こんにちは、辰川です。
大阪や奈良、京都の不動産の広告をみると、稀にですが、
「再建築不可」とか「建築不可」の物件に出くわすことがあります。
こうした物件は、現状は更地であったり、建物が建っていても、
将来の建て替えや、家を新築できません。
だから、もし 知らずに買ってしまうと、たいへんな損をしてしまいます。
ではなぜ、建て替えや新築できないような中古住宅、土地があるのでしょうか。
それには、大体、次のような理由があります。
・接道義務に違反している・・・ 建築基準法では、前面道路と敷地が2メートル以上
接していないと家は建築できません。
・市街化調整区域内の土地である・・・ この地域はもともと、居住用住宅が建つことを
抑制しなければならないエリアなので、原則、建築の許可は下りません。
・既存不適格建築物である・・・ 現状の建物は、当時の法律では合法だったが、
今の建築基準法では許可されない建物である。
ところで、新築や建替えできない物件と聞けば、多くの人はたとえ最寄り駅から近くても、
そうして物件は購入候補からはずしますね。
しかし不動産価格が安ければ、購入しようという人も現れたりします。
それは、再建築ができなくても、ふつうに住むことはできるからですね。
さらに増改築やメンテナンスすることで永住できる家もありますから。
勿論、その一方で再建築不可物件を購入するリスクがあります。
まず、住宅ローンを利用して購入しようとする場合、銀行は需要のない物件は
担保価値を低くみなしますから、ローン利用は不可。
現金で購入できる人に限られます。
次に、再建築不可物件を購入後、火災や地震にでも遭ったら、
もう二度と再建築はできませんね。
こうなると、二束三文で手放すしかありませんが、再建築できない土地は
建物が消失すると、なかなか買い手は見つかりません。
そうは言っても、再建築不可の物件は、周辺の物件の相場にくらべ
圧倒的な割安感があります
自分で住まなければ、借家にすることで家賃収入を得る方法があります。
周辺の相場で売りに出される物件に比べても、かなり安価で購入できる分、
収益率も高くなるので、投資家には魅力があるかもしれません。
ところで、不動産会社と通した仲介で、こうした物件を購入検討する場合、
業者担当から説明がなされます。
しかし、個人間の不動産の取引などでは、こうした説明は省かれがちですから
特に注意が必要です。
いかがでしたか？
現状の建物に、収益目的のように何らかの価値を見出す人があれば、
購入する意味もあります。そうではなく、単に自己居住のためという
のであれば、あまりお勧めできません。
