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徒然日記:2017年4月 アーカイブ

広告上で利用制限のある物件を見抜く Part2

2017年4月 6日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。 

 

今回も、土地の有効利用が著しく阻害される物件が、

広告ではどのように表現されているのかについてです。

 

 

・敷地の上に高圧線が通っている土地

 

これは上空で、土地の全部又は一部が高圧電線に架かっている土地のこと。

こうした物件については、広告ではその旨と、

電線が架かっている概ねの面積を表示しなければなりません。

 

表示の仕方としては、「土地○○m2(うち○○m2は高圧線下)」と記されます。

 

 

・傾斜地(法面)を含んだ土地

 

敷地のなかに傾斜部分があると、そのままの状態では敷地全体を有効活用できません。

買ったあとで、土地を入れたり、コンクリートの壁をつくらねばならず、多額の費用がかかります。

 

 

広告では、敷地全体の3割以上の部分が法面(のりめん)である土地の場合、

その割合又は面積を表示します。

その表示の仕方は、「土地○○m2(うち約○○m2傾斜地含む)」となります。

 

そのほか、敷地内に建築に支障がある段差や、

著しい変形地であると、その旨を表示しなければなりません。

 

 

・路地状部分のみで道路に接する土地

 

家の込み入った市街地に行くと、間口が狭く、奥で広がった袋状の土地を見かけますよね。

ただし、いくら敷地が広くても、路地状部分の長いと、有効面積は大きく減ってしまいます。

 

広告では、路地部分の面積が、敷地全体の約30%以上に及び場合、

旨とその割合、又は面積を記さなければなりません。

 

 

いかがでしたか?

物件情報はチラシやネットなどさまざまな媒体から入手できます。

 

しかし、広告には不動産の専門用語を使われていたり、

最低限の説明しかなされていないことがあります。

 

ですから、消費者のほうも広告を見ただけで、

どんな物件であるのかを知っておくことは無駄ではありません。

 

 

広告の肝心な箇所を見落さないよう、

建築用地や中古一戸建てを探す人は、 是非参考にしてくださいね。

 

それではまた。

U様、ご契約おめでとうございます。

2017年4月 5日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。

 

昨日は、U様の新居のご契約日。

R0016433_R.JPGのサムネール画像

 

買主のUさんにお目にかかったのは昨年の暮れのこと。 

U様は大阪市内の自宅を売却して、

新築戸建てへの住み替えを希望されていました。

 

当時、すぐに気に入った物件は見つかったものの、

まだ自宅を売却していない状況。

さすがのU様も、新居の契約には踏み切れません。

 

そうこうしているうちに、結局、その物件は

ほかの人に買われてしまうことに・・

 

そして今回、晴れて自宅が売却できたU様。

同居予定の親の資金援助もあって、少し予算にも余裕がでます。

 

そして昨日、当初からの希望エリアである、大阪は八尾市で、

新築一戸建てを無事、ご契約さないました。

 

その日のうちに、工務店立ち合いのもとで、建物のチェックを無事済ましたU様。

あとは月末の引渡を待つだけとなりました。

 

これで仮住まいもせず、無事新居に引っ越しができそうです。

U様、本当に良かったですね。おめでとうございます。

広告上で利用制限のある物件を見抜く Part1

2017年4月 4日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。 

  

世の中には、いくらキレイな更地であっても家が建てられなかったり、

また建て替えすることが出来ない中古住宅があります。

 

ただ、こうした物件であっても、売りたい人があれば、業者を通じ、

不動産市場に流通します。

 

もし、これから家を建てようとする人が、

こうした土地を買ってしまったら大変です。

 

勿論、不動産業者の広告には、守られねばならない約束事があるので、

建築できない旨は記載されるいるはず・・

 

でも、買い手が物件の価格や間取り、広さに気を取られて、

大切な箇所を見落としてしまわないとも限りませんね。

 

そこで今回は、買い手がこうした物件を避けるために

知っておきたいポイントについてです。

 

さて、家が建てられない土地=利用制限のある土地、であれば、

だいたい、次のような文言が広告上に書かれています。

 

 

・「市街化調整区域」である

 

市街化調整区域には農家住宅以外は建築できなので、必ずこの表示があります。

うっかり環境が気に入ったから、といって買ってしまうと建て替えもできません。

なかには、建ぺい率や容積率などを記載して、あたかも建築できるかのように見せかける広告があれば要注意。

 

 

・「建築不可、または再建築不可」

 

前面道路に2m以上接していない土地には、家は建てられません。

こうした土地には「建築不可」、また既存の住宅がある場合は「再建築不可」と表示されます。

 

 

・「セットバックを要する」

 

大阪や奈良、京都の市街地には道路幅が4m未満の道がたくさんありますよね。

こうした道に面する敷地に家を建てる場合、道路の中心から2m後退しなければなりません。

 

 

・「古家あり」

 

土地の上に古家が建っていれば、必ず表示することになっています。

勿論、そこに新築するには、古家を取り壊すための費用がかかるということです。

 

 

こうした文言は、不動産のチラシ広告を注意深く読めば、

きっと出くわします。

 

次回も引き続き、不動産広告の話について。

 

それではまた。

引渡後に見つかった欠陥は、売主の責任?

2017年4月 2日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

やっと手に入れた待望のマイホーム。

でも、そんな新居に不具合が見つかったら、

これは悩んでしまいますよね。

 

このような不動産のキズや欠陥のことを、「瑕疵(かし)」といいます。

そして瑕疵について、売主が責任を負うことを「瑕疵担保責任」と呼んでいます。

 

ところで売買契約では、買主に対し、売主は自分が知り得る瑕疵を告知しなければなりません。

つまり、買主はそれを納得した上で不動産を購入することになります。

 

ただし、売主自身がそこに暮らしながらも、瑕疵に気付かないこともあり得ます。

これを「隠れたる瑕疵」といいます。

 

では、買主が引渡後に見つけた、隠れたる瑕疵について、

売主は責任を負うのでしょうか?

 

売主が不動産業者であれば、引渡後の一定期間、

売主が瑕疵担保責任を負うことになります。

 

なぜなら、不動産業者が売主であれば、当然、販売価格のなかに

利益が含まれていると考えられるからです。

 

その場合、売主業者は新築の場合で10年間、

中古物件なら2年間の瑕疵担保責任を負うことになります。

 

そして瑕疵の対象としては、雨漏り、構造体の腐食、

シロアリの発生、給排水の不具合などが挙げられます。 

 

これに対し、中古住宅では当然、売主が個人のケースが多くなりますが、

個人が売主であれば、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約も契約上、有効です。

 

ただ、売主がその欠陥を知っていながら、買主に告知しなかった場合には、

この特約は無効になるので、売主も注意が必要です。

 

また、たとえ売主である個人が、瑕疵担保責任を負う場合でも、

せいぜい2?3カ月間に短縮するケースがほとんど。

 

これは、個人の売主に瑕疵責任を過大に負わせてしまうと、

家を売却する人がいなくなり、中古物件が流通しなくなるからです。

 

従って、引渡し後に見つかった瑕疵は、売主が業者であれば責任を負いますが、

個人が売主の場合は責任を負わないとする特約も有効、となるのですね。

 

それではまた。 

ルール違反の広告から身を守るには

2017年4月 1日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

不動産の広告においては、事実と異なる表示をしたり、

実際よりも優れているかのような誤解を与えていけないとされています。

 

こうした広告は以前に比べ、ずいぶんと減りましたが、

それでもまだまだ紛らわしい表現の広告が見られます。

 

例えば、1,000メートルあるのを徒歩10分と表示されている。 1,000メートルあるのを徒歩10分と表示されている。  

最寄り駅から1,000メートルあるのを徒歩10分と表示されている。るる 

(徒歩による所要時間は、80メートルにつき1分間で算出しなければならないので、12分と表示するのが正しい)

 

・新築

建築後1年を過ぎているのに、新築と表示されている。

(新築とは、建築後1年未満で、かつ居住の用に供されたことがないものをいう)

 

・写真

未完成の新築の場合で、違う現場の写真が流用されている。、

(但し、同仕様の建物であれば、外観及び建物内部の写真を使用してもかまいません)

 

・使用できない文言

「抜群」・「最高」・「破格」・「激安」などの表示がある

(消費者の購入を煽る言葉は使えない)

 

・小さい文字で書かれている

虫眼鏡がないと読めないような小さな文字で記されている。

(広告では、大事なことを小さな文字で書かれてあってはいけない)

 

・物件のマイナス情報を故意に隠している

例えば、土地の一部が傾斜地になっており、有効面積が大幅に減っている等

(広告では、マイナス情報を意図して隠してはいけない)

 

以上のような土地や住宅の価格は、たしかに周辺相場と比べて安いのですが

業者が広告上でマイナス情報を隠せば、消費者には「掘り出し物件」と映ります。

 

では、消費者がこうしたルール違反の広告から身を守るにはどうしたらよいか?

 

ある程度、相場観を養うことが、違反広告から身を守ることにもつながります。

 

そのためには、住みたいエリアや駅からの所要時間、土地面積、建物の広さなどの希望条件を

明確にして物件を検索していくことから始めることです。 

そうすることで、相場より安い物件には何か理由がある、と認識できるようになります。

 

そのほかでは、ネット上に広告されている物件が、すでに成約済みであるのに、

サイトに掲載され続けているケースもよく起きています。

 

これは、掲載されている物件のメンテナンスが常時、行われていないことで起こりますが、

あまり度が過ぎれば、消費者に誤解を与えることになります。

 

 

ありもしない情報や、いい加減な情報を与える会社とは

関わり合いをもたないことが自らを守ることになります。

 

そのためにも、不動産広告を手にしたら、冷静に見極めることが大切なんですよね。

 

それではまた。 

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