仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年12月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。

当初、K様が探されていたのは、自動車2台分のカースペースのある一戸建て。

大工さんという職業柄、中古物件を探すことに・・

ところが、 希望エリア内で探してみると、予算に合った中古物件は

車庫1台分だけしかありません。

さらに探してみると、全てを充たした物件がただ１つ見つかります。

それが写真の新築一戸建てです。

ただし予算が少しだけオーバーします・・

でも、フラット35に申し込んで、月々の支払いも想定内で収まることが

 分かりわかり、K様は決心されました。

無事に契約を取り交わし、あとは年内の引き渡しを待つだけです。

K様、おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。

不動産における売買契約とは、売主が財産権を移転し、買主がその対価として

代金を支払うことで成立します。

この売買契約の当事者が、売主と買主ですね。

では、個人間の売買、いわゆる素人同士で不動産の契約を結んでも問題ないのでしょうか？

個人間の売買契約では、仲介業者（仲介業者）を介在させずに売買契約を結ぶことは可能です。

但し、素人同士が結ぶ不動産の売買契約は、ちょうど車の運転の仕方を知らない者が、

公道で車を走らせるようなもの。

なぜなら、個人売買には次のような２つのリスクが伴うからです。

１．契約書や重要事項説明書などの書類を自分で作成せねばならない。

２．トラブルがあった時に自分が対応するしかない。

市販の契約書であれば、誰でも簡単に手にはいるので、売買契約書くらいは

何とか作れるかもしれません。

但し、不動産取引で考えられるトラブルを予測した、契約書の内容になって

いるかどうかです。 

また個人売買では、トラブルが発生した時に対処できるのか

という問題もありますね。

 つまり、売却後に何らかのトラブルが発生した場合には、

頼れる人が自分しかいない、ということです。  

こうしたリスクを、不動産取引の素人である自分が全て引き受けるとなると、

仲介手数料以上にお金と手間がかかることを覚悟しなければなりません。

従って、素人同士が不動産の売買契約を結ぶのはお勧めできません。

たしかに、プロの仲介業者に頼むと当然、仲介手数料がかかりますが、

これは保険料と割り切るべきかもしれません。

すでに契約の当事者が決まっている場合は、契約の立会いぐらいなら手数料を

安くしている業者もあるので、相談に乗ってもらうことです。

いかがでしたか？

個人間で不動産売買契約を結んではならないという法的規制はありません。

でも、それは大きなリスクを伴うので、仲介業者に任せるのが無難です。

次回は、未成年の売買契約について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は、不動産の売買契約では、代金全額の支払いと同時に、

所有権移転の登記申請手続を行うという話をしました。

所有権移転登記申請手続きとは、不動産の登記名義人を売主から

買主に変更する手続きのこと。

当然ですが、売買契約を結んだだけでは、買主に登記名義は移りません。 

ですから、名義が移ったことを登記上、反映させるには「所有権移転」の

登記申請手続きをとらねばなりません。

では、何故、所有権移転登記を行う必要があるのでしょうか？ 

それは、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを

主張できるようにしないといけないからです。

従って、所有権を得たら、速やかに所有権移転登記申請手続をとることが重要なのです。

.

ところで、所有権移転登記申請手続はどのようにして行われるのでしょうか。

所有権移転登記申請手続は、原則、売主と買主が共同で登記所（法務局等）に申請するもの。

ただし、売主と買主が自ら、売買契約書、権利証を揃えて申請することも可能なのですが、

これは重要な手続きなので、司法書士に代行してもらうケースがほとんどです。

次回は、個人で売買契約を結べるかどうかについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産を購入するとなれば、いつの時点で、その所有権が自分に移るのか・・

これは気になるところですよね。

民法では、売主から買主に所有権が移るのは、単に目的物を売ります、買いますという合意を

したのであれば、売買契約時に所有権は売主から買主に移ります。

ただし、売買契約の中で、所有権が移る時期を、契約時以外の時期とすることは可能です。

ところで、一戸建てやマンションのように高額な物の売買では、代金が全額支払われていないのに

、契約と同時に所有権が買主に移ってしまったら、売主は困りますよね。

そこで、所有権が移る時期を、代金全額の支払いと同時とする合意がなされるのです。

通常、不動産においては、残代金支払い、引渡し、登記の所有権移転時期の３つを

同時に行っています。

ところで「引渡し」とは、その目的物の支配を、売主から買主に移すことを意味します。 

住宅の売買では、例えば、鍵を渡すことで、売主から買主に物件が引渡された、とみなしています。

いかがでしたか？

不動産の引き渡しは、残代金の支払い時に行われます。

そのためにも契約後は、ローンの手続きをしっかり進めておくことが大切ですね。

次回は、所有権の登記について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

外観を確認出来たら、次は室内の見学ですね。

まず仲介業者からもらった物件資料の間取図と、実際の間取りとが合っているかを

確認してください。

稀に、間取図が現況と違っていることがあります。

壁の位置や、キッチンや浴室など水回りの位置が変わりないかチェックすること。

違いを見つけたら、その部分を間取り図に書き込みます。

ドアの開き方向、間仕切り壁の位置が違っていると、家具が入らないこともあるので、

実際に見て確認することが大事です。 

同時に、方位と日当たりの確認もしておきます。

できるだけ、外が明るいうちに内覧するようにし、窓を開けて風通しや日差しの向き、

周りの建物の高さ、位置も確認すること。

ベランダに出たら、洗濯物を干すスペースがあるか、乾きやすいかをも確認し

ておきましょう。 

次に、天井や壁にシミなどが痕跡がないか注意して見てください。

もし、シミを見つけたら、過去に雨漏りがあったかもしれませんから、

その補修の状況も聞いておくとよいですね。　 

水道が出るようであれば、キッチンや洗面所、風呂の蛇口から水漏れが無いか、

トイレの床に水漏れの跡がないか、もしあればその修理は誰がやるのかも確認

しておきます。

マンションには洗面室に洗濯パン（洗濯機を置くための台）がありますが、

洗濯機のサイズが合うかどうかも確認しましょう。　 

次に見落としがちなのが、コンセントです。　 

キッチン内のコンセントや、各部屋のエアコン用コンセントは足りているかどうか。

家電製品や家具の置き場所をイメージしながら、コンセントの数と位置を確認していくこと。

これも、間取図にメモしておくと便利ですね。　 

そのほか、テレビアンテナの引込み状況も確認しておかないと、思わぬ出費になります。

インターネットを利用するなら、接続方法や携帯電話の受信状況も確認しておいた方がいいですね。

いかがでしたか？

新居で快適に暮らす為の家選びです。

住んでから困ることがないよう、しっかりと下見してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

物件に到着し、まず外観からしっかりと見たら、

次は周囲の環境と日当たりを確認すること。

新築一戸建ては問題ないですが、中古物件の場合、

外壁や屋根、基礎など外回りの状況を必ず見てください。

というのは、建物は新築してから５，６年程度は何もしなくても綺麗ですが、

それが過ぎると、それなりのメンテナンスが必要になるからです。

つまり、建物が古くても外観が美しい家は、それだけ建物の管理が行き届いていると

いえるえわけです。

ところで、一戸建ての場合は持ち主（所有者）がメンテナンスを行い、

マンションの場合は全住民からなる管理組合が、そのメンテナンスを行います。

いずれにしても、建物の外観を見れば、管理の状況が分わるというもの。

室内がいくら綺麗に保ってあっても、外観が手入れがされていない物件は

注意してください。

外壁や屋根、外構の修理となると費用もかさみますから、

中古の一戸建てやマンションを購入する場合は気を付けましょう。 

それから、マンションの下見では、建物の入り口から、内覧する物件に至るまでの

共用部分も確認すること。

具体的にはエントランス、集合ポスト、廊下、階段、エレベーター、ゴミ置き場、

駐輪場、駐車場など、整頓され清潔に保たれているかどうかですね。

次回は、室内のチェックポイントについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産チラシやネットなどで見て、気に入った物件が見つかったら実際に見てみたくなりますよね。

でも、その前に、家を探す「目的」をしっかりと確認しておくことが大切です。

たとえば、結婚や出産、転勤など、きっかけは様々ですが、

自分の状況に合った条件をもとに、内覧時の確認項目を整理しておくとよいです。

そうしないと、外観や内装、その場の雰囲気で気に入ってしまい、あとになって

後悔するというケースがあるからです。  

そこで、今回は物件を内覧する時のポイントについてお話しします。

今回は、周辺環境について。 

内覧の際は、周りの環境も大事です。 

駅からの距離や、周りの環境なども重要な要素といえます。 

というのは、不動産の価格には土地や建物の価値だけではなく、

周辺の環境なども含めて評価されているからです。

物件周囲の状況などが、当初の「目的」に合うものかどうかを判断しないと、

数年後に引っ越すことになるかもしれませんね。 

間取りや内装は、リフォームで自分の好みに変更できますが、

周辺の環境だけは買えることはできません。 

仲介業者からもらう物件資料には、間取図や方位や交通手段が

記載されているので、自分で再確認する際には利用してください。  

土地勘のない場所では、駅やバス停から実際に歩けば、

所要時間と周囲の環境を確かめことができますね。

広告では徒歩による所要時間は、８０メートルにつき１分間で計算されています。

ただし人によって歩く速さは違いますし、坂道や信号、踏切の待ち時間などは考慮されません。

ですから実際に歩いてみることをお勧めします。 

そして物件に到着したら、まず外観からしっかりと見ること。

次回は、物件の外観についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、「家を買う時は、その物件の良し悪しを考える」という話をしました。

家を買う場合、どこの業者が取り扱っているのかということよりも、

その物件がどうかということの方に重点を 置いてしまいます。 

ですから、その物件と価格とのバランスさえ適正であれば、

自然と売れていくものです。

勿論、その時々の経済情勢も影響しますが、けっして売却を依頼した

業者の規模が大きいから売れるわけではありません。 

それだけに、売却を依頼する業者の人となりを見て判断していく

といったことが非常に重要になります。 

では、依頼する業者を決める上で注意すべきことは何でしょうか？ 

・売却価格の根拠や、媒介契約3種類の違い、いわゆる業務内容について

キチンと丁寧に説明してくれる業者であること。

・どうしても必要というわけではないが、内覧者の質問に対して、

適切に受け答えできる程度に建物知識があること。

他に注意すべきこととして、実際に媒介契約を結んだ後は、

業者と密にコミュニケーションをとることも大切です。 

なお、売却依頼を受けた業者には、次のような義務が課せられています。

業者がその義務を果たしているかを、キチンとチェックすることです。

・指定流通機構（レインズ）への物件登録

・登録証明書の売主への引き渡し

・業務報告

などなど。

いかがでしたか？

媒介の依頼には、会社の規模の大小に惑わされず業者の人となりを見て判断する。

あなたが家を売却するときは、是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

では、具体的な依頼方法には、どのようなものがあるのでしょうか？ 

不動産会社に依頼する形態は、次の3通りです。

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

専属専任媒介契約とは、業者1社に売却の依頼を行うものであり、

売主の自己発見した相手との取引はできません。

専任媒介契約もまた、業者1社に対する依頼ですが、

売主が自己発見した相手と取引は可能。

一般媒介契約は、複数の業者に対して、売却の依頼が可能です。

ところで、専属専任と専任では、売主に対しては業務報告義務が

ありますが、一般媒介には報告義務はありません。

そして媒介契約を結ぶと、通常の広告、物件の調査等のための費用は業者の負担です。

特別に売主から依頼した広告代金、遠隔地への出張旅費以外は支払う必要はありません。

また業者が定期的な報告義務を果たしていない場合、宅建業法第34条の2違反にあたるので、

媒介契約を解除すべき理由になります。 

ではここで、さらに進んで、業者選びのポイントとは何でしょうか？ 

不動産というものは、大量のチラシやインターネットで広告したからといって、

売れていくようなものではありません。

そういう場合もあるでしょうが、大半はそのような活動だけで売却できるというものではなく、

一般的には、その物件と価格とのバランスによるところが大きいです。

もちろん例外もありますが、いくら立地がいいと言っても相場が100の価格のものに対して、

150も200もの価格なら売れません。

逆に立地が悪くても相場が100の価格のものに対して、80あるいは70の価格ならば早期に

売却が可能であったりします。 

言い換えれば、一般的に適正な価格設定で、適切にその情報を伝達すれば売れていくと

いうことになります。

むろん、その時々の経済情勢も影響しますが、けっして媒介を依頼した業者の規模が大きいから

「よく売れる」わけではないのですね。  　

次回は、依頼する業者を決めるポイントについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産業者といえば、大阪や奈良でも、併せて物凄い数があります。

そうした中、家を売る場合には「査定額が高いところがいい」とか、

「大手がよい」、「地元の会社にいい」など、漠然とした目安で会社を選ぶ

傾向にあります。

では、たくさんある業者の中から、どんな判断基準で選べば良いのでしょうか。

その前に、あなたが家を買おうと考えた場合、まず一番先に何を考えますか？ 

当然、その物件が自分にとって良い物件かどうかということを考えますよね。 

つまり、その物件の良し悪しを考えますから、物件そのものに重点を

置かれているわけです。 

ではその反対に、家を売ろうと考えた場合、一番先に何を考えるでしょう？ 

何といっても自宅は大切な財産。きちんと誠実に仕事をしてもらいたいので、

信頼できる業者にお願いしたいということになりますね。 

では、どうやってその信頼できる業者を選べばよいのか、ということが重要

になってきます。 

実際、我が家を売却する場合、まず考えられるケースとして、

次のようなものが挙げられます。

・全国展開している大手業者

・地元の業者

・知人から紹介された業者

などなど。

業者選びといっても、このような選択肢があるのですが、いずれにせよ大事なことは、

売却手順なり方法について、丁寧に判りやすくキチンと説明してくれるかどうかということ。 

一生に一度あるかないかの不動産の売却ですから、難しい専門用語を並びたてられても判りませんね。

誰が聞いても判るように説明してくれることが大切といえます。

次回は、具体的な依頼方法について。

それではまた。