仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年10月アーカイブ 2ページ目

?評価証明書と公課証明書、名寄帳の違い”

こんにちは、辰川です。  

不動産の購入では、物件価格のほかにも諸費用もかかってきます。

この諸費用の中には、仲介手数料や登記費用、火災保険などがありますが、

そのほかに固定資産税の精算も行います。

固定資産税は、買主にとって、購入後も毎年かかってくるものですから、

その額は気になるところではないでしょうか。

毎年4月1日になると、市役所に行けば固定資産税の額を教えてくれます。

それが理由かどうかわかりませんが、大阪や奈良で不動産取引を行う場合、

固定資産税の精算は4月1日を起算日として、物件引渡日で売主と日割精算

を行うのです。

評価証明書というのは、不動産（固定資産である土地・建物）に

税金をかけるための「評価額」という数字が記載されています。

いわば評価証明書は、役所が固定資産税をかけるための評価額が

記されたもので、この評価額に固定資産税率の1.4％と、

都市計画税の0.3％をかければ、固定資産税の額がでるのです。

れる評価額に、固定資産税率の1.4％と、都市計画税の0.3％をかければ、固定資産税がいくらになるのか分かります。 記載される評価額に、固定資産税率の1.4％と、都市計画税の0.3％をかければ、固定資産税がいくらになるのか分かります。  また登記する際の登録免許税を計算する際も、評価証明書がなければ

出せません。 

ところで、毎年5月になると、1月1日時点の所有者に「納税通知書」が

届きますが、この納税通知書を紛失した場合でも、評価証明書をあげれば

その年の固定資産税が計算可能。

一方の「公課証明書」とは何かというと、 

ずばり固定資産税の年税額が記載された証明書です。 

ところで、評価証明書や公課証明書はともに公的書類なので、

不動産の所有者しか取得できません。

第三者が取得する場合は、所有者の委任状か、仲介業者であれば

媒介契約書に取得することができる旨が書かれてあればOKです。 

都市計画税については、都市計画区域の市街化区域内の土地・家屋を

対象にしたものなので、都市計画区域外であればかかってきません。

そのほか、新築一戸建てや新築マンションなどは当初数年間は

固定資産税の減免措置のおかげで評価額は同じでも課税額は異なります。

ところで不動産評価額を。市場の相場と混同される方がよくおられます。

評価証明書の評価額は、あくまで税法上の評価です。

実際に市場で売買される不動産価格とは、全く違う数字であることも

知っておいてくださいね。

いかがでしたか？

評価証明と公課証明を、個人所得の書類に例えれば、

評価証明書は「所得証明書」に、公課証明書は「課税証明書」に相当します。

そのように考えれば、ずいぶんとイメージしやすくなりませんか？

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

今日は、「建物図面」についてお話しします。

新築や中古の一戸建て、あるいは中古マンションであっても

建物図面（各階平面図）というものがあります。

これは、住宅を新築すると必ず登記の申請を行うのですが、

その際、申請書に建物の図面を添付するからですね。

登記が完了すれば、この図面は法務局に備え付けられ

一般公開されるというわけです。

従って、家が新築あるいは増築されていれば、

必ず「建物図面」はあるといえます。

・建物図面には、各階の平面図が描かれている

建物図面を見ると、敷地に対する建物の配置や、各階ごとの形状、

登記上の床面積を算出するための計算式などが記載されています。

さらに、敷地内に附属建物があれば、

主たる建物と附属建物との別も記載されます。

なお各階平面図は、建物図面は外壁の壁芯（かべしん）などで

書かれているため、間取りは描かれることはありません。

例えば、居室スペースとなる部分は実線になりますが、

玄関前ポーチやビルトインガレージなど壁があっても省かれますから、

建築基準法上の床面積と登記面積では違うのです。

つまり、建物図面はあくまでも登記を目的とした図面なので

間取りや構造設備などが分からないということですね。 

・増築しながら登記が行わていない中古一戸建てもある

購入したい中古一戸建てが未登記かどうかを知るには、

現況建物と建物図面と照合し、

もし差異があれば未登記であることがわかります。

このケースでは当時の施主が増築分の固定資産税と、登記代を

節約するために登記申請しなかったことが原因です。

よって、未登記であるから駄目というわけではありません。

また古い住宅のなかには、建物図面がない場合もあります。

これは建物の登記が整備されたのが、昭和40年前後だったためですね。

従って、それ以前に新築されたきり、その後一度も

表示に関する登記をしていない建物は当然、建物図面はないということです。

いかがでしたか？

あなたが仲介業者から公図や地籍測量図、建物図面などの資料を

もらったときなど、こうした知識を役立ててくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

前回は、土地の資料としての「公図」についてご紹介しました。

公図は、あくまで租税調査を目的として作成された地図ですから、

土地の面積や距離等は記載されていません。

ただ不動産売買において、購入したい土地や一戸建ての敷地について、

お隣の土地や道路との位置関係を知りたいときは無くてはならないものでしたね。

今回は、公図よりもさらに詳しい土地資料「地籍（ちせき）測量図」について。

地積測量図とは、登記申請を行う際に土地所有者が法務局に提出する図面であり、

一筆（1区画）または数筆の土地について、測量した結果が記載されています。

つまり地積測量図には、その土地の形状や面積、境界、区画の長さなどが

記されているので、非常に信頼のおける図面といえるのです。

ところが、法務局にはすべての土地に「地籍測量図」があるわけではありません。

大阪や奈良でも、地積測量図がない土地のほうが多いのです。

というのは、昭和40年頃までは地積測量図の法務局への備え付け体制が整っておらず、

それ以降に分筆（区画割り）された土地でないかぎり、

地積測量図は存在しないからです。

 また最近でも、「土地区画整理事業」などが行なわれた土地は

法務局に地積測量図を提出する必要がありません。

要は、区画割り（分筆）されないかぎり地積測量図はないということです。

その一方で「残地」といって、地積測量図があっても実際には

測量されない土地も存在します。

これは1筆の土地を2筆（2区画）に分けるときは、一方の土地だけを測量し、

もう一方の土地については従来の登記簿面積からの「引き算」だけで構わない

と法律（残地法）で決められているからです。

もし購入したい土地が、「残地」扱いになっていると、

地積測量図があっても、面積の信頼性は極めて低いといえます。

このように、土地を調べたいときに役立つ図面としては

公図と地籍測量図という2つがあるということです。

地積測量図の存在は、つまり、隣地所有者との間で

「境界」の合意があったということを意味しますから、

売買にあっては重要な資料といえます。

ただし、昭和40年代以降から一度も区画割り等がなければ、

土地の関係資料は公図だけしかありません。

ただし公図が存在しない土地であっても、家を建築する際は、

仮測量をし、隣地の所有者と境界の立ち合いを行えば、何ら問題はありません。

ただ地積測量図があれば、そうした手間暇がかからないので、楽ではありますが。

さて次回は、建物図面についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

前回の「登記簿謄本」以外にも、購入する不動産を

客観的に判断する資料があります。

それが「公図」や「地籍測量図」といった図面です。

そこで今回は、公図（こうず）についてお話します。

公図とは、土地や一戸建てといった不動産を売買するときに

仲介業者からもらったり、金融機関に住宅ローンを申請するときには

提出する資料になります。

でも実際に「公図」を見るとわかりますが、

現況の土地に比べ、地形や大きさなどが微妙に違っていることはほとんど。

これが今だに資料として使われていることに疑問も湧いてきます。

では公図は一体どういう目的でつくられたのでしょうか。

江戸時代から明治時代にかけて、当時の領主や藩主は、

農民から年貢（税金）を徴収して必要がありました。

そのため、当時の役人は年貢を徴収するために、土地１筆ごとに

測量が行ったのです。これが公図の起源です。

今でも大阪や奈良の法務局に行けば、明治時代に作成された公図があります。

ただ、そこまで古くなくても、ほとんどの公図は大した測量機械も

ない時代のものですから、実際の土地面積が多少異なってきます。

実測が公簿面積より大きい場合を「縄伸び」といい、その反対に、

実測が公簿面積より小さい場合を「縄縮み」というくらいです。

従って、公図でみたら長方形の土地も、現況では正方形ということも

めずらしくないので、 公図の精度はまず期待できないということ。

では、そんな公図がなぜ重宝されるかというと、

例えば、隣地の所有者を調べたいときや、

宅地の真ん中に水路や里道がないかどうかを調べたいときなど、

公図があればすぐにわかるのです。

ところで また日本には公的な土地図面として、

公図しかない地域もたくさんあります。

こうした地域は、土地の大まかな位置や形状を明らかにできるという点で、

公図はとても価値があるのですね。

さて次回は、正確性を期した「地籍測量図」について。 

それではまた。 

「携帯電話の料金を過去に滞らせたことが、住宅ローンの審査に落ちた原因でしょうか？」

 こんにちは、辰川です。

先日、京都にお住いのYさんから住宅ローンについての質問をいただきました。

今日はその質問にお答えしたいと思います。  

若いKさんご夫婦は、中古一戸建てを購入しようと、複数の銀行をあたりましたが

すべてで住宅ローンを断られたそうです。

勤務先に問題があるわけではないし、自動車ローンが残っているわけでもない。

他に心当たりがあるとすれば、過去に携帯電話の料金を滞納したことが・・・

最近、住宅ローンの融資を断られる原因として、携帯電話の滞納が増えています。

たかが携帯電話の料金ぐらいで思いますが、そのために欲しかったマイホームが

買えないとしたら、相当なショックなことです。 

ところで、なぜこんなことになるのでしょうか。

それは、最近のスマホなど携帯電話機は高額なものになったため、
一括払いではなくクレジットの分割払いで購入する人が増えたことにあります。

住宅ローンの審査に落ちる原因として「個人信用情報」があるのですが、 

そこにクレジットで延滞した人のリストが上がるのです。

以前であれば、携帯料金は毎月の通話料だけで済んでいたのが、

今は、携帯電話本体の支払い分も加わるのですから要注意といえます。

個人信用情報に名前が載らないようにするには、携帯電話を現金で購入するのが一番。
そして、できれば通話料の支払いはクレジットカード払いにしないことです。

  ところで、マイホームを諦めきれないYさんでしたが、今後はご両親の力も借りながら

住宅取得に向けて動かれることになりました。

マイホーム取得の道が閉ざされなくて本当に良かったです。

いかがでしたか？

クレジット滞納は、その後の住宅ローン審査に大きく影響します。

 ここ今後、新築や中古住宅などマイホーム取得を目指す人は、とくに肝に銘じておきたいものですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

不動産を購入するとなると、契約の際には物件にかかわる

「重要事項説明」の 説明を受けることになります。

そのとき仲介業者から渡されるのが、

「謄本」、「公図」、「地積測量図」、「建物図面」と

いった資料です。

そこで今回は、こうした資料について簡単に説明していきます。

今日は、「謄本」についてです。

 「謄本」は、今では「登記事項全部証明書」と呼ばれたりもします。

厳密にいえば、紙の登記簿からコピーを取ったものが「登記簿謄本」であり、

一方、コンピュータからプリントアウトしたものは「履歴事項全部証明書」と

と呼びます。でも書かれていることは同じです。

謄本は、土地と建物それぞれに存在しており、

不動産の権利関係を公示し、これを保護するためにあります。

登記簿を見れば、土地や建物の所有権がどのように移り変わり、

また所有者の利用を制限する抵当権や賃借権なども明らかです。

従って、住宅ローンを利用するときは、

銀行などが必ず謄本の提出を求めてくるわけですね。

さて不動産の権利関係は、謄本の「権利部」に記載されており、

ここは「甲区」と「乙区」に分かれています。

「甲区」は所有権に関するものが記載されているので、

現所有者がわかりますから、売主が所有権者なのかが確認できますね。

同時に差押えや、不明な仮登記が入っていないかも確認してください。

「乙区」所有権以外の権利関係が記されており、

抵当権や賃借権、地上権などが入っていないかを確認します。

抵当権は、売主が住宅ローンを支払い中であれば、

あって当然のものですから、

買主が売主に不動産の代金が支払われると同時に

抵当権を抹消するので問題はありません。

それ以外の権利については残るのか、抹消されるのかを

仲介会社にも確認しておくことです。

ところで謄本で気をつけたいのが、前面道路の所有者です。

公道であれば問題ないですが、私道である場合は、

将来建て替えに支障がないかどうかも気になりますね。

ですから、土地の謄本だけでなく、前面道路の謄本も同時に

調べておく必要があります。

道路の名義（所有者）が個人であれば、市町村役場の道路課などで

道路の種類を調べてもらい、建て替えに支障がなければOKです。

最後に、登記簿謄本を取得にする方法についてですが、

以前は不動産の所在地に近い法務局へ行く必要がありました。

でも今では、最寄りの法務局で謄本を取得することができるので、

例えば、大阪の不動産を奈良の法務局で取得することも可能になっています。

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いかがでしたか？

不動産の謄本（登記事項証明書）の内容を正しく理解できたら、

あなたが購入した不動産への理解も深まるというものです。

次回は、不動産に関する地図について。 

それではまた。 

こんにちは、辰川です。  

シリーズでお届けした、住み替え成功術も最終回です。

今日は、契約と引き渡しについて。

自宅の購入希望者と、価格交渉等の条件がまとまれば、

売買契約を取り交わすことになります。

そして、買主が住宅ローンの審査に通れば、

 いよいよ物件の残代金決済・引渡しです。

決済・引渡は、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、

平日の午前中に行うのが一般的。

もし売主に住宅ローンの残債があれば、決済時に買主から受領した代金で

完済することになります。

ところで、売主が住居を買い替える場合、

売買契約の特約事項に「買い替えにつき引渡し猶予期間」を付けて、

買主に引き渡しを待ってもらうことが、

大阪や奈良の不動産取引でもケースでもよくあります。 

これは、売主が自宅の売却と新居の購入を同時に行う、

買い替えのケースでよく起きます。

ふつう、残代金の決済時に、所有権の移転登記手続き＆引渡しを

同時に行うのですが、

引渡しのみ時間的な猶予を売主に与えることになります。

すべての買い替えで、この特約があるわけではないですが、

売主に住宅ローンの残債が残っている場合に見られます。

すなわち、売主は新居へ引っ越すためには、新しい住宅ローンを

組んで、決済をしなければなりません。

そのためには現宅の残債を完済することが条件となりますから、

自宅の売却資金を充てなければなりません。

しかも自宅の売却決済、新居の購入決済、引越しのすべてを

同日で行うことは物理的に難しいといえます。

そこで自宅の売却後に、新居の購入決済と引越し完了まで、

猶予期間を必要とするのです。

具体的には、引き渡し猶予が付くと、まず売主から買主への

所有権移転登記は済ませておき、引渡しは、

代金全額の支払日から１週間ないし10日以内に行うのが一般的。

ただし、この間は売主は、無料で居住することとなり賃料等は発生しません。  

しかしその一方、売主は引渡しまで間は、物件について「善管注意義務」があります。

すなわち、故意過失問わずに天災地変などの不可抗力でも、

不動産が毀損し修復等の問題が生じたときには、負担が必要となるのです。

いかがでしたか？

住み替えを中心に話しましたが、そのためには仲介業者との連携も欠かせません。

契約から決済引渡まで、担当者とよく相談しながら進めていくことが大切といえますね。 

それではまた。 

こんにちは、辰川です。     

自宅の売り出し価格も決まれば、仲介業者も販売活動に取り掛かります。

そして見学したいという希望者も現われ始めます。

そこで今回は、内覧の話をします。

売主であれば誰もが、少しでも高く買ってほしいと考えます。

でも、そのためにはやるべきことがあります。 

それは見学者に好印象を与えることです。。

具体的には、次の３つのポイントがあります。

１つ目は、綺麗に片付ける

２つ目は、売主自身が明るい印象を与える

３つ目は、自宅のセールスポイントをアピールする

特に、部屋は徹底して片付けておくことは大事。

整理整頓された居住中の物件は観る者に好印象を与えます。

当社が大阪・奈良で中古住宅を仲介した経験からいえば、

部屋のなかが乱雑であると、これならいっそのこと、

空き家にしてから売却したほうがよかったのでは・・・

と思うくらいです。

見学者を最初に迎える玄関、キッチンやトイレなどの水周り、

収納スペースなどは、堂々と見てもらえるよう念入りに掃除することです。

整理整頓すれば使い勝手の良さをアピールできますよね。

次に、室内のニオイにも注意しておくこと。

見学者のなかには、意外と臭いに敏感な人が多いからです。

室内でペットを飼っていたり、タバコを吸う習慣のある家では、

住んでいる者が感じる以上にニオイが残留しています。

その対策として、消臭剤を使ったり、見学中はペットを外に連れ出す気遣いもいります。

勿論、内覧直前には換気扇や窓を開けて、部屋の空気を入れ替えてくださいね。

新築一戸建の場合、部屋の中は何もない状態で観れます。

しかし中古住宅の場合は、空き家か居住中かいずれかになりますね。

見学者からすると、空家の方が売主の目を気にせずに

ゆっくり観れるという意見もあります。

しかしその一方で、人も家具もない部屋を観ても、

自分が生活しているイメージが湧きにくいという意見もまた多いのです。 

このように空家と居住中の物件でどちらか有利とはいえませんが、

ただはっきり言えることは、居住中の物件であれば、

綺麗に片付けておくだけで家の印象が大きく変わるということです。

その反対に部屋が汚かったらマイナス評価になります。

それから、売主自身の印象も大きな決め手です。

といっても、買い手に媚びる必要はありません。

内見の際は清潔感のある服装で、笑顔で見学者を迎えるだけでも

ずいぶん良い印象を与えます。

さらに内覧の滞在時間もまた、成否の目安になります。

見学時間は15分〜30分が一般的ですが、それ以上の時間になると

かなり気に入ってもらえているとみてよいです。

いかがでしたか？

家を少しでも高く売るためには、ほんの少しでいいので手間暇をかけること。 

そのために、自宅に見学者を迎える準備だけは、しっかり整えておいてくださいね。

次回は、契約と引渡しについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

自宅を売却する場合、程度の相場はわかっていても、

いざ売り出し価格を決めるとなると不安なもの・・

そこで今回は「売り出し価格」についてです。

大切な家もいったん売り出せば「商品」となり、

不動産流通市場に乗せて売ることになります。

しかし、めでたく売却できたとしても、あとから

「もっと高値で売れたのは？」とは思いたくないないものです。

そこで、売り出し価格を決める際は、あらかじめ自分にとっての

「最低ラインの価格」と「売りたい希望価格」を考えておきます。

最低ラインの価格は、これ以下の価格で売りに出すと

自分の生活が立ち行かなくなる、という最低ライン。

 例えば、住宅ローンの残高と売却にかかる諸費用、

さらに万一決済ができない場合に備えた持出し可能な額、

ということになります。

大まかに言えば、

「最低ラインの額」＜「査定価格（売れる価格）」＜「希望価格（売りたい価格）」

という関係になります。

もし「最低ライン」より「査定価格」が低くければ、

売却計画そのものを見直すのです。 

また売却に急がない場合は、

相場より多少高値でも問題ありません。

しかし、短期間で売却したい場合は、

相場を度外視した価格は避けること。

なぜなら、高めの価格で売出し、なかなか買い手がつかない場合は

徐々に価格を下げねばなりませんね。

これでは、市場から売れ残り物件と見なされ、

結果として相場以下の価格で手放さざるを得ないケースもあるので、

あまり得策とはいえません。

いかがでしたか？

売出し価格を決定権は、あくまで売主にあります。

そして状況に応じた販売プランを立てることです。

あなたが自宅を売りに出す際の参考にしてくださいね。

次回は、内覧についてです。

それではまた。

“不動産業者が売却情報を共有できる仕組み” 

こんにちは、辰川です。    

不動産会社は、売却依頼を受けるとさっそく、自社で客付けできるよう、

チラシ掲載等の販売活動に入ります。 

しかし1社だけの活動では、売主としても心許ないものがありますね。

もし、売主と媒介を結んだ不動産会社が、情報を広く開示すればどうでしょう？

これなら、売主側・買主側の双方にメリットで出てきますよね。

そこで生まれたのが「レインズ」という仕組みです。

売主は媒介契約を結んだことで、その業者を通じて

「レインズ」を利用できますから、

売り物件の情報を探している業者にも自宅の売り情報が瞬時に伝わります。

そうなると、スピーディに売買できる可能性が出てきます。 

・レインズがない時代は、１つの業者が情報を独り占め？

昔の不動産業界は、営業マンは歩合制に拠っていた為、

手に入れた情報を拡散させることは、自ら報酬を手放すことを意味しました。

業者と接触した顧客だけしか、物件情報を目にすることができないわけですから、

非常に効率が悪かったのです。

 現在のレインズの仕組みでは、全国の不動産業者がオンラインで結ばれており、

例えば大阪や奈良にいながら全国津々浦々の土地、新築一戸建て、中古住宅と

いった物件情報を簡単に手に入れることができるようになりました。

・レインズのメリットとは

不動産会社同士が売り物件の情報を共有できるということは、

他社が売却依頼された物件を、自社の顧客に紹介できることを意味します。

売主としても、媒介を結んだ仲介業者以外にも販売のチャンスが広がるので、

早期に売却できる期待が高まります。

また同時に、買主も、欲しい物件の情報を得るために、

次から次へと業者を渡り歩く必要もなくなりました。

・信頼のおける不動産業者の見極めこそ大切になる

このように、媒介の依頼を受けた不動産業者が、レインズの趣旨に沿って

販売活動を行えば、売主・買主とも大きなメリットを得られます。

しかし、一部の業者には媒介で任された、売り物件の情報を自社で囲い込むことで

他に開示せず、両手数料を得ようとする会社もでてきます。

そんな仲介会社は、大阪・奈良にあっても、規模の大小にかかわらずず存在しますから、

自宅を早く売却したければ、業者選びに慎重になるべきだといえますね。

いかがでしたか？

レインズは、業者だけでなく売主買主にとっても大変メリットのある仕組みです。

今後、自宅を売却する予定のある人は是非参考にしてくださいね。

次回は、売出し価格についてです。 

それではまた。