こんにちは、辰川です。
「現状有姿渡し」とは、
不動産の契約の場面ではよく出てくる言葉です。
ところで、現状有姿とは、単に「あるがまま」という
見た目の問題ではありません。
現状有姿とは、あるがままの状態で引渡し、
修理や補修が必要な時は買主が負担し、売主に保証や請求を
求めないということです。
「現状有姿」の引渡しならどうなる？
では、売主が一切の欠陥についての責任を負いたくないと思い、
「現状有姿で引渡す」と契約書に明記した場合にはどうなるのでしょうか？
それでも、売主が知らなかった欠陥については
損害賠償を免れない場合があります。
「現状有姿」とは、売主が知っている状態のものを、
そのまま引き渡すということ。
ということは、
売主が知らない「瑕疵」（隠れた欠陥）については、
現状有姿は適用されません。
瑕疵担保免責とは
売主が引渡し後一切の欠陥についての責任を
負わなくするには、どうすればよいのでしょうか？
その答えは、契約書に、
瑕疵担保責任を負わない（瑕疵担保免責）と
明確にいれておく必要があります。
こうすれば、引渡し後、
売主が知らない隠れた欠陥が発見されても
売主は損害賠償を請求されずに済みます。
（但し、むやみに瑕疵担保免責にすると、
買い手に敬遠される可能性がありますが…）
では次に、売主が雨漏りがあることを知りながら、
「雨漏りはない」と申告した場合はどうなるのか？
この場合は、瑕疵担保免責にしていても、
損害賠償を請求されることになります。
瑕疵とは「隠れた欠陥」という意味なので、
売主が欠陥を知っていた場合は、
瑕疵ではないからです。
売主は正直に申告すべし
従って、売主は、不具合を知っている箇所は、
契約時に買主に正直に申告しておかねばなりません。
でないと、損害賠償を請求される可能性が出てきます。
つまり、不具合を正直に申告していれば、
買主はそのことを承知のうえで購入するわけですから、
引渡し後に損害賠償を請求されることはありません。
瑕疵担保責任免責であること自体は、
不動産取引の慣習上よくあることなので、
それ自体は問題はありません。
買主からみた現状有姿
現状有姿渡しや瑕疵担保免責の条項が契約書の中にあれば、
引渡し後、欠陥があっても修繕費用を売主に請求できません。
したがって、買主はしっかりと売主に内容を確認し、
納得したうえで売買契約を締結する必要があります。
売主にとってのインスペクション
一方、売主は自宅の売却にあたって
ホーム・インスペクションを行うことで
欠陥が見つけ、買主に正確に申告できますね。
これによって売主も、後から損害賠償を請求される
リスクを減らせるのですから、ホームインスペクションを
有効利用するのも１つの方法といえるでしょう。
それではまた。
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