仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年12月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

家を買い替える場合にまず悩むのが、購入が先か、それとも

今住んでいる家の売却が先か、ということがありますね。

では、買いを優先するのと、売りを優先するのとでは一体どちらが有利なのでしょうか？

実は、買い優先か、売り優先かは、資金計画の内容によって変わるものなのです。 

たとえば、現宅の売却を優先させた場合は売り急ぐ必要がありません。

だから高値で売却できる可能性が出てきますね。

さらに購入資金に目処がつくので、新居への資金計画も立てやすいのです。

ただし注意してほしいのは、購入が遅れてしまうと仮住まいが必要になること。

 その反対に、購入を先行させた場合は、仮住まいを用意する必要がないので、

転居するスケジュールが立てやすくなります。

しかしそのあと、現宅の売却に手間取ると、例えば住宅ローンの残債があった場合、

新居のローンと併せて二重ローンを組まなくてはなりません。

そうなると、じりじりと焦ることになり、気分的にもよくはないでしょう。

ただし、金融機関が二つのローンの支払いが可能と判断すれば、

買い先行であっても問題はありません。

 現宅が売れるまでの間、「つなぎ融資」を受ければよいだけです。

しかし年収比率などからみて、二重のローン返済が難しいと金融機関が判断すれば、

新居購入は後回しにするしかありません。

まず現宅の売却を最優先し、新居の資金計画を万全にしたほうが賢明です。

ところで、住み替えをスムーズに行うためには、引渡しのタイミングや、

支払いのタイミングがとても大事になります。

これを上手に行うには、売却と購入を同じ仲介業者に依頼することがコツといえます。

いかがでしたか？

買いが先か、売りが先かは、その資金内容によって決まります。

何といっても信頼のおける不動産会社を選び、担当者と十分に打ち合わせることが大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古住宅を購入する場合でも、例えば築30年も経った建物なら、耐震面は本当に大丈夫なのかと、

気にかかるものです。

では、売主は自宅を売りに出す前に、耐震診断を行う必要はあるのでしょうか？

売主は、必ずしも売買の前に耐震診断を行う義務はありません。

なぜなら、売主が一般消費者であろうと、業者であろうと耐震診断を実施すること自体が

義務付けられていないからです。

ただし業者が、売主であったり仲介者となる場合は、旧耐震基準の建物で耐震診断がある場合には

その内容を説明しなければなりません。 

さて、住宅の耐震基準については、昭和56年の建築基準法改正で「震度5強で損傷しない」

に加え、「震度6強〜7でも倒壊しない耐震性」を求められるようになりました。

この昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」といい、

昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物を「新耐震基準」といいます。

実際、耐震診断を行うにしても、資格を持った人間が屋根裏や床下に潜るので、

売主の了解は必要。とくに居住中の物件では了解を得ることはまず難しいといえます。

しかも、耐震診断にかかる費用も買い手の負担です。

となると、古い中古物件を購入する場合には、内覧の際には建物の状態を

しっかり確かめなければなりません。

さて売買契約を経て、引渡しを受ければ、晴れて自分の家です。

耐震診断をしたうえ、もし必要となれば耐震工事も自由。

しかも例えば、大阪の場合は市町村ごとに、木造住宅の耐震診断と耐震補強工事については

助成金が出るようになりました

予算などの事情から、耐震強化に踏み切れなかった家庭でも、これなら気軽に実施できます。

まずは耐震診断から受けてみるのもよいかもしれませんね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今日は、M様所有のマンションの決済日。

買主様が住宅ローンを組まない方だったので、

契約日から1週間後のスピード決済となりました。

M様には、新居の契約と自宅の売却を、弊社にお任せいただいておりました。

その役割を年内に無事果たせて、正直ホッといたしました。

M様、おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。

昨日の奈良は朝から冷え込みましたが、天気は快晴。

そんななか、新築一戸建ての施主による検査が行われました。

この検査は、公的機関による建物検査とは違って、

新築住宅の決済（引渡し）前に、売主立ち合いもとで、

買主がチェックを行うもの。  

なぜこうした検査を行う必要があるのでしょうか？

それは、たとえば壁や床など内装の傷は、それが施工中によるものか、

引っ越し業者によるものかわかりません。

そこで、この検査によって、傷や不具合が見つかれば、売主がキチンと

直して引渡しを行うのです。

玄関ドアのカードによる施錠方法や、風呂の沸かし方、インタホンの使い方、

雨戸やサッシの開閉の仕方など、一通り説明が行われます。 

住宅のように高価なものは、必ず検品してから引渡しを受けることが大切ですね。

これは注文住宅でも、建売住宅でも同じこと。

もし業者が引渡し前に、買主による検査の機会を設けないのであれば、

必ず要望してくださいね。

こんにちは、辰川です。

不動産の売買の場合、特に中古住宅においては７割近くが「現状有姿」による

取引になっています。

 現況有姿とは、現在あるがままの状態をいいます。

つまり「現状有姿にて引渡す」とは、引渡時の現状でその不動産を引渡すということです。

中古住宅はあくまで中古なので、当然、使い傷みの部分があることは止むを得ません。 

また中古住宅として販売する上で、使い傷みは査定価格に反映されているものです。

ところで、売主が引渡し後、一切の欠陥についての責任を負いたくないと思い、

「現状有姿で引渡す」と契約書に明記した場合にはどうなるでしょうか？

現状有姿とは、既に売主がわかっている状態のものを、 そのまま引き渡すことなので、

売主が知らない隠れた欠陥については現状有姿は適用されません。

では、売主が引渡し後一切の欠陥についての責任を負わなくするにはどうすればよいのか？

それには、契約書に瑕疵担保責任を負わない（瑕疵担保免責）と明確にいれておく必要があります。

こうすれば売主が知らない隠れた欠陥（瑕疵のこと）が発見されても

売主は損害賠償を請求されずに済みます。

しかし、売主が例えば雨漏りを知っていたのに、雨漏りはないと契約時に買主に申告した場合は、

瑕疵担保免責としても、損害賠償を請求される可能性がでてきます。

瑕疵とは「隠れた欠陥」という意味なので、売主が欠陥を知っていた場合は瑕疵ではなくなるからです。

従って、売主は不具合がわかっている部分については、キチンと買主に申告しておくこと。

そうしないと、損害賠償を請求されることにもなりかねません。

不具合をきちんと申告していれば、買主は欠陥の中身を分かったうえで購入したことになるので

後から損害賠償を請求されることはありませんね。

ところで、売主が業者であり、買主が消費者である場合には、業者は免責の特約を

押しつけていくことはできません。

つまり、売主が業者である場合、担保責任の期間を２年以上とする場合以外は、

買主に不利な特約をすることは禁止されているのです。

いかがでしたか？

現地で見学する際は、当然、物件の表面的な部分しか判りません。

売主にしっかり内容を確認し、納得のうえ判断することが大切です。

次回は、契約前の耐震診断について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

中古マンションや一戸建てを契約する際、売主から買主に渡される書面の１つに、

「物件状況報告書」があります。

物件状況報告書とは、売主が自己の不動産の状況を説明する書面のこと。

買主が内覧などを通じて不動産を確認したとしても、例えば雨の日に雨漏りがすることや、

敷地に有害物質が埋まっていることなどは、まず知り得ません。

引渡し後に、こうした欠陥の存在が判明すると、トラブルに発展する可能性もあります。

そこで、売主しか分からない事項について、売主に「物件状況等報告書」を提出してもらい、

これを買主等に渡すことでトラブル防止に役立てているのです。

さて、物件状況等報告書に記載する内容は次のようなものです。

・過去の修繕履歴

・配水管の故障

・雨漏り

・木部の腐食

・配管の状況

・建物の傾き・歪み

・シロアリの被害

・地盤の沈下や土壌汚染

このように、建物に関する部分がほとんどですが、そのほかに、

周辺環境の騒音や電波障害、近辺の建築計画なども含みます。 

一方、新築一戸建ての場合は、物件状況報告書 を交付する代りに、

引渡前に、売主の入念なチェックと、顧客の立ち会い検査があります。

いかがでしたか？

「物件状況等報告書」は法律で交付が定められたものではではありません。

でもこうした書面を通じ売主・買主双方が納得のうえ、売買契約を結ぶことができるのですね。

次回は、現状有姿について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マイホームを売買するとなると、仲介料や登記費用、火災保険など、

いろんな経費が掛かってきますよね。  

売買契約書に貼る収入印紙も、こうした経費の一つ。

不動産の売買契約書を作成すると、印紙税という国税がかかります。

物件価格が5千万円未満の場合は1万円の収入印紙、5千万円以上の場合は

3万円の収入印紙を貼ることで、印紙税の納付が完了します。

その際に、収入印紙を割印（消印）するのは、収入印紙の再利用を防ぐため。

一般的には売主・買主双方の印鑑で割ることが多いですが、

どちらか一方だけが割印してもOK。 

ところで、‌印紙を貼らなかったらどうなるのでしょうか？

売買契約書の効力には影響しませんが、印紙税の3倍相当額が徴収されるそうです。

また、割印しなかった場合は2倍の額を払わねばなりません。

ちなみに売主と買主の間の特約で、例えば、売主か買主のどちらかが

印紙代を全額負担するといった合意があれば、その合意は有効になります。 

ところで、買主が住宅ローンを利用する場合では、金融機関は必ず

売買契約書の原本確認を行います。

つまり、印紙の貼られていない契約書では、住宅ローンを組みことはできない

ということなので、買主になる場合は気を付けましょう。

いずれにしても、税金で判らないことは、税務署で確認することです。

次回は、物件状況報告書について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

売買契約が終わり、あとは買主に住宅を引き渡すだけ・・

それでも自然災害に遭い、住宅が損壊してしまうことも全くないとはいえません。

通常、不動産取引では売買契約、即、物件引き渡しとならないことが多いです。

特に住宅ローンを利用する場合は、1か月近くかかります。

その間、火災や地震など自然災害が起きる可能性もあり、

その不安は売主と買主の双方が抱えるものとなります。

民法では、売買契約を取り交わしたあとなら、住宅が損壊した場合でも、

買主は代金を支払わなければならない、とあります。 

これでは買主に大きな損失が生じてしまいますね。

そうなると、不動産取引そのものが低迷してしまうので、

売買契約書には「危険負担」の特約を入れておくのが一般的です。

では、危険負担とはどういうものなのか？

売主が契約書に「危険負担」を負う旨の特約を入れていれば、

売主は引渡し前までのリスクを負うことになります。

この場合、住宅の損壊が修繕できる程度なら、売主の費用負担で修繕し、

買主に引き渡すというものです。

ただし、津波で住宅が流されてしまったり、火災や地震で全壊した場合など、

修復が不可能であれば、買主は契約そのものを解除できることになっています。

一方、売主にとっては、売買契約書のなかに「危険負担」の特約を入れることは、

経済的に大きな損失になりかねません。

従って、売主は防衛策として、引き渡しが完了するまでの期間について、

火災保険や地震保険に入っておくこともできます。

保険に入っていれば、引き渡し前に災害や火事のもらい火などで

住宅の修復が必要になった場合に保険金が出ます。

尚、売主の過失によって生じた損壊は、「危険負担」の対象とはならず、

保険金も出ないので注意が必要です。

いかがでしたか？ 

売買契約書にある危険負担とは、99%起こり得ないことでも、

万一の場合に備えたもの、と理解してくださいね。

次回は、不動産にかかる印紙税について。

それではまた。

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それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産を所有するのは、たいていは大人になってからですよね。

でも、未成年で不動産の名義人となる人も中にはいます。

では、未成年者は不動産の売買契約を結べるのでしょうか？

未成年者は、原則として単独で不動産の売買契約を行えません。 

なぜなら、未成年者がコンビニで弁当を買うのと違って、不動産売買のように

高額なお金が動く場合は、後から取り消される可能性が出てくるからです。

未成年が不動産を所有することは法的に何ら問題ないのですが、

それを売却するとなると、法定代理人の同意が必要になってきます。

では、法定代理人とは、どんな人なのでしょう？

法定代理人とは、法律の規定によって代理権が与えられた人のことで、 原則、

親権者（親のこと）がなります。

親権者とは両親を指しますが、親が離婚した場合は、片親が親権者となります。

また、親権者がいない場合は、未成年後見人が法定代理人として選任されるのです。

未成年後見人というのは、例えば両親の離婚により片親親権となったが、親権を所有した片親が

死亡してしまった後、親権を所有しなかった片親が、法定代理人になるパターンが多いです。

未成年後見人は、家庭裁判所へ申し立てることによって選任されます。 

法定代理人の意思は、未成年者そのものの意思であるとみなされるので、

その権限は非常に強いものです。 

 とこｒとところで、満20歳に達していなくとも、結婚している者は成年者と同様に扱われます。

結婚相手を選べるだけに、不動産の売買でも問題ないということでしょうね。

次回は、引渡し前の危険負担についてです。

 それではまた。

こんにちは、辰川です。

今日も、大阪の日中は、風も冷たく寒かったですねぇ。

そんな中、M様ご所有のマンションの契約がありました。

大阪市旭区のマンションは、M様が15年前に中古で購入された際に全面改装されてもの。

写真からわかるように、とても綺麗に使ってこられました。

南向きのベランダが冬場でも、明るい日差しが入って、見た目にも暖か。

和室の押入れも、この通り、クローゼット仕様に。

とにかく、収納スペースをあるお家です。

さて、弊社が売却のご依頼を受けて、ちょうど三ヶ月目。

良い買い手様がみつかり、当初希望通りの希望金額で、

本日契約となりました。

このお家の良さは、築35年の部屋とは思えない、室内の綺麗さです。

きっと普段から、奥様が頑張ってお手入れされてきたのだと思います。

こうしたお家は住み替えもスムーズに進むものです。

M様、良かったですね。

ご契約おめでとうございます。

編集後記

常にお掃除していない方でも、 自宅を売却すると決めたら、

頑張って家を磨いてくださいね。

好印象をもつ人が現れて、その家は必ず売却できるものです。