仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年4月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

不動産は、他のどんな商品よりも高額なので、

デパートやスーパーのように、その場でお金を払い、買えるようなものではありません。

では、一戸建てやマンションを見学して、どうしてもこの物件を買いたいと思ったとき、

どんな手順を踏めばよいのか。

まず、買い手はその物件を手に入れるために、自らが購入したいという意思を

示す必要があります。

そして、それは必ず書面のかたちでおこなわれます。 

その書面が、「買付証明」といわれるものですが、

「購入申込書」と呼ぶこともあります。

さて買付証明は、買い手として購入条件を記したものですが、

この条件を売主が?めば、そのまま売買契約へと進むことになります。

ただ実際には、仲介業者を通して、売主買主間で交渉が行われることが常です。 

ところで、いったん出された、買付証明には拘束力はあるのでしょうか？

あとから買い手が撤回した場合でも、法的には拘束力はありません。

なぜなら、買付証明は、あくまで不動産を購入する意思があることを表しただけなので、

売買契約とは異なるからです。 

さて、買付証明といえば、購入希望価格や契約希望日、引き渡し希望日、住宅ローン利用の有無を記載し、

仲介業者を通じて、売主と交渉が始まります。

また複数の購入希望者が複数いることがあります。

その場合は、買付証明を提出した時期の早い人に、交渉優先権があります。

ただし、これも売主と希望価格と大きく乖離している場合には

、後順位の購入希望者に交渉権が移ったりします。

このように、買付け証明は、買い手が欲しい物件んを手に入れるために

大事な手続きといえるのですね。

ところで、「取り合えず」という軽い気持ちで、

買付証明を提出することは、望ましいことではありません。

売主の心情を察すれば、商談がまとまったあとで、購入を撤回することは

モラルとしても避けるべきでしょう。

ですから、買付証明は、やはり確固たる意志のもとで、

提出すべき書面といえますね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

ふつう、マイホームの購入といったら、現金ではなく、

住宅ローンを使って手に入れる人が圧倒的に多いです。

今は低金利の恩恵もあり、物件本体の１００％はもちろんのこと、

仲介手数料や登記費用、火災保険料といった諸費用まで借りることが可能です。

ただし、売買契約には手付金として、ある程度のお金は用意しなければなりませんが・・。

ところで、売買契約を取り交わす段階では既に、

住宅ローンの仮審査はクリアしているケースがほとんどです。

なぜなら、契約後は、余程のことがない限り、

ローンの本審査が否認されることはないからです。

でも、万一ということがありますよね。

もし、住宅ローンの融資が下りなかった場合、契約の際の手付金は戻ってくるのでしょうか？

通常、売買契約書のなかに、ローンの特約条項が記されていれば、

売主に渡された手付金は戻ってきます。

なぜなら、金融機関からの融資を前提として住宅を購入する場合、

予定していたローンが不成立になると、不動産の購入はできなくなるからです。

不動産仲介業者はそんな場合に備え、売買契約書に白紙に戻すことができる、

といった特約を盛り込みます。

これが「ローン特約」というものです。

このローン特約は、売主と買主の間で合意があれば、売買契約は白紙になり、

売主は買主から受け取った手付金を、無利息で返還することになります。

従って、買主は万一、住宅ローンが不成立になったときのことを

心配しなくてよいということです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

新築物件といえば当然、完成後、誰も住んだことのない、

手つかずの住宅ですね。 

ただ、不動産広告には決まり事があって、

完成後１年以内の住宅でないと、新築と表示できません。

だから、建築後1年を過ぎた売れ残りの一戸建てや、住宅会社が5年間モデルハウスで使った一戸建てなどは、

広告の上では、未入居の中古物件となります 。 

さて、話は戻って、新築と中古物件の違いと何でしょうか？

それは、価格と立地の２つですね。

まず価格でいえば、新築住宅には、事業主（売主）の利益と、販売経費が上乗せされています。

物件を売るためには当然、広告費も、人手も、利益も必要です。

そのコストは販売価格の20?30％といわれており、

これは新築で買った人が負担することになります。

一方、個人が売主である中古物件には、こうした経費等はまずありません。

だから、年数を経た物件ほど価格も手頃感があるということです。

ただこれも、大阪や京都など、人気エリアにある中古物件には当てはまりません。

その理由は、物件自体が不動産市場にめったに流通しないので、

売りに出されても、新築とたいして変わらない強気の価格になるからです。

次に立地面です。

住宅地が開発され始めるのは、だいたい駅前周辺から始まっていくもの。

それが、次第に郊外へと造成されていきます。

ですから、便利な場所にマイホームを求めると、

どうしても中古物件にならざるを得ないということですね。

とはいっても、新築に住むという満足感は捨てがたいという人もいます。

たしかに中古に比べて、税制上の優遇や、売主からの保証もあるので、

それはそれで正解といえるかもしれませんね。

一方、中古のほうは、物件によっては築20年、30年という一軒家を、

土地代だけで購入できるケースもあります。

中古であれば、経年変化による傷みの程度や、過去の修繕箇所も、

現物を自分の目で確認できます。

中古としてあるべき欠点を、欠点として納得して購入できるのであれば、

中古物件はなかなか良い買い物になる可能性があります。

それではまた。

◆当社では、大阪と奈良、京都の不動産について、住宅のプロとしてサポートいたします。

売買仲介など無料相談、不動産の疑問・質問などはこちらから⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。  

今はちょうど、不動産の所有者に固定資産税の納付書が

市役所から送られてくる時期。

ところで、この固定資産税は、私たちが不動産を購入する際、

諸費用の支払いにも関わってきます。

というのは、不動産の売買では、売主から買主に名義（所有権）が変わる日を境にして、

その不動産に毎年かかる、公租公課（こうそ・こうか。固定資産税のこと）の精算を行うからです。

実際には、固定資産税に都市計画税も加わったものを、

売主・買主の間で、日割精算するのです。

では、なぜ税金を、日割で精算するのでしょうか？ 

固定資産税の納税義務者というのは、

毎年1月1日時点で、その不動産を所有している人ですよね。

でも、実際の取引は、1月1日とは限りませんから、

1年の途中で所有者の名義が変わった場合、

売主側に税負担に対する不公平感が出てしまいます。

そこで、名義が変わった日を境にして、

売主買主間で精算を行うことが慣例になったのです。

さて精算のやり方ですが、名義が変わる前日までを売主が負担し、

それ以降を買主が負担します。

大阪や奈良、京都の不動産では、4月1日を起算日として

固定資産税を清算します。

例えば、６月１日に名義が変わるのであれば、

その年の4月1日から5月31日までの2か月分を、売主が負担します。

一方の買主は、6月1日から、翌年の3月末までの10か月分を

負担することになります。

ただ、精算の仕方も地域によって違いがあり、関西が4月1日を起算日とするのに対して、

東京など関東では１月１日を起算日としますから、いかにも不動産ならではの慣習といえますね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。   

不動産の売買では、現況有姿渡しという言葉が出てくることがあります。 

これは、売主が物件に何ら保証をつけず、現状のままで買主に引渡すことをいいます。 

ふつう新築一戸建てであれば、売主の不動産業者が保証も付けてくれます。

しかし、中古住宅は年式相応の経年変化もありますし、

しかも売主は個人なので、保証をつけられないケースのほうが多いのです。

買い手としては  いくら中古住宅といっても、

内覧時に、物件の状態を把握することもできません。進むにも不安が残りますよね。  

これでは、契約に進むにも不安が残りますよね。

では、不動産の売買契約では、引渡し後にトラブルを防ぐため

きちんと対処されるものなのでしょうか？

勿論、引渡し後に、言った言わないで揉めることがあってはなりません。

そのために、契約時に書類と取り交わし、トラブルが起きないように対処します。

こうした書面が、売主買主の間で取り交わす、

「物件状況報告書」と「付帯設備表」という書面です。

「物件状況報告書」とは、購入する物件の現況のことで、具体的には、

雨漏りや構造体の状況、シロアリの害の有無、給排水施設の故障等について記載されます。

また「付帯設備表」のほうは、物件に備え付けられた機器類、例えば、給湯器やコンロ、

などの機能に問題はないか、また網戸の有無など引渡し時に付帯物について確認する書類です。

こうした書面を売買契約時に取り交わすことで、

買い手は物件の状態を納得した上で、購入することができるというわけです。

それではまた。

こんにちは辰川です。

前回は、中古マンションの内覧時のポイントについてお話ししました。

マンションの場合は、居室スペースだけでなく、外壁や廊下、

エレベータなど共用部分も確認することが大切でしたね。

今回は、一戸建てのケースについてです。

中古一戸建てのチェックポイントは大きく分けて2つあります。

一つ目は違法建築ではないかどうか、そして二つ目は劣化状況の確認です。

違法建築かどうかを知るには、建物が用途地域に適合しているか、

建ぺい率や容積率が守られているかをぁら確認してください。

仲介業者が作成する販売資料を見ても分からないときは、 

業者に確認してみることです

中古の一戸建てといっても、新築後わずか数年の築浅物件もあれば、

昭和40年代に建てられた住宅も、ごくごく普通に流通しています。

古い家でも、売主さんが新築時の設計資料を保管していれば、

いつかリフォームする際に何かと役立ちます。

次に、劣化状況の確認について。

居住中の物件は、家具が置いてあるために劣化状況をみることは容易ではありませんね。

ただそんな状況でも、以下の点を確認してみましょう。

まず、ドアやサッシ、収納の扉など、動かせるものは全て動かしてみる。

もし、ドア枠とドア、サッシ枠とサッシが平行でなく、曲がっていれば、

建物自体が傾いている可能性もあります。

次に、室内をスリッパを履かずに素足で歩いてみましょう。

こうすると、足の感触で、床の傾きや凹みなどを感じやすくなるからです。

さらに、キッチンや洗面所の下には点検口から覗き込んで、

水漏れしていないか、水漏れした形跡はないかを確認してください。

最後に、建物の周りを一周しましょう。

このとき、建物の基礎コンクリートや外壁に、クラック（ひび）、

異常な汚れがないかを確認してみることです。

ところで、居住中の物件を内覧する際は、少しばかり緊張するかもしれませんね。

でも、こんなときが、売主さんに直接に話を訊ける良いチャンス。

ご近所との関係や、売却理由など聞きたいこと質問しましょう。

直接訊きにくい質問があれば、仲介業者に代りに訊いてもらってください。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古物件の場合、空き家であれば、

部屋の中をゆっくり、くまなく確認することができますね。

でも、売主が居住中の場合、家具などが置いてあれば、

室内の劣化状況をみることも容易ではありません。

こうした状況でも、やはり確認しておきたいポイントはあります。

まず、図面と現況に相違がないかどうか。

仲介業者から貰った図面が新築時のものであれば、

あとから改装されて、現況が変わっていることがあるからです。

次に、ドアやサッシ、収納の扉など、動かせるものは全て動かしてみること。

入居してから戸の締まりがよくないことに気付くことがありますよ。

では、マンションの内覧では、

こうした居室部分だけを確認すればよいのでしょうか？

マンションには、居室部分と同様に、

廊下やエレベーター、ゴミ置き場なども 確認しておきたいところです。

なぜなら、居室以外のエントランスやエレベータ、機械式車庫、ゴミ置き場などは

マンションの住民全員の共有物だからです。

したがって、内覧の際は、こうした共有部分の管理がなおざりになっていないかどうかです。

整理整頓、清掃などがしっかり行われていれば、まず安心できます。

ところで、マンションの共用部分の大規模修繕は、

10?15年周期で行なわれます。

ここで気を付けたいのは、修繕積立金がやたら安く設定されたマンションです。

将来、大規模修繕を行う際に積立金が足りない事態がおこると、 

１住戸あたり数十万円から百数十万円もの一時金が

徴収される可能性もあります。

そのため、大規模修繕をいつ行なう予定か、修繕積立金は十分であり、

一時金を支払う必要はないかなども確認したいところです。

従って、マンションの内覧では、部屋の中ばかりを気にしがちですが、

共用部分もまた確認すべきポイントといえます。

これは、マンションの新旧にはあまり関係がありませんから、

古いマンションでも維持管理が行き届いていれば、大いに検討の余地アリということですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

花見にはちょっと肌寒い日中でしたが、

今日は、I様にとって、中古マンションの契約日。 

大阪の東成区にあるこのマンションは、

駅がすぐ目の前にあります。  

今住んでいる賃貸マンションが駅徒歩3分ということですから、

この物件は、I様にとって願ってもない立地だったそうです。

あとは5月末の入居に向けて、お若い二人は、 

洗面とお風呂、LDKの改装プランを練ることになります。

I様には初めてのマイホーム。ご契約おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。

前回は、マンションは管理費や積立金がかかっても、建物をしっかり維持していくには、

結局のところ、一戸建ても同じだけの費用が掛かるという話をしました。

今回は、マンションと一戸建ての暮らしやすさについてです。

マンションは、鍵ひとつで外出できるなど、

便利さ、気楽さを求める人に適しています。

一方、一戸建ては庭があるので、土や花木を通じて、

自然を身近に感じることができます。

しかし、一戸建てがマンションと最も大きく違う点は、

プライバシーが保たれやすいということですね。 

一戸建ては、建物に独立性があるので、 隣家に気兼ねせず、

家の中で楽器を鳴らすこと、犬を飼うこと、庭でバーべキューも全くの自由。 

では、一戸建ては自由な分、マンションより暮らしやすいといえるのでしょうか？

自由さ＝住人の裁量に任されているだけに、一概に一戸建てがマンションより

暮らしやすいといえない部分もあります。

なぜなら、マンションは限られた敷地に何十戸、

または百以上の世帯が住んでいます。

そのため、敷地や建物の共用部分、機械式車庫を共同で管理をしていくうえで

決まり事があります。

それが、マンションの「管理規約」というものです。

これがあるから、周りに迷惑な行為もできなくなります。

たとえば、ゴミ・スペースの掃除をしない家があったり、

また極端な例では、一、近所にゴミ屋敷ができたら、一戸建ては成す術がありません。

その点、マンションは管理規約に違反すれば、注意するなどもできますが、

一戸建てはどう暮らそうが自由と言われたら、もうお手上げです。

従って、一戸建てのよさは自由だから、マンションより住みやすいとは、一概には言えません。

これから一戸建ての購入を検討する場合は、

物件そのものも大事ですが、家族が暮らしやすい環境にあるのかどうか、

その見極めも忘れないことです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

同じ予算でマンションも、一戸建てでも選べるなら、

どちらがよいのだろうと悩んだりしますね。

そこで今回から、マンションと一戸建ての違いについて。

大阪や京都、奈良などで通勤通学など、利便性の高い立地を選ぼうとすると、

どうしてもマンションが有利。

しかし、マンションには一戸建てにはない費用、いわゆる、

管理費や修繕積立金といったお金が毎月かかります。

こうした費用がもったいないと言って、一戸建てを選ぶ人もいますよね。 

では、マンションの管理費や積立金は無駄なお金なのでしょうか？

家を長持ちさせるにはどうしても、建物の維持費が必要なので、

けっして無駄なお金ではありません。

なぜなら、建物というのは、何もせずに放っておけば

経年変化でどんどん傷むからです。

とくにマンションの場合、建物の外壁だけでなく、エレベーターやガレージのメンテナンス、、

さらに植栽の手入れもあり、住民全員で協力していかねばなりません。

これに対して、一戸建てはメンテナンスも個人の自由。

そこが、マンションと違い、気楽であるという人もいるかもしれません。

しかし、一戸建ての場合、建物の維持はまったく個人の裁量にかかっており、

まめにメンテナンスしないと、家は当然に傷んでいきます。

それに一戸建ては、とっさの外壁や屋根の修理代の捻出に 慌てたりもします。

ですから、多忙な人やメンテナンスが煩わしい人には、

マンションはぴったりといえるのかもしれません。

マンションの場合、積み立てたお金を使って１０年?１５年に1度のペースで、

大規模修繕工事が行われます。

従って、マンションに毎月かかってくる管理費や修繕積立金は

けっして無駄ではないということですね。

勿論、一戸建てでも、日頃から小まめに建物のメンテナンスを行い、

庭や家の前を清掃できる人は、それだけ家も長持ちします。

要は、マンションと一戸建て、どちらが自分の性に合っているかということかもしれませんね。

それではまた。