仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年10月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。     

  

前回、自宅を売却するには、まず不動産仲介業者との媒介契約を取り交わす

必要がありましたね。

 

そして、３つの媒介契約のなかでは「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社だけとの依頼、

「一般媒介」は２社以上の不動産会社に依頼できるというものでした。 

 

そこで今回は、３つの媒介契約のメリット・デメリットについてお話しします。

 

まず専属専任媒介と専任媒介については、ともに1社とだけに依頼する契約なので。

仲介会社は、自社で客付けできると売主・買主の両方から仲介手数料が入ります。

 

また他社が客付けしてくれた場合でも、売主から仲介手数料は確保できるので、

売却活動にも力が入れてくれます。

 

 一方、一般媒介はどうでしょうか。

売主にしてみれば数社を競い合わせることになるので、

販売活動が活発になるような気がしますね。

 

でも、販売に携わる仲介業者にしてみれば、

先の2つの媒介契約と力の入れ具合も多少違ってきます。

 

そこで、ここからは３つの媒介契約のメリット・デメリットを

細かく見ていきます。

 

【専属専任媒介契約】

依頼をうけた仲介業者1社のみです。

業者は、媒介契約締結後５日以内にレインズに登録します。

 

つまり他の仲介業者にも情報を開示し、早期の客付けを目指します。そ

の後は１週間に１回以上の売主に販売状況を報告しなければなりません。

 

・メリットとしては、依頼を受けた業者はほぼ確実に仲介手数料が得ますから、

積極的な販売活動を行ってくれます。

 

また窓口が１つとなるので、売主が複数の会社から

連絡を受ける煩わしさもありません。

 

・デメリットには、両手数料（売主と買主両方から

仲介手数料を得ること）のために、自社のみで情報を囲い込み、

他社に売却情報を開示しない仲介業者が大阪や奈良にもあります。

 

これは早期売却を望む売主にとって、

思いもしない悪質な販売手法といえますね。

 

ですから、売主が自宅の売却を任せる場合、

大手・中小業者にかかわらず慎重さが必要です。

 

そのほか、専属専任媒介では売主が自ら購入者を見つけたとき、

仲介会社を通して売買契約を結ばねばなりません。

 

 

【専任媒介契約】

こちらも依頼できる業者は１社のみとなりますが、

仲介業者は媒介契約を取り交わすと７日以内にレインズ登録し、

売主に２週間に１回以上の販売状況の報告義務があります。

 

・メリット、デメリットとも専属専任媒介契約と変わりませんが、

売主が自ら見つけてきた購入者と直接契約を結んでも構いません。

 

【一般媒介契約】

こちらは 複数の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことができます。

ただしレインズへの登録も任意ですから、

自社以外の業者に情報を開示しなくても構わないですし、

売主に販売状況を報告する義務もありません。

 

・メリット

複数の不動産仲介会社に売却を依頼できます。

・デメリット

業者にしてみれば、いくら販売に力を入れても、

他社で客付けされると成功報酬は「０」ぜロです。

 

従って、他の2つの媒介契約に比べ、明らかに

販売活動も消極的になりがちです。

 

 

ただ売主のなかには業者間の競争心理を煽るには、

一般媒介が効果的であるといって選択する人います。

 

しかし、実際には期待するほどモチベーションは

上がらないということです。

 

たとえ大阪や奈良で一般媒介で依頼するにしてもせいぜい

２?３社に留めておくべきです。

 

いかがでしたか？ 

3つの媒介契約のなかでは、専属専任と専任媒介がお勧めです。

勿論、仲介業者の選択は慎重に行わなければなりません。

是非参考にしてくださいね。

 

 

次回は、業者間の情報データベース「レインズ」について。

それではまた！

こんにちは、辰川です。   

 

不動産会社に査定を依頼すると、自宅の査定額が提示されます。

でも、この査定額で売りに出さなければならないかと云うと、そんなことはありません。

 

相場にはある程度、幅がありますから、 

業者が出した数字はあくまで、売り出し価格を決める際の参考と考えて、

 担当者とよく相談して、販売価格を決めればよいのです。

 

 

さて、売却活動には不動産会社の協力が欠かせません。

 

自分ではなかなか買い手を探すことは難しいこともありますし、

安全な取引のためにも、不動産業者に仲介（媒介）を依頼します。

 

 

媒介に当たっては、媒介契約の書面化が義務付けられていますから、

まず不動産会社と「媒介契約」を取り交わすことになります。

 

 

さて、媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあります。

専属専任媒介と専任媒介はともに１社だけとの契約ですが、

一般媒介のほうは、複数の会社に売却を依頼できる契約です。

 

 

では、専属専任媒介と専任媒介の違いは何かといえば、

自分で探してきた購入希望者と、直接契約を結べるかどうかにあります。

 

ただ、個人同士で直接契約することは、引き渡し後に

「ここを直してほしい、あそこも直してほしい」といった要望が

買主からあったとき、売主が対処できるかどうか・・

ヘタをすれば相当な期間、振り回されることにもなります。

 

そうしたトラブルをさけるうえでも、専任かどうかで迷っているなら

専属専任媒介で任しておいたほうが無難です。

 

 

一般媒介契約のほうは、複数の仲介業者と取り交わせますが、

せいぜい3社くらいにとどめておかないと、売主としての見識が問われます。 

 

 

こうして売却を依頼する仲介会社が決まると、担当者は売却できるまで、

あなたを支えるパートナーです。

 

例えば、売却に出しながら反響が無いときの対応策や、

買い替えのケースでは資金計画の相談相手にもなります。

そういう意味でも、業者選びが重要であるのことだけは確かなようです。

 

 

いかがでしたか？ 

媒介を依頼する会社は、売却に関する知識や経験が豊富であるかはもちろんのこと、

相性的にも合っているのが理想。

あなたが自宅を売却を考えるときは参考にしてくださいね。

 

 

次回は、３つの媒介契約のメリット・デメリットについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、査定の依頼についてです。 

 

自宅の売却を決心すると、いよいよ不動産仲介会社に

査定を依頼することになります。

 

 

査定によって、今の家の売却額がわかると、

新居の価格を含めた全体予算が見えてきます。 

 

 

自宅の売却で一番気になるのは、いくらで売れるかということですが、 

査定を受ける前に同じエリアで売り出されている物件価格を、

チラシやネットで下調べし、ある程度の相場観は掴んでおきます。

そうすれば、査定価格を出されたとき、

仲介会社ペースで話が進む心配もありません。

 

 

次に、新居となるエリアの相場も調べておけば、

売却価格と購入価格の両方がつかめますから、

おおまかな資金計画を建てることができます。

 

 

ところで、不動産仲介会社が査定する目的は何でしょうか。

それは、売主の希望は希望としながらも、プロの立場から

「実際に売れる価格」を割り出すことにあります。

 

方法としては、現在の流通市場に照らし、自宅と近似する

物件の成約事例を調べることになります。

 

 

一方、売主もネットや住宅情報誌等の活用して、ある程度

相場観を養っておけば、相手がしっかり提案をしてくれる仲介会社か

どうかがわかります。

 

 

査定価格については、業者によって多少の幅はあっても、

極端な差がつくことはありません。

 

もし、１社だけ極端に高い査定価格を提示してきた場合、

安易に飛びついてはいけません。

 

 

なぜなら、営業マンも媒介契約を結んでもらおうと、

相場を度外視し、高い査定価格を提示している可能性もあるからです。

 

 

そんな仲介会社に売却を任せてしまうと、何か月経っても買い手がつかず、

結局のところ、初めから適正な価格で売り出しておけば、

もっと早く売却できたのに・・ということになりかねません。

 

 

売ることよりも、媒介を受けること優先した営業マンにあたると最悪です。

そういう意味では、目先の条件より、信頼できる業者かどうかの見極めることも、

売主の仕事といえますね。

 

 

いかがでしたか？

大切な自宅の売却を任せる以上、仲介会社の担当者との相性は大切です。

どんなことも相談に乗ってくれる担当者を見つけることも、

売却を成功させるコツといえそうですね。

 

 

次回は、媒介契約についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 

ひと言で「住宅の住み替え」といっても、賃貸から移る場合と、

持ち家から移る場合とでは、その大変さが違います。

 

賃貸から持ち家への住み替えなら簡単ですね。

住宅ローンが下りるのがわかったら、引渡しを受ける１か月前に

家主に届けておけばOKですから。

 

でも持ち家から住み替える場合は、そう簡単にはいきません。

新居の購入だけでなく、自宅の売却も必要になるからです。

 

また入居のタイミングもありますね。新居が新築一戸建の場合と、

居住中の中古住宅の場合でも違ってきます。

 

 

そこで今回からシリーズで、売却から購入までの住み替え術についてお話します。

 

家の売却では少しでも良い条件で売れて、

新居もうまく購入できたら・・と誰もが考えます。

 

でも実際は、自宅の売却と新居の購入が、

ほぼ同時期に決まることはめったにありません。

また希望する価格で決まるとは限りません。

 

では、自宅の売却を思いたったとき、何をすればよいのでしょうか。

 

そのためには、まず、売却の動機を整理してみることです。

例えば、

「子供が大きくなったので、もっと広い家に住みたい」

「子供が独立したので、一戸建てからマンションに移りたい」

「ペットの飼える、庭付き一戸建てがよい」

 

家を住み替える理由は、家族ごとに様々ですが、 

その動機をはっきり整理しておくことで、

今後の売却活動、ひいては新居の購入もスムーズに進んでいきます。

 

なかには、新居への憧れだけが先行する人もいますが、

その場合は少し冷静になり、

新居に何を求めているのかを考えてみましょう。

 

・次に、住み替えまでのスケジュールを立てる

つまり、住み替えをいつまでに完了させたいのかを決めるのです。

たとえば、「子どもが進学するまでに新居へ移りたい」など、

具体的な目標が決まると、

今後とるべき行動もはっきりしてきますね。

 

 

・今の経済状況を把握しておく

今が持ち家なら、住宅ローンの残債の有無を確認します。

 

ローンの完済していれば、買い替えに何の支障もありません。

次の新居の購入にいくらのローンを組めばよいかを考えるだけです。 

 

問題なのは、今の家に残債がある場合。

ローンの残債のどのくらいなのか、そして、

買い替えに使える預貯金はどのくらいあるのかを洗い出します。

 

もしローンの残債と、住宅購入に使える預貯金の額が変わらなければ、

売却資金は全部、新居の購入に充てることができますから、

買い替えにも支障は出ません。

 

しかし、残債が相当残っている場合は、やはり

プロのアドバイスと受けてみることをお勧めします。

 

勿論、プロといっても、

役所や銀行の窓口担当者でなければFPでもありません。

大阪や奈良で信頼のおける不動産仲介会社に

一度相談してみることです。

 

残債があるからといって、それを返済するまで住み替えできない

いうことは必ずしもありません。

 

支払い能力さえあれば、住宅ローンの残債があっても、

新居の分と併せて、ローンの組替えができます。

 

自宅の売却と新居の購入をスムーズに行うには、

仲介会社の力も借りなければならないでしょう。

そして、何事もあきらめる前に、情報収集ですよ。

 

 

いかがでしたか？

住み替えを成功させるには、事前に家族で話し合うこと、

そして、頼りになる仲介会社のサポートを受けることが大切です。

ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

 

次回は、自宅の「査定」について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 

前回は賃貸に住み続けるには、老後資金を準備せねばならないこと、

そして、いずれは不動産（住宅）を購入する意思があるなら、

早めに検討するほどよい、という話でした。

 

今回は、賃貸と購入の場合での「居住性」や「万一の場合」について。

  

まず、家主が賃貸住宅を持つ目的は何でしょうか。

それは言うまでもなく家賃収入ですよね。

 

そのため、賃貸では建築費が抑えるために、間取りは2DKとか2LDKなど

小ぶりな間取りが多く、設備・仕様も最低限のものになりがちです。 

 

一方の売買で購入する物件はどうでしょうか。

例えば、大阪や奈良の新築一戸建ての場合、数千万円の買い物になります。

従って、求められる品質も高く、間取りも3LDKや4LDKが主流であり、

とくに家族の交流の場であるLDKの広さが際立っています。

 

 

さて、身軽なのが賃貸ですね。

転勤のある家庭であれば、持ち家は単身赴任になるか、

家族で引っ越す場合は自宅を賃貸に出すことも考えねばなりません。

そうなると立地が良くないと、借り手を探すにも一苦労します。

 

 

天災地変の場合も、賃貸なら引っ越せばよいだけ。

持ち家となると、建物が壊れたら自己負担で直さねばなりません。

ただ、最近の新築住宅は耐震性を考慮した物件が増えており、

安心感がありますね。

 

 

最後に、もう一つ大事なことを忘れていました。

それは、一家の主が亡くなるケース。 

賃貸の場合、家賃の支払いが続きます。

 

これに対して、持ち家は団体信用保険の対象となるので、

残された家族には住宅ローンの 債務は残りません。

家族にとって、この安心感は心強いですよね。

 

 

いかがでしたか？

賃貸を選ぶメリットは身軽さです。その分、老後がしんどくなります。

長いスパンで考えたとき、家族のためにも不動産（住宅）購入することは

やはり最善の策といえそうですね。 

 

 

それではまた！