仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年5月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

一戸建ては、住んでからのコストが

マンションより安いと思われています。 

果たして、それは本当でしょうか？

一戸建てがお金がかからないわけではありません。  

確かにマンションは毎月、管理費と修繕積立金、

駐車場の利用料、自転車置き場の使用料がかかります。

その点、一戸建てなら1円もかかりません。

   マンションのように毎月、銀行口座からお金が

引き落とされることはありません。

そのかわり、マンションは建物周辺の清掃や、

外壁や屋根の補修などを

各戸ごとに行うことはありません。

すべてを業者に依頼することで、

その費用を管理費や修繕積立金として

支払っています。

一方、一戸建てでは持ち主が、

庭の掃除や植木の剪定を行わなければなりません。

自分が植木の手入れできず職人さんに頼むと

当然費用はかかります。

また最近は、一戸建にマンションと同じくらいの

セキュリティサービスを頼めば

毎月5千円以上の出費となります。

そのほか、屋根や外壁の修繕費もかかりますね。

その費用も個人で支払わねばなりません。

したがって、一戸建てだからマンションほど

お金がかからないとはなりません。

ただし、一戸建てのよさは、

マンションと違って、個人の努力で

どうにかなる部分があります。

例えば、自分で小まめに直せたり、

庭仕事のできる人なら

維持管理費を節約できることも可能になります。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古マンションも新しければ、見た目は綺麗ですが、

その分マンション価格は高くなります。

また古すぎると購入後の修繕費用などが気になりますよね。

ところで、中古マンションの築年数で、

一つの目安となるのが｢築15年｣です。

というのは、新築後15年も経てば、

マンション価格も下がってきており、

新築と比べるとかなり割安感があるからです。

ただ最近のマンションは、建築技術もすすんでおり

外見上はそこまで古い印象を受けません。

築15年程度であれば、目立った劣化があまりないようにも見えます。

それでも、注意すべきポイントはあります。

たとえば… 

１、外壁タイルの状況

　マンションの外壁はタイル張りが多いですが、

　築10年を過ぎたあたりから紫外線や風雨などにより、

　徐々に劣化が始まります。

　ひどい場合は部分的に剥がれ落ちているケースもありますが、

　マンションによっては、こまめにタイルの張替えを行っている

　場合もあるのでチェックしておくこと。

２、鉄部の塗装

　廊下やバルコニーの手すりや柵などの鉄部については、

　劣化速度が早いです。

　ただし管理の良いマンションは、定期的に鉄部塗装がされており、

　綺麗な状態に保たれています。

　もし鉄部が錆びている場合は要注意。

３、水回り

　築15年目のマンションの水回りは、

　新築時に比べて劣化してきています。

　特に排水管はこまめに清掃しておかないと、

　内部が劣化している場合もあるので

　実際に水を流してみて、スムーズに排水されるかどうか

　チェックしてみると良いです。

４、給湯器とキッチンのコンロ

　こうした付帯設備は、10年くらいが交換時期の目安です。

　ただ物によっては15年経っても、

　問題なく動作しているケースもあります。

　その場合、購入後すぐに交換が必要になる可能性も

　十分考えておかねばなりませんね。

このように15年目のマンションは今後の維持コストがかかります。

でも、一方でメリットもあります。

それは、マンションは築15年も経てば

新築と比べて割安な分、購入後、

割り切って自分好みのリフォームができるからです。
 

いかがでしたか？

中古マンションは築15年を基準に見ると

メリットもあればデメリットも見えてきますね。

ですから、中古マンションを検討する場合、

自分のライフスタイルに合った築年数のマンションを

選ぶことが大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

通常、不動産業者は売却の依頼を受けると

「レインズ」という不動産ネットワークに登録します。 

・レインズ登録により情報のやり取りがはじまる

レインズとは、業者だけが利用できる不動産情報データベースのこと。

このレインズに売却物件を登録すれば、

全国の不動産会社に閲覧されることで、

購入希望者に情報が行きわたります。

ところが、両手仲介を狙う業者は自力で

購入希望者を探そうとしますから

他社に情報が流れるレインズを利用したがりません。

また売主の手前、レインズ登録することがあっても、

実際には「商談中である」とかいろいろ理由をつけて

他の業者の案内を断ります。 

・両手仲介をさせないことが大切 

売却の仲介を不動産会社に任せたから、もう安心とはなりません。

売主は任せた後も、業者の仕事ぶりをチェックする必要があります。

具体的には、仲介を依頼した業者だけでなく、

他の不動産業者からも広告は出ているかどうか。

同様に、他の業者からも案内が入るかどうかも

チェックしてください。

たとえば、案内がいっこうに入らないとか、

依頼した業者以外で見学希望者がない、

他社のホームページやチラシに広告掲載がない

としたら、問題があるといえそうです。

いかがでしたか？

他社も広告してくれているのであれば、

レインズはキチンと機能しています。

そうでなければ、売却を任せた業者に

確認してみることです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、大阪府吹田市にある中古マンションのご紹介です。

売主であるN様より、当社でご売却をお任せいただきました。

 https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_suita/nc_89586435/

「ルナコート千里　丘の街　２９５９万円」

JR東海道線「千里丘」駅から徒歩13分

専有面積75?

ゆったり目の3LDKです。

エントランス正面の車寄せは、乗り降りの際、雨に濡れることがありません。

小高い丘陵の上に建つマンションは、

５階の高さでもご覧通りの眺望。

東南向きのバルコニーからは、高い建物もないので、

奈良との県境・生駒山まできれいに見通せます。

部屋は明るく、風通しの良いお住まいです。

ご興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは、辰川です。

通常の不動産仲介では、

売却を依頼された不動産業者（A社）と、

購入の仲介を依頼された業者（B社）の間で

契約に向けて話が進みます。

●両手仲介と片手仲介の違い

売主買主の条件がまとまり、無事に契約が成立すると、

売主はA社に、そして買主はB社にそれぞれ仲介手数料を

支払うことになります。

これを、仲介業者は「片手仲介」と呼びます。

これに対して、「両手仲介」があります。

「両手仲介」とは、１つの不動産業者（A社）が売却の依頼を受けながら、

購入者も自社で探すことをいいます。

これが首尾よくいくと、売主・買主双方から

仲介手数料を受け取ることができますよね。

片手仲介における仲介手数料は、

正規手数料（物件価格の３％＋6万円）ですから

両手仲介となると、その倍額の「6%＋12万円」。

物件価格にもよりますが、受け取る仲介手数料は大変な額です。

 これを1社で独り占めするのですから、業者にとって願ったり叶ったり。

● なぜ両手仲介がいけないのか

両手仲介のすべてが、悪いわけではありません。

いち早く情報公開したうえでの、両手仲介であれば、

売主買主にとって喜ばしいことだからです。

ところが、 両手仲介で問題になるのは、

売却の依頼を受けた業者が

その情報をいつまで経っても公開しないことにあります。

これを『囲い込み』といいます。

要するに、自社だけで情報を囲い込むわけですね。

目的は、最初から両手数料狙いですから、

レインズ登録（＝情報公開）は行いません。

売主の手前、やむなくレインズ登録する場合でも

他社から情報の請求に対しては「商談中である」とか、

いろいろ理由を付けて案内させないことがあります。

そうなると、買い手を抱える他社に

情報がいかないわけですから、

何も知らない売主は早期売却の機会を失います。 

売却を急ぐ売主には、まったく迷惑な話です。

ところで、両手仲介を目的とした「囲い込み」は

以前より減ったとはいえ、まだまだです。

消費者のためにも、

早く健全な不動産市場になってほしいものです。 

それではまた。

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不動産の購入・売却にお悩みがある場合は、お気軽にご相談ください。

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こんにちは、辰川です。

ふつう自己所有の不動産を買い取ってもらうようなケースは、

仲介手数料はかかりません。

仲介手数料がかかるのは、不動産の購入または売却の際、

不動産会社に仲立ちしてもらったときですね。

●契約が解除されても、仲介手数料は発生する？

 ふどう仲介手数料はいわゆる「成功報酬」なので、

売買契約を交わさない限り、支払う必要はありません。

気に入った物件を購入してはじめて、

仲介手数料という報酬が発生します。 

ただし契約成立後に、万一、売主または買主のいずれかの意思によって

契約が解除された場合には、

仲介手数料の支払いは生じてます。

●仲介手数料が半額や無料のケースも

仲介手数料で注意したいのは、

正規手数料（物件価格の3%＋6万円）というのは

あくまで「上限額」ということ。 

つまり、それより低くても構わないということです。

実際、当社のサービスもそうなのですが、

割安な仲介手数料を設定したり、

物件によっては仲介手数料を請求しないケースもあります。

ただし、当然のことですが、

期待するほどのサービスでなければ、

いくら仲介手数料が無料や半額であっても、 

意味がないのはいうまでもありません 。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古住宅の購入後にリフォームを考えている人は多いですね。

それだけに、購入した物件がリフォームできなかったら大変。

もっと早く知っておけば、と後悔しないようにしたいものです。

では、リフォームに向かない物件がどういうものなのか。

● 建物の構造上、間取りの変更が利かない

従来型の木造住宅であれば、例えば隣り合う2つの部屋を

1つの部屋にすることも難しくありません。

なぜなら、柱や梁によって建物の荷重をもたせているからです。

ところが、同じ木造でもツーバイフォーの場合、

壁そのものが構造体となります。

ですから、間取りの変更を伴うような大掛かりなリフォームは

ほぼ不可能。

万一壁を取ってしまうと、

建物が自立することすら難しくなります。

またマンションの場合はより明確です。

部屋の間仕切りがコンクリートである場合は、

構造体の可能性が高く、取り去ることはできません。

したがって、壁の可変性は必ず確認しておきたい部分といえます。

● 防火地域の中古住宅もルールが厳しい

準防火地域の住宅では、サッシや外壁にも防火性能が要求されます。

ですから、購入時は築浅の中古住宅では気にならなくても、

将来増築や建て替えをする場合、材料を燃えにくい物にしなければならず、

意外な費用が発生してしまう可能性が高くなります。

●マンションは水周りの位置が変更しづらい

 マンションの場合、キッチンや風呂のリフォームは可能ですが、

給排水管の取り回しの問題があり、

水回りの位置を大きく変えることはできません。規約」による規制をチェックすることが大切です。

なぜなら、意外な箇所が共用部分と定められていることがあり、個人が勝手にリフォームできないことがあるからです

また、マンションの場合は「管理規約」による規制を

チェックすることも大切です。

というのも、意外な箇所が共用部分と定められていることがあり、

個人が勝手にリフォームできないこともあるからです。 

いかがでしたか？かがでしたか？

物件の価値はリフォームのし易さだけで決まるものではありません。

ただ住宅選びの知識として頭に入れておいて損するものでもないということですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、不動産の購入に際して、

買主が売主に支払うお金について

お話ししました。

今回は、不動産会社に支払う仲介手数料についてです。

不動産業者の仲介によって売買が成立すると、

支払わなければならないのが仲介手数料です。

売買金額が大きければ、

仲介手数料も比例して大きくなります。 

そのため、見積もりを見て

予想以上の金額にびっくりすることがあります。

ですから、仲介手数料についても、

ある程度知っておきたいものですね。

不動産売買における仲介手数料とは

そもそも仲介手数料とは、売主と買主の間に立ち、

不動産の契約を取り持つ不動産業者に対して

支払う報酬のこと。

ですから、売主・買主が直接に取引すれば

仲介手数料は必要ありません。

しかし、面識のない素人同士が、

不動産という高額な商品を取引することは

リスキーなこと。

後々のトラブルを防止する意味でも

プロの不動産会社に仲介に入ってもらうに

越したことはありません。

そのため、ほとんどの人が

不動産業者に仲介を依頼し、

その対価として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の金額はどうやって決まる？

不動産売買における仲介手数料は、

定められた料率によって計算されています。

従って、売買金額によって

支払う仲介手数料の金額も変わってきます。

仲介手数料の簡単な計算式

仲介手数料（税抜）＝購入価格の3％+6万円

として計算できます。

例えば、3千万円の売買契約を結ぶ場合では

3000万円　×　3％　+　6万円　＝96万円（税抜）

となります。

本来、正式な計算方法では、売買価格200万円以下は５％以内の料率、

200万円超えて400万円迄は４％以内の料率で、

400万円を超える金額は取引額の3%以内になります。

一方、「売買金額の3%＋6万円」の簡易な計算式では、

まず全体を３％で計算しておき、

３％と５％の差額である４万円と、３％と４％の差額である2万円

つまり計6万円をあとから加えているのです。 

仲介手数料はいつ支払えばよい？

本来、仲介手数料は売買の取引が成立した際に

支払うべきものです。

ただ実際には、売買契約を結ぶ際に、

仲介手数料を1度で支払うのか、それとも2度に分けて支払うのか

不動産会社と約束事が取り決められます。

もうお気づきだと思いますが

仲介手数料は定額で決められたものではなく、

限度額のみを示したものです。

次回も引き続き、仲介手数料についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

不動産の売買では、購入者として様々な

お金の支払いが生じます。

買い手として、どんな名目のお金が

いつ発生するのか知っておきたいものです。

では順番に説明していきましょう。

 １．申込金（または申込み証拠金）

物件を内覧し、契約に進めたい場合、

不動産仲介会社に「申込金」を支払います。

申込金とは、売主に対して購入の意思があることを示すとともに

購入順位を確保するために支払います。

ふつう申込金は、契約時の手付金等に充当されます。

また、契約前に申込みを取り下げたときは、

ペナルティ無しで返還される類のお金です。

２．手付金

手付金とは、不動産の売買契約が成立した証となるお金であり、

売買代金に充当されます。

ところで、手付金には「手付解除」の意味合いをもちます。

つまり、買主が一方的に契約を解除したい時には、

手付金を放棄すれば可能。

その逆で、売主が一方的に契約を解除したい時は、

手付金を倍返しすれば可能です。

そこで売買契約では、手付解除の期日を設けることができます。

もし解除期日を過ぎてから、一方的に契約解除すると、

「契約違反による解除」に該当するので、

相手から違約金を請求されることになります。

３．内金（うちきん）

契約後、残金支払いまでの間に、

「内金」という名目のお金を支払うことがあります。

この内金がいったん支払われると、

以後、手付解除による解約ができなくなります。 

但し、内金は注文住宅のように、

一から建物を建てる場合に支払うケースがほとんど。

通常の不動産仲介で扱う、完成済みの新築の建売住宅や、

中古住宅では、内金の授受はあまり関係ありません。

４．残代金（決済金）

最終の支払いが残代金です。

現金決済であれば、決済場所はどこでも構いませんが、

住宅ローンを利用する場合は、銀行で決済を行います。

決済では、売主と買主、取引に関わった仲介会社の担当者のほか、

司法書士も同席します。

残代金と物件の引き渡しは、同時履行となるので

買主は物件の残代金を支払うことで、

所有権も売主から買主に移り、決済が無事完了です。 

 次回は、不動産の購入にかかる諸費用について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、一戸建てかマンションかで迷ったときの

それぞれの違いを知ることはとても有効な手立てです。

設備・装備面では大差ないが…

比較的新しい物件であれば、

中古一戸建てでも、マンションでも、

キッチン・浴室乾燥機・ウォッシュレットといった、

設備に大差はありません。

ただし、一部のマンションだけしかない設備が、

生ごみを出さない「ディスポーザー」や、

「24時間ごみ置き場」です。

その反面、自宅に新たに設備を設けたい時、

マンションには制約があったりします。

例えば、オール電化に替えたい時など、

電気温水器やエコキュートの設置場所や、

壁に穴を空けるという工事はできません。

セキュリティ面ではマンション優位

 オートロックや監視カメラなど防犯設備の面では

圧倒的にマンションが優位。

しかも管理人が巡回したり、多くの住人の目もあるので、

安心感が高いといえます。 

これに対し、一戸建てはセキュリティが必要だと思えば、

自己の費用で防犯設備を設置することになります。 

近所付き合いやゴミ出し

 マンションの場合、管理会社が清掃やゴミ出しを受け持つので

近所付き合いを気にする必要がありません。

一方、一戸建てはゴミ集積所の清掃当番などが持ちまわりなので、

ご近所とのコミュニケーションは欠かせません。

ライフスタイルに合ったほうを選ぶとよい

家族構成やライフスタイルの違いもまた、

マンションか、一戸建てかの判断材料になります。

例えば、ガーデニングなど庭を自由に使いたいなら

一戸建てがお勧めです。

また、夫婦共働きというライフスタイルなら、

電車通勤で夜遅くなっても安心な「駅近マンション」が便利。

また子育てファミリーなら、周囲に公園などがある、

環境の良い一戸建てのほうが向いています。 

子供が独立した夫婦なら、利便性のよいマンションが

老後も活動的に過ごすことができます。

いかがでしたか？

資産価値や物件価格にこだわりすぎて、

その他の大切なポイントを後回しにしないことも大事です。

あなたの住宅選びの参考にしてくださいね。

それではまた。

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