仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年10月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

 

中古マンションを選ぶとき、

気になるのが階数や方角ではないでしょうか。

 

なかでも最も人気といわれるのが、

「最上階の角部屋、しかも南向き」ですよね。

 

でも実際は、

それほど単純なものなのでしょうか？ 

 

そこで今回は、マンションの住み心地を

「日当たり・風通し」の面から見てみましょう。 

 

陽当たりがよいのは？ 

マンションの陽当たりを左右するのは、

「ベランダの向き」と「周囲の建物」といえます。

 

そのため、最も日当たりが良いとされるのは

「南向き」で「目前を遮る建物がない」住戸です。

 

さて、マンションは、

高層階ほど日当たりが良いといわれますよね。

 

ただし、それには

正面に建物がないことが条件。

 

ということは、目の前が開けている住戸なら

一階の住戸でも全然問題ないということになります。

 

また、両隣りが挟まれた「中住戸」より、

「角住戸」のほうが、当然陽当たりはよいです。

 

南向きや角住戸でなくても大丈夫？ 

生活スタイルによっては、

東 向きや、西向きにピッタリな人もいます。

 

例えば、

早起きな人や、朝の時間を有効に使いたい人なら、

東向きのほうがよいでしょう。

 

とくに夏場などは、涼しく過ごせますから。 

 

その反対に、

夕方まで明るい部屋が好みなら、

西向きがピッタリでしょう。

 

リビングや子供部屋は、夕暮れ時まで

照明が要りません。

 

冬は夜まで暖かさが残るため、 

暖房費を節約できます。

 

それに午後から洗濯物を干しても

よく乾いてくれますよ。 

 

いかがでしたか？ 

マンションの日当たりは、

方角だけではわからないということですね。

 

 じかい次回は、マンション内外の騒音について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、不動産広告の読み方の最終回。

 「利用制限のある物件」についてです。

 

広告掲載される物件の中には、ごくまれに、

建築できない土地や、建て替えできない中古住宅が

販売されることがあります。

 

何も知らずにこんな物件を買ったら

大変ですよね。

 

もし、広告に以下のような記載があれば

安価であっても避けなければなりません。

 

「宅地造成、及び家の建築はできません」

とくに「市街化調整区域」には多い表現ですが、

ここでは原則、農家の跡取りしか建築の許可は下りません。

 

にもかかわらず、建ぺい率や容積率などを記載し、

あたかも建築できるように見せる悪質な広告もあるので

注意してください。

 

「建築不可」「再建築不可」

このケースでは、敷地が 接道義務を果たしていないことがほとんど。

例えば、道路に2ｍ以上接道していない敷地には、家は建てられません。

 

こうした土地は「建築不可」、中古住宅があれば「再建築不可」と

表示されています。

 

「セットバックを要す」 

道路幅が4メートルに満たなければ、

道路の中心から2メートルをセットバック（後退）した所が、

敷地境界線とみなされます。要は、敷地が減るということ。

 

「古家あり」「古家付き」

売り土地として販売されながら、敷地内に古家があれば、

このように表示されます。

 

もちろん、古家の状況しだいで、改築しても構いません。

そうでなければ、解体工事費用がかかります。

 

「傾斜地を含む」 

大阪や奈良は平坦地ばかりではありません。

敷地に法面（のりめん。傾斜面のこと）が全体の30%以上あれば、

敷地面積○○?（そのうち、△△?傾斜地を含む）」と表示してあります。

 

その他にも 、都市計画道路などの建設により、

建築が制限される場合は、その旨表示されます。

 

いかがでしたか？

不動産広告の見方を知ることで、是非、

あなたのマイホーム購入に役立ててくださいね。

 

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。 

今回は、不動産広告にある、物件の基本情報について

ご紹介します。まずは「交通」から。 

 

交通 

最寄り駅から物件までかかる時間のこと。

80m＝1分で計算されます。

 

ただし、信号待ちや踏切、上り坂などは考慮されていないので、

女性や子供は余分にみておきましょう。

 

●専有面積（マンションの建物面積）

表記では、「壁芯（かべしん）」と「内法（うちのり）」

の２つがあります。

 

「壁芯」はパンフレット面積ともいわれ、通常、

チラシなど広告につかわれます。

 

一方、「内法」は壁の厚みを含まない面積のこと。

登記簿にある面積＝内法です。

 

権利形態

「所有権」と記されていたら、住宅を購入すると

土地・建物の権利を得ることになります。

 

一方、「借地権」とあれば、土地は賃貸という意味。

地代や残存期間を確認してくださいね。

 

さらに、マンションの場合は次の項目も重要となります。

 

管理費・修繕積立金

管理費とは、マンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベータなど）の清掃や

維持管理に必要な費用のこと。

 

そして修繕積立金は、およそ10年毎の大規模修繕に備えた費用のことです。 

これらのお金は、住宅ローンとは別に、毎月かかってきます。

 

管理形態 

マンションを管理会社に委託している形態としては、

「常駐」「日勤」「巡回」があります。

 

そのほか、小規模マンションの中には、管理組合（住民）が

自分たちで管理する「自主管理」というものもあります。

 

駐車場 

車を持っている人は、空き状況と料金をチェックしておくこと。

 

駐車方法には「平面式」「機械式」「自走式」がありますが、

とくに「機械式」はハイルーフ対応でないケースもありますから、

注意してくださいね。

 

併せて、自転車を利用する人は

駐輪場の有無をチェックしましょう。

 

オーナーチェンジ 

「オーナーチェンジ」の記載があれば、賃貸中の物件になります。

無論、こうした物件は自己居住用には不適格であり、収益対象物件と考えましょう。

 

次回は、利用制限のある物件についてです。

それではまた。

 

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こんにちは、辰川です。 

 

今、物件情報が欲しいと思ったら、

わざわざ業者の店舗に出向かなくても

折込チラシやポスティング、ネットなど

いろんな方法で入手できますね。 

 

ただし、広告の中には、難しく、

聞きなれない専門用語もでてきます。

 

もっと効率的に探せたらよいのに…

と思ったりしませんか？

 

そこで今回から、不動産広告の読み方について

ご紹介します。今日はその一回目。

 

実は不動産広告には、法律（宅建業法）上、

禁じられている表現がいくつかあります。

 

まず、こうした物件は最初から外すのが賢明なんですね。

 

誇大表現

読み手に誤解を与えるようなコピーは要注意です。

例えば、「最高」「二度と出ない」「掘り出し物」などの

表現があれば気をつけてください。

 

こうした広告を出す不動産会社は、避けたほうが無難です。

 

また、有りもしない格安物件を広告に出す、

いわゆる「おとり広告」も存在します。

 

二重価格

「期間限定！1800万円を2割引！1500万円」と書かれていたら、

多くの人が、これは買い得だと誤解するでしょう。

でも案外、何の根拠もなかったりするものです。

 

このように販売価格以外に、別の価格を表示するは、

法律で禁じられています。

 

そのほか、電柱ビラも違法とされており、こうした行いをする業者は

相手にしてはいけません。

 

取引態様 

これは、広告主と物件との関係性を示すものであり、

「売主」「代理」「仲介（または媒介）」といった区別があります。

 

「仲介（または媒介）」とあれば、

広告主への仲介手数料が必要となります。

 

もし広告中に、取引態様が記されていない場合は、

広告する業者の姿勢が疑うべきでしょう。

 

免許番号

広告主が、都道府県知事の許可を受けた不動産業者であることを

確認してください。

 

例えば、「大阪府知事（３）○○○○号」とあれば、

その業者は5年毎の免許更新を3度受けています。

 

つまり、免許番号（３）の業者は、

少なくとも業歴が11年?15年に

及ぶということが判ります。

 

また、免許番号（１）であれば、

起業して間もない業者ということになりますね。 

 

 

次回も引き続き、広告の読み方についてです。

それではまた。

 

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 こんにちは、辰川です。 

 

前回の戸建てに引き続き、

今回はマンションの良い点についてです。

 

では具体的に見ていきましょう。

 

１．セキュリティは、鍵一つでOK

マンションの魅力はセキュリティの良さにあります。

オートロックで、管理人が巡回している物件は不審者も侵入しにくいです。

とくに、子供が一人で留守番している共働きの世帯にも好評です。

 

２．立地の良さ

 通勤通学、買い物を優先するなら断然マンションがよいですね。

というのも、1住戸当たり、物件価格に占める土地代が安い分、

地価が高くても、戸建と変わらない予算で購入できるからです。

 

３．ワンフロアなので日常生活が楽

戸建住宅と異なり、マンショは階段の上がり下がりがありません。

日々の家事はもちろん、高齢者にとってもラクに暮らせます。

 

４．機密性が高いので光熱費が節約できる

鉄筋コンクリートは断熱性、気密性に優れるため、

夏場はヒンヤリ感じ、冬場でも室内が暖かくて、

暖房費が節約できます。

 

ただし、最上階の部屋は暑さが籠もりやすく、

冷房費がかかってしまうことがありますが・・

 

５．清掃、メンテナンスに気を遣わない

 マンションは毎月、管理費と修繕積立金がかかります。

そのかわり、廊下やゴミ置き場などの清掃を

直接自分でする必要がありません。

 

また、建物の大規模修繕や日々のメンテナンスも

計画的に行われます。

 

こうしてみると、がマンションを選んだ理由トップ3は「防犯性」「最寄駅からの距離」「管理」で、住宅の性能や立地による項目が目立つ。一方、一戸建ては「住戸の広さ」「間取り」「駐車場」と、土地・建物の広さにかかわる項目が多い。「自分の価値観に合う住まいを選ぶには、それぞれの長所・短所を理解することが大切」と大森さん。 先輩たちがマンションを選んだ理由トップ3は「防犯性」「最寄駅からの距離」「管理」で、住宅の性能や立地による項目が目立つ。一方、一戸建ては「住戸の広さ」「間取り」「駐車場」と、土地・建物の広さにかかわる項目が多い。「自分の価値観に合う住まいを選ぶには、それぞれの長所・短所を理解することが大切」と大森さん。  

マンションは「防犯性」「利便性」「管理」がよく、

一戸建ては「住環境」「自由度」「駐車場」で優れていますね。

 

いかがでしたか？

一戸建てとマンション、どちらにも良い点があります。

 いかがでしたか？自分に合った住まいを選ぶ時の参考にしてくださいね。

 

それではまた。

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