産の売買契約では、大きなお金が動きますよね。

ですから、不動産契約書に記載される項目も、多岐にわたってきます。

その中でも、特に押さえておきたい項目について、

一つ一つ簡単に説明していきます。

・売買物件の表示

ここでは購入物件について、登記簿の記載どおりに記載されます。買主は、自分が購入する物件に間違いないか確認することが大切ですよ。 

・売買金額・手付金・、残代金、ならびに支払い日

不動産は授受されるお金も大きくなります。それぞれの金額と、支払日をしっかりと確認しなければなりません。

とくに手付金については、高額な手付金を支払う場合には保全措置の有無も確認することです。

・土地の実測による精算について

土地面積は登記簿の面積と、実際の面積で異なるケースがあります。大きな相違がある場合は、引き渡しまでに実測したうえで、清算します。

ただし、多少の面積の差異であれば、ふつう登記簿面積のままで清算を行わないことが多いです。

・所有権の移転と引き渡し

所有権移転と残代金の支払いは、同時履行が原則です。

決済の日には、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが売主から買主に引き渡されます。

・付帯設備等の引き継ぎの確認

中古住宅では、建物のなかの設備機器ついて（一戸建ての場合は庭木や庭石なども）、買主が引き継ぐかどうかを取り決めます。

引き継ぐ項目は、「付帯設備表」や「物件状況確認書」によって行い、売主買主間で１つ１つ確認することになります。

・ 公租公課等の精算

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった税金の精算があります。

さらに中古マンションの場合は、管理費と修繕積立金の精算も加わってきます。 

・引き渡し前の危険負担

売買契約後に、もし購入物件が天災等で全壊や半壊した場合のことも、ここでは取り決めます。

・契約違反による解除

万一、契約上の約束事が守られなかったときの、契約解除の取り決めです。

いかがでしたか？

結構たくさんの項目がありましたね。だから、大切なところはしっかり押さえておくことです。

この売買契約が終われば、住宅ローンを通すための手続きが待っています。

次回は、住宅ローンの本審査についてです。

それではまた！   

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住宅ローンの事前審査も無事クリアすると、次は「不動産購入申込み」の手続きです。

こんにちは、辰川です。

住宅ローンの事前審査も終わり、いよいよ購入に向けた段階ですね。

不動産業者を通じ、「不動産購入申込み 」の手続きに入ります。

「不動産購入申込み」は書面による手続きですが、業者によっては「買付証明書」と呼ぶもありますが、

内容は同じものと考えてください。

■不動産購入申込みとは

 この書面のなかで、購入希望価格、支払い条件（現金払い、住宅ローン使用の別）、契約希望日、引き渡し希望日、といった購入の前提条件を書き込み、購入希望者として署名・捺印をします。

そして売主が、この「不動産購入申込み」 がををを受け取ると、優先的な個別交渉が開始されるのです。

ところで、購入の申込みに当たっては、「申込証拠金」（5万?10万円程度）を支払うケースが出てきます。

これについて説明しましょう。

■申込証拠金とは 

申込証拠金とは、購入意思に間違いないこと、つまり、「ひやかし」ではないことを示す意味として支払われるもので、

この金員は契約成立時に、手付金などに充当されます。

申込証拠金を支払った際には、必ず授受されたことを示す「預り証」を受け取るようにしましょう。  

■交渉が不成立だったらどうなるか

売主と交渉の結果、万一、条件が折り合わず、契約に至らなかった場合には、購入申込みを撤回することになります。その際には、申込証拠金も返還されます。  

ただし気をつけておきたいのは、中古物件の売主は申込みであっても、契約が成立するものとして交渉を行っているケースも考えられます。申込みとはいえ、売主に対する配慮も必要です。

次回は、不動産契約についてです。

それではまた！   

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内覧を経て、いよいよ契約したい物件が見つかると、「不動産購入申込み」となります。

しかし住宅ローンを利用する場合は、不動産購入申込みの前に行わなければならないことが・・・・

こんにちは、辰川です。

 内覧を経て、契約したい物件が見つかります。

次には、買主としての交渉権を確保するため、「不動産購入申込書」に購入条件を書き込んで、売主側に提出します。

その際、売主側から求められるのが、「住宅ローンの事前承認」です。 

では、なぜ事前承認が必要になるのでしょうか？

それは、売主からすると、購入申込者が事前審査をクリアしていなければ、

いくら契約を前提に交渉をしても時間の無駄になる可能性があるからです。

ところで、事前審査は、契約後に行う「本審査」ほど念入りに行われません。

審査に必要なものとしては、次のものがあります。

・物件概要書・・・これは不動産業者からもらう、物件資料のことです。

・事前審査の申込書・・・金融機関の所定の申込書です。印鑑も認印でOKです。

・源泉徴収票の写し・・・1ヵ年分

・健康保険所の写し・・・これで勤続年数がわかります。

・物件の謄本の写し・・・土地と建物で、過去3ヶ月以内のものです。

事前審査で調べることは、年収からみた返済比率、完済時の年齢、勤続年数、現在の借り入れ状況などの項目ですが、これらを窓口の金融機関が審査します。 

この事前審査をクリアしてはじめて、購入希望者は売主と購入に向けて交渉にはいるのです。

いかがでしたが？

事前審査の期間は3~4日位が普通。

まれに1週間以上かかるときは、事前審査といいながら本審査の近い内容であることが多いです。

その代わり、本審査の期間が短くなるようですよ。

次回は、いよいよ購入申し込みから、契約に至るまでをお話します。

それではまた！   

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マイホームは人生で一番高い買い物といわれます。

だからこそ、住宅ローンを利用される方もたくさんおられるわけですが、

今回から、住宅ローンを使った場合の「購入の流れ」についてお伝えしていきます。

こんにちは、辰川です。

一般的な不動産購入の流れは次のようなものです。 

?内覧　→?ローンの事前審査申込み　→?不動産購入申込み→?契約　→?ローンの本審査申込み　→?ローン契約（金融機関との間で）　→決済と物件引渡し 

給与所得者（会社員）の場合は、大体、上のような流れになります。

ただ、自営業者や会社経営者のケースで、?に結構時間がかかったりします。１期目や2期目の事業者でも審査してくれる金融機関も一部にはありますが、基本的には3期分を見るところが多いからです。

さて、内覧の結果、いよいよ購入に踏み切ろうとした場合でも、いきなり「契約」には進めません。

まず「不動産購入申込書」によって、売主に対して、購入の意思表示、ならびに購入の条件を提示します。

その際、あなたが住宅ローンを利用する場合には、金融機関に対して、住宅ローンの「事前審査」を通しておかねばなりません。

なぜなら、「不動産購入申込書」自体が購入希望者の交渉順位を決める性格を持つからですね。

もし、この段階で住宅ローンの事前審査の承認を受けていないとどうなるか？

先に申込んだあなたではなく、後から申込んだ人が購入の交渉権を持つことになってしまいます。

そんなことがないよう、事前審査を受けておかねばならない、ということなのです。

次回は、住宅ローンの「事前審査」についてです。

それではまた！ 

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