仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年3月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。

マンションの購入では、一戸建ての場合と違い、毎月、住宅ローンの返済以外に、

管理費や修繕積立金がかかってきます。

こうした費用は、今後、マンションを検討しようとする方なら、

すでに折り込み済みではないでしょうか。

ところで、中古マンションには一戸建ての購入では得られないメリットがあります。

それは、「修繕積立基金」を引き継げることにあります。

マンションの場合、おおむね10年?15年の間隔で、外壁を主体とした大規模修繕を行います。

その費用に充当させるお金が、修繕積立金です。

修繕積立金を毎月、積み立てることで、来るべき大規模修繕に備えるわけですね。

ところで、新築マンションの購入者には負担があるのに、

中古マンション購入者には負担のないものがあります。

それが、修繕積立基金というお金です。

修繕積立基金はその性格上、修繕工事の材料代や人件費の高騰した場合、

修繕積立金では不足してしまう可能性があります。

これを見越したうえでの、対策費用と考えられています。

本来であれば、新築販売時に修繕積立金額を高めに設定すればよいのですが、

それではライバルとなる分譲マンションもあるので、販売上で好ましくありません。

そこで考えられたのが、新築購入者「修繕積立基金」を徴収し、

将来の不足分に充当させるというもの。

大阪や奈良にあるマンションの修繕積立基金の額は30万円?80万円程度ですが、

決して馬鹿にならない金額といえますね。

ところが、これが中古マンションの購入者には、断然有利に働きます。

なぜなら、マンションを中古で購入すると、修繕積立基金は勿論のこと、

前所有者がこれまで積み立ててきた修繕積立金の残高を引き継ぐことができるからです。

 これに対して一戸建ては、マンションのような修繕積立金というたぐいのお金は

一切ないので、楽な面もあります。

しかし、一戸建てであっても、建物を良い状態に保つために、

こまめな修繕が必要なのは、マンションと同じ。

修繕にかかる費用は、もちろん所有者（購入者）が負担することになります。

このように、修理費用の面から考えれば、中古マンションは、

なかなかメリットの大きい買い物（不動産）といえなくもありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産には、一戸建てとマンション、新築と中古がありますが、

いずれも共通するのは、建物があることです。

これに対して、土地選びが難しいのは、更地の場合、

そこにどんな建物が建つかわからないという点にあります。

つまり、土地さえ買えば、あとは簡単に家が建てられるとは限らないのです。

例えば、いざ建築工事に取りかかったら、

道路に水道管がなかった・・

ガスが通っていなかった・・

トイレの汚水が流せなかった・・

などなど、笑うに笑えない事例は、枚挙にいとまがありません。

それに、ライフラインが未整備であると、土地と建物の予算にも

狂いが生じますよね。

従って、土地選びの際は、必ず自分で現地に足を運んで、

ライフラインが状況をしっかり確認する必要があるのです。

次に、土地のチェックすべきポイントをお話ししましょう。

とくに気をつけたいのは、水道とガス、下水道です。

・まず、上水道については、敷地内に引き込まれているかどうか。

水道が引き込まれていない場合は、工事費がかかりますし、また引き込まれている場合でも

現在の基準に合わない場合があります。

・次に下水道は、前の道路にマンホールがあるかどうかを確認すること。

マンホールが見つからなければ、公共下水ではなく、浄化槽を新たに設置する必要があります。

・ さらに都市ガスは、道路上に「G」の印があれば、敷地の前まで都市ガスが埋まっている証拠。

それがなければ、プロパンガスになる可能性があります。

ただしオール電化の予定があれば、ガスは気にしなくても構いません

なお、以前も建物が建っていた土地の場合、当時のライフラインをそのまま使えることがあります。

特に水道メーター設置にかかる市納金が不要になるなど、費用面のメリットは大きいです。

また新しく整備された宅地の場合、こうした設置費用は売主、買主のどちらが負担するのかも、

確認しておくことは大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

バス便の物件と聞くと、何となく不便なイメージを持つ人は多いですよね。

でも、最初は駅徒歩圏で探していても、実際には、バスで通う物件のほうが、

ずっとマッチしているのでは・・という人もいます。

では、バス便に合う人とはどんな人なのでしょうか？

ふつう、住宅選びで人気があるのは、

最寄り駅から10分以内のエリアにある物件です。

10分と言えば、距離にして800メートル。

ただし、この範囲内で物件を探すとすれば、相場が高いくせに

「敷地が狭い」

「変形地である」

「車庫スペースがない」

「道が極端に狭い」

「隣家が迫っている」などなど、

良い物件と出会えることは滅多にないので、探すのもなかなか骨が折れる作業です。

そこで、お勧めしたいのが、バス便の物件に頭を切り替えること。

バス便の物件であれば、駅徒歩圏にある物件と変わらぬ価格で、

はるかに広いスペースの家が手に入ります。

そこで、バス便の物件を選ぶときの２つのポイントを紹介しましょう。

・バスの毎朝夕の運行数が十分にあるか調べる

・最終便が何時までなのか確認する

この２つが、あなたにとって許せる範囲なら、バス便の物件で生活しても

不満はほとんど出ないといえます。

とくに雨の日や、猛暑の日、荷物の多い日などは、駅徒歩で10分より、

バス停から3分のほうがずっと楽なことが多いです

あなたがマンションに固執しないのであれば、バス便の一戸建て物件を

選択肢にいれてみてはいかがでしょうか。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 せっかくマイホームを買ったのに、冬場に結露やカビ で悩まされたくないものです。

しかし、どんな一戸建て、マンションでも大なり小なり結露が発生します。 

実際、家探しをしている人の中には、今の住まいの湿気やカビが原因で、

家を替わりたいという人もいます。

結露はカビを呼び込むだけでなく、カーテンなどが汚れる原因になりますし、

さらに体を悪くすることさえあります。

そこで、結露を何としても防止できる方法はないものでしょうか。

 実は、結露やカビは、外と部屋の温度差からくる湿気が原因になっています。

したがって、湿気を少なくするのが根本的な解決になります。

その基本な解決法が「換気」です。

ところで、家の中で、結露が発生しやすい場所は、寝室やリビング、リビング、

押入れやクローゼットといわれています。

これらに共通するのは、人が長時間過ごす場所であるということ。

人が居る空間は、温度や湿度が上がり、結露の発生する要因が増やします。

ところで、結露防止対策にはタダでできるものから、家の建て替えまで、実に様々です。 

今回は、そのなかから、お金のかからない結露対策をご紹介します。

まず1位、換気です。

換気扇や窓を開けて換気することで、室内の湿気を逃がし、結露を防止します。

2位、除湿…除湿機や除湿材をつかって、湿度を下げれば結露防止に役立ちます。

3位、暖房器具の見直し…石油ストーブやファンヒーターなどの燃焼系の暖房機具は結露を発生させますが、

その反対に、エアコンやオイルヒーターなど非燃焼は結露防止につながります。

4位、家具の配置…押入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎると、空気が滞留しますから、

床にスノコを敷くなどして、空気を循環させます。

5位、観葉植物を置かない…観葉植物は水分を多く含んでいるので、部屋に置かないようにします。

以上の結露防止対策を実践するだけでも、ずいぶん違います。

でも、もっとも効果的なのは、第1位でご紹介した換気となります。

とくに、就寝前に5分間の換気は、家の結露、湿気に大きな違いが出ます。

あなたが気に入った不動産を手に入れたら、ぜひ実践してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

土地の価格には4種類あるのをご存知でしょうか？

物に付けられた値段は、ふつうは１つですよね。

でも、土地には「一物四価」という言葉があって、

1つの土地に対して異なる4つの値段がつけられています。

いわば、個人や国、市町村がそれぞれの立場、目的で使い分けているのです。 

では、土地の「四価」には何かあるのでしょうか。 

１、実勢価格

.実勢価格とは、実際の不動産市場で、取引事例から得られる価格で実状に近いといえます。

ただし、取引事例が少なかったり、類似物件がないと精度が低くなります。 

２、公示価格

公示価格とは、国土交通省が公表している、いわゆる地価と言われるもの。

公的指標として信頼できますが、定められた地点の価格なので近隣では補正が必要です。

３、固定資産税価額

固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税の算出基礎とするための土地の評価額です。

3年に１度評価替えし、公示価格の約７割程度です。

ただし、固定資産税額の算出用であって時価ではありません。
 

４、路線価額

路線価は、国税庁が相続税を算出するためにあるので、土地の時価 ではありません。

ふつう公示価格の約8割程度です。　

ところで、これら４つの価格のなかで、最も頻繁に使われるのが、「実勢価格」といえますね。

不動産は同じものは2つと言われますが、土地も売主と買主の合意によって価格を決めるので、

価値を高く感じている人もいれば、価値がないと感じている人もでてきます。

ただ、最近の取引事例を集めてみると、ある一定範囲の価格帯で取引されているのが分かります。

 例えば、隣り合った土地が、?単価で数万円も違うようなことは起こらず、

同じ広さなら同じような価格で取引されます。

ただし、これも相場でしかないため、個人や不動産業者が不動産売買を行うときに用いられても

必ずしも実勢価格での取引が約束されるといった性質のものではありません。

それではまた。