こんにちは、辰川です。
前回では、「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社だけの依頼であり、一方の「一般媒介」は２社以上の不動産会社への依頼ということでした。
今日は、売主からみた３つの媒介契約のメリット・デメリットについてお伝えします。
たとえば、専属専任媒介と専任媒介は1社だけに依頼するため、依頼された不動産会社は、売却活動におのずと力が入るものです。
一方、一般媒介は数社が競い合って販売活動をするため、一見、販売活動が活発になるように思われますが、売る側にとって対応が煩雑になるなどデメリットも生じやすくなります。
では、ここからは売主から見た３種類の媒介契約のメリット・デメリットを見ていきましょう。
専属専任媒介契約
この媒介契約で依頼できるのは１社のみ。不動産会社は、媒介契約締結後５日以内にレインズに登録し、その後は１週間に１回以上の売主に販売状況を報告しなければなりません。
【メリット】
売却依頼を受けた会社はほぼ確実に成功報酬を得られるので、広告費などコストをかけた積極的な販売活動を行う傾向が高いです。また窓口が１社なので、売主にとって沢山の会社から連絡を受ける煩わしさがありません。
【デメリット】
依頼した不動産会社が自社のみで客付けしようとして、他社に情報を開示しないケースがあります。売却期間が無駄に長くなるので、売主は不動産会社を選ぶ際には、大手・中小業者にかかわらず慎重に行う必要があります。
また、仮に売主が自ら購入者を見つけたときも売買契約を結ぶことはできません。
専任媒介契約
こちらも依頼できるのは、不動産会社１社のみ。不動産会社は、媒介契約締結後、７日以内にレインズに登録し、売主に２週間に１回以上の販売状況の報告義務があります。
【メリット】
専属専任媒介契約とほぼ同じですが、大きく違うのは、売主自ら見つけてきた購入者と売買契約を結ぶことができる点です。
【デメリット】
専属専任媒介契約と比べると、状況報告の頻度など義務が若干緩いぶん、頻繁にフィードバックが得られない可能性もあります。
窓口が１社だけなので、依頼した不動産会社への依存度が高くなります。そのぶん、不動産会社選びを慎重に行う必要がある
一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。レインズへの登録も任意であり、売主への販売状況の報告義務はありません。
【メリット】
複数の不動産会社に依頼できるので、販売チャンスを広げることにつながります。
【デメリット】
複数の会社が販売活動を行うわけですから、不動産会社からすれば、いくら販売コストを掛けても、他社で決まれば、全く成功報酬を得られない可能性があります。そのぶん、コストを掛けづらく、販売活動も消極的になりがちです。
以上が媒介契約のメリット・デメリットですが、この中でどれを勧めるというものでもありません。
業者間の競争心理を煽って、一般媒介で依頼しても、他社で決められれば報酬を得られないわけですから、売主が期待するほどモチベーションは上がりません。たとえ任せるにしても、せいぜい２?３社です。
専属専任媒介は、業者への依存度が最も高くなります。売却活動自体が、売主が知らないところで、業者の意のままにコントロールされたらどうしようもありません。
専任媒介契約が最もベターな選択
以上の点を考えると、専任媒介では業者のモチベーションも維持されること。
そして、売主自ら見つけてきた購入者と売買契約を結ぶことができるという点でも、最もベターな選択といえます。もちろん、不動産会社選びを慎重に行う必要があるのは勿論のことですよ。
次回は、不動産の情報のデータベースである「レインズ」についてです。
それではまた！
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