こんにちは、ベルジュホームの辰川です。
不動産仲介では、中古住宅の瑕疵（かし）担保責任が問題となることが少なくありません。
例えば、住み始めたとたんに雨漏りがしたり、シロアリが見つかったりしたら、オイオイそんな話は聞いていなかったよ、と言いたくなりますよね。
そこで、今回は、売買契約書に記される「瑕疵担保責任」についてのお話です。
瑕疵（かし）とは、住宅を購入時に知らなかった「欠陥」のことです。そして、瑕疵担保責任は購入後に瑕疵が見つかったとき、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
勿論、不動産売買では、通常なら気づくであろう瑕疵は対象外ですし、買主が知りながら購入した瑕疵も対象外とみなされます。
瑕疵担保責任は、民法上では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に対して損害賠償を求めることができますとされます。それにより購入した目的を達せられないときには、契約解除も可能です。
ということは、仮に買主が10年後に瑕疵を発見すれば、それから1年以内でも損害賠償を請求できるということなので、買主には有利であっても、売主はいつまでも瑕疵の損害賠償等を請求される可能性があります。
これでは売主となって自宅を売る人はいなくなります。そこで、実際の売買契約では、この瑕疵担保責任の期間をだいだい次のように取り決めしています。
１．売主は瑕疵担保責任を負わない
２．瑕疵担保責任の期間を引渡しから2?3ヶ月とする
３．売主が不動産会社の場合は、引渡しから2年とする
実際の取引では、2?3ヶ月間の瑕疵担保責任期間とすることが多いのですが、ただし不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する売買契約もよくみられます。
また、相当に古い建物であったり、建て替え目的で購入する場合や、値引き額が大きかったときなどは、売主の瑕疵担保責任を免除することが多くなります。
また、売主が不動産会社の場合には、引渡しから2年以上としなければなりませんが、実際の売買契約では、ちょうど2年とすることが認められています。
いかがでしたか？
売主が業者か、一般の個人かによっても取り扱いが異なるので、売買契約を結ぶ際はとく注意してくださいね。
次回は、瑕疵担保責任の及ぶ範囲についてです。
それではまた！
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株式会社 ベルジュホーム
代表 辰川 敏広
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