仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年7月アーカイブ 3ページ目

 じつ

こんにちは、辰川です。   

中古マンションを見学する際は、

実をいうと、室内以外もしっかり観察しておきたい場所が幾つかあります。

まず、マンションの顔ともいうべき「エントランス」です。

エントランスといえば、住民にとって来客を迎える大事な場所ですよね。

ここが汚れていると、マンションの価値は一気に落ちてしまいます。

普段の手入れがどのようなものかが如実に表れる所だけに、

もし古いマンションでありながら、エントランスに清潔感があれば、

それは管理がしっかりしている証拠といえますね。

次に、ゴミ置き場や駐輪場が、キチンと整理整頓されているどうかです。

ゴミが散らかっていたり、使われなくなった自転車が放置されていれば、

管理が行き届いていないのかもしれません。

最後に、エントランスに戻って、掲示板の張り紙にも注意してください。

張り紙に書かれた連絡事項や、注意事項などを読んでみれば、

今、そのマンションでどのようなことが起こっているのか、窺い知ることができます。

これは、不動産資料には書かれていない貴重な情報といえますよね。

以上のチェックポイントを、

ぜひ、あなたがマンションを内覧されるときの参考にしてくださいね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。 

マンションの物件資料をみるときは、

価格以外に、専用部分の面積につい目がいきますよね。

3LDKとか４LDKといった部屋数も気になるところです。

それは、面積や部屋数が、価格が連動しているのですよね。

でも、マンションを見学する際には、さらに大切なポイントがあります。 

それは、生活動線です。

特に、キッチンから洗濯機置き場や、風呂場までの家事動線は、

毎日のことなので、ここがスムーズでないと、

住んでからの使い勝手に影響してきます。

ですから、内覧時には、仲介業者からもらった間取図を手に持って、

それを見ながら室内を歩いてみることです。

次に、陽の当たる時間帯に見学することも大切。

室内の照明を点けたり消したりしながら、実際の陽当たり具合を確認してください。

さらに、窓やベランダ越しに、周辺環境のチェックも忘れてはいけませんね。

特に隣地が広い空き地である場合は、将来建物が建つ可能性がありますよ。

水廻り関係のチェックも大切です。

システムキッチンや、洗面台、浴室などの部品交換は意外と高くつきます。

排水管の付近に漏れた痕跡などは、目視するだけでもわかります。

そのほか、扉や襖、アルミサッシの開閉状態に問題ないかどうかも、

見学する際は、しっかり確認しておくことです。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。 

 不動産を購入する人の８０％が住宅ローンを利用するといわれています。

ふつう住宅ローンを使う場合、、銀行の事前審査を経て、売買契約へと進むのですが、

その後の本審査で稀に否決になることがあります。

ここで問題となるのが、既に支払われた手付金の扱いです。

売買の手付金とは、物件価格の5％?10％と、かなりの高額ですよね。

ローンの利用が否決された以上、不動産を購入できないわけですから、

買主にとって、手付金を返してもらえるのかどうかは重大事です。

でも、心配は無用。

不動産の契約において、「ローン特約条項」があるからです。

この条項では、ローンを利用する金融機関名と、融資予定額、

返済年数等が記載されています。

この特約さえあれば、万一金融機関がローンが否決した場合、

売主は手付金が無利息で返還しなければなりません。

つまり、ローン特約とは、買主を保護するためにあるのですね。

但し、これにも条件があります。

それは、ローン特約には期日が設けられており、

その期間内に買主は融資の手続きを行う必要があるのです。

もし、これを怠ることで、ローンが利用できないとわかったら

せっかくのローン特約も適用されず、手付金は戻ってきません。

だから、融資の手続きは速やかに行うことです。

注意してくださいね。

それではまた！

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 、

こんにちは、辰川です。 

私たちが不動産を所有すると、固定資産税というものがついてきます。

土地だけでなく、一戸建てやマンションのように建物も課税の対象です

不動産の売買契約書のなかで、「公租公課の精算」という箇所がありますが、

これが固定資産税の精算を指します。 

毎年、固定資産税の額が決まるのは、4月頃ですよね。

しかし、不動産取引では、たいていは、年度の途中が

引渡日になっています。

したがって、固定資産税も、引渡し日を境として、

土地・建物の年額を日割りで精算するのです。

ところで、関西では、精算する際の起算日を4月1日としています。

たとえば、7月31日を物件の引渡日とするなら、

平成28年4月1日から、7月30日までの税金を売主が負担し、

7月31日から、翌29年3月31日までを買主が負担するのです。

これには、関東地方が起算日を１月１日としていますから、

地域色が出て面白いものです。

そのほかで精算するものとしては、

マンションの管理費と修繕積立金があります。

これは一戸建てにはないものです。

マンションの管理費と修繕積立金は毎月、

口座から引き落とされるものなので、

買主は、引渡月の日割分と、

翌月の引落し分を精算することになります。

そのほか、敷地内に電柱がある場合は、

電力会社から利用料が支払われるケースがあり、

これも精算の対象となります。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

もし、あたなが中古物件の購入を検討しようとする場合、

引渡しを受けてから、お風呂のお湯が出なかったしたら、非常に困りますよね。

それに、内覧時にあったエアコンの扱いも気になるのではないでしょうか？

  そこで、今回は、中古住宅の設備機器の扱いについてです。

不動産の売買契約書には、価格は勿論のこと、

手付金の額や引渡し日の期日など、

買主売主双方が取り決めた重要な内容が反映されています。

ただ、中古物件の場合は、新築一戸建てや土地と違って、

室内には住宅設備機器が残されているケースがほとんど。

設備機器としては、給湯器や換気扇、コンロ、電灯類、

食器洗い洗浄機、床暖房など、

新築当時から付いているものがあります。

また、売主が後付けしたエアコン、照明器具、カーテン、

さらに一戸建てであれば、庭石や灯篭の類もあるかもしれませんね。

買主としては、これらの設備機器の故障の有無、

また、後付けのものなら撤去するかどうかはとても気になるところ。

そこで、不動産の売買契約を結ぶにあたって、

売主買主間で「付帯設備表」という書面を取り交わすのです。

そのほか、雨漏りや構造体の状況、シロアリの害、給排水管の故障に関しては

「物件状況確認書」という書面で確認します。

これら書面にかかれた内容は、売主の自己申告といえるものなので、

売主は現状を正しく告知する必要があります。

一般的に、正常に機能すると告知された住宅機器については、

引渡し日から7日間は売主が修理義務を負います。

また引渡し日から2?3ヶ月は、

雨漏り、シロアリ被害などがあった場合、

売主が修理義務を負うという売買契約が多いですね。

ただ、一般個人の契約では、売主は引渡し後は

一切補修しないという取り決めもまた有効となりますから、

本当にケースバイケースといえます。

これに対して、中古住宅の売主が不動産業者の場合は、

シロアリや雨漏り、建物の構造部分などについては

最低2年間の修理義務が生じます。

設備機器の故障についても、修理しないという取り決めはできませんから、

中古住宅の購入を考えている人は知っておきたい部分といえますね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

今回は、家を新築するときの話をしましょう。

私たちが住宅を建てる場合、

地震や火災などに対する安全性は勿論のこと、

快適な住環境だけは維持したいものですよね。

そのためには、「建築基準法」という法律があり、

家を新築する場合には必ず守らなければなりません。

そのため、新築住宅の着工前には、

「建築確認申請」という手続きを行って、

この建築基準法や、その他の条例に適合させるのですね。

それ以外の、内・外装仕上げ、細かい設備等については

購入者がチェックするということになりますが・・。

さて、新築工事の現場では、

建物の骨組みができあがった段階で、「中間検査」が行われ、

さらに建物が完成すると、「竣工検査」を受けることになります。

竣工検査の結果、合格すると「検査済証」が交付され、

建物の使用が可能になります。

検査済証や確認申請書の副本 （写し（（（写し）は、

住宅ローンの融資を受ける際に必要になりますし、

将来売却するときや改装する場合には

参考資料にもなるものです。

ところで、不動産の中古市場をみると、

「違反建築物」というものがあります。

これは、新築する時に建築基準法を守らなかった物件といえますが、

実はこれ以外にも、新築のときは建築確認許可をとりながら、

引渡しを受けた後に、違法な増・改築を行うことで、

容積率をオーバーした建物が該当します。

こうした違反建築物は、一般の消費者が見てもわからないので、

広告を出す仲介業者は、「再建築不可」と表示しなければなりません。

ただし、それを隠して売ろうとする悪質な業者も一部あるので、

土地や中古の一戸建てを検討されている方は、

できれば建築に詳しいプロか、信頼のおける仲介業者の助言を受けることが

望まれます。

それではまた。

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 ここ

こんにちは、辰川です。  

今回は、比較的最近の道路についてです。

旧来の道路ではなく、新しい住宅地には、

開発道路と位置指定道路とがあります

「開発道路」というのは、分譲業者が新たに開発許可を得て造った、

区域内の道路のことを指します。

ふつう開発道路の見分け方としては、

まず道路幅員が6メートル以上あることです。

さらに分譲地に付属して、公園や緑地、上水道、下水道、

調整池、ゴミステーションなどが整備されているのも大きな特徴。

開発道路は造成時は業者の所有ですが、

あとから、市町村に移管されるケースがほとんどであり、

移管後は「公道」の扱いとなります。 

その一方で、「位置指定道路」があります。

位置指定道路は、分譲戸数が少ないなどの理由で、

開発道路のように公園や緑地、上水道、下水道、調整池などがありません。

ただ、建売住宅や土地の分譲をする目的で

区画割りされていることに変わりありません。

幅員が4m以上あり、一定の技術的水準を有する道路だと認められると、

「位置指定道路」の認可を得て、建築基準法上の道路と認められます

位置指定道路の特徴としては、次のようなものがあります。

・道路幅員が4メートル以上であり、原則としてすみ切りが設けられている

・通り抜け道路である

・行き止まり道路の場合には、全長は35メートル以内で収まっている

以上、開発道路と位置指定道路の違いをお話しましたが、

その道路の種類を知りたいときは、所轄の役所に尋ねるのが一番です。

その場で、道路図面を閲覧し、道路幅や長さを確認することができます。

いかがでしたか？

建築用の土地や、中古一戸建てを検討する場合、

公道・私道の別よりも、将来建て替えが効くかどうか

を知ることが最も大切です。

それではまた。

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 みたい

一見、道路に見えても、法律上の道路でなければ、家が建たない・・。

こんにちは、辰川です。

今回は、道路の話をしますね。

とくに、建築用地を探している方や、中古の一戸建てを探している方にとっては、

是非とも知っておきたい事柄だといえます。

というのは、家を新築したり、あるいは建て替えする場合には、

現行の法律では、敷地が道路幅員4メートル以上の道に、

間口2メートル以上接していなければ、建築できないからです。

その理由は、地震や火災など、いざというときに備えるためです。 

緊急車両も入れない道に、住宅が建ち並んでいると、

災害が起こったときに、緊急車両が入れないばかりか、

消火活動、救助活動にも支障をきたすからですね。

それから道路には、公道と私道の別がありますよね。

敷地が公道に接していれば、とくに問題もありませんが、

大阪や奈良などの古い市街地には、

幅が4メートルにも満たない私道がまだまだ沢山あります。

こうした狭い私道に面して暮らす人たちにとって、

接道義務を守っていると、新築は勿論のこと、建て替えすらできませんよね。

では、その人たちは新築したり、建て替えできないかというと、

そんなことはありません。ある救済措置がとられているからです。

それが、「2項道路」というもの。

すなわち、建築基準法第42条2項に定められた道路なので、

このように呼ばれています。

2項道路とは、幅員4mに満たなくても、1.8m以上あって、

昭和25年以前から建物が立ち並んでいる道路であれば、

市町村から建築基準法上の「道路」とみなされ、

建築が可能となります。

だから、2項道路は、「みなし道路」と呼ばれたりします。

それから、もう1つ気を付けたいのが、「セットバック」です。

これは、道路幅が4メートルに満たない道路の場合、

道路の中心線より2メートル後退したところが、

敷地と道路の境界線となります。

つまり、セットバックした部分を除いて、

建築用地の建ぺい率や容積率を満たさなければなりません。

敷地自体ががそこそこ広い場合は、問題ありませんが、

元々の敷地が狭い場合は、予定した大きさの建物が

建たないことがあるので、注意を要します。

次回は、開発道路と位置指定道路についてです。 

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

今回は、引渡し時の給湯器の話をします。

一昔前の住宅といえば、台所専用の小型湯沸かし器があり、

お風呂にも専用の風呂釜でお湯を沸かすことが一般的でした。

でも、最近の住宅は、3箇所給湯といって、台所や風呂、洗面所などを

1つの給湯器でまかなえるようになりました。

 給湯器の熱源はガスがほとんどですが、

オール電化やソーラーを使ったものも出てきましたね。

中でも、深夜電力を利用するタイプは「エコキュート」は、

夜間電力を使ってお湯を沸かせるので、

昼間よりも割安な電気料金を利用できたりします。

そんな便利な給湯器ではあるのですが、

中古住宅の不動産売買では気をつけてほしいことがあります。

それは給湯器の故障です。

引渡しをうけた直後に、給湯器の故障でお風呂には入れないなんて、

イヤですからね。

でも、中古住宅が設備も新品でない以上、当然に起こりうるトラブルといえます。

給湯器の寿命は約10?15年といわれているので、

築15年を過ぎた住宅であれば、いつ故障してもおかしくありません。

不動産の売買契約において、売主には「瑕疵担保責任」というのものがあります。

ふつう、引き渡し後7日以内に買主が故障を申し出れば、

修理費用は売主が負担するというケースが多いのです。

ただし、この場合でも、8日を過ぎると買主の負担となるので、気をつけたいところ。

契約前に売主から受け取る「付帯設備表」は、

トラブル防止のための書類といえるものです。

「付帯設備表」のなかで「故障あり」と売主の明記があって、

買主がそれを了解した上であれば、

7日以内に不具合を申し出ても「売主負担」にはできません。

だから、あなたが引渡しを受けたとき、何よりもまず、

お湯が出るかを確認してくださいね。

それではまた！

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 いいもたｔｔう

たたたてて上手く手を入れれば、まだまだ数十年と住める中古住宅もある・・

こんにちは、辰川です。

先日、M様が購入された中古住宅のお引渡しが

無事終了しました。

この物件で驚いたのは、築年数こそ古いものの、

上手に手を入れれば、

今後30年、40年と住める物件だったことでした。

ところで、M様がはじめて、当社にお問い合わせされたのは、

去年の1月のこと。

それから1年半を経て、ようやく気に入った物件に

巡り合われたのです。

ただ7M様にとって、築30年の家を買うことは、同時に

いずれ新築に建て替えられるということであったようです。

ところが、この物件を内覧して、

当時の大工さんによって贅沢に造りこまれた木造であり、

建て替えるにはもったいないということがわかったのです。

建築当時の図面等資料を、売主さんがしっかり保存されていたのも

好材料といえます。

これをもとに、適切なリフォームを行えば、

今後、数十年はびくともしない家になるでしょう。

M様にとって、これはある意味、うれしい誤算。

リフォームして、新築に負けない家にしてほしいものですね。

そして、この家に末永く住んでいただきたいです。

それではまた！

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